| 来源：澳洲网站
经验的投资者都知道，房市低谷是入市的好时机，关键是如何投资。一些业内人士认为，投资者这个时候应该注重租金回报率，并对未来增值有一个现实的预期。即使在目前的悉尼和墨尔本的市场，还是有很多在租金回报率在5%以上的物业，当然相比较而言，悉尼的机会更多。 还有一些专家则建议关注增值空间，要把重点放在物业增值幅度高于市场平均水平的区域，所购买物业应该具有稀缺性，并具有通过翻新、再分割等进一步增值的潜力。如果物业具备了在未来的增值潜力，即使目前的租金回报率低于5%仍然是可以接受的。 澳洲知名的物业投资专家，Metropole物业公司的创始人雅德内（Michael Yardney）和部份业内专家分享了目前投资房市的要诀。旧公寓是更好的投资选择
从投资的角度，雅德内更倾向于选择公寓，而不是独立屋，并且认为旧公寓比新公寓更有优势。这是因为购买旧公寓无需支付开发商的利润，因此价格更加便宜，同时又不失增值的机会。他说，投资者应该认识到一个趋势是，随着家庭结构变小和生活节奏的加快，越来越多的人愿意用「后院换取阳台」。 在投资旧公寓时要注意几点：首先应该选择那些毗邻公共交通和中心商业区的物业；其次要选择那些也自住者而不是以租客为主的区域。雅德内说，驱动物业增值的动力永远来自自住需求，这是因为自住者更可能是凭感情，而不是数字做出投资决定。
中低端物业投资回报更高
目前在悉尼投资更加稳妥，尤其是中低端物业。由于市区物业供应紧缺，悉尼中低端物业租金在过去一年上涨了接近8%。根据物业专业研究机构SQM的执行总监克里斯托弗（Louis Christopher）提供的数据，目前悉尼内城区物业的租金总回报率达到了5.5%。 相比较而言，墨尔本的租金基本没有增长，而且由于内城市公寓和远郊新房的大量上市，这种情况很可能还会持续好几年。墨尔本的房价在2010年前曾经经历了大幅增长，但在2010年达到高峰后，开始大幅回落，目前跌幅已经达到10%。 就投资而言，几乎所有的业内人士都推荐中低端物业。克里斯托弗指出，尽管悉尼的中低端物业租金持续走高，但高端物业的租金却进入了下行通道。他说：「豪华物业的租金回报比中低端物业低了很多，总回报率要低1-2%。而且，价格越高，包括土地税和印花税在内的交易成本也越高。」除了回报率低，购买高端物业的另一个风险是租客选择面更小。 在悉尼，除了内城区物业，投资者还可以把眼光投向一些租金增长快，有火车交通的远郊，如Liverpool和Penrith。
悉尼投资看两端
Smart物业公司的咨询顾问Kevin Lee的个人建议是，投资者应优先考虑如Campbelltown， St Mary和Werrington这样离市区相对较远的区域。这些地方最好的投资是那些20万以下的老式单元房：两房设计，红砖外墙，在两至三层的建筑内，没有电梯，每个季度的物业费只有400元左右。 虽然这些单元房需要重新粉刷，但租金回报很高，每周租金可以达到280澳元。以20万的价格计算，如果从银行贷款90%，每年的总租金回报高于7%，如果拿到比较低的贷款利率，租金完全可以支付贷款利息，以及包括维修在内的其他持有成本。这些物业通常不需要投资者额外支付。 Kevin Lee表示，他本人不会选择那些负扣税的物业（即租金收入低于包括利息在内的养房支出），尽管投资者可以获得税收抵扣，但他认为这些投资相当于让房东资助租客的生活方式。 不过，雅德内的看法不太一样。他说如果把所有的养房成本都考虑在内，投资者要找到正现金流的投资房并不容易。因此，物业的增值潜力就十分重要。他本人更倾向于悉尼内西区，而不是远郊，因为「毗邻公共交通和CBD永远是重要的」。他认为目前，价格在40万到50万之间的公寓是最好的选择，可以买到很好的两房公寓。至于具体区域，雅德内推荐Marrickville, Dulwich Hill和Ashfield。 Property Planning Australia的总裁琼森（David Johnston）也看好悉尼市场，同时强调不同的区域和物业之间的差异会很大。他提醒投资者要根据自己的情况进行决策，在明确自己的目标之后，在价值增值和租金回报之间找到合理的平衡。他说：「首要要了解自己的财务状况，你需要的是现金流呢，还是长期的物业增值？投资的关键就是要符合你们生活的需求和目标，并确保不要过度负债。」
墨尔本仍不乏投资机会
墨尔本市场目前面临的最大问题就是市中心期房公寓的过度开发，以及远郊大量的空置物业。因此投资者入市要格外小心，但在一些区域仍然有很好的投资机会。 雅德内指出，在墨尔本内城的东南区和东区，需求仍然很旺盛。他说：「我们不是跟风市场，我们看的是具体的物业。」而目前入市的优势就是能够收获物超所值的物业。对于预算在40万以下的投资者，他建议考虑St Kilda、Carnegie、Caulfield和Glen Huntly的一房或两房公寓。 墨尔本买家中介Buyer Solution公司的执行总监斯彭瑟（Janet Spencer）在过去的一年中一直在帮助投资者物色物业，并且收获颇丰。她说：「尽管市场总体形势不佳，但还是有些地方的物业表现很好。」他们所选公寓的价格与2009年和2010年相比，足足低了10-12%。 斯彭瑟的经验是，要做足功课，重点看区域的空置率，要选那些未来有吸引力的物业。她推荐墨尔本大学附近的St Kilda和Carlton 区，价格在50万以下的公寓。 很多投资者最容易陷入的误区是，过分关注区域，但忽略了物业本身的位置。Wakelin 物业投资公司的执行总监威克林（Monique Sasson Wakelin）建议买家不要跟风一些热点区域，而应把眼光投向邻近价值被低估，交易相对不是那么活跃的区域。他说很多投资者偏好Richmond，但不是说Richmond的所有物业都是好投资。其周边的一些区域享有同样的设施，但还人口结构还没有完全升级。 一个比较典型的例子就是上世纪80和90年代Richmond区Bridge Road附近的街区。当时那个地区的物业和东墨尔本、Armadale和South Yarra的差不多，只是不那么引人注目。当时入市早，买到这个区上好位置物业的投资者结果成为涟漪效应的最大受益者。 投资者要牢记的一点是，在同一区域不同区位的表现也不尽相同，甚至差异很大，一定要分析物业的具体地段。仍以Richmond为例，其南部的Buneley就一直表现不佳，原因何在？威克林解释说，因为这个地方正在在铁路线和快速公路边上，物业供给也不稳定。 来自MRPA买家中介公司的兰姆赛（Michael Ramsay）认为，South Yarra是一个稳妥的选择，其大部份街区都有完善的公交服务，因此无论市场繁荣还是平淡物业表现都相对稳定。 兰姆赛推荐的另一个潜力街区是Richmond南部的Cremorene。根据他自己的经验，Richmond区内毗邻Victoria Street的物业价格相对不是太高，而在Lennox和Swan Street或Bridge Road 附近的物业则卖得非常好。 受涟漪效应带动，Richmondf附近的Abbotsford的房价已经出现上扬，部份物业成交价格超过百万。Colloingwood区也是一个不错的投资选择。在北区，Northcote不断走高的房价也带动了周边的Thornbury，吸引了许多家庭无力承受Northcote 房价的家庭。
对房市涨情不可太乐观
尽管有一些初步的迹象表明悉尼和墨尔本的房市有止跌企稳迹象，但距离下一个繁荣周期还有很长的路。对全球经济的悲观预期仍然影响着投资者的信心。 RPData的州府城市Rismark价格指数在继6月份首次上升1%后，于7月份再升0.6%。其中悉尼的价格上升了1.2%，墨尔本上升了1.4%。但两个城市的拍卖清盘率仍徘徊在60%和70%，远未达到2010年时高过80%的清盘率。 至于两个城市的投资前景，悉尼普遍更被看好。克里斯托弗认为由于过度供应，墨尔本至少在未来两年时间内价格没有回升的可能，而悉尼的物业增值机会现在更高。 雅德内表示，澳洲的经济形势还是不错的，但缺乏的就是信心，导致很多人迟迟无法做重大决定。他认为从市场数据来看，市场已经止跌企稳，但短期不太可能大涨。随着市场改善，撤出市场的卖家会将物业重新挂牌，这会导致市场供应增加，形成价格向下的压力。 相关文章:本文标签：平淡，房市，投资物业From 平淡房市下 如何选择投资物业 by 澳洲新闻 | |||
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