2015年10月17日星期六

悉尼西区房价下跌 投资者受影响

悉尼西区的房市已经在大幅下跌,对通过价格的上升获得资本增长的投资者们来说,原本美好的希望蒙上了阴影。

据澳洲Domain房地产网报导,悉尼西区的房价9月份已经下跌7.3%,拍卖成交率下滑至令人沮丧的56.4%,这是从悉尼5月份创记录的近90%之后的大幅度下降。

Domain集团高级经济师威尔逊说:“毫无疑问,悉尼西区的价格和拍卖成交率都在大幅下降,现在已然成为悉尼房产市场的落后区,并在一定程度上向下拖动了整个市场。”“这使投资者特别艰难,因为悉尼西区一直是纽省和全澳投资活动的中心。”

Domain集团最新数据显示,悉尼西区拍卖房中位价已经从今年8月的84.1万澳元降至9月的 77.9万澳元,下降了7.3%。

最近,其它表现不佳的区域还包括悉尼西南地区,其拍卖价格下降了1.8%,拍卖成交率只有51.4%。

AMP资本投资公司(AMP Capital Investors)的首席经济师奥利弗(Shane Oliver)表示,悉尼西区的投资者现在可能面临一个艰难的时期,尤其是在澳洲审查监管局(APRA)提出的投资信贷年增长率10%的上限规定下,这要求他们支付较高的贷款利率,提高了首期付款额度。

“租金收益率如此之低,投资者都依赖于资本增长获得可观的回报,现在,随着价格的下降,以及未来投资活动受澳洲审查监管局规定的限制,投资者更难获得贷款,市场中的投资者也将更加艰难,”他说,“资本增长可能不会立即实现,投资者应该三思而后行。”

但这也存在积极的一面,这可能对在房产市场中挣扎着想要站稳脚跟,试图在悉尼西区买房的首次购房者是个好消息。

Starr Partners房地产公司总裁德里斯科尔(Douglas Driscol)说: “我们现在看到西区的投资者减少了40%。”

“房子开放检查时,过去常常有50人来看房,而现在只有15到20人。这可能是精神紧张导致投资者望而却步,或获得银行贷款更困难,或许是两个因素共同使然,”德里斯科尔说,“但希望这意味着投资者和自住业主之间的平衡可以重新建立起来。”

威尔逊认为,在过去的两年中,不断下降的利率推动价格的迅猛增长,但收入没能跟上增长的步伐,所以负担能力是西区的主要问题。对于投资者来说,澳洲审慎监管局的规则限制了他们。

摩根大通(JP Morgan)经济师肯尼迪(Tom Kennedy)称,现在住房投资贷款上涨正在放缓,他预计明年年初将低于10%。

威尔逊表示,超过60%的贷款将会提供给纽省的投资者,大多数是买收益较高、价格较便宜的西区房产,出于这些原因这个地区很受投资者的欢迎。

“现在悉尼西区的拍卖成交率下降下来,所以它现在看起来像一个买方市场,而不是卖方市场了。改变的另一种力量是信心,而这是很难衡量的。”

来源:大纪元 责任编辑:简玬

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新房大量上市 将导致澳洲房价下跌

澳洲如火如荼的建房潮,在矿业繁荣对澳洲经济的推动告终之后,又把澳洲的经济大力地推动了一把。这一建房潮,或许也是最终使澳洲这个在世界上房价数一数二的房地产市场降温的一大因素。

据悉尼晨锋报报导,新房在大量上市。在全澳来说,在兴建的新房数量21.3万套,创历史最高水平,而此时,澳洲的人口增长在缓慢下来,经济发展也在缓慢下来。导致了著名的银行证券投资管理公司高盛(Goldman Sachs)发出警告道,澳洲到2017年会出现住房供应过剩。

“将有大量的新房潮涌般地上市”,新南威尔士大学的房地产研究所所长、前西太平洋银行首席经济师斯特普尔顿(Nigel Stapledon)说:“市场将经受这样的供应的考验。不太可能有经济的发展来支撑这样的情况。收入的增长已经从兴盛转入低落有几年时间了,而且人口的增长也回落了。”

澳洲储备银行从2011年11月以来降息十次,利率降到了历史最低的水平,抵押贷款的成本成了50年来的最低。从中受益最大的是房地产市场,房价大涨。与此同时,经济的上涨率徘徊在历史最低的水平,资本支出以及消费者信心也在下滑。

房地产市场开始转变的一些迹象已经出现。9月13日的这一周,拍卖成交率在悉尼下降到了75%,而在今年4月份时,拍卖成交率曾经高达90%以上。买家对悉尼这个世界上房价最高之一的市场的热忱已经开始冷却,根据房地产研究机构CoreLogic的数据。

就全澳来说,作为衡量买家需求的标志拍卖成交率,已经从4月份的80%多降到了略高于70%。

同时,来自投资者的需求,其创记录地占2014年8月以来抵押贷款总量的半数以上,也在贷款政策收紧之后开始缩减。最新的政府数据显示,投资贷款的增长率从4月的29.6%下降到了7月的16.5%。

高盛公司认为房产价值被高估了20%。他们还称,澳洲来年出现经济衰退的可能性有33.3%。关于房产被高估,巴克莱银行(Barclays Plc)的说法是高估了14%。

澳洲全国的住房价格在截至今年9月1日的三年间上涨了24%。其中悉尼一马当先,上涨了46%,这是CoreLogic的数据。

正在从矿业繁荣过渡到新阶段的澳洲经济,在今年第二季度增长了0.2%,这是2013年以来最低的增长。工资比一年前增长了2.3%,跟历史最低水平持平。

短期来说,住房供应的大量上涨会导致对房价的负面影响,澳纽银行(ANZ)的高级经济师坎宁顿(David Cannington)说:“在澳洲经济面对逆风而且特别是消费者信心低的情况下,供应的进一步增加可能要考验需求的深浅,而使某些市场面临严峻挑战。”

在悉尼市中心以南3.5公里的Green Square,将会变成澳洲人口密度最大的区。在这里的278公顷的土地上,未来四年将有1万套公寓房建成,据悉尼市政府的网站说。住房行业联合会说,就纽省全省来说,今年开始兴建的新房总计5.9万。

尽管新房的建设预计从2016年会减少,但仍然会在高于2013年前的水平上维持,住房行业联合会的数据显示。他们预计,在到2019年的四年里,全澳新建房总计约72万,其中半数在悉尼和墨尔本。

高盛公司以图希(Tim Toohey)为首的经济学家们预计,到2017年,将有7.5万套住房过剩,而不是原先人们曾经预测的14万套的短缺。

对投资者来说,面临的不仅是贷款政策更严格了,而且租金回报也减少了,这是因为出租的房子数量增多了、房价升高了、人口增长缓慢了。今年8月,悉尼和墨尔本的租金回报率是历史最低点,CoreLogic的数据显示,典型的租房回报率只有3%。

巴克莱银行的首席经济师戴维斯(Kieran Davies)说:“我们的房价总体来说正在接近最高值了,市场上最大的不确定因素是旨在遏止投资需求的监管措施收紧了。这些措施是最近的主导因素,而且已经看到了市场缓和下来的某些迹象。”

来源:大纪元 责任编辑:简玬

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人民币贬值使中国买家转向澳洲、加拿大

今年中国人到海外买房的人数将急剧减少,但是中国买家对澳洲房地产的问询却在增多,据中文房地产门户网站“居外”(Juwai.com)说。他们认为,原因是最近人民币的贬值。

澳洲新闻网报导,居外网站的总裁之一亨利(Simon Henry)称,中国买家买房的总数的上涨率将会从去年的25%下降到今年的10%。

他认为主要原因是北京当局打击非法的资金外流、中国经济的趋缓、以及最近的股市狂跌对民众信心的打击。

他称,美国房产销售受到的打击是最大的,由中国买家买房的数量的上涨率今年将低于5%。

中国今年8月份调降了人民币对美元的汇率,这也挫伤中国人去美国买房的积极性。同时,也使他们觉得澳洲与加拿大的房产相对更便宜一些。

“我可以看到市场正在从美国转向澳洲和加拿大等地,”亨利说。

“居外”网站估计,对澳洲房产的搜索今年已经增加了15%,比去年同期略高一些。

他表示,人民币的贬值,有助于澳洲中等价位的房产销售。但高价位的澳洲房产的销售,将因北京对资金外流的控制加紧而受到最大的影响。

“我认为(资金控制)肯定将影响到高价位房产,因为通过合法渠道把1000万澳元转出中国很难找到正当理由,”亨利说,“而转出100万澳元理由很容易。”

中国曾经容忍大笔的资金通过“灰色渠道”外流,但最近加紧了控制,随着中国经济的缓慢下来,而且担心资金外流加大了人民币贬值的压力。

中国的银行在非正常帐目的来往,阻止人们借用亲友的额度来把钱转到海外去。

根据中国更严格以后的控制,一个人一年仅仅可以向海外账号转5万美元(7万澳元)。为子女去海外上学而买房和交学费,属于例外。

一个不愿意透露姓名的中国房地产中介说,中国对资金往来的严格限制将会严重影响他的生意。“这影响到了目前的70%至80%的转账,其中一些已经暂停。”

中国之所以对资金往来加紧控制,是因为银行报告2015年第一季度资金外流了1090亿澳元。

来源:大纪元 责任编辑:简玬

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贷款要求严 国民银行列出67个重点限制区

辛辛苦苦攒钱凑购房首期付款的澳洲人,可能面临着更严峻的形式。专家警告说,所要求付的首期付额款可能一直都会高下去。

澳洲新闻网报导,过去那种靠日常少喝点咖啡、少买些名牌鞋、少去渡假就能比较轻松地凑齐上万澳元的首期付款的日子已经一去不复返了。

如今的高房价、加上市场的易变,意味着购房者需要准备高达23.8万澳元才能进入房地产市场,特别是在悉尼。

现实情况是,你如果希望付房价的5%的首期付款,如果没有家人的帮助,那么你不太可能从大银行那里贷出款来。

澳洲国民银行(NAB)特别加紧了对澳洲各地67个区的贷款的限制,规定这些地方的购房贷款额最多不能超过房价的70%至80%。

这67个区,有西澳与昆省的矿业城镇,也包括了普普通通的一些郊区,还有悉尼外围房价不是特别贵的一些郊区,如Fairfield、Toongabbie、Lakemba、Cabramatta。

如果你是国民银行的一客户,打算在Fairfield买一套64.5万澳元的房子,那么80%的贷款上限意味着你需要准备好12.9万澳元的首期付款。

如果是在Hurstville买房,那里的房价中位数是119万澳元,你需要准备的首期付款是23.8万澳元。

绿洲房地产(Oasis Property)公司总裁麦克弗森(Gavin McPherson)表示,买家们应该适应这种形势,并警告道,其它三大银行可能很快就会步国民银行的后尘。

Wealthie公司总裁普莱斯德(Ashley Playsted)持同样观点。他认为银行之所以这么做,是因为出现了很多的抵押贷款还款拖欠和不付款,而且也是为了符合监管机构最新的限制措施。

“这将使首次购房者极其困难,因为他们很少有人能凑够20%或30%的首期付款,” 普莱斯德说,“这也是银行遵循澳洲审核监管局旨在把投资贷款压缩到总贷款额之10%以下政策的行动部份。”

他称,投资者也将受到限制,因为许多投资者依靠既有抵押贷款所购的房产的净值来把投资房的贷款贷出来。

对于国民银行特别挑选出67个区,普莱斯德说:“我个人觉得,国民银行是在说‘在这些地方我们只贷款给那些绝对好的贷款者’,因为只有最好的那5%的人可以满足银行的规定要求。”

绿洲房地产公司的金融部经理密略提斯(Paul Myliotis)表示,尽管其它银行还没有发出各自的重点限制区清单,各银行的贷款做法已经比过去严多了。他声称,在他从事贷款经纪13年的时间了从未见过这样的变化,“这甚至比全球金融危机时还严。”

他承认,与许多银行交谈,他们的确认为市场有点过热了。

许多银行主要是在收紧对投资者的贷款,而国民银行也对只付利息的自主房主提高了利率,因为担心出现经济低迷。

WBP房地产集团总裁帕布斯特(Greville Pabst)表示,国民银行重点限制的区“主要是那些新公寓楼大量修建的地方”,这些地方有出现供应过剩的风险。他还称,来自海外的大量买家买这类的房子做投资,这也意味着他们将受到海外因素的影响,比如中国的经济下滑或政策改变。

澳洲金融经纪人(Finance Brokers)总裁怀特(Peter White)称,年轻的买家们如果想进入市场,必须要降低他们的期待值。海边、内城区不适合他们。

怀特认为,如果向小银行或其它小型贷款机构贷款,或许仍有可能在只有5%至10%的首付款的情况下贷到款。

澳洲国民银行的发言人表示,他们一直在审查其风险,要确保以负责任的、可持续下去的方式放贷。

来源:大纪元 责任编辑:简玬

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专家呼吁澳洲政府建廉价住房作为当务之急

对于澳洲城市及建设环境事务部长布瑞格斯(Jamie Briggs)而言,最优先考虑的事情应该是促进开发商在市区附近开发修建便宜住房。

澳洲新闻网报导,承建过墨尔本联邦广场的Lab Architecture公司负责人贝茨(Donald Bates)是众多所持有这种观点的人之一。

贝茨教授称,可能需要利用税收减免以及风险共担的策略来鼓励在靠近市中心的郊区做更多投资,修建适合家庭居住的便宜住房。

他认为,城市需要拥有良好的公共交通系统,连接人们的工作与理想的居住地点,而不是让人们迫于住房成本太高而不得不住在自己不喜欢的地方。

他称,新总理特恩布尔(Malcolm Turnbull)曾在企业活动中和工党的艾班尼(Anthony Albanese)提出了以城市和城镇为基础的这样一个话题。

他说:“他们在建立更明智的城市的专门小组讨论中,特恩布尔承认,前工党政府的城市规划的看法也适用于自由党,而自由党以前没有类似的政策。”

他还赞同布瑞格斯的理念,即政府对城市的更加重视与投入是有道理的,因为城市建造了国家的大量财富。

澳洲房地产理事会维省会长库尼奇(Jennifer Cunich)也表示了响应。

库尼奇说:“澳洲国内生产总值(GDP)超过80%在城市中产生,显然城市占有巨大份额。”

她说:“政府与私营产业能够而且应该密切合作,以鼓励私营产业投资于大型基础设施项目,而国家政府无法仅靠自身做到这些。”

贝茨教授表示,澳洲应该效仿美国、加拿大和欧洲,政府向开发商提供担保,以降低便宜住房的投资风险。

来源:大纪元 责任编辑:简玬

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悉尼春季房市迎来买方代理热

过去一个月悉尼房产交易量达到26,829 套,这揭示出房地产市场春季销售旺季已经开始。

据澳洲Domain房地产网报导,澳洲房地产数据机构(CoreLogic RP Data) 的信息,当前所有省会城市待售房产多达92,296 套。

由于待售房产较多,悉尼房地产市场的购房者在春季里会较活跃,很多人会转向买方代理,买方代理将迎接这一销售旺季。

据澳洲房地产买方协会(REBAA)称,自2000年以来,全澳的买方代理从15家猛增至120家。

买方代理帮助寻找并洽谈购买房。悉尼历史最悠久的买方代理Rose & Jones的总裁罗斯(Byron Rose)表示,大多数的买方代理位于悉尼和墨尔本,每次房市热潮中都能发现人们对购房专家的兴趣激增。

他认为,房产市场热潮已经引起了悉尼购房者对购房方式心态上的转变。

从1998年开始,他的大部份客户都是富裕的商人,购买价值200万至500万澳元之间的房产,而现在正在处理的是大量不同价位的房产。

这包括首次购房者和低价房产的买家,这在20世纪90年代是不可想像的事情。

投资公司Binvested联合创始人伯奇(Nathan Birch)最近扩展其业务以迎合购房者的市场,而不仅仅是对房地产投资者。

今年春天买家已经排着队聘请买方代理,例如37岁的雅加曼(Guru Yajaman)刚刚在伯奇的协助下购买了第一套房子。

他五年前开始购房,那时希望构建投资组合的小产权房产投资者愿意聘请专业人士,但一般购房者没有兴趣。

伯奇说:“越来越多的人了解到能够从买方代理获益,知道他们与房地产代理的关系,能帮助他们做成好交易。”

春季里可能买方代理的活跃将使房价猛增,让投资者有更多的购房选择,而自住房购买者会面对卖家的高期望价值和较强的竞争力。

他说:“我同悉尼房地产代理交谈,我没有听到任何人说市场正在放缓,整个春季都会火热。”

买方代理Good Deeds公司经理摩根(Veronica Morgan)表示,她有充分的理由相信普通买家需要寻求专家帮助来进入市场。

“很显然,悉尼房产市场一直火爆,是自2012年以来的特别火热,” 她说,“我们周复一周,月复一月的拍卖成交率远远超过80%,这太疯狂了。买家需要帮助,他们知道他们需要的帮助比以往任何时候都更多。”

她的许多客户在错失了拍卖之后来找她。

于2000年建立的买方代理Propertybuyer的哈维(Rich Harvey)表示,市场低端30万澳元以下房产至2500万澳元房产的高端市场的购房者,现在都在寻求买方代理。

他称,原先的销售代理都纷纷转向买方代理,买方代理也越来越专业化。

他们通常按照购房价格一定的百分比,或从10,000澳元起的某个固定费用来收取费用。

LJ Hooker 房产公司因海外投资者的兴趣需求于四4月成立悉尼买方代理,这是第一个拓展业务至买家代理方面的销售代理经营者。

该代理公司研究部门主任达伦.陈(Daren Chan)表示,过去的五年中已经看到买方代理数量明显增加。他说:“ 因很多购房者没有足够时间,能花费在寻找最理想的投资房产所需的100小时以上的时间。”

来源:大纪元 责任编辑:简玬

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首次购房者动用信用卡凑首期付款

一项新的调查显示,首次购房者越来越多地选择藉助信用卡债务和个人贷款来补齐他们的购房首付款。

据澳洲Domain房地产网报导,Genworth贷款人抵押保险公司的一份题为“前方之路”(Streets Ahead)的报告发现,只有51%的首次购房者是以他们的储蓄存款来支付首付的,而这个比率在2014年是66%。

在接受调查的首次购房者中,有19%的人使用信用卡来支付其首付款中的一部份,有18%的人是使用个人贷款。而在2013年,只有3%的人选择使用信用卡,8%的人使用个人贷款来帮助购买首个房产。

当然,首次购房者购买房产的资金来源还有继承遗产,从父母或家庭成员那里贷款或接受他们的馈赠,以及中奖、中彩票等方式。

Dream Financial公司的高级顾问兼抵押贷款经纪人贝文(Paul Bevan)表示,如果申请人有足够高的收入,但没有所需的首付款积蓄的话,银行可能会出于其还贷能力高的考虑而批准其贷款申请。

这样购房者就可以使用信用卡预借现金,或者可以使用信用卡购买首付债券。当然,用信用卡预借现金将会导致购买的房产价格明显增高。

贝文还表示,使用信用卡支付全部首付不太可能,因为大多数贷款机构会希望看到房贷申请者某种形式的储蓄历史,有些甚至还有考虑申请人租金支付的情况。

金融产品比较网站发现者的发言人哈奇森(Michelle Hutchison)称,在过去的一年中, 纽省、维省、西澳和首都行政区的首次购房者的房贷都有所增加。

虽然这意味着首次购房者必须为住房支付更多,并找到更多的首付资金,但她不主张首次购房者考虑用替代债务的方式,认为这些方式的选择将更为昂贵。

来源:大纪元 责任编辑:简玬

悉尼房地产市场的现状分析

有关悉尼房地产市场目前的状况,人们议论纷纷,近年来的市场热是否已经到顶?是否已开始向下走?大势如何?房地产数据公司CoreLogic RP Data的分析师库舍(Cameron Kusher)在房地产观察网站发表了他的见解。

澳洲房地产观察网报导,最近关于悉尼房地产市场是否已经到顶的问题,出了不少文章。的确,看起来市场已经处于顶峰或已经稍微过顶峰了,但应该仔细地查看一下市场目前的迹象。

房价

悉尼的房价,在2015年8月前的12个月里上涨了17.6%,在2015年的前8个月里上涨了14%。悉尼房地产市场,自从2012年5月触底以来,一直呈现着上涨的趋势。从那时起,房价总共上涨了49.5%。具体来看,这相当于一个在2012年5月价值50万澳元的房子到现在值747,704澳元。数据显示房价以很快的速率上涨,而最近的数据或许显示上涨速度慢了一些。8月份,房价涨了1.1%。9月份的数据显示的上涨幅度更小,9月份的头20天里,只涨了0.3%。

买卖

买卖成交量并不是衡量房地产市场的及时指标,因为统计到所有的交割完毕的房产买卖有一定的时间延迟。而且,楼花的买卖是按合同签订日算的,待交割完成时才计算在内,这可能是几年之后的事了。所有,如果突出楼花销售量的话,那可能会对公寓房的销售计算不足。最新的2015年6月的数据显示,今年第二季度,售量是23,432 套。与2015年同期比,独院房销售量少了5.5%,公寓房少了16.5%。

上市待售时间

2015年7月底,悉尼房子典型的是上市25天后即售出。CoreLogic RP Data公司从2005年初开始一直在跟踪房产在市场待售时间,发现这是销售最快的时候。房价的强劲上涨,加上房产的快速售出,这说明在悉尼各地,需求仍然相当强劲。

拍卖成交率

9月19日这一周的拍卖成交率是73.2%,这与一周前相比基本上没有变化。重要的是,在大多数情况下,拍卖成交率都在往下调。在今年4月份最高的时候,拍卖成交率几乎达到90%。去年4月份,拍卖成交率是78%。需要注意的是,近几个周里,上市拍卖的房产数量比一年前多了很多。不论如何,代表着悉尼房产销售四分之一以上的拍卖市场在近几个月里是疲弱一些了,而且在销售旺季的春季至今也没有反弹起来。

上市的房产数量

最新的每周房产上市数据,其中包括独院房、公寓房、土地的出售,显示悉尼地区在9月22日之前的四个周里新上市的数量是8,525 套,在市场上待售的总数是20,121 套。新上市数量处于2014年11月30日以来的最高。市场上的待售总量是2014年12月14日以来的最高。与去年同期相比,新上市的数量与在市场的总数量分别增加了19%与5%。

在拍卖市场转弱而且房价上涨出现了缓慢的早期迹象的时候,在市房产数量的巨大,或许将导致房价的上涨,在接下来的几个月里进一步缓慢。这是因为,买家们可以有更多的选择,不必非得出特别高的价钱才能把房子买到手。

抵押贷款变缓

CoreLogic RP Data公司的抵押贷款指数,跟踪的是买房前的活动,数据显示了最近几周里某些明显的弱化。尽管此指数仍然很高,但已经在近几周里下滑了2%。这几周,按季节而论,理应是指数升高的时候。去年这个时候,指数比当时的两周前升高了1.2%。抵押贷款,特别是买投资房的,变得越来越难以贷到。我们可能看到了这一部份的房地产市场由于需求减少而开始变缓的最初迹象。

建房批准量

最新关于2015年7月的建房批准数据显示,这个月是创记录的,有高达5,159套住房被批准。其中包括1,655 套独院房、3,504 套公寓房。此前的12个月里,有15,213 套独院房被批准,有创记录的30,921 套公寓房被批准。自从1993年初以来,悉尼一直是批准公寓房的数量高于独院房的。新房的大量出现,缓解了悉尼住房短缺的问题,让买家有了更多的机会。

买房融资

最新2015年7月的纽省住房金融数据显示,对自住房的需求开始升高,而投资房需求开始下降。重要的是,自住房部份包括了重新融资。如果我们不考虑再融资,我们也看到了自住房部份的坚挺与投资部份的减弱。对新贷款来说,投资者仍占多数,占了58%。然而,两个月前,投资者占纽省所有新贷款的比率为62.4%,是历史最高记录。

房租及回报率

2015年8月前的12个月里,悉尼的房租升高了2.3%。这是至2013年5月以来的最低的增长幅度。在房租增长缓慢而房价增长迅猛的情况下,悉尼的租金回报率跌到了历史最低水平。2015年8月,租金回报率是3.3%。我们说过,纽省房产投资活动最近创了记录而且一直维持在很高的水平上。似乎很多的投资者没有在意房租的回报,而主要是在关注未来的增值潜力,以及负扣税的好处。

尽管数据总体来说无疑仍然很强,但是市场开始转缓的迹象已经出现了,某些迹象或许意味着市场的最高峰已经过去。历史最高水平的待售房产数量、抵押贷款的需求减弱、拍卖成交率减少,这可能是导致悉尼房价上涨速度要缓慢下来的因素。尽管我们期待房价涨幅可能开始变小,但在低抵押贷款利率的明显的刺激作用下,房价将继续上涨,只是涨幅小一些而已。

来源:大纪元 责任编辑:简玬

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首次购房者的八个问题

拥有自己的住家房是大多数澳洲人的梦想,使梦想成真需要思考一些问题,其中有些可能宜早不宜迟。

据每日新闻网报导,以下为想要购买第一套房产的人应该问问自己的八个问题,以便将购房的幻想变成坚实的行动计划。

1、我真的需要购房吗?还是想要和别人攀比?

同事、家人、朋友、媒体都在不断谈论着房产所有权问题。

伟大的澳洲梦的概念已经深入年轻一代,所以第一个问题就是,拥有住家房是自己真正的追求,还是只是应该做的一件事。

诚实回答这个问题,这可能会完全改变你前行的道路。

2、我真的能够负担得起吗?

接下来的问题显而易见,即目前的工资状况与潜在的未来收入是否有足够能力购买房产。

购买房产仅靠自己,或者需要伴侣或家庭成员的资金帮助,使梦想成为现实?

是否就当前的房价作好进入市场的准备?

了解自己的经济能力,通过预算可以建立购房所需的正确想法。

3、房产长期计划如何?

购买的房产是作为投资租出去,还是暂时居住五年时间,或者长期定居下来?

这些问题的答案将在贷款金额中起到重要作用。

4、在哪里购房?

如果投资于一套房产纯粹是为了租金回报,可能偏远增值地区或其它省的房产更便宜,这可能会降低购房预算,但会增加旅行及成本维护费用。

购买房产用于投资或自住的决定,对选择购房地点具有重大的影响,特别是涉及是否靠近交通、学校和商店等。

虽然这类房产的收益更好,但房产增值未必强劲。

5、何时购买房产?

如果回答了前面的问题之后,拥有房产的想法就越来越具有吸引力,那么现在就可以建立一个粗略时间表,确定自己什么时候在经济上和精神上作好购房准备。

另外,现在是时候问问自己,在支付每月的抵押还款之前是否有最后的渡假安排,或者需要完成一些学习,以便提高自己的挣钱能力?

6、应该如何开始着手购房?

现在,你已经确立了一个房产类型、位置以及大致的贷款金额,购房过程已经非正式地开始了。

这时要么开始做购买房产的调查,或开始储蓄计划以建立贷款的首付款。

这是很好的时机来调查住房贷款。

了解整个过程,需要哪些额外的成本,所听到的术语都会有真正的帮助。

无论哪种方式,眼中有一个目标,将使你的计划尽早地落实,尽早地拿到你第一套房的钥匙。

7、如何获得住房贷款?

在这一点上,住房贷款似乎令人生畏,但请记住,做好你的调查,你所知道的将比想像的更多,选择贷款方时这些会派上用场。

你想要固定利率还是浮动利率的住房贷款?你想要使用目前银行办理住房贷款吗?

前期费用有哪些?是否能够享有任何折扣?

根据你是投资者还是自住者,也可以决定你的贷款利率和你能借款的贷款房价比。

8、然后呢?

无论是存款或偿还住房贷款,你是用自己的方式拥有自己的房产,虽然这可能看起来有压力,但你可以管理它,这只是你每月资金状况的一个组成部份。

所以,不要冬眠而成为住房贷款的奴隶,应该找到一种可以继续做你喜欢的事情的方式,不需作出重大牺牲,只是在这条路上作一些小的妥协。

来源:大纪元 责任编辑:简玬

澳洲城里人想住什么样的房?

忘了带大院子的独立房吧!调查显示,澳洲城市居民现在似乎更偏爱拥有健身房、游泳池,靠近咖啡厅、商场和中心地带的公寓楼套房。

澳洲新闻网报导,联邦银行的调查显示,维省有望加盟悉尼,明年将首次修建数量超过独立房的公寓楼套房。 而悉尼早在上世纪90年代,就开始修建更大数量的公寓楼了。

该银行高级经济师沃克曼(Michael Workman)表示,这不仅仅是较高的人口增长速度和较高的土地价格推动了人们移居到高层公寓楼建筑中,邻近城市所提供的独特的旅游优势,还有人对公寓房及高级生活方式的偏好也是其中的原因。

沃克曼所汇编的数据显示,维省有望在2016年修建3.3万套公寓房,其中还包括排房,还有3.2万套独立房正在建设中。

维省政府对购买楼花豁免印花税的政策与联邦政府放宽海外买家限制的政策也大大推动了这一变化。

住房问题专家、高级经济师威尔逊(Andrew Wilson)表示,尽管可负担能力一直是人们在哪里生活的一个关键性问题,但靠近工作场所、公共交通和其它配套设施也是人们选择在哪里购买公寓房的明显因素。

“毫无疑问,有一种生活方式是偏好较小生活空间的,特别是对于首次购房者来说,”他说,“在公寓大楼内有不同的社区感。现在开发商提供像健身房和游泳池这样的设施,还有很多的内部娱乐设施,我想这也是一种偏好,尤其是对女性买家,以提高安全性。”

威尔逊表示,减少维修的问题,减少草坪和花园的打理也是公寓楼套房吸引自住房主和投资者的地方。

来源:大纪元 责任编辑:简玬

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澳洲房地产买家市场在哪里?

澳洲的房地产市场从全国范围来看保持着平衡,但仍有一些地方是买家真正拥有所有力量的市场。

澳洲新闻网报导,最新的联邦银行购房者指数(CommBank Home Buyers Index)报告显示,就省份而言,塔斯马尼亚省的买家拥有的力量最大,那里是一个极端的买方市场。就省会城市而言,购房者在市场上占据上风的是达尔文。

在偏远的地区,买家市场有很多,包括纽省遥远的西部地区、西澳的南部地区和昆省的Wide Bay Burnett地区。

在省会城市中,悉尼、墨尔本和阿德雷德没有任何区域是买家市场。

在珀斯的中央都会区是买方市场。大布里斯本地区是省会城市中买方市场最多的,其中Redcliffe和Caboolture等地是非常极端的买方市场。

联邦银行的报告发现,悉尼和墨尔本的房地产市场仍在向有利于卖方的一面转变。

该指数的计算方法比较了可供出售的房产与通过联邦银行进行的住房贷款数量的比率。

购房部门的执行总经理哈金斯(Dan Huggins)表示,最新的报告显示,在2015年5月至7月间,市场转向了卖家市场。但从全澳的方面来看,房地产市场仍然是买卖双方相对平衡的市场。

澳洲五大最好的买家市场:

1. 纽省偏远的西部地区
2. 西澳Upper Green南部地区
3. 昆省的Wide Bay-Burnett地区
4. 昆省西南部地区
5. 南澳的北部地区

澳洲五大最好卖家市场:

1. 纽省的悉尼
2. 维省的墨尔本
3. 维省的Central Highlands
4. 首都行政区堪培拉
5. 维省的Ovens-Murray

哈金斯还表示,偏远地区将继续为想成为房主的人们提供最佳的购房机会,而卖方则仍会在大都市地区不断增长的需求中获益。

他认为,悉尼将继续向着有利于卖方的方向发展,墨尔本的情况也与悉尼类似。而在布里斯本,售房情况已经有所改善,目前再次达到平衡。

哈金斯称,阿德雷德的市场已向卖家转变,而珀斯的市场已变得更加平衡。

达尔文自上次的相关报告发表以来,几乎没有发生任何改变,继续稳定地保持着买方市场。

来源:大纪元 责任编辑:简玬

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租房族搬家花费巨大

租客搬家耗费不菲,每搬一次家就需要几千澳元,这是由Fair Go Finance 公司8月份举行的一项全国性的调查所发现的。

据澳洲Domain房地产网报导,平均来说,租房住的人搬一次家,花3402澳元,其中包括押金等。

悉尼是搬家耗费最大的地方,墨尔本是最便宜的地方。

调查发现八分之一的租客搬家时失去了自己的押金,主要原因是未打扫干净或者是未按时付租金。

在澳洲,租房者平均每两年搬家一次,几千澳元的搬家花销不是一笔小数。约半数租客需要请求押金方面的帮助。

“澳洲三分之一的家庭存款不足1000澳元,这样的搬家费用需要一次支付,计划好所有的开销真的非常重要,”Fair Go Finance公司的董事总经理沃尔甚(Paul Walshe)说。

受调查者中,19%的向亲友借钱付押金,还有14%的借政府的租房押金贷款。

如果剔除押金的话,搬家费也在1000澳元以上。其中阿德雷德是搬家最贵的城市。

维省 1085.58澳元
墨尔本 1100.54澳元

纽省 1063.6澳元
悉尼 1180.76澳元

昆省 998.32澳元
布里斯本 975.44澳元

西澳 1115.58澳元
珀斯 915.44澳元

南澳 1292.27澳
阿德雷德 1407.28澳元

全澳 1083.64澳元

搬家费用还包括一些不显眼的开销。除了押金之外,最大的开销是家具,之后是搬家公司的收费,其次是水、电、电话等的接通费用。

对于搬家,澳洲邮电局提供了帮助信息,建议搬家者通知有关部门地址的变化,并且让邮局把寄往旧地址的信件自动转投到新地址。邮局转投服务的收费从23.05澳元起。

租客或许还需要用挂号信通知目前的房东。

这些只是费用之冰山一角,其它的还有租期告终时的清洁、物品的存放、宠物的运输等。

大多数租客需要提前付租金和一笔押金,金额通常相当于六个星期的租金。有时,在申请租房的过程中,需要交一笔“留房”费,当租约签订后,再退还。

平均的搬家费用如下:

买新家具 880澳元
搬家公司收费 200澳元
水电接通费 195澳元
租约期终清洁 188澳元
租面包车 142澳元
其它 94澳元
物品存放 84澳元
家人的交通 80澳元
宠物的运送 20澳元

搬家时如何避免多花冤枉钱

索要书面的报价
不要依赖口头的报价,特别是在没有了解详情时的笼统报价。每一个搬家都是不同的,你要搞清楚报价是准确的而且是可以信赖的。

认真阅读租约
查看是否完全符合你所需的服务,包括有关细节,比如费用、一旦延误如何处理。问问是否有保险。列出需要搬的物品清单、保险的细节。查看有无隐含费用。

藉助比较网站查看报价是否合理
搞清楚你是在把同样类型的可以比较的东西做比较,提供尽可能详尽的信息,以便使报价准确。诸如Australian Removalists之类的网站可以帮助你很快地检查你即将付的费用是否合理。水电接通费通常也可以在网上查看。

考虑搬家保险
法律并没有规定搬家公司要买搬家保险,但有的公司保险的确包括了你的物品。有的公司的保险只管他们自己的车辆在意外事故中的损失。如果搬家公司是得到“澳洲家具搬运公司联合会”(AFRA)认证的,那么他们有公共责任保险,有就是说,你的物品在运输过程中是在他们保险之列的。保险还可以扩展到你的新住处,特别是如果你买的新物品是很高档的话。

计划一下自己能动手做的事情
请家人、朋友帮忙,租一辆卡车,这可能要省很多钱,特别是你的搬家东西并不多的情况下。考虑你所能做的各种选择。

提前做好计划
估算好费用,事先存好钱。有一些免费网站可以帮助你。

卖掉不用的东西 买二手货
如果有些物品不需要,考虑在搬家前卖掉,以节省费用。新住处的家具和用品,你或许也可以考虑买二手货。

来源:大纪元 责任编辑:简玬

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出租房维修 责任在房东还是租客要分明

出租合同上写明谁应该对什么负责,这将有助于租客与房东把该做的维修工作快捷地做好。

据澳洲Domain房地产网报导,对出租房来说,一般情况房东是被期望为合理的维修付单的一方,但不总是如此。

Biggin & Scott Brighton房地产公司的谘询师洛佩兹(Elizabeth Lopez)认为,在理想的世界里,租客应该以书面的形式请求对房子进行保养与维修。

然后房东应该立即打电话给租客,明确的说明打算如何把问题解决了。

不过,如果房东签一个“房主指示表”,授权租房代理做一定费用范围内比如500澳元以下的维修工作,那么就可以免去许多麻烦。

洛佩兹说:“如果他们同意的话,我们直接就可以安排维修事宜,不必等房东的答覆,有时房东的答覆会很慢。”

代理公司会给租客一个他们推荐的维修人员的名单,在代理公司下班的时间,租客可以与这些维修人员直接联系。

有些房东喜欢依靠代理所推荐的维修人员,而有些房东喜欢自己动手把东西修好。

洛佩兹称,如果房东是在相关行业工作有执照的人员,他们完全可以自己做维修。但往往房东并不是专业人员,只是觉得自己动手更方便,或者不愿意付给别人维修费而自己动手,但干的活却达不到要求。

而一些专业的维修人员却选择不自己动手。尽管他们自己做会省钱,但他们不去做或许是明智的,如果他们想把自己与租客的关系分开的话。

没有得到处理的安全隐患所引发的伤害或损失,可以导致房东代价昂贵的赔偿诉讼。Terri Scheer保险公司的培瑞拉(Carolyn Parella)说。

如果维修工作没有着落,那么在租约到期时,租客或许会决定离开而不是留下来。

房东的责任

紧急维修从来都是房东的责任。如果事后发现问题是由于租客的疏忽而导致的,那么一般来说租客需要付费。

租客告知房东的任何坏了的东西,房东都需要处理好。

在有些情况下,非标准的灯泡也需要房东来更换。在大多数省份,更换标准的灯泡是租客的责任。

非房东的责任

如果一件非必需品在租客租住前就是坏的,而且没有包括在租约的清单上,那么房东不必把它修好。

对于一些额外的东西,如空调、纱窗、窗帘等,租客需要在搬进去之前提出请求,洛佩兹说:“租客需要明白,如果感兴趣的人很多的话,他们这样的申请房东或许是不会看的,因为其他人没有提出额外的维修请求。”

租客的责任

如果毁损是由于租客的恶意行为或疏忽大意所引起的,那么他们需要准备付账。

如果请了管道工来修厕所,而管道工发现厕所是被某些东西堵塞了,那么这是租客的错。洛佩兹说:“在这种情况下,房东可以拒绝承担责任,维修费将由租客承担。”

在租约上,有些需要租客承担的维修会写明,诸如整理花园、游泳池等。
维修的类型及期望的结果

紧急问题

包括:水管破裂迸水、厕所堵塞或破损、房顶严重漏水、煤气管泄漏、暴风雨或火导致的损坏、电路故障、洪水、导致住房不安全的问题、炉子或烤箱故障等。

这些都需要立即做出回应。通常租赁法规定必须在24至48小时内修好。如果房东不回应,通常允许租客自行安排一定费用以下的维修。在维省,费用的上限是1800澳元,在纽省是1000澳元。如果维修被视为合理,租客安排的这种维修均由房东报销。如果租客没有能力付这样的维修费,或者维修费将超过上限,租客可以向民事及行政法庭提出申请。

非紧急维修

包括:任何不被视为紧急的维修,如关不紧的水龙头、或者坏了的门把手等。

修好这类东西的时间是14天之内。租客应该给房产管理人员写信,并且注明通知日期。如果在法定时间内未能得到维修,租客可以向民事及行政法庭提出申请。法庭可以命令房东修好,或者命令减少租金,如果房子的设施标准与租客所付租金不符的话。租客不应该停付租金,因为那样他们可能面临被赶走的结局。

关于未付的维修费或由维修导致的损失,租客应该在事后不长的时间内向法庭提出申请。通常有时间限制。

来源:大纪元 责任编辑:简玬

年轻的澳洲人为购房设法集资

设法集资比只有一个好工作更容易存够第一套房所需的首付款。房价越来越高,首次购房者在全职工作基础上,利用各种筹资方法来储存购房首付款。

据澳洲Domain房地产网报导,26岁的设计师哈尔莫斯(Duncan Hellmers)利用两个成功的筹资活动,最近在北悉尼Lane Cove购买了他的第一套公寓房。

利用集资平台Kickstarter,哈尔莫斯以他的两个时钟设计筹集了近12万澳元,使他有足够的首付款购买第一套住房。

哈尔莫斯说:“我有一份全职工作,因此可以定期存款,但周末我花时间将我自己的产品放在平台上。没有这份额外的收入,我不会这么快攒足首付款。”

17岁的学生阿盖尔(Caitlin Argyle)最近尝试在网站Indiegogo上开展筹资活动,活动吁请人们对阿盖尔的48,000元购房首付款进行捐助,以换取在黄金海岸租房的住宿。

阿盖尔说:“我的父母告诉我筹资的运作方式,起初我并没有太在意,但几周后我想,我能怎样集资呢?”

“我的第一个投资房产将是不同的,我想要与众不同,尝试新的东西,最后我想没有什么输不起的!”

作为发起人额外的奖励,每10周的住宿预订,阿盖尔将提供为期一周的免费住宿给需要的家庭。

阿盖尔说:“很多人以为我为了自己的房子在欺骗别人,但我真的不是。向我投资是最好的事情,因为这最终能创造被动收入,可以提供给你一个灵活的生活方式。”

两个月后,捐款还不足以达到阿盖尔筹集6125元的目标。

阿盖尔说:“我会继续存款,存款,存款;你永远不知道会发生什么事情,每天都有新的想法冒出来。我知道我最终想获得被动收入,并能在我需要的时候去旅行。”

看守房子与照顾宠物是首次购房者省钱的较流行的选择方式。

35岁的公务员伦诺克斯(Clare Lennox)通过网站Mindahome.com.au找到租金全免的住所,代价是照顾宠物。

伦诺克斯说:“起初,我想我无法自己攒够首付款,但现在我已在还房贷了。”

这样的安排还能使伦诺克斯体验不同的生活环境,让她比较墨尔本内城区公寓房生活与偏远地区小独立房的好处。

“看守房子增添了我的灵活性,现在我觉得我可以住在任何一种情况下,”伦诺克斯说,“它帮助我更好地理解了我要如何生活,包括围绕宠物、公共交通、自行车交通便利性、花园和开放空间需求的考虑,再加上对厨房和起居空间的想法。”

来源:大纪元 责任编辑:简玬

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枪击案的警方华裔会计师葬礼在悉尼举行

在帕拉马塔(Parramatta)纽省警察总部外遭15岁伊斯兰极端分子枪杀的警方华裔会计师Curtis Cheng的葬礼17日(周六)在悉尼市中心的圣玛丽大教堂(St Mary's Cathedral)举行。他以其生前在警署工作的出色表现,获得了纽省警长追授的杰出工作者荣誉。

据天空新闻报导,包括Curtis Cheng的家人、朋友和纽省警方人员及公众超过1500人参加了他的葬礼。葬礼后,悲伤的警方官员排列成护卫队,护送Curtis Cheng的灵柩离开柯圣玛丽大教堂。

Curtis Cheng作为会计师在警方总部任职了17年,被同事们称为是一位温和的人,对家人、朋友和他的警方同事有着奉献精神。

他的死震撼了全纽省的警方同事。前往大教堂悼念的纽省警长斯皮奥尼(Andrew Scipione)对参加葬礼的人群说,他无法形容Curtis Cheng之死给整个警方造成的损失。

他说:“这位最温和的朋友丧生于恐怖行为,一个男人,其死亡的方式与其温柔、与其生命的高尚形成了鲜明的对比。”

斯皮奥尼告诉Curtis Cheng的妻子和儿女说,Curtis“成为警队的一部份感到骄傲”,他的同事们称他是“积极的人”。

“Curtis是我们的一分子,是我们的一位朋友。他的处境就是我们的处境。因此,我们对Curtis的死所感受到的痛和迷失。”

Curtis Cheng的儿子阿尔法(Alpha Cheng)发表了悼念词,说:“父亲是个顾家的男人,总是把我们放在第一位”。

前来悼念的人中包括纽省省长贝尔德(Mike Baird)、纽省警察厅长格兰特(Troy Grant)、纽省总督赫尔利(David Hurley)、纽省反对党领袖弗利(Luke Foley)还有来自澳洲及新西兰的警方代表。

58岁的Curtis Cheng在10月2日下班时遭到15岁的伊斯兰极端激进份子贾巴(Farhad Jabar)枪击死亡。贾巴在与警方的对峙中被当场击毙。

两名涉嫌帮助贾巴进行攻击的嫌犯16日在法庭被拒保释。

来源:大纪元 责任编辑:简玬

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一代仁君赵匡胤

宋太祖画像
宋太祖画像

文: 宋清泉

二零一五年十月十六日】宋太祖赵匡胤是历史上一位独树一帜的好皇帝,其“杯酒释兵权”、“千里送京娘”、“华山不纳粮”等家喻户晓。下面选录的几则宋太祖的事迹来源于宋人笔记和《宋史》,能让我们更全面的感受到他的人格魅力。

“因子巷”

后周显德四年,周世宗柴荣亲率大军猛攻南唐的楚州。楚州守将张彦卿誓死抵抗,城破之后,依然率领残兵在城内巷战,全部战死,无一生降。周兵死伤惨重,为了报复楚州人的抵抗,也为了震慑南唐小朝廷,周世宗下令将楚州城中不管男女老幼全部杀死。

当 时,身为后周大将(殿前都点检)的赵匡胤在楚州城北指挥战斗。他来到一条巷子前,看见路边横卧着一具已被砍掉了脑袋的年轻女尸,她怀里的还含着母亲的 乳头在吸吮。赵匡胤恻隐之心油然而生,急忙向周世宗请命,停止屠杀;同时,把这个婴儿抱回军中,并设法寻找乳母来喂养他。巷中居民因为这个婴儿的缘故躲过 了一场劫难。后来人们把这条巷起名叫“因子巷”。——事见(宋)朱弁《曲洧旧闻》

评注:在唐末五代那军阀混战、杀伐如麻的黑暗乱世,身为军人的赵匡胤心存善良。

雪夜访赵普

宋 太祖经常私访功臣家。赵普每天退朝,都不敢更换便装以备皇上突然来访。有一天,天降大雪到傍晚还未停止,赵普估计皇帝也许不会外出了。过了很久,赵普 听到敲门声,开门一看,大吃一惊,只见太祖站在风雪之中。太祖说已经约好了皇弟赵光义。很快,赵光义也到了。君臣三人围炉而坐,烤肉喝酒。赵普的妻子为太 祖兄弟斟酒,太祖亲切地称呼她为嫂嫂。太祖切入正题,与赵普商议攻取北汉的事。赵普说:“北汉是宋与西北的天然屏障,若先灭北汉,那么西北方就得由我们独 挡。不如先平定南方,再挥师北上,那时北汉弹丸之地,便插翅难逃了。”太祖笑道:“正合我意,只是特意来听听你的意见罢了。”——事见《宋史·赵普传》

评注:宋太祖励精图治、求贤若渴、平易近人,只可惜他五十岁就逝世了。

御厨使

赵 匡胤在太原做节度使的镇将期间,住在一个姓李的婆家里,老太太对他很好。后来,赵匡胤做了皇帝,派人寻访李老太太,得知她已经死了,就找到了她, 任命他为御厨使。时间长了,这小子没升官,心里不满,请求离去。太祖说:“单凭你的才能,御厨使都做不到的。爵禄是用来招纳贤能之人的,而我却用来恩典旧 人,这让我愧对士大夫,你还有什么不满足的呢?”—— 事见(北宋)陈师道《后山谈丛》卷五

评注:赵匡胤知恩图报,更以国家为重;做人要知足,知耻。

宋太祖怒责宋白

太 祖在位时,宋白主持科举考试,收受他人的贿赂,在评选时不公正。他怕皇榜贴出后,别人会有争议,于是先列出中举人的名单报告给皇上,想假托是皇上的旨意来 为自己开脱。太祖愤怒地对他说:“我委任你去主持科举考试,中举的名单应当是你自己决定,为什么要向我报告?我怎么知道这些人合不合适呢?如果皇榜贴出后 遭到别人的非议,我就要将你斩首向天下人谢罪!”宋白很害怕,就更改榜单上的名字,使之符合大家的意愿,然后才将榜单贴出去。——事见(宋)司马光《资治 通鉴》

评注:赵匡胤要求宋白做事要经得起公议,处事公允才能服众;不要自作聪明,欺下瞒上。

刘鋹疑酒

南 汉后主刘鋹,在降宋之前喜欢置毒酒杀害大臣。降宋后的某天,赵匡胤召集群臣和刘鋹饮酒。赵匡胤倒了一杯酒赐给刘鋹。刘鋹想起自己在南汉时的所作所为,怀疑 酒中有毒,捧杯流泪说:“我自知罪不容赦,陛下既然不以死罪处置我,我愿意做一名大梁的平民,让我看看太平盛世。我不敢饮这杯酒。”赵匡胤哈哈大笑,说: “我把自己的一颗赤诚之心放到别人的胸膛里,怎么会这样做呢?”立即拿过刘鋹的酒杯,一饮而尽,另外倒了一杯酒赐给他。——事见《宋史·太祖本纪》

评注:不仅是南汉后主刘鋹,象后蜀主孟昶、南唐后主李煜、吴越的钱俶等各国旧君都受到了赵匡胤的优待。对各国旧臣,他也大都优容对待,如后周的范质、杨徽之,南唐的徐铉等,其中杨徽之、徐铉还曾是他的对头。宋太祖的博大胸怀、恢弘气度非一般人能比。

“不亡何待!”

皇宫中的苇帘,都用青布包边;太祖日常穿的衣服,洗涤多次还在穿。魏国长公主(太祖女儿)短袄上装饰着 翠鸟的羽毛,太祖告诫她不要再用了,并教诲她说:“你生长在富贵之家,应当懂得珍惜福分。”太祖看见孟昶用珠宝装饰的小便器具,把它打碎了,说:“你用七 种宝石装饰便器,那该用什么器皿来盛放食物呢?象你这种行为,不亡国还等什么?”——事见《宋史·太祖本纪》

宋太祖画像
宋太祖画像

评注:宋太祖心地清正,不近声色,崇尚节俭,以身作则……,对改变五代以来奢靡风气具有很大的示范效应,深为后世所称道。

命正其罪

陕 州人范义超,在后周显德年间因为私仇杀了同乡常古真一家十二口人。常古真的小儿子常留留侥幸逃脱。到宋初,他把范义超抓住送到官府处理。陕州的官员上奏: 按照宋朝初年发布的赦令,应当宽恕。太祖说:“哪里有杀一家十二口,还按赦令宽恕的呢!”于是下令按杀人罪处死范义超。——事见《宋史·刑法志》

评注:杀十二口人,这不是恶魔吗?宋太祖的宽仁大度历史有名,但他的宽仁是有分寸的——对灭绝人性的恶魔他决不姑息,以维护正义和公理。

宋太祖怕史官

宋 太祖曾经在皇宫的后园弹捕鸟雀。有个臣子说有急事求见,太祖急忙召见了他,发现他上奏的只是很平常的小事。太祖生气了,责问他为什么这么说。臣子回答: “臣以为这事比弹鸟雀要紧急。”太祖更加生气,用斧子柄撞他的嘴。臣子的两颗牙齿被撞落了,他慢慢弯下腰拾起牙齿,放在怀里。太祖怒问他:“你怀里揣着牙 齿,想告我的状吗?”臣子回答说:“臣没资格状告陛下,然而自有史官记录今天这件事。”太祖既害怕又高兴,知道他是个忠臣,赏赐了黄金和丝织品安慰嘉奖 他。 ——事见司马光《涑水记闻》

评注:赵匡胤是地道的练武出身,一身是胆,天不怕地不怕。但有一样他怕——秉笔直书的史官。他明白:无论善行还是恶行,都会通过史官的记录而载入史册,供后人评说。知错就改是他的又一优点。

太祖三誓

赵 匡胤立国之后,曾在石碑上刻下了留给子孙的誓约。誓约锁藏在宫殿的密室里,宋朝历任皇帝即位时,都必须進殿跪读它。这份誓约至为机密,除了特定的宫中人士 之外,甚至连宰相都不知道。后来金朝打败宋朝,占领皇宫时,才发现它。誓约的内容有三点:(一)柴氏子孙有罪,不得加刑,纵犯谋逆,止于狱中赐尽,不得市 曹刑戮,亦不得连坐支属。(二)不得杀士大夫及上书言事人。(三)不加农田之赋。——事见王夫之《宋论》

太祖的这三条誓约,就是宋朝的施政底线。宋朝的皇帝基本上都遵守了这份誓约,从柴氏子孙与宋朝共存亡,以及赵匡胤后的每位宋朝君主,都未尝轻易杀戮大臣的史实就可以证明。

其 中第二条的“不杀士大夫”至关重要,它成为制度保障,使得赵宋这个由武夫开创的王朝,到达后人艳羡的“文治巅峰”,士人的风骨、学问和能力,得到全方位展 示。我们熟知的大文豪苏轼曾在诗文中讥讽朝廷,甚至影射皇帝,这在其它朝代,不诛九族也得死好几遍。但在不杀士子的大宋,他只是被贬官而已,还复出了。否 则,“赤壁”二赋等千古名篇我们将无缘得见。难怪人们说:“宋朝是读书人的乐园!”

评注:赵匡胤温厚的个性透过这个石碑遗训,影响了整个宋王朝,彻底扭转了唐末以来武夫专权的黑暗局面,使宋朝空前繁荣,以至于后人盛赞 “宋朝是文人的乐园”。

刘邦、刘秀、李世民、朱元璋等人立国,身边都是文臣如织猛将如云,但赵匡胤手下,叫得响的只有一个半拉子赵普。他几乎是凭一己之力结束了长达七十多年的战乱,奠定了大宋三百年的基业。他开创的“建隆之治”也名垂后世。

宋 太祖是雄才与仁心的完美结合体,其人格魅力令后世深深折服。司马池曾告诉儿子司马光:“国家所以能混一海内,福祚延长,内外无患,由太祖以仁义得之故 也。”北宋名臣范仲淹曰:“祖宗以来,未尝轻杀一臣下,此盛德之事。”大儒程颐曰:“太祖之有天下,救五代之乱,不戮一人,自古无之,非汉、唐可比,固知 赵氏之祀安于泰山。”大明开国皇帝朱元璋对宋祖推崇备至:“惟宋太祖皇帝顺天应人,统一海宇,祚延三百,天下文明。有君天下之德而安万世之功者也。”

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from 气功

有主张称首次购房者应提早使用退休金

西澳房地产建筑企业ABN集团(ABN Group)认为,取消税务和允许首次购房者提前使用退休金是改善首次购房者状况的几个必要措施,特别是在西澳和维省。

澳洲房地产观察报导,在提交给联邦众议院常务经济委员会的意见书中,ABN集团表示,根据由澳洲住房产业协会(HIA)委托进行的一项独立的经济模型研究,住房负担能力可以通过取消影响住房的无效税收,如交易过程中的印花税等措施加以改善,取而代之的是以更有效的税务来增加政府的财政收入。

ABN集团称, 现在在房产的出售过程中,需要支付多次印花税。土地出售给开发商的过程需要支付,开发商卖给建筑商的过程需要支付,建筑商连住房带土地出售给买家还需要支付,而这“三重征税成本”最终都需要购房者来支付。

该集团表示,在过去的两年中,西澳的土地税上涨了30%,这笔额外的费用进一步增加了房产购买者的负担。

ABN集团表示,支持西澳的Keystart公司的低首付购房贷款做法,该计划为所有首次购房者提供20%的资助。他们认为,维省也可以从类似的计划中受益。

ABN集团还建议,在联邦政府与省政府任命一位住房部(厅)长并且作为内阁成员,以推动、协调有关住房问题政策的改革,关注诸如住房可负担能力等被忽视了的问题。

来源:大纪元 责任编辑:简玬

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新星“Hello” 房产公司收费低 不收佣金

不久前,澳洲房地产界的知名人士在布里斯本与来自英国的大投资家布兰森(Richard Branson)爵士一道举办了名为“房地产巨人”(Titans of Real Estate)的研讨会,讨论房地产行业的前途。

澳洲新闻网报导,他们所讨论的主要议题是,房地产行业是一个“正在等着外力来毁掉的定时炸弹”。根据一个秘密的出处,“随机抽选出来的房地产代理,其中能够多少展示出他们的价值而无愧于收取客户的1万至1.5万澳元佣金者,不足20%”。

关于他们提到的问题,或许不久就可以找到一个答案。

一家新公司成立了,自我标榜为澳洲价值60亿澳元的住宅房地产行业的新样板,他们的做法是取消收取丰厚佣金的做法,只收取一笔事先确定的不太高的费用,如此一来,可使卖主节省几万澳元。

新的公司的名字叫“Hello”房地产公司(Hello Real Estate)。他们计划10月份在澳洲的证券市场上市。他们在卖房的整个过程中为客户服务,卖一栋房子只收费9,900澳元。他们并不是第一家平价收费的房地产公司,但他们背后有许多著名的大亨巨贾,有雄厚的资金撑腰。

根据CoreLogic RP Data公司最新的数据,悉尼在9月6日前的四个星期里,房地产代理们把6,800万澳元的佣金装入了腰包。 “Hello”房地产公司声称,在这一时期,如果让他们代理卖房的话,平价能使每个卖家省钱12,939澳元。

大多数房地产代理靠的是为客户估价的做法。与此不同的是,“Hello”房地产公司提供的是独立估价,而且还提供过户、律师服务,包括了卖房的整个过程。

“Hello”公司放弃了老旧的“中介”、“代理”的名头,取而代之的是“指导顾问”。他们所做的是利用现行的高科技,让卖家半自助地完成卖房的过程,他们从中提供帮助。

纽省中海岸Terrigal的Josie女士最近通过“Hello”公司卖掉了自己的房子,价格125万澳元。如果按传统的收费计算法,佣金2%,加商品与消费税,即28,325澳元;销售与广告费2,640澳元;过户律师费1,650澳元。这样她省了22,625澳元的费用。

这2万多澳元,对她买下一栋房子来说是相当关键的。她可以用这笔钱去多贷一些款,相等于可以多贷出18万澳元。

也是家住在纽省中海岸的Wamberal的一个救护车司机及其妻子最近也通过“Hello”公司卖了他们的房子,售价77万澳元。他们省了1.5万澳元的费用,他们非常高兴,用这笔钱去渡假。

“Hello”房地产公司目前有12个持有执照的业务人员,有的原来是房地产代理,有的是贷款代理,他们按邮政编码分配了自己的区域。他们各自拥有自己生意的70%,余下的30%由“Hello”房地产公司拥有。

“Hello”房地产公司最初在南澳开始了他们的生意方式。如今他们已经在纽省与维省各地开张,很快还会扩展到堪培拉和昆省。

广告代理公司Y&R拥有“Hello”公司10%的股份。这个广告公司的背后有著名的大人物拉普安特(Bob LaPointe),即在1960年代把“肯德鸡”引到澳洲的那位,他后来又把“必胜客”、Sizzler引进到了澳洲。

拉普安特是董事长,在他的帮助下“Hello”公司的创始人霍兰(Phil Horan)搞出了公司的经营方式。霍兰说:“我们认为代理为客户估价的方式已经过时了,我们的方式与之不同,每一个客户都得到一个持有执照的估价师出具的估价结果。”

“我们把那估价结果与RP Data的最新市场销售数据结合起来,房子的售价就应该这两个数据之间的某个。我们不会给任何卖主的房子打折,我们要尽可能搞到最好的市场价钱,”霍兰说。

他宣称,他创办这家公司的主意产生于几年前。当时他在阿德雷德卖他的250万澳元的房子。一次他问为他卖房的代理有多少人来看房,代理像模像样地详细地述说着来了五群人,有教师,有什么什么样的人,但是代理没有意识到,霍兰本人一直就在附近的一辆车里观察着,知道其实并没有一个人来看房。霍兰当即解雇了代理,自己一个月后亲手把房子卖给了住在附近的一个人。

霍兰表示,房地产行业自己意识到,他们原来的运作方式已经该结束了。

来源:大纪元 责任编辑:简玬

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澳航国际航班票价上涨 10-200 澳元不等

随着经济状况的不断改善,澳洲航空(Qantas)公司将上调其大部份国际航线的票价。(GREG WOOD/AFP/Getty Images)

随着经济状况的不断改善,澳洲航空(Qantas)公司将上调其大部份国际航线的票价。根据座舱和线路的不同,机票价格的涨幅将在1%至4%之间。

据时代报报导, 澳航此举意味着,根据不同的线路,经济舱的往返航班机票价格将上涨10澳元至40澳元,商务舱的票价将上涨20澳元至200澳元。

澳航的一位女发言人在向旅行社回应票价上涨的问题时说:“我们在设定票价时考虑了一系列因素,包括整体市场状况、需求和载客量,我们在提供一系列有竞争力的价格的同时,持续为我们的乘客提供优质服务。”

她称,目前的机票价格令人难以置信,比金融危机前还要低。与十年前相比,国际航班机票低了30%。

涨价后,飞往新加坡、曼谷、奥克兰和香港的往返经济舱票价将上涨10澳元至20澳元;飞往新加坡和曼谷的商务舱票价将上涨50澳元至80澳元; 飞往奥克兰的商务舱票价将上涨30澳元至60澳元;飞往伦敦的头等舱往返机票将上涨120澳元。

票价上涨将影响到从10月29日或以后出售的当日或之后的机票。 受影响的航线包括澳航与阿联酋航空联盟所覆盖的欧洲、中东、北非、新西兰和新加坡航线,以及飞往南非、夏威夷、南美、香港、中国大陆、菲律宾、印尼、韩国、台湾、巴布亚新几内亚和新喀里多尼亚的航线。

但票价上涨不包括美国大陆、加拿大和日本的航线。在这些市场中, 澳航和其竞争对手都增加了大量的客运量,因此票价将保持不变。

来源:大纪元 责任编辑:简玬

2015年10月16日星期五

澳纽房地产理事会:昆省房地产信心指数上升

澳纽房地产理事会2015年12月季度的信心调查概览。(澳洲房地产理事会提供)

根据澳纽房地产理事会(ANZ/Property Council)2015年12月季度的信心调查,昆士兰房地产信心指数比前一季度表现更佳,上升两点达132点。不但远高于中和值100点,也比全国平均高出2点。

据布里斯本时报报导,昆士兰房地产理事会执行董事茂福德(Chris Mountford)认为,昆士兰房地产信心指数虽然超越了平均指数,但只排名在全国第五,还有上升的空间。

茂福德说:“纽省的房地产信心指数远远领先昆士兰12点,这很明确的表示昆士兰得实现更多有利于提升信心指数的制度。”

茂福德认为,昆士兰政府目前的不少大型经济与基础建设计划都将在六个月后开始实行,预计将会加强未来的信心指数。茂福德进一步阐述,若省政府得以成功实施几项关键性的改革,例如兴建更多基本设施以及落实新的规划法令,则可能会在未来半年内看到效果。”

他说:“房地产行业是昆士兰省最大的领域,提供了近24万个工作机会。政府必需优先上述改革,一个更成熟的房地产行业不只会制造更多的就业机会,也会使昆士兰更加繁荣。”

此外,财政厅长彼特(Curtis Pitt)认为,昆省房地产信心指数的上升是个正面的消息。彼特说:“房地产理事会承认,我们正面的经济政策是增强信心的主要原因,尤其是帕拉谢克政府新的规划法令、昆士兰东南部的区域发展计划以及新的省基础设施计划。”

来源:大纪元 责任编辑:尧宁

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澳矿业巨头Glencore裁员 恐重挫昆省西北部经济

矿业巨头Glencore计划减少全球的锡矿生产。上周,Glencore宣布将在澳洲昆省的分公司削减466个职位,其中矿业城镇伊萨山(Mount Isa)的George Fishe矿区将削减224人。而昆省西北部克伦克里(Cloncurry)的 Lady Loretta锌矿区也有242个名额被列为后备。

西北区商业主席库鲁瑟(Travis Crowther)表示,这个决定将对当地经济带来巨大的影响。因为许多工人和他们的家庭会被迫迁离。库鲁瑟说:“有些企业在当地经营了许多年,他们有可能可以撑过这个艰难时刻,毫无疑问这是艰苦的。但对于一些新加入的企业就更加艰难了。”

不过库鲁瑟强调,支持当地经济的不止是矿业,旅游业也起到了重要作用。他说:“我们不只是一个矿业小镇,也有旅游业等等。我们需要开辟新的收入来源,政府也会在未来几个月帮助企业渡过难关。”

上周,负责George Fisher矿区的总经理迈克利夫( Chris McCleave)表示,员工可以成为自愿冗员,他们有机会再次被雇用。目前共失去了466个工作岗位,其中160个是本地的。他说:“我们预计大约三分之二被裁的都是那些飞进飞出(fly-in, fly-out)的职位。”

来源:大纪元 责任编辑:尧宁

澳Sanctuary Cove一临水地段卖价破记录

澳洲黄金海岸神仙湾(Sanctuary Cove)希望岛渡假村(Hope Island Resort)的一块滨水临河的地段以840万澳币成交,卖价打破当地记录。

据黄金海岸时报报导,不少现金买家正在神仙湾以巨资置地。最近,希望岛渡假村一块4021平方米的地段被一名黄金海岸买家以创记录的价格购得。

据悉,希望岛渡假村属于高档社区,以社区内的高尔夫球场和私家游艇闻名遐迩。过去的一年中,这个社区的销售额已经逾一亿澳币。

这块滨水临河的高价地皮于去年上市,可分成四个单位(Lot),正对着库马拉河(Coomera River)水景,拥有可停泊两艘大型游艇的私人港口。其每平方米2100澳元的售价,打破了当地的最高记录。买家计划在此建一座豪宅。而这位买家还同时购入了神仙湾新的山顶区——神仙山(Sanctuary Hills)的两块地皮。

澳洲马化国际(Mulpha Australia) 执行董事李先生(Seng Huang Lee)表示,之前虽然也有一些买家出价,但是没有人看到这块地的真正价值。 他说:“在全球金融危机时,我们收到了很多出价,但我们认为应该按兵不动,等待正确的时间和正确的买家出现。”

他认为,此次的高价成交,证明了开发商在经济萧条期对神仙湾物业不降价的决定是正确的。李先生说:“神仙湾太值钱了,且(供应量)很有限。”“我们就是否降价辩论了数月,最后认为,永远不会再有另一个神仙湾。我们要挨过萧条,待价而沽,而非降价。”

他还表示,外省和海外买家都认为,黄金海岸房产的性价比超过悉尼和墨尔本。他说:“黄金海岸楼市状况的改善,正在带领我们进入一个崭新的、活跃的阶段,尤其是希望岛社区。”

来源:大纪元 责任编辑:尧宁

澳昆省反贪会:独立性与权力受限需调整

澳洲昆士兰反贪腐及犯罪委员会(Crime and Corruption Commission)呼吁昆省议会解除前纽曼(Campbell Newman)政府在位期间,针对该委员会的运作方式所修改的一些法令。他们认为这些更改不仅影响委员会的独立性,也阻碍执法。

据布里斯本报报导,昆省议会正在检视反贪会上呈的审查报告。报告中指出,前政府所做出的调整,着重于严重的罪犯,但是修改后的法令存在“不必要的法律约束或限制其行动能力”的地方。

依照较早前修改的政策,反贪腐及犯罪委员会需要获得厅长级的批准后,才能展开调查工作。这使防贪腐活动变得相当被动,执法力度也被削弱。他们表示希望拥有更多的调查和执法权力。因此该报告建议,将独立调查的权利交还给委员会。

另外,反贪会也指出,纽曼政府也规定举报人需填写一项法定声明。反贪会认为,这无异于阻拦人们做出举报。调查团也希望将“犯罪组织”重新定义,因为其工作重点不仅是“摩托车黑帮”,而应该囊括诸如恋童癖等“新兴犯罪的威胁”。目前工党已承诺不再需要投诉人提供法定声明,并会进一步对委员会的法令进行审查。

10月12日,反贪腐委员会新负责人麦克斯伯伦(Alan MacSporran)在议会中首次亮相。他宣布,要重新重视起警察的纪律问题,并对相关系统进行全面检查。反贪腐及犯罪委员会也希望在这一问题上得到支持。

来源:大纪元 责任编辑:尧宁

华夏多义士

文/陆真

义婢妙聪

有一个婢女名叫妙聪,是明代保安(今陕西怀来县西北新保安)右卫指挥张孟哲家中的婢女。

永乐年间,张孟哲被征调去防卫宣府。适逢北方盗贼侵入保安地区,张孟哲不在家,他的府中遭到强盗劫掠。张孟哲的妻子李氏与张孟哲的妹妹,她们二人为了免受强盗们的污辱,双双跳井,想以死来守住自己的贞洁。

婢女妙聪也跟随其后跃进井里。妙聪到了井中,发现姑嫂二人并未死,她想到李氏已经怀孕,担心水凉会伤害李氏本身和腹中的婴儿,于是她背起李氏使其不至沾水受凉。妙聪就这样硬撑下去,不知持续了多长时间。

盗贼退去后,张孟哲的弟弟张仲哲在井内找到妙聪等主婢三人。他用粗绳将嫂嫂与妹妹拉出井来,她二人安然无恙。而婢女妙聪从井里被救出后,发现她的还僵硬地作托背状,已经死去很久了。

她用自己的身心一直托背着女主人,真是生死不变其身心啊!

(事据:清代张培仁《妙香室丛话》)

义仆赵延嗣

赵邻几好学、善著述,宋太宗提拔他为知制诰。可他过了一年就死了,他儿子赵来之也有文才,后来因出差死于塞外。他家里极其贫穷,剩下三个女儿都很幼小,没有田地养活自己。

赵家仆人赵延嗣侍奉赵邻几很久,忠义不忍离去。他费尽心力营办衣服和食物以供给主人的三个女儿,无论怎样劳苦都不躲避。

这样过了十几年,赵家三个女儿都长大成人了。这时,赵延嗣来到京都寻访赵邻几旧日的朋友,想请他们帮忙让赵邻几的三个女儿出嫁。找了许久,赵延嗣终于见到翰林学士宋白和侍郎杨徽之。赵延嗣忍不住放声大哭,详细说明赵邻几三个女儿的凄苦情况。

宋、杨二人大吃一惊,对这位义仆深为感佩说:“我们穿的是儒者的衣服,戴的是儒者的帽子,和赵邻几是朋友却不能抚恤他的遗孤,远远赶不上你呀!”便迎接赵家的三个女儿进京,选择优秀的人士把她们嫁了出去。

赵家三个女儿都有了归宿,赵延嗣这才离开赵家。

有一位学者石介先生,专门为赵延嗣写了传文,用以激励天下的人。

(事据:宋.李元纲《厚德录》)

义妾张氏

张氏,明代南京人。松江(今上海松江)商人杨玉山到南京贩卖货物时纳她作妾,两人共同生活了一个月,但好景不长,杨的正房妒忌心特强,张氏被逐

张氏被逐出杨门以后,闭门隐居独自一个人生活。而杨玉山还常与她往来,并赠给她数以千计的财物。

二十多年后,杨玉山获罪服劳役,散尽家中财产,终日抑郁不快,致使双目失明。

张氏知道这些情况以后不及多想,径直来到杨玉山家,先拜见女主人杨妻,之后手捧杨玉山的衣袖大哭不止。哭罢,拿出先前杨玉山给她的全部财物,包括金银和珍珠首饰,拿来给杨妻的两个女儿置办嫁妆,送她们出嫁;又替杨妻生的两个儿子娶了妻子。

这些大事办完以后,她继续留下来服侍杨玉山,为他煎汤熬药。一年后杨玉山亡故,张氏仍不肯离去又留守灵柩,直到服丧结束。

张氏的父母强令她回到娘家,因她是被和杨妻逐出之人,有理由离开杨家。但是张氏没有离去,为杨玉山守节一直到死,终生不再见一个外人。她说她要“从一而终,守志为幸”。

(事据:清.张培仁《妙香室丛话》)

忠义刺客

五代时,葛从简任忠武节度使,为人十分横霸。他听说许州有一,家中有一条玉带,很想据为己有但却无从得手。

于是,葛从简就派遣两个刺客夜入那富人家中,要刺客杀死富人取来玉带。

晚上,那两个刺客越墙进院隐藏在树林中,见富人夫妇相敬如宾,言谈举止皆合于仁义。二人叹道:“葛从简节度使要我们杀这样的人,为的是想要玉带,像这样的人才是可耻可恶。如果我们杀害了仁义之人,我们肯定逃不脱灾祸。”

于是,那两位刺客从暗处出来对富人告以实情,建议他们快把玉带献出,以免引来杀身之祸。之后,这两个刺客跳墙而走,不知道何处去了。

(事据:明.刘昌《县笥琐探》)


原文链接:华夏多义士 - 传统文化
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from 气功

抛弃自闭儿案 澳布市母亲认罪

澳洲布里斯本一位母亲在决定放弃抚养患有自闭症的4岁儿子后,把其遗弃在公寓内,独自迁往黄金海岸。被告承认自己的过失,被法庭判处有期徒刑18个月。

今年1月31日,一名28岁的布市女子趁着她年仅4岁并患有自闭症的儿子观看卡通片时,狠下心肠把孩子独自一人遗弃在其外婆位于Woollongabba的公寓中。

据南港地方法院(Southport Magistrate’s Court)提供的录像显示,当时被遗弃的儿童曾试图在母亲离去后的30秒内追上去,最终被困于地下停车场内。他随后被当地居民发现。

检方告诉法庭,由于这名儿童患有自闭症,当时无法自理和清晰地阐述他的个人信息。警方在询问周围邻居有关其母亲的去向不果后,便把儿童的照片公布在脸书上,并在当晚11点联系到了其祖母。

控方表示,这位母亲曾经透露,不想再继续养育她的儿子,并想之后移居冲浪者天堂(Surfer’s Paradise)。 据庭审的内容,这位母亲声泪俱下的阐述,在一般工作日期间儿子由祖母负责看护,而她则负责在周末照顾儿子。

事件发生的五天后,警方就将这位“逃跑中”的母亲缉拿归案。地方法官霍根(Michael Hogan)表示,考虑到儿童的发育迟缓,这位母亲的行为“极为不恰当”。霍根说:“这个事件可能会是一个悲剧,幸运的是它最终得到解决。”

针对“对12岁以下儿童的监督和照顾失职”的控状,被告俯首认罪;被判有期徒刑18个月,但并不会留下犯罪记录。法院称,这位母亲现居住在黄金海岸,处无业状态,儿子则由儿童安全署抚养。

来源:大纪元 责任编辑:尧宁

一首喜欢的歌——《梅花》

梅花。(Fotolia)

已经记不清第一次听到《梅花》时是几岁了,好像是刚上初中,在别人家听邓丽君的歌曲时偶然听了一遍。一听这个旋律我就喜欢上了,歌词就听清楚了前几句,还好记住了第一句“梅花梅花满天下”。有时想起,我就翻来覆去的哼这句。

我的父亲当时是一名军医,母亲为了孩子的教育没有随军。一次父亲探亲,听到我在家哼这首歌,问我:“知道这是什么歌吗?”听父亲的语气,似乎我唱了首不太合适的歌。他看我的表情,笑了,说道:“好像是台湾的国歌,是不让唱的。你还小,很多事不懂。”

母亲一般都没有时间管我。她在一所小学校教书,当着班主任。一个班五十多个孩子,难免几名不听话的,还要做家务,所以除了催促我完成作业外,对我是无暇顾及。只有父亲回家探亲时,母亲似乎才能得空坐下休息,心定神宁的喝杯茶。当时母亲听到父亲的话后,插话了:“知道吗?文革的时候,有人就因为用报纸剪鞋样,就给整死了——说是报纸上有毛主席的像!洗衣服也不能说‘领口袖口脏’,‘领口袖口’说是‘领袖’,怎么能说‘领袖脏’呢?!”

虽然打小反感政治学习,我也知道不能给大人惹事。于是《梅花》的旋律不得不封存在记忆中,虽然有时还不由自主自己哼哼,但从未再听到过。这一下就是二十年,斗转星移,我的生活空间从中国的南方小城,切换到了堪培拉。

应该是三年或四年前了,一天下班后,记忆中已经模糊了的《梅花》的旋律一直在脑海中来回吟唱。“这么好听的歌,怎么就不让唱呢?”,上网路看看吧。我马上用谷歌搜索了一下,才知道还有部同名的电影,而歌曲《梅花》就是这部台湾电影的主题曲。我一般很少看电影,我的娱乐是在自然的山水之间,但对这首歌多年的偏爱让我当晚就在网路上看完了这部电影。

《梅花》摄于1976年,故事背景是在日据时期的台湾,讲述一个普通家庭为了维护家园,坚决抗击侵略者的故事。题材并不陌生,但电影展示的儒家忠义孝悌的思想、舍身取义的精神,以及醇厚的乡土情怀都非常让我感动。在影片中我看到的是一个个人,因为不完美、有感情、有取舍,而贴近生活,不是那种殉职前交最后党费的虚构人物。

通过网路,我渐渐了解到了更多,从宋美龄在白宫前抗日演说的视频到在参议院20分钟即席演说,从旅美大陆著名历史学家辛灏年教授的演讲视频《谁是抗日卫国战争的中流砥柱》,到2006年3月,美国斯坦福大学胡佛研究所公开的蒋介石日记。胡佛研究院研究员郭岱君教授的演讲视频让我的内心受到很大的冲击。我知道国内的好多信息不真实,自已也有亲身体会,但有时还是不敢相信能扯谎到这种程度:不只是教科书改写历史,更是全方位全民的欺骗和洗脑——原来备受指责“不抗日”、“剽窃抗日果实”的蒋介石,才是真正的抗日领袖,是一个热爱传统文化,想用“仁爱”治国,在失败面前能自我反省并大刀阔斧在台湾实施改革的勇者。


1945年6月13日,蒋中正主席在四川铜梁对青年军二○一师讲话,重申抗战到底,深信胜利即将到来。(纪念抗日战争暨台湾光复65周年特展专辑)

1939年8月8日,宋美龄面斥希特勒劝降密使戈宁,绝不向日本低头的情节,令人感佩至深。图为,宋美龄的一次演讲。(网络图片)

我没有想到一首少年时懵懂喜欢的歌《梅花》,能成为促成我中年了解抗日真相的一个机缘。报社开会时听到同事谈及中华民国的双十国庆日,开车回家路上,又想起《梅花》来,一路思绪翻飞,不禁提笔写下这段感受。

后记:梅花傲寒绽放,圣洁高雅,所蕴含着的道德精神与人格价值,鼓舞了一代又一代的中国人,早已成为中华民族精神气节的象征。父亲当年弄错了,《梅花》非中华民国的国歌,但梅花确为中华民国国花。梅花有三蕾五瓣,寓意代表三民主义及五权宪法。

梅花(歌词)

梅花,梅花满天下
愈冷它愈开花
梅花坚忍象征我们
巍巍的大中华

看哪遍地开了梅花
有土地就有它
冰雪风雨它都不怕
它是我的国花

来源:大纪元 责任编辑:尧宁

澳大利亚国庆酒会庆中华民国104岁

嘉宾举杯同庆中华民国104年国庆,左一为中华民国驻澳大利亚代表李大维。(夏墨竹/大纪元)

10月8日晚,中华民国驻澳大利亚代表处在澳洲国家美术馆举办国庆酒会,庆祝中华民国104年国庆。

中华民国驻澳大利亚代表李大维、澳洲国会“外交国防暨贸易联席委员会”外交小组主席史东博士(Sharman Stone)和反对党影子内阁国防政务副部长柏德蔓(Gai Brodtmann)在酒会上致辞。李大维在致辞时首先感谢各界为促进台澳关系所做出的努力,同时指出台湾与澳洲的经济互补性高,台湾目前是澳洲第12大贸易伙伴,超越英国、法国及意大利。台澳之间的交流不局限在经济上,在教育领域的交流也日益加强。明年澳洲学生赴台湾学习的人数将增加两倍多。

中华民国的国庆日为10月10日,又称双十节。国庆节源于1911年武昌起义的发动日10月10日。武昌起义是辛亥革命的开端,起义后的两个月内,中国各地的革命行动陆续成功,最终推翻满清政府,并于1912年元旦建立了中华民国。中华民国是亚洲第一个共和立宪制国家,同时亦是两次世界大战的主要战胜国及联合国五个主要创始会员国之一。

来源:大纪元 责任编辑:尧宁

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2015年10月15日星期四

澳洲假伟哥药几乎全部来自中国 医生警告危险

“非洲超人”(African Superman)、“男人雄起”(Man Up Now)和“黑金刚”(Black King Kong)等各种虚假伟哥药物进入澳洲市场。专家警告说,这些假药可能会带来严重的健康问题,甚至造成死亡;而这些假药几乎全部来自中国。

据悉尼晨锋报报导,根据费尔法克斯媒体按照《信息自由法》获取的机密文件,2014年以来,澳洲药品管理局(TGA)已经从成人用品店查获40多种不同的假伟哥药物,最近还没收了“Star Majestic Slimming”和“One Day Diet”等24种减肥产品。

药品管理局在过去一年查获的66种假药几乎都来自中国,进口供应商的资质不明。

实验室检测发现,这些假伟哥药物含有西地那非(Sildenafil)和他达拉(Tadalafil)等非处方类成分, 减肥产品中含有违禁成分西布曲明(Sibutramine)。这些成分通常都不在包装上注明,但大多数被查获的产品中都含有这些成分。

澳洲医生协会(AMA)维省分会主席巴托尼(Tony Bartone)警告说,这些成分可能会对使用者的健康造成严重威胁,带来例如心脏、肝脏和其它健康问题。

在发现西布曲明可能增加心脏病和中风的几率后,药品管理局在2010年已经召回了含这种成分的减肥产品。

巴托尼表示,担心处方伟哥价格高以及吃药可以减肥的不真实广告,都是导致假药泛滥的原因。他说,人们如果想购买此类药品,需到全科医生处进行检查评估,以确定处方药是否合适和安全。

随着伟哥药品需要医生的处方,性用品店出售走私伟哥的利润非常可观,连摩托帮都开始涉足这种生意。根据维省、昆省和纽省警方收到的情报,有组织犯罪和非法摩托帮正在走私假伟哥产品和假减肥药。

执法部门消息人士告诉费尔法克斯媒体,犯罪集团被这些市场吸引,因为其利润可观而被抓坐牢的风险很小。警方的文件显示,一些进口假药的犯罪集团也在积极进口很容易上瘾的合成大麻和可卡因 。

犯罪者使用邮政系统进口这些流行的假冒药品,他们用假名字与假公司把成千上万的假药胶囊带入澳洲。

来源:大纪元 责任编辑:尧宁

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消费者需求健康食品 自动售货机变身迎合

沙拉三明治、煮散养鸡蛋和玻璃瓶包装沙拉……这些健康食品似乎跟自动贩卖机没有什么关联。但时代在变化,而且是在迅速的变化着,在新的潮流中,自动机器贩卖机中的商品也发生的变化,开始转向新鲜、营养丰富、美味的餐点和零食。

澳洲新闻网报导,新的自动贩卖机的商品远离了含糖、盐、碳水化合物、碳酸,甚至偶尔会过期了的一般产品,推出的是新鲜营养的美食,包括原始饮食、无麸质、素食和无糖食品等多项选择。

这些新一代的自动贩卖机与旧的不同之处,还有推出新服务的公司也希望将它们的贩卖机与旧的“自动售货机”从称呼上区分开来。墨尔本的The Füd Revolution公司将它们的贩卖机称为“无人专卖店”,而布里斯班的All Real Food将它们的贩卖机称作“自我服务咖啡馆”。

The Füd Revolution在墨尔本的唯一一个自动贩卖机中摆放的是营养均衡的小吃和餐点,这些餐点是营养师精心研制开发的,食物也是每天早晨准备的。

该公司的业务正在快速发展,将与当地小企业合作,再推出四个贩卖机。此外他们也在与医院和大学协商,安装更多的贩卖机,甚至将业务拓展到全国。

The Füd Revolution 的创始人安德森说:“五年前,你不会想到这样的事情。”

安德森女士表示,除食品外,他们也关注贩卖机的设计。该公司的贩卖机没有经典自动售货机的浮华和机器人般的设计特点,取而代之的是选择了可回收的木材,漂亮的玻璃瓶,通常会有艺匠的感觉。

来源:大纪元 责任编辑:尧宁

澳用户可登录网站查询宽带网接入时间表

澳人现在可以登录网站,查看未来三年他们是否可以接通国家宽带网(NBN)。澳洲国家宽带网公司总裁莫罗(Bill Morrow)表示,全国900多万个家庭可以查询何时会接入网络,及可使用何种技术。

据天空新闻报导,周五,国家宽带网公司公布了新的计划。计划中首次包括了推出区域,主要是在大都市地区。这些地区将使用混合光纤同轴电缆。在网站www.nbnco.com.au的三年计划上,人们可以检查他们所住的区何时能接入宽带网。

通信部长费菲尔德(Mitch Fifield)为宽带网接入工作将在2020年才能完成辩护。他告诉天空新闻记者,这是一个“具体、现实和可实现的计划”。他说, 全国宽带网将使用多种技术推广,包括使用许多地区现有的有线电视网络。在过去的一年中,宽带网公司已成功试验新技术,开始用光纤到节点技术连接用户,并发射了第一颗人造卫星。

今年年初,昆省和纽省的四个地区已开始试点用有线电视网连接宽带网。

近130万用户已经连接进宽带网,宽带网公司现正在为近70万用户进行连网工作 。

今年3月,现任总理、当时的通信部长特恩布尔表示,政府将通过使用现有的、属于澳洲电信公司(Telstrsa)和奥普特斯公司(Optus)的电缆,以节省时间和金钱。

来源:大纪元 责任编辑:尧宁

一成澳洲企业对本国贸易协议毫不知情

一份调查报告显示,一些澳洲企业对于澳洲与它国签署的贸易协议茫然不知,即使它们已经从中受益。

据澳新社报导,“澳洲国际商业活动”(Australian International Business Activity)报告显示,在本土企业中,有超过一成以上的企业即使已在某种程度上使用了贸易协议的条款,但却不知道该项协议的存在。

在1237家接受调查的企业中,有超过一半的不确定它们是否可以使用相关的协议;而20%的企业知道,但选择不使用这些协议。

目前澳洲与各方的协议情况为:

现行协议:与泰国、美国、智利和马来西亚分别的自由贸易协议,与新西兰有两个协议,“紧密经济贸易关系协议”和自由贸易协议。

近期签署的协议:与韩国的协议(2014年4月签署,2014年12月12日生效)、与日本的协议(2014年7月签署,2015年1月15日生效)、与中国的协议(2015年6月签署,目前还未生效)

另外还有“跨太平洋伙伴关系协定”(TPP)刚达成一致意见。

来源:大纪元 责任编辑:尧宁

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澳帕拉马塔枪击案两嫌犯“分工”将手枪交到杀手手中

继澳洲警方在周四指控两名男子涉嫌参与帕拉马塔枪击案后,此二人已于周五在不同的法庭出庭受审。警方指控其中一名22岁的男子向少年杀手贾巴(Farhad Jabar Khalil Mohammad)提供手枪,并通过一名18岁男子将手枪交到贾巴手中去杀人。

据澳洲广播公司报导,警方在法庭上指控帕拉马塔枪杀案18岁嫌疑人、无业青年阿劳(Raban Alou),在帕拉马塔清真寺内没有监控录像的——女性区域将一把左轮手枪交到贾巴手中。警方指控其协助、教唆、谘询和实施恐怖行动的罪名。

22岁的男子阿拉梅丁(Talal Alameddine)自上周被释放后,周四在家中再次被警方逮捕。警方指控他向少年杀手贾巴提供凶器杀人的罪名。

10月2日,警方华裔会计师柯蒂斯?郑(Curtis Cheng)在位于帕拉马塔的纽省警局总部门外被15岁的男孩贾巴枪击头部身亡。

警方指控阿劳在枪杀案发生当天,从阿拉梅丁那里得到了手枪。

高级反恐消息来源人士告诉ABC电视台7:30晚间专题节目,电话记录显示,阿劳在案发当天与阿拉梅丁联系了多次,但警方没有掌握两人交枪的直接证据。

警方称闭路监控电视显示,之后阿劳在帕拉马塔清真寺内与贾巴谈话几小时,但警方还是没有阿劳把手枪交给贾巴的证据,因为在关键时刻,阿劳和贾巴一起去了该清真寺的女性区,而那里没有摄像头。

高级反恐消息人士告诉ABC电视台,阿劳和阿拉梅丁的案子是酌情而定的,他们怀疑两人身后还有别人参与此案。

枪击案发生后,贾巴的一名16岁的同学也在上周被捕,但之后被释放。这名男孩在出事当天也去了帕拉马塔清真寺,但由于那天是周五祈祷的日子,有许多人去清真寺,使事情变得复杂。

警方希望还能逮捕更多人,准备好面对查清15岁杀手背后一系列唆使人的冗长调查。

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澳墨市华裔夫妇用保温杯走私冰毒制剂双双入狱

澳洲墨尔本一对华人夫妇因从中国走私制造冰毒的伪麻黄碱入澳洲,周三双双被判入狱。35岁的中国籍男子被判七年监禁,其澳籍妻子被判五年。在另一起缉毒案中,一名悉尼华裔男子也因走私制毒剂被判六年。

澳洲海关边境通报,35岁的中国籍男子林士勇(音译, Shiyong Lin)和他的妻子27岁的澳籍华女何小雨(音译,Xiaoyu He),因合伙从中国走私约2.6公斤的伪麻黄碱进入澳洲,被判共谋走私商业数量边境管制制毒剂的罪名。

2012年3月21日,澳洲海关与边境保护局 (ACBPS)的空运货物检查官员截获了一个从中国寄来的包裹。经检查发现,在一些保温杯里藏着总重量约为2.6公斤的伪麻黄碱。

随着深入调查,海关与边境保护局逮捕了林士勇和何小雨夫妇,并对他们提出指控。

在另一起案件中,一名26岁的悉尼华裔男子因走私麻黄碱、伪麻黄碱和ContacNT在上周被判入狱六年。ContacNT是产于中国的感冒药,内含高浓度的伪麻黄碱。

依据1901海关法规,这一名叫周淘淘(音译,Tao Tao Zhou)的男子被判非法走私一级麻黄碱、伪麻黄碱和ContacNT等三项罪行。周淘淘是此案中第五名、也是最后一名被定罪的人。该毒品团伙通过空运将制毒品从中国走私进入澳洲。

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澳纽省将减少三分之一地方市议会

澳洲省长贝尔德(Mike Baird)计划把全省152个地方市政府中减少到100个左右。独立定价与监管仲裁庭(IPART)周五交给政府的一份报告显示,纽省超过一半地方市议会经济状况有问题。

据每日电讯报报导,涉及合并的市议员要退职,政府将会为面临合并的市议会任命临时管理员,而地方政府选举将推迟六个月于2017年3月进行。

纽省政府计划把悉尼的41个议会减少到约20个。政府消息人士证实,打算合并的议会合并包括曼丽(Manly)、沃伦伽(Warringah)、康士比(Hornsby)库林盖(Ku-ring-gai)、坎特伯雷(Canterbury)和滨城(Bankstown)、莫斯曼(Mosman)、北悉尼(North Sydney)、 兰德维克(Randwick)和威弗利(Waverley)。奥本(Auburn)、霍洛伊德(Holroyd)和加拿大湾(Canada Bay)也计划合并到史卓菲(Strathfield)和伯伍德(Burwood)。这些变化会导致15市议会合并成八个。

省长还打算减少农村和区域地区的30个市议会,但林区市议会预计将保持不变。

将合并的乡村市议会包括库塔芒德拉(Cootamundra)、哈登(Harden)、杨(Young)和布罗瓦(Boorowa)。高斯福德(Gosford)和怀昂市预计将不会合并。

有消息表示,悉尼市和利物浦市可能会保持格局不变。

纽省地方政府厅厅长图勒(Paul Toole)周四说,所有市议会到今年年底将知道他们合并情况。

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澳西太平洋银行加息后首次购房者成输家

房产行业专业人士表示,西太平洋银行本周的加息0.2%,其他大型银行可能效仿,使市场上的买家开始谨慎,特别是Y一代买家,将会受到最严重的打击。

据Domain 房产网报导,周四在皮尔蒙特(Pyrmont)一个安静的一居室公寓招待买家看房时,Morton房地产公司皮尔蒙特(Pyrmont)店副主任克劳(James Crow)说,市场仍然强劲,但警告说,利率变化会不成比例地影响年轻的购房者。虽然利率仍处于历史低点,大多数买家仍不受阻碍,他警告说,Y一代投资者感觉最痛苦。

克劳说:“我认为它会影响投资者市场,尤其努力工作想要进入市场的年轻人,所以我想从这一点上说有点悲伤。”加上澳洲审慎监管局(APRA)的限制,要求投资者付更多首付,他说当其他三大银行紧随其后开始加息时,这对首次投资者将是又一次打击。

金融保险投资公司AMP的首席经济师奥利弗(Shane Oliver)也表示,过去一年买了房子的首次购房者,以及那些想买房的人会受到冲击。奥利弗博士说:“新进房市的人,如首次购房者,往往有更高的债务水平。如果你的抵押贷款已有很长一段时间,那么你很可能已偿还了一些债务,那么对你的影响会较小。”

对首次购房者来说,如果不考虑独立银行和小银行,可能会让他们无法购买房产。他说:“当利率上升买家开始降温,拍卖市场已经相当脆弱,买家将变得更加谨慎。”

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