来源：澳洲网站
市场不景气，房产销售缓慢，但这并不意味着租金停滞不前。即使在目前的周期下，仍有不少区域的租金回报表现不俗。地产杂志Your Investment Property在今年的四月刊中，登出了独家市场研究报告。报告在Real Estate Investar, RD Data， DSRScore.com.au， Australian Property Monitors等数据库的整合基础上，列出了106个热门租赁区域。这些区在过去一年中的租金涨幅最低达到了9%，最高达到127.97%。租金回报最高的是昆士兰Moranbah区的独立房，年回报达为15.90%。 本期介绍新州的租赁热区。新州共有44个区域上榜，纽卡素、桔镇、彭瑞斯以及多个内城区的出租物业均有良好表现。 新州 纽卡素 （Newcastle） 热点物业：Studio或一房单元房 -年租金增幅：16.12% -单元房中位价：$298,000 -总租金回报：6.4% 供需对比 根据DSRScore.com.au的信息，纽卡素的物业供应相当紧缺，上市出售物业仅占物业总量的0.96%，与此形成对比的是高涨的需求，该区2月份的拍卖清偿率创下了100%的记录。由于租赁客户的不断涌入，物业空置率仅为1.53%，该区半数以上（57%）的居民都是租房。 物业增值潜力 纽卡素的房市有比较牢固的产业支撑，猎人区内的不少采矿业、医院和大学规模都在扩大中，接纳了大量就业者。适中的房价也对买家很有吸引力，37万就能买到不错的物业，这对首次置业者来说在可承担的范围之内。随着租赁物业日益短缺，越来越多的租客发现一房难求，这也将推高租金和回报。 Positive Real Estate中介的总监萨格斯（Sam Saggers）认为纽卡素已经出现了租房危机。他说："人口正在稳定增长，越来越多的人迁居到这里在不同的矿区就业。此外，F3公路的扩建将纽卡素郊区与矿区之间的车程距离缩短到了30分钟。纽卡素大学正在扩招，附近区域的物业租金和回报率也都经历了显著增长。"DSRSore.com.au 对纽卡素的评分是28分（总分为48份），这意味着市场目前偏向卖家，供给和需求的差距正在缩小。根据目前的统计数据，以及市场基本面，该区在近期和中期的物业可以实现8%的年均增幅。 萨格斯对桔镇的市场充满了信心。他说："桔镇是一个现代化城镇，大规模的人口增长和附件矿区的扩建给小镇带来了很多机会。桔镇有着很强的多元化经济、优质的教育、医疗和一系列的社区服务。" DSRScore.com.au给桔镇的评分是22分，意味着市场供需相对平衡。不过，随着人口的不断增长，以及投资者兴趣加大，需求有望超过供给，未来的价格增幅可望达到8%。 帕丁顿（Paddington） 热点物业：Studio或一房单元房 -年租金增幅：12.5% -物业中位价：$419,000 -总租金回报：5.6% 供需对比 悉尼内城区单元房的市场需求一直很火爆，挂牌出售周期仅为48天，拍卖清偿率也达到了六成以上。不过在目前的市场条件下，有诚意的买家还是能够获得6.8%左右的折扣。高比例的租客也使租赁需求居高不下。由于45%的人要租房，帕丁顿几乎没有空置的出租物业，租金也节节攀升。在过去的12个月中，该区一房单元房的租金上涨了12.5%. 增值潜力 挂牌供给不足，加上旺盛的需求为今后的价格增长奠定了基础。不过，目前的价格已经达到高点，一睡房单元房的市场价已达到$419,000，几乎超过了买家的承受能力，预计近期难以再有突破。 即便如此，帕丁顿宜人的居住环境将继续吸引有意自住的买家。DSRScore.com.au的网上记录显示，每套房源平均有44组潜在买家。该网站给帕丁顿的评分是29分，这意味着卖家仍略占上风。鉴于供需差距的不断缩小，价格仍面临上涨压力，中期平均年涨幅可望达到8%。 桔镇 （Orange） 热点物业： 两睡房独立屋 -年租金涨幅：18.75% -中位价：$243,000 -总回报率：6.1% 三睡房独立屋 -年租金涨幅：17.24% -中位价：$304,000 -总回报率：6% 两睡房单元房 -年租金涨幅：18.18% -市场中位价：$249,000 -总租金回报：5.4% 供需对比： 从目前的统计数据看，供给和需求基本相当，买家甚至略占优势。物业平均出售期为4个月左右，拍卖清偿率在30%左右，大部分拍卖物业均以流拍告终。尽管如此，卖家降价出售的动力并不大，由于物业供给存量有限，平均折扣率也只有5%。不过租赁需求的势头十分强劲，空置率仅为1.14%，过去一年的租金上涨了17%。 增值潜力 由于土地供应有限，人口不断上升，桔镇面临物业短缺，这加大了价格上涨的压力。此外，该比例的自住需求也形成了对房市的有力支撑。 宏斯比（Hornsby） 热点物业：Studio 和一睡房单元房 -年租金涨幅：10.31% -市场中位价：$339,000 -总回报率：5.4% 供需对比 宏斯比区的房市在2011年陷入低迷，不过今年以来需求逐渐回升。根据DSRScore.com.au的数据，2月份的拍卖清偿率达到了88.9%，反映了买家的兴趣正在恢复。 衡量需求的另一个主要指标成交折扣率目前只有3%，说明卖家处于上风。供给方面，目前的挂牌物业只有44套，占区域物业总量的0.52%，每套物业的潜在买家有41组。 租赁需求也十分强劲，几乎每套物业一挂牌就有人签约，区域空置率几乎为零。根据Real Estate Investar的数据，宏斯比单元房的租金在过去一年中上涨了10%。 增值潜力 适中的价格和宜居性构成了物业增值的主要动力。被周边Wahrronga, Waitara和Asquith区的房价挤出市场的买家在宏斯比都能找到满意的物业。以Wahrronga为例，单元房的中位价直逼$647,500，而宏斯比的中位价只有$435,000，比前者低了近50%。甚至邻区的Waitara单元房的中位价也比宏斯比高出$21,000。在Asquith区，一套单元房的市场价平均为$510,000，比宏斯比高出了$75,000。 宏斯比距离悉尼市中心26公里，有直达市区火车线。它同时也是北悉尼的交通换乘中心，许多城郊列车和快车从中央火车站直达宏斯比，前往纽卡素和北部小镇。很长时间以来，不断有退休人士从其他区迁入宏斯比，他们希望能够就近得到完善的医疗服务。这些相对富裕人口的迁入为区内价格提升奠定了坚实的基础。 DSRScore.com.au网站给宏斯比增值潜力的评分是36，意味着目前市场更倾向于卖家。该区近期和中期的年增长率可望达到11%。 马德几（Mudgee） 热点物业： 四睡房独立屋 -年租金涨幅：18.42% -中位价：$429,000 -总回报率：5.5% 三睡房独立屋 -年租金涨幅：16.66% -中位价：$320,000 -总回报率：5.7% 供需对比 从目前的需求来看，市场供给严重不足。2月份挂牌的物业只有132套，占区域物业总量的2.04%。不过目前的需求相对低迷，挂牌销售周期为115天，物业清偿率仅有25%。不过租赁需求十分强劲，租客之间的竞争也十分激烈。Real Estate Investar的数据显示，尽管过去一年的租金上涨了16%，区域仍保持着1.2%的低空置率。 增值潜力 受益于区内的多元化经济，马德几不断地有新居民涌入。萨格斯将马德几比喻为一块金矿。他说："受附近矿区扩建的带动，市政府预计在未来3-5年会新增2000居民。但去年政府仅仅发售了200块土地，因此新增的人口势必导致住房紧缺。这也是为什么我们现在尽可能多地收购土地。" 萨格斯解释说："马德几是一座美丽的小镇，有很好的咖啡店、酒吧和葡萄酒文化，同时还有矿业。因此，一旦人们来到这里，大都会选择定居，这样就从租客变成了买家。相比之下，类似Muswellbrook这样的矿区，只会吸引租客，永远不会有人在那里买房子定居。" DSRScore.com.au给马德几的评分是24份，意味着供需目前正处于平衡。不过，供需缺口正在扩大。因此，近期和中期的平均增值可望达到8%。 穆斯威尔布鲁克（Muswellbrook） 热点物业： 三睡房独立屋 -年租金涨幅：13.33% -中位价：$259,000 -总回报率：6.9% 四睡房独立屋 -年租金涨幅：12.5% -中位价：$375,000 -总回报率：6.2% 供需对比： 随着当地矿产业的活跃，当地物业的供需差距正在逐步缩小。物业挂牌销售周期平均在411天，与全国平均水平相当。市场挂牌物业仅占区域物业总量的1.4%，这也解释了为什么很多卖家坚持不给买家大幅折扣。 租金需求十分强盛，空置率保持在2.41%，区内居民三成为租客，租金涨幅和回报率都保持了高位。 增值潜力 穆斯威尔布鲁克（Muswellbrook）位于新州西北部，处于猎人谷区，距离悉尼市区3小时车程，距离纽卡素和机场一个半小时车程。受益于矿业繁荣，区内人口增长迅速，也带动了租赁需求。 萨格斯介绍说："穆斯威尔布鲁克有27个矿区，因此未来表现会很不错。这里是猎人谷区域的采矿中心。"DSRScore.com.au给穆斯威尔布鲁克的评分是28份，这意味着区域有 很好的增值潜力，近期和中期的价格涨幅可望达到8%. 圣玛丽（St Marys） 热点物业：两睡房单元房 -年租金涨幅：9.61% -市场中位价：$210,000 -总租金回报：7.1% 供需对比 根据DSRScore.com.au的数据，今年2月份，该区的挂牌物业仅有15套，仅占区内物业总量的0.56%。不过，需求也十分低迷，平均销售期需要3个月，拍卖清偿率也只有14%。目前买家对该区域的兴趣明显不足，每套物业平均只有6组潜在买家。 不过租金涨幅十分可观，过去一年的涨幅达到了10%，租金回报为7%，空置率仅为1.27%，说明租客之间的竞争十分激烈。 增值潜力 萨格斯介绍说："由于可出租物业供给不足，需求又十分强盛，因此租金面临上涨压力。这反映了一个事实，悉尼没有足够的房子满足人们的需求。人们需要住在经济活动中心的附近，而租金的上升也反映了市场的价格承受能力。" DSRScore.com.au给圣玛丽的评分是30份,意味着该区有着良好的增值潜力。鉴于目前的供需对比，近期和中期的平均涨幅可望达到8%。
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