2020年9月5日星期六

新州这些乡镇房市将繁荣发展! 悉尼人都跑乡下买房了

来源：澳洲新鲜事

据realestate.com.au报道，新冠疫情加速了很多悉尼人搬家到新州乡镇的趋势，这也势必将导致一些关键城镇的房价上涨。

根据人口趋势、房地产销售及基础设施开支的研究，房价上涨最多的地区包括Hunter Region、Albury、Mudgee、Orange和Goulburn。

Hotspotting.com.au研究表明，这些地区的房价在新州3月份封锁之前就已经迅猛增长，很多促进房价增长的因素现在也依然存在。其中包括多样化的经济发展、改善的合适、生活方式的吸引力以及与平均工资相比较低的生活成本。

这些因素吸引了很多来自悉尼和其他首府城市的人，针对住房的需求正在增长。

Hotspotting总监Terry Ryder表示，更便宜的生活方式以及良好的就业机遇在现有的环境下是尤其重要的因素。

Ryder说：“大家有去生活方式可负担性强的地区的趋势，但这其实在疫情之前就出现了。不同点在于现在更多人开始接受在家工作的安排，雇主也更愿意允许这种情况出现，所以加速了已经存在的趋势的发展。”

Hunter Region靠近悉尼且经济强劲，所以能迅速从疫情中复苏，

该地区的经济是基于农业、矿产和能源产业而发展的，而这些产业都没有因为疫情而受到重击。

维州州境Albury的房价也很容易强力反弹。Ryder说：“这里的经济因为疫情而表现良好。主要就业行业是医疗和老年看护。其他大雇主是超市和军队。Albury能很好地度过这次疫情。”

距离悉尼西北区200多公里的Mudgee和Orange的情况也是类似。后者的房屋销售活动在过去一年一直增长，截止到5月的一年内，房价中位值上涨了7%。

而在Mudgee，独立房和单元房的房价中位值增长了8%。

位于Southern Tablelands的Goulburn被认为是另一个表现突出的市场，因为这里是悉尼-堪培拉走廊的关键增长点。

之前住在悉尼的居民Megan Cullen表示，Albury的生活方式更好，而且房贷较低，因为她搬到了这里。

这里的房子和在悉尼能买到的房子完全不是一个级别的。我们住在一个定制设计的房子里，占地面积1500平方米，在悉尼是很难买到的。意味着住宅价格会持续下降。

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2020年9月3日星期四

墨尔本住宅租金或跌30%？房屋空置率已飙升5倍

来源： 澳中商圈

澳洲地产数据网站Suburbtrends.com发布报告称，随着政府经济支持逐步减弱以及禁止驱逐租客的禁令到期，房屋空置率将进一步走高。

今年9月底以前，在悉尼、墨尔本和其他一些城市的部分郊区，住房租金有可能下降30%或者更多。

悉尼的情况也类似，空置出租房数量从6个月前的144套增至593套，增幅超过4倍。同期空置率从4.54%激增至18.43%。

具体来说，悉尼Oakville地区独立屋租金中位数预计会下降35%，名列独立屋租金降幅第一。

此外，阿德莱德Hyde Park的独立屋租金中值将下降22%，而Botany的租金预计将下降21%。

许多地区的公寓市场也面临租金大幅下滑的局面，悉尼Barangaroo地区公寓租金中位数将下降27%，成为公寓租金降幅首位。悉尼内郊区Millers Point的公寓租金预计将下滑18%。

该研究机构结合调查分析以及过去24个月的租金数据得出了上述结论。

据悉，在过去的12个月里，悉尼CBD公寓的租金已暴跌19.6%，墨尔本的租金则暴跌17.5%。

机构负责人Kent Lardner表示，数据表明租房市场还没有迎来真正的价格调整，但是随着政府相关政策结束，高空置率的郊区可能会出现租金的大幅下降。

他说：“在拥有数百套空置房产的高密度郊区，预计租金将下降约30%。墨尔本郊区、Docklands和Southbank地区过剩的公寓正如预期的那样，租金价格下跌，但基于相当大的空置房产数量，未来几个月租金下跌幅度更大的预期是合理的。”

据了解，自今年3月以来，墨尔本CBD的空置率飙升逾5倍，而悉尼的空置率则上涨了3倍。

8月份，墨尔本CBD挂牌出租超过21天的公寓已经从6个月前的459套跃升至2456套。同一时期，空置率上升了5倍以上，至21.94%。

在Southbank和Docklands地区，空置率飙升了六倍多，分别达到1153套和589套，导致五分之一以上的出租房屋空置。

West Melbourne的租赁挂牌数量增加了两倍多，达到192个，Carlton的租赁挂牌数量增加了一倍多，达到574个，导致空置率分别达到18.75%和15.23%。

Domain数据显示，仅在第四阶段封锁期间，大墨尔本地区的空置出租房屋数量就飙升了20%。

Haymarket和Darlinghurst地区的空置房屋数量位居榜首，分别上涨126%和227%。

Domain高级研究分析师Nicola Powell博士表示，在澳洲边境开放之前，租赁市场不会恢复。

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2020年9月2日星期三

除墨尔本连续第五个月下跌外，其他首府城市房价基本稳定

来源：澳洲房产大全

墨尔本8月的房地产市场再次遭受重创，房价跌幅是全国其他首府城市的两倍以上。

作为澳洲第二大城市，基本上整个月都处于肺炎疫情第四阶段封锁的墨尔本在8月份房价下跌了1.2%。

自今年3月肺炎疫情爆发以来，这座维多利亚州首府城市的房价已下跌4.6%。

CoreLogic表示，相比之下，悉尼和布里斯班上月的下跌有所缓解，下跌幅度分别为0.5%和0.1%。

阿德莱德和珀斯的房价保持稳定，而霍巴特(+0.1%)、堪培拉(+0.5%)和达尔文(+1%)的房价则出现小幅攀升。

8月份全国房价总体下跌0.4%，不过在过去一年里上涨了5.8%。

同时尽管在近期有所下跌，但悉尼(+9.8%)和墨尔本(上+5.9%)的房价仍高于2019年8月的水平。

CoreLogic澳大利亚研究主管Eliza Owen表示，挂牌待售房产数量的非季节性下降，可能在一定程度上推动了墨尔本以外地区的价格企稳。

她表示:“在2020年8月，我们看到新上市房屋数量下降了约12%，即在这个月里减少了约3500套新挂牌房产。”

“每年的这个时候，我们通常会看到房屋上市数量在春季销售旺季前上升。”

“目前市场上相对紧张的房屋存量水平，也在一定程度上维持了住宅市场价格的稳定。”

房地产数据提供商SQM Research也报告了同样的趋势。该公司指出，8月份新上市的待售房屋数量下降了10.1%。

加上正在销售，或撤出市场的房屋，SQM报告称，7月至8月的房地产总挂牌数量下降了6.3%，全国上月共有293,053套房产挂牌出售。

与房价一样，墨尔本的待售房屋挂牌数量也领跌其他城市，跌幅达13.2%。

"这反映出墨尔本住宅市场几乎完全冻结，" SQM董事总经理Louis Christopher表示。

“由于维多利亚州政府严重依赖房地产印花税收入，政府财政收入肯定会大幅缩水。”

另一个待售房屋挂牌数量下降的地方是大量乡村地区。

然而，Christopher表示，这是因为买家的需求迅速吸收了市面上的待售房产。

他说:“我们对这一现象的看法是，随着越来越多的人希望住在偏远地区，对乡村地区房地产的需求大幅增长。”

CoreLogic的数据显示，8月份偏远地区市场房价稳定，过去3个月仅下跌了0.2%。

Owen表示，她并不认为偏远地区市场将不受新冠疫情相关的影响，部分地区的房价增长幅度已经出现了下降，但这些地方受到的冲击相较于其他首府城市来说更小。

她说:“短期来看，澳大利亚的偏远地区无法真的避免周期性低迷，因为我们在全国各地都看到了就业和收入受到的冲击。”

“这种情况在维多利亚州的乡村地区已经很普遍了，在过去的三个月里，我们看到这些地方的房价下跌了大约1%。”

”所以我认为，由于对低密度、低价格房屋有合理的需求，以及远程工作的便利性，这些因素将在很长一段时间里刺激偏远地区房产需求。不过值得注意的是，这些地区仍然可能会经历短期衰退。”

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年收入不到6位数也能在富人区置业！墨尔本这些地区房价跌了

来源：RealEstate 作者：Clay

据RealEstate网站报道，如今墨尔本部分地区买房的门槛降低，原先需要达到医生收入水平才买得起的房子，现在只需要有老师的工资水平就能买。

对于希望在Middle Park、Toorak和South Yarra等蓝筹区买房的买家来说，可以省下的钱高达15万澳元。

Troy Hill和他位于Kilsyth的新房（图片来源：Realestate）

之前，要想在Middle Park买房，年收入必须达到501664澳元，才能满足一般房屋4.04%贷款的还款要求。但在新冠疫情的影响下，年收入仅需达到343346澳元即可，相对以前减少了148318澳元。

Finder对CoreLogic数据的分析还显示，在Toorak（611361澳元）、Hampton（262505澳元）和South Yarra（263196澳元）购买价格为房价中位数的房子所需的收入，在4月、5月和6月内都下降了10多万澳元。

Middle Park一座教堂改建的房子最近以200多万澳元的价格成交（图片来源：RealEstate）

对于那些年收入不到6位数的人来说，以前买不起，但现在可以买得起房的区域包括Upper Ferntree Gully区（从155775澳元降到94364澳元），Kingsbury区（140992澳元降到96263澳元），Hurstbridge区（136765澳元降到96712澳元），Sydenham区（120448澳元降到82896澳元）和Warburton（110965澳元降到74261澳元）。

根据Seek的数据，Warburton一套普通房子以前需要达到医学专家的平均收入（110033澳元）才能买得起，现在只需要达到活动经理的平均收入（73480澳元）就可以入手了。

（图片来源：Realestate）

与此相反，墨尔本360个区中，疫情期间房价逆势而涨的只有15个，其中包括Waterways，所需收入从144168澳元增加到186517澳元，Oakleigh（138110澳元增加到154740澳元）和Spotswood（114296澳元增加到130562澳元）。

根据澳大利亚统计局截止到2019年的数据，维州全职工作者的工资中位数为69576澳元。

（图片来源：Realestate）

Amy Mylius地产主管Amy Mylius表示，与年初相比，现在的情况对买家更为有利，但那些 “处于买得起房边缘”的买家应该尽快入手，不必再等，以免错过好时机。她表示，对于买家来说Highett、Coburg、Rosanna和Geelong West都是性价比比较高的区域。

木匠Troy Hill最近在Kilsyth买了他的第一套房子，这里的房价中位数为686500澳元，年收入94847澳元就可以买了。28岁的Troy Hill说，个体经销商在疫情期间更难获得贷款批准。

Hill 说：“疫情越是扩散，获得房屋贷款就越难，我原本已经获得了贷款预批，但疫情在澳洲扩散后，预批就失效了。”

（图片来源：Realestate）

Finder insights的负责人Graham Cooke表示，现在墨尔本很多区域的房子，能买得起的买家变多了。他说：“对中低收入买家来说，现在利率和房价都很低，正是一个买房的好时机。”

Finder分析假设购买者购买的是房屋中位数价格的房产，获得4.04%的平均住房贷款利率，首付为20%， 并将贷款偿还的上限定为买方收入的30%—-这也是银行常用的压力测试数值。

（图片来源：Realestate）

经济学家Nerida Conisbee表示，政府的激励措施也为买家购房提供了动力。她说：“政府每一项措施公布之后，咨询量都会激增，使得更多的买家进入市场。”

（图片来源：Realestate）

过去3个月购房所需达到工资的最大降幅（房屋）

Middle Park，所需工资：353346澳元，比3个月前的501664澳元减少148318澳元。

Toorak，611361澳元，比741673澳元减少130313澳元。

Hampton，262505澳元，比370724澳元减少108219澳元。

South Yarra，263196澳元，比370424澳元减少107228澳元。

Elsternwick，276480澳元，比374965澳元减少98485澳元。

Camberwell，300499澳元，比387384澳元减少86885澳元。

Carlton North，227965澳元，比314575澳元下降86610澳元。

Caulfield South，216221澳元，比301847澳元减少85626澳元。

Glen Iris，279084澳元，比363391澳元减少84307澳元。

Armadale，352309澳元，比433902澳元减少81592澳元。

过去3个月购房所需达到工资的最大增幅（房屋）

Waterways，所需工资：186517澳元，比三个月前的144168澳元增加42349澳元。

Oakleigh，154740澳元，比138110澳元增加16630澳元。

Spotswood，130562澳元，比114296澳元增加16265澳元。

Seville，91911澳元，比76593澳元增加15319澳元。

Balnarring 117436澳元，比102806澳元增加14630澳元。

Werribee South，84554澳元，比70462澳元增加14092澳元。

Wattle Glen，110528澳元，比99417澳元增加11111澳元。

Strathulloh，71153澳元，比6.4万澳元增加7153澳元。

Eumemmerring，73294澳元，比66631澳元增加6663澳元

Coldstream，89183澳元，比82577澳元增加6606澳元

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悉尼全新美食街正式开放，带来丰盛的餐饮体验

来源： ozhome澳之家，文章内容并不代表本网立场和观点。

位于泽特兰（Zetland）全新餐饮商业目的地Infinity Square共设有20家商店、一条专门的美食街和一家酒店。Infinity Square餐饮商业区是投资5.75亿澳元建设的综合用途开发项目Infinity by Crown Group的一部分。该项目位于悉尼内南区（Inner South）发展势头活跃的核心地带，2019年竣工并投入使用。

Infinity by Crown Group项目一共建造了326套豪华公寓住宅。交房后，业主很快纷纷乔迁新居。这里也迅速成为悉尼备受追捧的生活和休闲高地。这一20层的大厦位于Botany路和Bourke街的交叉口，拥有标志性的环形外观，由享有盛誉的Koichi Takada建筑事务所设计。2020年4月，提供90套豪华套房的全新SKYE Suites Green Square套房酒店在这里开业。

Infinity Square的美食街沿着Bourke街旁边的Ebsworth街而设，既有全日制餐厅，也有专注于晚餐的餐厅，还有令人心旷神怡的户外露台用餐环境。

今年四月份，这里新开了一间肯德基，配有Nightlife通过众包形式提供的DJ，装饰着手工绘制的壁画。在Green Square车站的上方还有一间麦当劳。

Bashan餐厅供应中式面条，面条均是现场制作，按客人喜好烹调。该餐厅优美的内部装饰由悉尼的Tom Mark Henry公司设计。

Nam2餐厅主打越南河粉，Gong Cha以越南贡茶珍珠奶茶为特色，此外还有Miracle超市、Good2Go便利店等。Yees Yoghurt酸奶店不久也将开业。

Social Society by Gabriel Coffee提供品质优越的咖啡。这间咖啡馆由悉尼咖啡界的头牌人物、前咖啡师比赛冠军Sam Gabrielian构思。业主们还可以便捷享受Infinity Health Medical Centre医疗中心和Venus Nails美甲沙龙的服务。

在不久的将来，还将有更多餐厅和零售入驻，为Infinity Square注入全新活力，带来更多样化的美食及娱乐体验。

皇冠房地产集团开发、酒店与商业首席运营官Pierre Abrahamse表示，设施齐全的Infinity Square深受本地居民的欢迎，为他们提供了外出就餐、购买日用品、享受医疗与个人护理服务的便利。

“这里是Green Square腹地的一个文化中心，充满了活力，”他说，“业主们生活起居所需的一切都可以在家门口解决，而美食街为他们打造了一个与亲友邻里聚餐交流的好去处。除此以外，这里还直通Green Square火车站，与市区只有一站路的距离。”

Infinity by Crown Group项目是投资130亿澳元的Green Square改造工程的一部分。之后，这里还将增加一个水上中心。新建的图书馆则为本地居民提供了协同工作和安静学习的空间。

皇冠房地产集团擅于面向住宅业主创造精心设计的零售体验，定制设计的商业空间不仅为项目所在社区提供了便利和更多的选择，而且还带去高端的餐饮和购物体验，这些都令Infinity by Crown Group项目周围的环境变得更吸引人，成为周边地区备受关注的焦点。

关于皇冠房地产集团(Crown Group)

www.crowngroup.com.au

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2020年9月1日星期二

澳联储维持现金利率0.25% 专家：房贷利率或上涨

来源：澳洲生活网

本篇内容为转载/翻译内容，仅代表原文作者或原媒体观点，不代表本平台立场。

澳联储在周二（9月1日）的董事会议上宣布将官方现金利率维持在0.25％。但贷款专家警告房主，不要沾沾自喜，要准备好房贷利率在未来几个月内升高。

据快递邮报报导，Finder网站对澳联储现金利率进行的一项调查显示，有57％的专家预计，即使现金利率保持在0.25％不变，到2021年房贷利率仍然会上升。甚至有人警告说，就算现金利率降为零，房贷利率还是会上升。

澳联储最近的一次降息行动是在今年3月，由于COVID-19病毒危机开始蔓延，澳联储将官方现金利率降至0.25％的历史新低。此后无论面对怎样要求利率降为零或负利率的呼声，澳联储岿然不动。

Finder网站的经理Graham Cooke警告说：“现金利率保持不变并不意味著房贷利率也不变。”。

“从2016年开始的34个月里，官方现金利率一直维持在1.25％的水平，但银行却将浮动利率提高了七次。”

“这意味著购房者应考虑将可变抵押贷款的潜在还款额增加2-3％，以防止利率突然增加时无法负担还款额。”

房贷比较网站Canstar的贷款专家Steve Mickenbecker呼吁房主找贷款银行寻求更优的交易。他说，“可能有更好的利率适合您。我们知道，贷款机构的利率一直与澳联储不同步，而且自从7月以来，利率已大幅降低，只有一次浮动利率上调，广泛的利率上调似乎还有一段时间。

Canstar数据显示，八月份八家贷款机构提高了固定利率，但没有一家提高浮动利率。

研究发现，与此同时，有17家贷款机构降低了浮动利率，有12家贷款机构降低了固定利率。该数据是基于Canstar数据库中的自住业主和投资贷款得出的，贷款金额为40万澳元，LVR为80％。

但疫情对银行的利润形成压力，Finder调查中的一半专家预计明年上半年房贷利率会上升。

REA Group的经济学家Cameron Kusher说，澳联储的声明表明“它仍然不愿降低官方利率”。

他说：“另一方面，银行的预测似乎表明，距离实现经济目标还有很长的路要走，这将使他们可能脱离澳联储的步伐，自行决定开始加息”。

昆士兰投资公司（QIC）的Matthew Peter表示，“澳联储已表示将维持官方现金利率3年不变”。

“ 澳联储极不可能推行负利率。如果前景恶化，澳联储更有可能将现金利率降低至0.10％。然而，澳储备银行很可能在可预见的未来保持利率不变。

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墨尔本房价连续5个月下跌，每天亏损230刀！专家警告：恐慌性抛售来袭，未来几周恐遭重创

来源： 澳洲中学

因为疫情封锁，墨尔本8月份房价下跌了1.4%，在一定程度上拖累了全澳房地产市场。

有人警告称，澳洲联邦政府撤销关键支持措施，未来几周可能会出现“恐慌性抛售房源”，给房市致命一击……

专家指出，进入市场待售房产数量的非季节性下降，可能在一定程度上推动了墨尔本以外地区的价格企稳。

9月或出现恐慌性抛售

墨尔本房价连续5个月呈下滑趋势

根据CoreLogic的数据显示，随着第四阶段封锁措施的实施，墨尔本在8月份遭重创，跌幅为1.2%，房屋中位价（包括独立屋和公寓）降至667520澳元。

这也是墨尔本房价连续第5个月呈下跌趋势！在新冠大流行期间，墨尔本房产价值跌幅已经超过了4.6%。

4月底，在房价开始暴跌的情况下，墨尔本房产（包括独立屋和公寓）的中位价为695761澳元。

这意味着从4月30日到8月31日之间，墨尔本的房产中位价下跌超过28000澳元，平均每天都下跌230澳元。

拖累了全澳房市

CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示，墨尔本拖累了全澳房市。

“继7月份出现类似的下跌之后，墨尔本8月份的房价下地了1.2%，创下了首府城市房价的最大跌幅。相比于其他首府城市，墨尔本受新冠影响更大，再加上移民减少导致需求停滞，有这样的房市成绩并不奇怪。”

虽然墨尔本房价跌幅最大，但在全澳范围内，澳大利亚其他地区受到新冠限制的影响程度较小。

8月份，澳大利亚全澳房价中位值下降了0.4%，房价中位价降至552689澳元。

8月份另一个受到影响的首府城市则是悉尼，下跌了0.5%，房价中位值降至860182澳元。但它仍然是生活成本最高的首府城市。

尽管8月份房价上涨了1%，升至393386澳元，达尔文仍是生活成本最低的首府城市。

布里斯本8月份也出现了边际亏损，下跌了0.1%，房价中位价降至503128澳元。

各首府城市8月份的房价走向及房价中位价如下所示：

与房价一样，墨尔本也引领了房地产待售房源的下降，降幅达到了13.2％。

SQM负责人Louis Christopher表示：“这反映出墨尔本住房市场几乎全部停滞。”

Lawless表示，住房市场不可能与社会变化分开，如社会疏远、在家工作和边界限制等。

有专家指出，也因为这个原因使得墨尔本房价成功避免了出现更大降幅。

竞争对手、房地产数据提供商SQM Research也报告了同样的趋势。该公司指出，8月份上市的新房屋销售下降了10.1%。

专家指出，8月份是联邦政府各种福利全额资助的最后一个月，随着JobKeeper 2.0启动和JobSeeker津贴额度减少等，可能会导致澳洲部分地区出现恐慌性抛售。

Canstar财务专家 Steve Mickenbecker表示，紧张不安的业主可能利用传统的9月销售旺季来出售房屋，以改善财务状况。

“随着各种补助开始结束或者减少，抵押贷款持有人的银行延迟还款期也即将结束，所以9月将是一个严峻考验时间。”

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全澳51区房租暴跌两成，200区跌一成

来源：无忧澳洲

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澳洲各地有数十个市镇及城区的房租下跌了五分之一之多，某些地点更是让人意外。

据《每日邮报》报道，最新数据显示在过去12个月，悉尼和墨尔本的公寓租金平均下降了6个百分点。

在独立屋方面，北领地首府城市达尔文的跌幅以平均6%在全澳居冠，悉尼以5%紧随其后。

Finder的数据显示，全澳有51个城区的房租暴跌了两成以上，另外还有200个区的租金则至少下降了一成。

尤其值得注意的是，51个租金跌幅逾两成的城区里面，有30个都在新州。

悉尼房租跌幅超两成的城区，包括了西南区的凯利高地（Canley Heights）、维拉活（Villawood）和艾登索公园（Edensor Park），还有西北区的西彭南特山（West Pennant Hills）和迪恩公园（Dean Park）。

悉尼南区的佩奇活（Pagewood）及新州中央海岸的弗雷斯特斯海滩（Forresters Beach）及远北地区的伊登（Eden），也在房租暴跌的地区之列。

在悉尼房租跌幅最大的地区中，还包括了众多滨水城区，例如康努拉（Cronulla）、柯尔柯尔（Curl Curl）、 基里比利（Kirribilli）、高嘉华湾（Kogarah Bay）、利利皮利（Lilli Pilli）和米勒斯角（Millers Point）。

其他房租跌了逾两成的悉尼城区还有贝维尤山（Bellevue Hill）、达灵顿角（Darlington Point）、艾本泽（Ebenezer）、肯赫斯特（Kenthurst）、塔拉玛拉（Tamarama）、威乐比东（Willoughby East）以及沃斯通克拉夫特（Wollstonecraft）。

对那些想要逃离城市喧嚣的人来说，新州在悉尼以外的地区现在也有不少租房的好选择，例如贝瑞甘（Berrigan）、博阿比（Boambee）、奇塔维角（Chittaway Point）、当伯甘（Dunbogan）、麦克马斯特海滩（Macmasters Beach）、诺兹码头（ Nords Wharf）、北黑文（North Haven）以及新州远北的腾特菲尔德（Tenterfield）。

在维州，公寓租金跌幅最大的地区有库永（Kooyong）、北吉隆（North Geelong）、希霍尔姆（Seaholme）和索伦托（Sorrento）。

在独立屋方面，现在的节省租金好选择是墨尔本外郊的波特希（Portsea）或沃伯顿（Warburton），或是再往东南方向的帕特森角（Cape Paterson）和索莫斯（Somers ）。

在昆州，远北的克雷莱（Craiglie）以及布里斯班的曼斯菲尔德（Masnfield）、中部金库拉（Kin Kora）和肖尔角（ Shoal Point ）目前公寓房租跌幅最大。

在靠近玛凯（Mackay）的海滨小镇开普文海滩（Campwin Beach），以及布里斯班外交的钱德尔（Chandler）现在租独立屋最合算。

在西澳，珀斯的温布里唐斯（Wembley Down）最适合租房者找到物美价廉的公寓，靠海的沃特曼湾（Watermans Bay）以及西澳远北的库努努拉（Kununurra）现在最适合租独立屋。

在南澳，阿德莱德的黑泽伍德公园（Hazelwood Park）、马尔文（Malvern）和斯特普尼（ Stepney ）的独立屋房租跌幅达到20%。

北领地爱丽丝泉的城区，沙漠泉（Desert Springs）独立屋租金跌幅也达到两成。

在塔州，要租公寓的首选地点是伯尼（Burnie）、东达文波特（East Devonport）、霍巴特、朗福德（Longford）、罗曼尼（Romaine）、塔鲁纳（Taroona）、杨格镇（Youngtown）、泽汉（ Zeehan），这些地区的公寓租金都下跌了至少10%。

房租大跌也难找到房客 租客可主动提减租

Finder的分析师库克（Graham Cooke）警告，即便是房租大跌，但上述地区的业主想要找到房客也并非易事。

他指出：“有很多人移居其他市镇、或是上了大学，或是转成在线学习，加上Airbnb的短租房源也涌入（长租）市场，所以供应量增加了。”

库克说：“如果你想要出手什么东西，供应增加简直就是噩梦。我本人近期就搬出了某出租物业，然后见到租金不断下调，但都租不出去。”

对于租客应该如何来为争取减租，库克也有一些建议。

首先，一直都按时交租，而且信用记录良好的人，更有机会获得减租。

租客在要求减租之前，也需要预先做些攻克，了解周边类似房产的租金，然后礼貌但坚决地提出减租要求。

库克表示：“很多房东都是小规模的业主，他们自己也需要付房贷。你应该礼貌而坚决地说明自己的需求，尤其是在希望和房东未来也保持稳定关系的情况下。”

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澳妈37岁拥有20套房产！自曝宝贵投资经验: 买买买！减少其他开支

来源：微悉尼

想要在40岁之前，就拥有几十套房子，过上光靠租金就衣食无忧的生活吗？

今天带大家看看澳洲这样一位神人，小伙伴们可以参考参考。

Billie Christofi来自墨尔本，今年才37岁，就拥有了20套房子。

她除了是四个孩子的妈，还有另一个身份：一家房产投资咨询公司的老板。

近日，她对媒体讲述了自己房产投资的秘密。

首先一条是，从小就要培养理财意识，她说：“我小时候，父母就一直鼓励我把圣诞节和生日收到的钱存起来……我16岁的时候，就将这些钱取出来，开始投资之旅。”

到了22岁的时候，她的初始存款已经翻了三倍，加上兼职赚的钱以及首次置业者补贴，

她成功入手自己人生的第一套房，她回忆说：“这是个重大时刻，我为此努力了很久。”

这就此开启了她的“房姐”之旅，18个月后，她就将刚买的房子卖了：不到两年，这套房子就增值了15万。

“我用这笔资金买了两套房子，然后利用投资收益来维持复利，买了更多房产。”

目前，Billie自己名下有四套房产，和她丈夫共同拥有16套，

她现在想用自己的养老金购买第21套。

对于“如何开始房产投资”这个问题，她说购买“对的房产”是关键：“刚开始，你必须以‘增值’为目标，这样你才能用收益来进一步投资。

最重要的是，你需要研究自己的现金流和存款，买最适合自己投资组合的房产。”

她说了两种情况，一种是现金流不佳，那就不要太猛，

如果你有稳定的收入，在买房时，就可以稍微“激进”一点。

Billie说，如果你能负担得起，那可以冒一下险，但前提是：确保不要负债。

她的第二个秘诀是“自律”，要明智地花钱和存钱：“花钱很容易失控。我建议大家坐下来，把自己的收支列成表格，仔细分析自己的财务状况。”

通过分析，你要发现哪些支出是可以减少的，是以后需要加倍注意的。

最后，她还有一条准则，对于任何想买的东西，

做出购买决定之前，你都应该等待24个小时：“时间可以让你的购买冲动消减。”

Billie还说，女性常常将财物大权交给男人，可是，女性也要学会理财，

“自己的钱自己掌控”至关重要，

尽管如此，在决定如何投资的时候，寻求其他人的支持同样重要。

小编总结一下就是：从小培养理财意识，长大学习理财知识，

买房的时候，根据自己财务状况，量力而为，

最后，花钱的时候谨慎一点，尽量减少开支。

小伙伴们，加油吧~

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2020年8月31日星期一

疫情之下，墨市8月房屋新挂牌数量暴跌53%

来源：Domain

在第四阶段封锁令下，墨尔本房市交易进入“冬眠”，卖家推迟挂牌，买家也持观望态度。一些本来已决定出售的业主也变得犹豫，专家表示，买卖双方活跃度下降，反而可使墨尔本免于房价暴跌。

据Domain网站报道，最新数据报告显示，截至8月23日，在过去的4周里，新挂牌房屋数量比去年同期暴跌53.7%，此外，相比前一个4周，也少了52.4%。Domain高级研究分析师Nicola Powell认为，这有助于支撑墨尔本的房价。他说道：“现在的疲软期可能导致墨尔本季度房价出现负增长，但解封后可能会迅速反弹。”

与去年同期挂牌数相比

她预计房价会继续走软，解封后也不会立即出现房价上涨的情况，但交易会慢慢恢复。Powell指出，没有移民来维州，使得房产需求受到冲击，这类群体正是维州房市的最大推送力之一。

原定于周六举行的89场拍卖会，有45场已被撤回，很多中介认为，缺少买家是业主推迟出售的主要原因。Powell称，市场上的新房源也开始累积，总数达到自去年7月以来的最高水平。

中介Courtney Matthews认为，9月后期以及10月，交易活动会变得频繁，如果卖家不急于进入市场，房价或许还会飙升，但他不确定这种可能性有多大。

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2020年8月30日星期日

打工不如买房：澳洲房价因疫情下跌，是回归正轨的开始？

来源：澳财网

本篇内容为转载/翻译内容，仅代表原文作者或原媒体观点，不代表本平台立场。

年初原本进入复苏通道的澳大利亚房地产市场，因为一场新冠疫情而骤然遇冷，联邦银行甚至一度给出了房价或将下跌32%的预期，然而这样的市场行情在另一些人看来，却是让更多人买得起房、实现居住正义的契机。

阳光底下，没有新鲜事。北上广深，悉尼墨尔本，房价的故事都如此接近。

事实上，受疫情实际影响，今年二季度澳大利亚首府城市住宅价格平均下跌1.1%，其中墨尔本受到的冲击最大，据Domain提供的数据，独立屋中位价环比下跌了3.5%。

在7月份进入到Stage 4的最严封锁阶段后，墨尔本第三季度房价预计仍然会处于下滑状态。CoreLogic的数据也显示，第二季度澳洲首府城市房屋清拍率下滑至47.9%。

澳大利亚广播公司（ABC）为此发表文章表示，疫情令房价下跌，或许是房地产市场回归正轨的开始。

自2000年以来，澳大利亚的实际房价上涨了至少150％，而同期的工资涨幅却不到三分之一。

伴随房价的飞速上涨，悉尼和墨尔本已经跻身于全球房价最贵城市之列。在过去的20年中，整个澳大利亚的住房自有率从70％降至65％，住房净资产水平从80％降至75％。

在主要的大城市，年轻一代的工薪阶层完全买不起房。

2019年以来，银行对房贷申请人的审核明显从严了

即便咬牙付了首付，购房者负债的比率也相当之高。家庭债务与收入比率的持续攀升对消费和金融构成持续的困扰，推动后者脆弱性持续上升。

人们经常被告知，房价居高不下的问题出在供给侧。即在有大量住房需求的地方却缺乏足够的供应。的确，住房供应未能跟上人口增速会导致人均住房减少、住房租金上涨。然而，目前所看到的情况却有所不同。

作为具有居住和金融双重属性的资产，悉尼和墨尔本的住房价格出现了快速增长，导致和租金之间的差距日趋扩大。

在推动房价上涨方面，澳大利亚位居全球前列。越来越多的澳大利亚人买房目的是确保财务回报（包括：资本收益和租金收入），这一过程通常被称为住房金融化。如果更准确而言，这种现象可以称之为“租金化（rentierisation）”。

“住房金融化”并非由低利率所主导

在悉尼大学和伦敦大学学院创新与公共目的研究所联合发表的一篇文章中，认为“租金化”最能描述以增加租金和房地产收益形式来使用房地产、攫取土地租金的过程。

在这一方面，澳大利亚走在了全世界前列。

尽管经历了多个主要的繁荣和萧条周期，包括维州1880年代的土地繁荣和随后的1890年代的经济衰退，但与1960年代之前的经济活动总价值相比，土地价值和房屋价格相对较低。

相反，尽管在2009-10年和2017-2019年进行了短暂的调整，但自1980年以来，澳大利亚的实际房价已飙升了215％，并且几乎没有回归长期趋势的迹象。

上图显示，房价上涨是由土地价格上涨而不是建筑成本所驱动。相比之下，建筑成本的增长速度接近总体价格通胀。

低利率是推动房价上涨的一大诱因。因为低利率，家庭可以获得更大规模的抵押贷款。

不过，可以看到在1960年代利率也很低（接近2010年代房价飙升起点的利率），那时的利率并没有推动房价的疯涨。

因此，低利率似乎是价格飞涨的必要条件，但不是充分条件。

随着新冠疫情期间网购人群激增，现在各个年龄段的用户都在发生转向。

研究公司IBISWorld预计，在线购物收入将在2020-21年增长6.4％，达到312亿澳元。

行业将从本财政年度的约6.799亿澳元收入增长至2024-25年的11亿澳元。

行业的收入通常来自商家手续费，约占交易额的3％至6％。但是，消费者支付的滞纳金和账户费也占该行业收入的一部分。

买房的收益比工资要赚得多

房价的飞速上涨似乎还需要其他措施。其中包括增加获得信贷的机会、减少公众对住房的参与以及反映房主政治力量的减税措施。

以资本增长形式的土地回报已从1960年前占GDP的3.5％增至2000年以来占GDP的16.7％。

因此，土地占GDP的比重如此之高，以至于超过了家庭收入的来源，即工资。

下图将全国和悉尼一年中典型房屋的年回报率与以工资形式的劳动年回报率进行了比较。

如果结果大于1，则意味着普通房屋的租金和资本收益构成的平均回报要大于普通一般上班族的工资回报。

在截至2019年6月的29个季度中，悉尼中位房价的涨幅在16个季度内都要跑赢全职工作的中位工资。

在澳大利亚，住房绝大多数为私有。在1950年代和1960年代的短间内，公共住房的建设规模很大，但随后又进行了大规模的私有化。如今，公共住房计划仅占新增住房供应的百分之几。

随着房价和抵押品价值上涨，贷款和房价得到进一步提振，更多的信贷流入有限的土地供应，继而产生了一个反馈周期。

而绝大多数抵押贷款用于购买二手住房，而不是新房。

投资者推高房价

投资者在新增抵押贷款中所占的份额已从1990年代初的10％增长到40％，给自住房主和首次置业者造成了巨大的竞争。相比之下，后者以前不必面对这些竞争。

澳大利亚面向投资者的税收减免异常慷慨，也助长了这种趋势。据悉，澳大利亚住房投资者可以享受资本利得税（CGT）的折扣，同时可以从任何来源获得的收入中扣除其经营物业的全部成本（包括利息成本）。

如果抵扣额超过租金收入，则该过程称为负扣税。

要改变事物，需要做很多改变。例如，抵押贷款将需要加强监管。

业内人士指出，重新审查1950年代和1960年代所用的的信贷控制举措可能已是是时候。在当时，信贷控制成功引导投资转向新房，而不是二手房，并帮助提高了住房自有率。

税改+国家买房，能改变现状吗？

澳洲广播公司的文章建议，税收应集中在土地租金上，以增加住宅财产价值或改变土地用途带来的意外收获为形式。对未来的租金征税有助于抑制投机活动。

作为房产税改革的一部分，可以将年度土地增值税扩大到常住住宅以及投资者的住房，引入较低的初始税率（如降低或取消印花税），并为低收入者提供了延迟付款或先借后买的选项。

应取消扩大面向住房投资者的税收优惠，例如负扣税和资本利得税折扣。

文章还认为，可以重新引入政府直接干预举措。例如，建立“中央住房银行（Central housing bank）”，利用其提供和出售新房的能力来建立“房价走廊”，以确保房价不会迅速上涨并抑制房价下跌的可能。

“中央住房银行”这一概念，是由新南威尔士大学亨利·哈洛兰（Henry Halloran）信托基金会研究员卡梅隆·默里（Cameron Murray）博士提出，即由政府建立银行购买额外的住房储备，以在关键时刻支撑房价。

他认为，中央住房银行能够以现金换取资产解决金融市场流动性问题，起到类似澳联储的作用，是住房版的量化宽松。

该银行也可以用于为家庭提供各种替代的稳定保有权，例如各种类型的出租、公共住房以及以折扣价向社会住房提供者出售住房。成立第一年就可在澳大利亚20个最大的城市提供3万套经济适用房。

但新南威尔士大学经济学教授理查德·霍尔登（Richard Holden）指出，各个城市的房地产市场差别很大，政府如果无法做到本地化，而是以一套标准购房，并打造经济适用房或廉租房社区，很可能适得其反。

墨尔本此前的公租房新冠病毒群聚性爆发就说明了一些问题。

随着收入和房屋自有率的下降，房客们难以维持生计。利率已经达到最低点，中央银行缺乏杠杆工具来刺激经济。以前在政治上似乎不可能进行的改革都开始进入人们的视线。可行性，成了最为关键的抓手。

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