墨尔本第一套售价超过100万元的房子位于Toorak的20St Georges Road。
【澳洲网编译报道】房地产研究机构Domain数据显示，在维州，29%街区的房价中位数超过了100万元（澳元，下同），且墨尔本房价中位数更是达到了近103.8万元，令墨尔本房地产市场成为百万富豪的温床。
Domain网27日报道，七位数的销售额已经从广受欢迎的墨尔本内东区向整个城市蔓延开来，Ringwood North和Eltham等外围郊区也已加入了百万元房价俱乐部。甚至维州的一些偏远地区也达到了类似的高度，例如Anglesea、Ballarat的Lake Wendouree以及Geelong的Newtown。
据了解，墨尔本第一套售价超过100万元的房子位于Toorak的20St Georges Road。1980年该房产以101万元的价格成交。销售代理阿姆斯特朗（Paul Armstrong）依然记得，当时墨尔本房屋以七位数价格出售的前景令人兴奋。
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澳洲最新房价变化
CoreLogic的五大首府城市指数本周上涨0.25%，布里斯班房价依然以0.77%领涨，阿德莱德紧随其后上涨0.70%。
截至11月25日，本月布里斯班已上涨了2.31%；阿德莱德上涨1.99%，悉尼和墨尔本的涨幅分别为0.87%和0.57%。
过去3个月布里斯班和阿德莱德房价分别上涨了7.38%和6.46%，推动五大首府城市平均值上涨4.09%。
2021年至今，悉尼房价已经上涨了24.9%，布里斯班上涨了24.2%。
在过去12个月里，悉尼房价已上涨25.8%，带动五个主要市场平均房价上涨21.1%。
最新
据CoreLogic RP Data数据统计显示，截至11月27日，在过去的一年时间里悉尼房屋价格上涨25.88%，墨尔本房价上涨了16.24%，布里斯班（包含黄金海岸）上涨26.08%，阿德莱德上涨21.27%，珀斯上涨14.62%，澳洲5大首府城市上涨21.16%。
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专家预计2022年房价涨幅将放缓 图: Wayne Taylor
悉尼和墨尔本房价上涨的步伐可能会从过去12个月的强劲上涨放缓。
房地产专家预测，2022年房价将再上涨5%或6%。
不过，随后市场可能会在加息的压力下出现低迷，一些市场观察人士预测，2023年期间房价将下跌5%至10%。
他们表示，官方利率可能上调、澳大利亚金管局收紧贷款规定，再加上负担能力受到限制，将抑制房价。
AMP Capital首席经济学家Shane Oliver预计，利率将在2022年底前开始上升，尽管如此，明年全国房价将上涨约5%。预计悉尼和墨尔本的房价也将出现类似幅度的上涨。
CoreLogic的数据显示，在截至10月31日的一年，悉尼房价飙升了约25%，墨尔本飙升了约16%。
Oliver博士表示，由于悉尼的负担能力恶化，墨尔本明年的房价涨幅可能会超过悉尼。
他预计，随着经济复苏如火如荼，澳央行在提高现金利率方面不会过于激进，因为家庭债务水平很高。
Oliver博士指出，当通胀回升，央行可能会在明年年底加息两次，也许第一次会从目前的现金利率0.1%上调0.15%, 然后很快第二次会调高0.25%至0.5%。
他说:“我们可能会在2023年看到另外几次加息，现金利率将提高到1%，加息周期就可能结束。”
RateCity计算过，如果现金利率调高0.9个百分点，导致房贷浮动利率上升，对业主会有什么影响。
该比较网站表示，持有$800,000房贷超过30年的业主，其还款将增加10%以上，达到每月$3628。
房价上涨
过去12个月全国独立屋和公寓价格。来源: CoreLogic
这个数字是在假设新客户平均浮动房贷利率从2.68%提高0.9个百分点至3.58%的情况下计算出来的。
澳新银行(ANZ)经济学家预测，明年首府城市的房价将上涨逾6%。他们预计，悉尼房价的涨幅将略高于5%，墨尔本涨幅更大，将上涨约7%。
ANZ的经济学家预计，官方利率要到2023年上半年才会开始上升。
MyHousingMarket首席经济学家Andrew Wilson预测，2022年悉尼房价将上涨5%以上，墨尔本的涨幅甚至更高。
他指墨尔本的房价可能会“迎头赶上”，因为那里的房地产市场受封城影响最大，墨尔本的负担能力比悉尼较佳。
Charter Keck Cramer研究和策略团队主管Angie Zigomanis表示，明年全国房价可能上涨5%或6%。
不过，他认为墨尔本房价的上涨幅度可能不会像悉尼那么大，因为墨尔本受到移民流量和州际移民减少的打击更大，“不肯定移民回流的速度有多快”。
2022年以后走势
至于2022年以后的房价走势，AMP的Oliver预计，对那些耐心等待入市的买家来说是好消息，因为房价会有所回落。
他预计，由于利率上升限制了买家的借贷能力，2023年悉尼和墨尔本的房价将下跌5%至10%。
ANZ经济学家表示，2023年期间，悉尼房价可能下降5%，墨尔本可能下滑2%。
MyHousingMarket的Wilson则校为乐观。他表示，2023年期间，这两个城市的房价仍可能上涨约5%，原因是经济复苏至疫情前的水平，再加上强劲的移民潮回归，将为房地产需求注入动力。
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随着悉尼和墨尔本拍卖清空率的下降，上周末的房产市场明显走软。
在待售房屋数量激增后，许多卖家面临着必须控制不切实际的价格预期的前景。
而由于更多挂牌房产上市给予购房者更多选择，上周，悉尼初步清空率已降至自七月以来的最低点。
悉尼清空率连续四周低于80%
随着春季销售季节在繁忙中逐渐走向尾声，悉尼共有1029套房产在上周的“超级星期六”中计划举行拍卖。
截至晚间，Domain Group从738宗反馈的结果中录得了71.3%的初步清空率，有148场拍卖被撤回。被撤回拍卖的房产将算作未售出物业的一部分计入清空率。
上一次这么低的清空率出现在7月3日，那是悉尼Delta疫情爆发后封锁的第一个周末，清空率仅为69.4%。
而在那之前，最近一次低水平的清盘结果发生在2020年的10月17日，当时的清空率为70%。
逐渐增加的待售房产还将继续考验清空率和成交价，预计本周又将再一次迎来“超级星期六”，共有1150处物业计划举行拍卖。
Domain研究和经济主管Nicola Powell表示：“这将是对悉尼市场还剩多少热度的真正考验。”
“这不仅将测试卖家的定价，以及这些价格是否符合市场情况，也将测试购房者的数量。”
Powell表示，疫情封锁结束以后，市场上待售房屋数量增加，给购房者提供了更多选择，过去4个周末，悉尼的初步清空率均降至80%以下。
她也指出，截至上周六的两周是悉尼今年新屋上市最繁忙的两周。
她表示，在悉尼自三月份以来最繁忙的拍卖场中，清空率可能进一步保持在70%左右，但这对卖家来说仍将是一个强劲的结果，与每年10%的价格涨幅大致呼应。
春末通常是市场繁忙的时候，但上周六参加拍卖的卖家数量高于往常，较五年间同期平均水平高出近40%，并可能在本周继续攀升。
优质房产仍然抢手
虽然新房源数量可观，给予购房者更多选择，上周六Marrickville的一套公寓依然吸引了大批首次置业者。
八组首次购房者参与了这套位于22/295 Victoria Road的拍卖。
这套带有大片屋顶露台和城市景观的两室公寓以98万澳元的价格起拍，远高于90万澳元的指导价，并在第二次叫价时就达到了100万澳元的保留价。
五组注册买家向拍卖师Ricky Briggs给出过报价，加价幅度在一万到五千澳币不等。
唯一一位感兴趣的非首次置业者是一名外籍人士，他通过电话参加拍卖，但未给出任何报价。
最终，来自Petersham的买家，也是第一口价的出价者，以115.5万澳元的价格成功买下了这套180平米的公寓。
该价格远高于该地区78.2万澳元的单元房中位价，也超过了该公寓在2006年上一次交易时52万澳元的售价。
买家Michelle表示：“这比我想给的价格要高一些，但还没有达到我的极限。”
最初，她希望能购买一套独立屋，但她发现，要想留在内西区，她需要把目光转向公寓。这套单元房的面积和采光吸引了她。
业主Nevena Zakhariev表示，她被这个结果惊呆了，并打算去蓝山买一处房产。
“我们需要更大的空间，但在城市里我们负担不起，”在谈到向偏远地区搬迁的计划时，她这么说道。
Belle Property Annandale的Jason Ballo表示，尽管解封后待售房屋数量有所增加，但优质房产的销售情况仍然非常好。
“市场上的库存增加了，这稀释了一些买家，但我们仍看到了一些优质房产高企的成交价。”
在Mortlake，五组购房者注册参与了一套带有码头泊位的四居室滨水住宅，推动成交价高出保留价32万澳元。
这套位于47 Hilly Street的物业起拍价为310万澳元，并在10万澳元的加价幅度中达到了370万澳元，很快超过了330万澳元的指导价和340万澳元的保留价。
在落锤前，共有三组买家给出过报价。
来自北区为精简住房的购房者最终以372万澳元的价格买下了这套地块面积为288平方米的住宅。
根据记录显示，这套物业上次易主发生在1993年，当时的售价为74万澳元。
购房者更加冷静
尽管那些最抢手的房屋依然在拍场上获得了超出底价的高额溢价，但是一些房主也在接受拍前出价，或愿意在流拍后与买家协商。
在东区，一套位于Edgecliff的六室独立屋在卖家报出800万澳元的价格后流拍，两位感兴趣的当地买家都没有参与竞争。
这套房产位于35 Cameron Street。在拍卖结束后，Ballard Property的销售中介James Ball正与双方进行协商，并且他也透漏，曾在拍卖前收到过780万澳元的报价。
14 Sutherland Avenue是一套位于附近Paddington的四居室独立屋，它同样于上周六下午在卖家给出800万澳元的价格后流拍。
与此同时，位于350 Alison Road, Coogee的五室独立屋在业主给出460万澳元的报价后流拍，而Maroubra区46A Haig Street的这套三室半独立屋也在唯一叫价260万澳元后流拍。
Cooley Auctions的拍卖师Damien Cooley表示，市场上待售房屋的增加给了买家更多的选择，并减少了竞争。
他们上周六的拍卖活动平均仅吸引了4.4名注册买家，而在封锁期间通常有10名。
Cooley表示：“买家群体仍然很充足……不过，有一个现象我们没能看到太多，那就是那些失控的交易结果。它们确实发生了，但没有那么频繁。”
Cooley表示，随着越来越多的房屋上市，买家在寻找房子时变得更加挑剔，并不准备像3个月前那样激烈竞争。
买家的疲劳感也开始显现，随着年底的临近，购房者纷纷结束了找房计划。
截至上周六下午早些时候，该公司内部的拍卖清空率达到了73%。Cooley认为，考虑到更高的计划拍卖房产数量，这是一个令人难以置信的结果。
Domain的数据显示，许多房产在拍卖日前就已售出，拍前售出率在封锁期间超过了50%，而在最近几周仍超过40%。
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据《每日电讯报》报道，悉尼的房地产市场最近出现了建房出租的趋势。
州政府希望鼓励租房项目落地，包括Wolli Creek和Parramatta在内的郊区也正在规划检方出租的项目。
和大多数平平无奇的租房不一样的是，建房出租项目旨在为租客提供长期稳定租约，租客可以装修公寓，包括粉刷卧室、在墙上钉钉子挂画，在一些情况下还可以养宠物。
在建房出租项目中，租客直接向管理建筑的企业支付房租，而不是私人房东。
开发商巨头Mirvac去年在悉尼奥林匹克公园推出了建房出租的项目，共有315套单元房。
长期租房在美国和英国更加普遍，支持建房出租模式的人表示，它可能能为悉尼租房市场到来新气象。
Fraser Property表示，建房出租可以让租客更有安全感。
Fraser Property一名发言人说：“我们看到建房出租的模式在澳洲市场逐渐发展，为租客提供了更多选择。这种租房模式也可以改善可负担性问题。”
新州政府也在积极促进此类开发案，并为这类项目提供50%的土地税折扣。
但UNSW城市未来中心一名教授表示，建房出租也许无法解决悉尼可负担性问题。
“不过，如果这类项目进一步扩张，可能会给租金带来下行压力，这可能为住房可负担性带来积极影响。”
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不知道大家伙儿在买二手房的时候，对于房子的“现状”是否十分在意。
近日，悉尼西区一栋房子，屋内堆满了各式各样的“垃圾”，可就在刚刚过去的上个周末，房子竟引发众多买家竞拍，最后以100多万成交，再次证明目前房市的火爆！
图源：realestate.com.au
据报道，这栋房子位于西悉尼Winston Hills的31 Selkirk St，从现场拍摄的照片可以看到，房间里堆满了垃圾，几乎没有下脚的地方，但是，就这样一栋房子，在屋内垃圾并未清理的情况下，仍吸引了近20个买家登记竞拍，最终以130万成功拍出。
图源：realestate.com.au
据中介透露，房子占地556平米，成功拍下房子的那家人可能会把房子推倒重建。
关于房子原主人的信息很少，但是据称，女主人是从1970年代就开始往房子里囤东西，未来将住进附近一家养老院。
代理这栋房子的Manor Sales Professionals中介Kevin Buchanan表示：“第一次看到这栋房子时，我们觉得它的售价不会超过100万，万万没想到它依然这么抢手。”
据报道，买家看房就将近70次，发出去18份销售合同，买家们都被事先告知，屋内垃圾不会清理，你要拍就是连垃圾一起拍下。
图源：realestate.com.au
中介认为，房子胜在了地理位置好。
这栋“囤积屋”位于Winston Hills中心，位于一条适合家庭生活的安静街道上，离主干道不远，房子周围有学校、公园、公交站等设施。
Buchanan中介认为，有两类房子很抢手：“一类是豪宅，买家直接住进自己的梦想之屋，一类是买家觉得自己能捡到便宜。”
他还说，房子竞争越激烈，最后的售价越高。
过去几年，好几栋“囤积屋”以高价拍出——有些甚至从地板都屋顶都堆满了垃圾，最终成交价在180万到240万之间。
许多想买便宜房子的买家甚至会主动寻找“囤积屋”，买入后通常先清理垃圾，然后推到重建。
Buchanan中介说：“绝对不要低估低价的力量。”
图源：realestate.com.au
话说，如果大家有买房需求，会考虑这种价格相对较低的囤积屋吗？
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根据建立的数据库，Macquarie大学的Peter Abelson和Demi Chung分析出50年前澳大利亚各首府城市的房价等多方面状况。
分析显示，1970年，悉尼的房价中位值为$1.87万，墨尔本为$1.28万，珀斯1.75万。
1971年阿德莱德的房价中位值为$1.19万，堪培拉$1.8万，霍巴特$1.19万。
布里斯班最早的数据是1973年，当时房价中位值为$1.75万。
此外，失业也一直是热门的经济和政治话题。
1965年，澳大利亚的失业率仅为1.3%。1964年至1971年期间，失业率一直不高于1.9%。
1970年，悉尼的房价中位值为$1.87万
据报道，1974年和1975年，年通货膨胀率均超过15%，1973年至1983年，年通货膨胀率平均为11%。
这种混乱现象导致连续十年的经济衰退和高失业率等困境。
澳大利亚统计局（ABS）的数据显示，1969年第三季度的平均周工资为$67.20，相当于每年$3495。
与大多数数据一样，劳动力参与率也非常高。1966年，男性参与率为84.0%，女性为36.3%（已婚女性29.0%，未婚女性为50.3%）。
对比而言，最近的数据显示，男性参与率约为66%，女性约为57%。
1970年的年养老金是每周$15.50（每年$806）。当时的预期寿命是71岁左右，而现在是83岁。
1969年的平均周工资为$67.20
据分析，几十年来澳大利亚在教育方面取得了非凡的进步。20世纪70年代末，只有三分之一的学生完成了12年级或同等学业。
如今这一比例约为85%。上世纪70年代，只有3%的年轻人上大学，现在这一比例约为40%。
预计现在的50年里，悉尼的房屋中值将为$1000万，平均年收入约为$200万，失业率接近于零，人们活到100岁将不足为奇。
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如今，澳大利亚每四套房子中就有一套价值在100万澳元或以上，在大流行期间，房产所有者的净财富增加了数十万澳元。
研究机构CoreLogic的房产估值数据显示，大悉尼地区的房主现在更有可能拥有价值100万澳元的房子，52%的房子价值达到7位数。
在大墨尔本，这一比例为34.9%。
房价繁荣已达到上世纪80年代以来的最高水平，在过去一年里，许多城市的房价已飙升逾20%。
悉尼大约16%的房产现在价值200万澳元或更多，而全国的这一比例只有5%。
这些价格上涨，部分是由创纪录的低利率推动的，它以更高资产价值的形式给房主带来数十万澳元的收入。
对另一些人来说，这意味着背负更多的债务才能入市，或者根本就被市场拒之门外。
房地产的繁荣使一些澳大利亚人晋升为“百万富翁”，大约三分之一的家庭住在他们已经完全拥有的房子里。
2020年1月至2021年11月期间，悉尼一套中价独立屋所有者的净资产增加了近34万澳元。
在同一时期，墨尔本则增加了近17.4万美元。
没有官方数据表明，一旦把债务考虑在内，有多少人是完全的百万富翁，包括一些人为了入市而背负的巨额抵押贷款。
CommSec对澳大利亚统计局8月份数据的分析显示，新州新购房平均抵押贷款额为760,800澳元，维州为629,300澳元。
新购房者通常比长期房产持有者的债务水平高得多，在过去一年中，全国平均新增抵押贷款增加了8万澳元。
但是，尽管债务水平不断上升，仍有许多人从繁荣中受益——至少在纸面上是这样。
但在价格如此快速上涨的几年可能很快就要结束了。
房地产买家经纪人哈维（Rich Harvey）预计房价不会大幅下跌，但他说，不确定因素是利率，以及澳储行在未来几年可能以多快的速度加息。
储行行长洛威（Philip Lowe）上周表示，他仍然认为将利率维持在创纪录低位至2024年是“合理的”，但市场越来越预期央行最早可能在2022年底就会提前加息。
哈维预测，到明年底，房价将小幅上涨，价格将放缓但仍在上涨。
澳新银行(ANZ)高级经济学家埃米特(Felicity Emmett)和蒂姆布里尔(Adelaide Timbrell)预计，由于固定抵押贷款利率上升、市场供应增加以及购房者无力承受更多价格上涨，首府城市的房价将在2022年上涨6%，然后在2023年下跌4%。
他们对房价2020年的预测是，“我们预计布里斯班(9%)、霍巴特(8%)、墨尔本(7%)和悉尼(6%)的增长最为强劲。”
“在堪培拉(4%)、阿德莱德(3%)以及达尔文和珀斯(3%)，我们预计这些地方的涨幅会更小。”
虽然有些人在繁荣时期积累了财富，但其他人却只能“望房兴叹”。
绿党的建模显示，一对收入中值的夫妇现在需要11年才能存下20%的首付，并在悉尼买得起一套中值价格的房产，在墨尔本则需要9年。
这取决于这段时间内房价不上涨，以及这对夫妇能将年收入的15%存起来。
如果房价以通常的年度水平上涨，这对夫妇在这两个城市的储蓄速度将永远跟不上。
CoreLogic澳大利亚研究主管欧文(Eliza Owen)说，大流行对经济的影响推动了创纪录的低利率，从而创造了这种繁荣，而澳储行未来几年的决定可能会减缓这一繁荣趋势。
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国门即将打开
自去年3月关闭国境之后，澳洲终于开国门了！
总理莫里森近日宣布，12月1日起将准许持有澳洲学生签证、485工作签证、监护人签证、打工度假签证等各类别签证持有人且完整接种疫苗【相关阅读:显微镜学家发表对四家疫苗公司的成分分析】者入境。与此同时，下个月起澳洲也欢迎接种过疫苗的日本和韩国旅客入境。
不仅欢迎海外人士返澳，总理更是一步到位考虑到永久身份问题，他同时也宣布自2021年12月1日起的一年内，移民配额会大幅增至20万。
国库部长更是直言，“安全地向技术移民及外国学生重开国界，有助解决劳动力短缺问题，加速经济复苏。”
所以，澳洲正式进入全球抢人阶段。
对地产市场有何影响？
国门开放在即，房地产市场即将迎来一批生力军，再次启动已箭在弦上。
然而，房价飙涨之际，许多人忽视了租赁市场的疯狂行情：房租正在大涨！
在计划欢迎国际客回归之际，目前低迷的首府城市内城租赁市场正准备卷土重来。
许多业内人士已经发出预警：尽快提前锁定租约。
租金上涨是必然？
在过去的 18 个月里，租赁市场，尤其是封锁的都会城市，均因需求大幅下降而受到影响。
Realestate.com.au 数据比较了 2020 年 4 月至 2020 年 8 月（维州首次封锁开始时）墨尔本市场上房屋观看数量大幅下降，内城区、Stonnington West 和 Stonnington East 下降超过 26%。
根据 SQM 的数据，墨尔本的空置率也创下历史新高，2020 年 12 月达到 4.7%，而悉尼的空置率在 2020 年 5 月攀升至 4%。
在需求端。都会城市，尤其是CBD区域受到了两种趋势的冲击。
一是本地居民因为疫情因素（更多空间以及居家办公的影响）而搬到城郊地区。另一个则是越来越少的学生在大学附近租房，而这其中就包括大批滞留海外未能返澳的海外留学生。
国际学生很大一部分会选择居住在市中心或大学附近地区，而这些地区的租金在过去18个月里表现非常不佳。
在供给端，与三个月前相比，9 月季度全澳内城公寓供应量下降了 7%，这是四年来下降趋势的最新表现，清楚地表明了随着国门重新打开供应形势开始恶化。
截至2025年的澳洲内地首府城市公寓供应数量从6月的67,154下降至62,655套。这些公寓包括今年迄今已完工、在建、上市、已批准或已提交审批的计划。
在这其中，悉尼的降幅最大，而墨尔本则持平。而布里斯班尽管比上一季度增长了 13%，但由于人口的净增长（主要为其他州人迁入），使得供应方面将面临最大的压力。
数据来看，昆州的人口在 3 月季度增长了 0.9%，达到 43,900 人，远远领先于全澳0.1% 的增长和维州 0.6% 的下滑。
此外，出租房源数量下跌的另一个重要原因就是此轮地产牛市。
在熊市里原本用于出租的房子，在牛市里大多被选择出售。再加上众多首次置业的优惠政策，使得首置族纷纷买房上岸（许多为公寓项目），直接消耗掉大量市场房源。
所以，房子少，租客多，房租上涨合情合理。
然而，随着海外人士、尤其是国际学生的回归，房屋租赁市场将获得重大提振。
房租涨多少？涨多久？
要想研判未来趋势，先要了解当前行情。
目前，全澳范围内，租金同比上涨8.9%，是13年来住宅房租水平增长最快的一年。
且由于待租赁房产库存相对于强劲需求的缺乏，在整个偏远地区，租金水平上涨了12.5%，这是CoreLogic有记录以来的最高年度增幅。
看地区，第三季度全澳租金指数上升1.9%，低于第二季度2.1%的涨幅。由于租客的承受能力在逐渐减弱，租金增长也略有所放缓。
各州情况来看，布里斯班和悉尼是本季度最强劲的租赁市场，租金中值分别上涨了2.6%和2.3%。墨尔本上涨1.2%，阿德莱德和霍巴特分别上涨1.6%，堪培拉上涨1.5%，达尔文上涨1.7%。珀斯的租金水平仅上涨0.3%，是所有首府城市中涨幅最低的。
而在房屋类型方面，尽管在过去一年中，独立屋的租金上涨速度是单元房的两倍有余，但这一趋势开始放缓。在第三季度，独立屋和单元房的涨幅相同。
下个月国门打开，随着海外人士陆续返澳，租房需求会立即产生流动效应。但是租金上涨的幅度一定是先于入境人数的增幅的。
且由于许多海外人士人将会处于观察之中，且由于处于圣诞、新年假期，这使得许多人海外人士未必会在12月第一时间返澳。所以，我们预估返澳的高峰期将会在明年1月以及2月初，到时候房屋租赁市场将会有一个大幅上涨的动能。
但房租未必会一直涨，目前房租上涨的速度已经是工资涨幅的七倍，所以租房可负担性正变得更有挑战性，这可能导致租客们重新审视他们的租房选择。
哪些地区要特别关注？
各州情况
随着澳洲境内和国际边境重新开放，以及移民和外国学生可能的返回，将给澳大利亚所有城市带来压力。
布里斯班受到的打击最为严重，因为新供应不足将推动未来5年房租每年上涨逾5%。
而从可负担性来看，霍巴特是房客最难以负担的城市，平均租房家庭要花费34%的收入在中位房租上。这也意味着该地房租上涨的空间已非常有限。
正向来看，墨尔本是最可负担的城市，其次是悉尼，这两个城市的房租占收入分别为20%和24%。
所以，下一波租赁市场上涨的核心城市就是悉尼和墨尔本。
城市区域情况
由于疫情因素，使得偏远乡镇人数暴增，房屋租赁市场异常火热。特别是在旅游地区，近年来因更多的出租物业转做短期度假屋，早已面临承受力问题。
以新州为例，许多偏远地区的房源供不应求，空置率不到1%。
但随着疫情得到积极控制，人们陆续返工，城市核心区域将再次成为租赁市场的“香饽饽”。
特别注意
由于国门打开、移民政策利好，使得下一波租金上涨的关键区域必将是与国际人士密切相关的区域（CBD以及学校周围等），以及疫情期间租赁折扣力度较大的地区。
且随着可预见性的市场需求增长，空置率会提前下滑，租赁市场会更紧张，租金和收入将继续提高。
但是我还是要告诫各位想留在澳洲的年轻人，前途是光明的，道路是很曲折的，租赁住房任重道远。
你的目标一定是买房，而绝非永久租房。
因为只有成为了一名房东，你才能坦然的看待房租上涨！
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随着HomeBuilder利好势头的消失，9月份独立住宅获批量大幅下降16.1%，为20多年来的最大降幅。
但新州公寓的高获批量提振了公寓数据，显示出投资者在市场上的活跃度。
ABS 9月份的数据显示，尽管所有住宅类型的获批数量下降了4.3%，但过去12个月获批的住宅数量处于3年高点，比历史高点低4.9%。
ANZ高级经济学家Adelaide Trimbell表示，9月份独立屋获批率更接近疫情前的水平，因为HomeBuilder计划有刺激作用。
Trimbell说:“9月份，新州的投资者推动了公寓获批量的增长，环比增长27.2%，而其他所有州的获批量均出现下降。”
“9月份全国公寓获批量环比增长18.1%，比去年同期高出47.2%。
“在投资者贷款强劲的情况下，公寓的获批量可能会继续增加，不过不断上升的利率，尤其是固定利率，可能会抑制住宅投资者的需求。”
Commsec高级经济学家Ryan Felsman表示，在过去六个月里，议会批准的新住宅数量有五个月表现为下降。
他说:“这是由于HomeBuilder刺激计划相关的住房活动的结束以及德尔塔病毒导致封锁的影响。”
“9月份，独立住宅获批量下降16.1%，为21年来最大月度降幅。
但9月份高密度公寓的获批数量上升了17.4%。大墨尔本地区独立式住宅的获批数量下降了19.3%，大悉尼地区下降了8.4%。
“然而，在大悉尼地区，除独立屋外的住宅获批数量飙升了114%，达到3291套，为4年高点。”
Felsman表示，由于购房者需求强劲，预计未来12个月建筑业仍将保持高增长。
BIS Oxford Economics经济学家Maree Kilroy表示，获批数量的大幅下降完全是独立住宅获批数量的下降造成的。
Kilroy说:“从获批情况来看，公寓版块似乎已经安全地度过了低谷期。”
“尽管独立屋表现疲弱，但新住宅的搜索和咨询指数以及绿地销售，仍保持在高位。
“潜在需求的比重似乎足够强劲，因此预计在全国范围内，HomeBuilder的低迷会是小幅的。”
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澳洲房价已经涨了一段时间，但墨尔本解封后房市有多热可能不少人还没有概念：就在几天前
维州的房地产市场迎来了
连续第七个“超级星期六”！
啥叫超级星期六？就是一天内安排了超过1000场拍卖。只要能超过1千就已经算超乎寻常的巨大交易量了；而上周安排了足足1770场！买家的队伍中不乏华人身影……
更有甚者，这周将继续迎来超级星期六，已经安排好破纪录的2240场拍卖会；下下周也早已约好2210场！
照这个势头发展下去
超级星期六可能要连续超过10个！
专家预测，今年的最后一个超级日可能在12月11日。毕竟大家都想赶在圣诞节之前换个大房喜庆喜庆……
而这两天澳洲刚刚宣布
国境对临时签持有者开放
想必又要有不少新买家入场！
对于华人买家来说，人民币兑澳币的汇率已经连跌一个月，更是非常大的利好！
就在刚刚已经跌破4.60！
创下了整整一年以来的新低！
当然，不少懂得抓机会的华人该买房卖房的早就瞄准机会出手了。对于有房的人来说，最近更是迎来了一大波好消息：墨尔本房子价格连续上涨
多个华人区成绩喜人！
墨尔本1/3房子成百万豪宅
华人区排名惊人！
墨尔本的房价上涨已久，过去12个月里涨了15%，但不少人可能还没有很直观的认识。权威商业分析公司CoreLogic的最新数据显示，
墨尔本三分之一的房屋
价格已经超过100万澳币
有的区百万住宅的比例已经高到离谱的8/10：排名第一的Bayside10套里有8套都成了百万豪宅！
这可不是某些感觉离我们很遥远的“富豪区”的少数情况，百万豪宅早就比我们想的还要普遍！排名第二的Manningham已经达到77.9%，第三的Nillumbik也达到71.4%；
而和Nillumbik并列第三，同样达到了71.4%的百万豪宅含量的，就是华人再熟悉不过的
Monash！
所以说，Glen Waverley和Clayton两大华人区以及附近的无数华人，可真是有福了！
接下来还有惊喜。排名第5的是Borrondara（68.7%）可能大家不太眼熟，但紧随其后的就是大名鼎鼎的
Whitehorse白马市
百万豪宅含量高达68.6%！
最后一个身价超过60%的则是Glen Eira，百万豪宅占61.8%。
可以说如果你家住在这几个区
房价还没超过百万
那可就属于后段班了！
整个大墨尔本的平均成绩只有34%，也就是约64.7万套住宅价值超过百万；而排名前六的地区里面已经包含了大多数东南华人区，这成绩简直相当惊人！
如果不信的话，对比一下老牌富豪区Toorak、Malvern云集的Stonnington，百万住宅占比才刚刚超过44%?
不比不知道华人区现在这么牛啊！
当然，很多人不止关心哪些区房价最高，哪些区增值空间比较大也很重要。下面就是CoreLogic统计的各区数据?
如果单单是超过百万住宅的占比还不够说明问题，realestate网站还报道了ProTrack澳大利亚地区的一项报告。这份报告统计出全澳洲实际支付价格超过挂牌价最多的12个区。换句话说，
这些地方的房子被抢的最厉害?
可以看到，在澳洲所有成交价比挂牌价高10%以上的区里，维州只占了两个，分别是Geelong和Warrnambool and South West。
Realestate网站的观点是，疫情以来购房者蜂拥到偏远地区，而这些地方的房屋供应量远远赶不上需求，因此竞争特别激烈。尤其是热门的“通勤城镇”，成交价高于广告价那早就成了常态。
虽然华人还是倾向于住在自己比较熟悉的区，但这也不妨成为一个参考指标，毕竟能低价买，等升值，不香吗~
预计明年中房价涨到顶
这些房子最保值
一般来说，圣诞节前拍卖总是非常密集，最近连续7周的超级星期六也是占了天时。不过很多人也发现，
维州房地产其实已趋于平稳
平均竞标者人数开始下降
从9月的4人到11月只有3.1人了
不少专业的预测都已指出，在种种政策等作用影响下，墨尔本的房屋市场还在缓慢上涨，很有可能在明年达到顶峰，最早从明年年中开始调整并下滑。
这么说来，哪些房子到时还能保值就很重要了。独立房地产咨询研究机构SQM Research今天发布了一项房屋繁荣与萧条报告，基于生活基建、房屋存量、租赁数据等长期和短期的各项指标，为维州每个区的未来前景打分。
得分越高的郊区，越容易禁受得住房价调整。其中排名前五的分别是Ballarat、Grovedale、Carrum Downs、Lockwood、Diamond Creek。
当然，这只是一家机构的评价，还是要多交叉对比才能有更准确的理解。Members Equity Bank委托了国家规划与城市经济咨询公司Ethos Urban，也研究出另一份报告，评选出澳洲20个最佳投资城镇和郊区。
墨尔本最值得投资的3个区
这份报告考虑的因素包括新的交通基础设施、平均租金收益率、最近人口增长、房价中位数、平均租金、生活方式吸引力（例如咖啡馆）等。最后评出的前20名里，墨尔本占了3个，分别是
第4名：North Melbourne
“因为北墨尔本将从地下与Melbourne Central、墨大、Flinders St相连，同时连入Arden Street Precinct结构计划。”
第9名：Preston
“Preston的安全和便利设施升级显著提高了墨尔本北部郊区的投资前景。”
第10名：South Melbourne
“由于Melbourne Metro升级计划，South Melbourne将成为公寓投资的完美地点。它连通Albert Park，投资回报率优秀，且拥有咖啡文化。”
怎么样，看了这么多，有没有你正在考虑的地点？
不同类型的买房人
最爱这些区
对于每个区总体性的评价，并不一定适合每个人，因为不同的人群需求也不一样。比如留学生就很难住到更远的郊区去，这也是为什么前段时间公寓租金不停下降，房东们都欲哭无泪。
受这方面影响，澳洲各首府城市独立屋的价格一年来已经上升了24%，而公寓只上升了11.8%。墨尔本独立屋价格一年来涨幅19%，而公寓则只有9%。
所以说，针对不同的需求，还得挑地方。澳洲房地产集团Ray White整合了CoreLogic和澳洲统计局的数据，分别列出了最适合单身、家庭、退休人士居住的地区。换句话说，哪些区域在每种买家里所占比例最大，价格增长最强势。
单身买家
最适合单身买家的地区，入选必须符合家庭占比不超过70%、价格不超过$75万的要求，且价格增长最强劲，前三名是：1.Caulfied East，价格增长76.3%，单元房（Unit）中位价$61.7万
2.Sunshine，增幅64.3%，单元房中位价$64.6万
3.Carlton，增幅47.1%，单元房中位价$50万
后面几名分别有：Preston（24.2%，$62万）
Bayswater North（25%，$62.5万）
Eumemmerring（25.6%，$66.6万）
Bonbeach（22.9%，$72.5万）
Frankston North（22.7%，$54万）
Rosebud（25.8%，$74.25万）
家庭买家
最适合家庭买家的地区，家庭占比需超过80%，价格中位数不高于150万澳币，增长最强劲的有：1.Attwood，涨幅32.9%，独立屋中位数$96万
2.Diamond Creek，涨幅25.2%，独立屋中位数$95万
3.Gembrook，涨幅24.4%，独立屋中位数$82.5万
4.Narre Warren North，涨幅23.9%，独立屋中位数$132万
5.Beaconsfield Upper，涨幅23.2%，独立屋中位数$112.1万
6.Research，涨幅21.4%，独立屋中位数$133.5万
退休买家
入选这一类别的地区，房产中位数不超过130万澳币，同时也考虑到家庭占比高、老年居民人数多、医院交通等公共设施方便等因素，价值增长最多的有：1.Altona，涨幅19.6%，独立屋中位数$110万
2.Chelsea，涨幅17.4%，独立屋中位数$106.25万
3.Blackburn South，涨幅15.3%，独立屋中位数$127.5万
4.Burwood East，涨幅14.3%，独立屋中位数$120.6万
墨尔本华人最近肯定自己亲身经历、或者看身边的人经历了买房、卖房、换房、换租的不少故事，华人区的强势走高已经证明了一切。
最近的低汇率和国境解封
更是让不少人更心痒
想下手就快准狠吧！
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