2020年11月14日星期六

重磅官宣！澳四大银行降房贷利率！在非常时期，这历史新低的房贷利率将如何影响澳人的生活？

来源：澳洲生活网

本篇内容为转载/翻译内容，仅代表原文作者或原媒体观点，不代表本平台立场。

澳联储在11月3日赛马节当天官宣：历史新低的官方现金利率0.1%！澳四大银行纷纷降低固定房贷利率！NAB银行低至1.98%！

Finder的最新研究表明，在43位经济家中，有29位（即近70％）预测会降息！

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2020年11月13日星期五

投资小心！ 澳洲哪些区房价5年都没涨

来源：澳洲生活网

本篇内容为转载/翻译内容，仅代表原文作者或原媒体观点，不代表本平台立场。

澳洲房价7-10年翻一番似乎是一条铁律，但在澳洲东海岸几大首府城市，也有一些郊区由于公寓供过于求，房价依然保持了2015年的水平。

根据最新的Domain 房价报告，尽管发生了冠状病毒大流行，但大多数城市的房价仍在反弹，首府城市独立房的房价中位数同比上涨4.6％，单元房的房价中位数同比上涨 2.2％。

但是，房地产市场仍在从COVID-19的经济影响以及前两年的市场低迷中恢复，20多个郊区的房价回到了2015年甚至更低的水平。

悉尼房价持平或增长受限的郊区数量最多，十几个郊区的房价中位数几乎没有变化。 这些地区大多位于中环到外环地区，近年来由于公寓发展迅速，公寓房供过于求。

深受留学生欢迎的Haymarket，是唯一一个价格保持在2015水平的市中心郊区。 边境封锁令其遭受重创，购房者和租房者的需求减少，这给房价带来了下行压力-价格下跌了8.7％，至中位数$1,105,000元。

悉尼西南部的Warwick Farm，内西区的Strathfield和Burwood在过去五年中价格也保持不变。

“早在2015年，2016年，2017年，楼花卖得很热，”地产公司 Belle Property Strathfield的Norman So说道，之后，由于贷款政策收紧，市场持续低迷，投资者离开市场。 “原来卖$850,000至$900,000的两卧室公寓，现在只卖75万左右。”他说。

在墨尔本，房地产市场停滞数月后重新崛起，但三个近郊区-Abbotsford，Southbank和Doncaster的中位房价比2015年高出不到1％。Richmond房价涨幅也很小，价格仅上涨1.4％。

Biggin＆Scott Richmond的中介Emily Sayers说：“自2016年以来，在过去五年里，公寓[价格]并没有真正改变，主要是因为在Richmond和Abbotsford建造的公寓越来越多。”

布里斯班的Hamilton因为新房不断涌入，房价缺乏上涨的关键动力，房价中位数持平于$505,000澳元。

Connect Realty公司的 中介Richard Dixon说，正值投资者放弃市场之时,Hamilton高档新公寓大量涌入市场，公寓很难卖。

近几个月来该地区的首次购房者需求增加也没有带来什么好处，因为许多新增房源都是针对投资者的。

黄金海岸内城区具有波西米亚风情的West End和北区Pacific Pines的公寓房价5年也没怎么涨，房价还分别下跌了0.1％和0.9％。与此同时，因采矿热潮结束而经历了多年低迷之后，Townsville的Mount Louisa房价在一年内反弹11.3％，终于回到了2015年的水平。

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澳洲地产海外搜索量飙升 主要来自英美两国

来源：澳华财经在线

ACB News《澳华财经在线》11月13日讯 由于澳洲疫情防控得当，再加上9月新住宅审批数的提升，不少海外买家蠢蠢欲动，期望进军澳洲房地产市场。据房地产网站Realestate的数据显示，上月来自海外的房产搜索量和租房搜索量同时增长8%。

其中，受美国大选的影响以及对英国二次封锁限制的担忧，数据显示，上月来自美国和英国的搜索量上升最快，分别上涨45%和15%。

数据来源：Realestate

来自中国的搜索量远低于去年同期水平，下降47%，但环比增长10%。外国投资审查委员会(FIRB)表示，中国对澳洲商业和住宅地产的需求正在缓慢回升。

数据来源：Realestate

最受海外投资者欢迎的Suburb郊区

目前新州、昆州和西澳最受海外购房者青睐，其中新州的Byron Bay、Manly和Bondi排在搜索量的前三位。

数据来源：Realestate

豪华公寓持续吸引着海外投资者的关注

具有豪华顶层公寓的城市公寓开发项目也十分受海外投资者的欢迎。数据显示，香港买家更偏好墨尔本的豪华公寓。Harrington区由于可以看到悉尼海港大桥和悉尼歌剧院，连续第三个月成为美国和英国置业者最喜欢的地产开发项目。

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留学生少了，还能不能投资学生公寓？商业地产

来源：澳洲房产大全

在2018和2019年这两个年度，澳洲地产投资领域中，“学生公寓”这个关键词是一个大热门。

当时的共识是：特制公寓（PBSA-只租赁给学生的公寓）的市场供应量不足，澳洲留学市场火爆，国际留学生和本地学生的数量多，在居住问题上存在供应缺口。

而且学生公寓的建造成本较低，回报率比普通住宅甚至一些商业物业都高，因此吸引了大批投资者的目光。

截止到2019年底，全澳的学生公寓供给数量已经超过86,000个床位。（Jll 2019）

市场受到严重冲击

2020年来，受到疫情和中澳关系日渐严峻的影响，澳洲的留学市场受到了极大的影响。

作为澳洲最大的国际学生输出国的中国，澳洲38%以上的大学生都是来自于中国；其他国际学生输入大国，比如印度，尼泊尔、新加坡和越南等的很多学生也因为出入境的限制、远程教育的实施和过于高昂的旅费而选择在母国完成2020学年。

在2020学年开始前，学生公寓的空置率已经接近史上最高水平，几乎可以忽略空置率；

2020年是在过去7年中唯一一个出现留学市场下滑的年头；

学生公寓的入住率也比较往年下降了20%以上。（Fuary-Wangner 2020）

学生公寓市场的未来在何方？

投资者关于对学生公寓和短租公寓是否还能投资的争论，在疫情开始之后就没有停止过。

大家各执己见，有些人认为疫情和国际政治局面的变动对于澳洲（尤其是新州和维州）的影响会是永久且不可逆的；另一部分人认为这只是疫情和暂时性的国际关系变动造成的小概率的周期性事件，只待一切回归正常就好。

我们常说，要想看市场的真正走向，不要听专家，要看同在市场中的巨头们在做什么。

近期，有一条市场动态是非常值得关注的：学生公寓开发商Scape在2020年下旬递交了在新南威尔士大学附近价值10亿澳元的开发申请。

计划建设5座6-19层的大楼，总计1650套学生公寓。

同期，新加坡开发商Wee Hur集团在悉尼大学附近购入了价值4610万澳币的开发用地，计划开发成一座高层学生公寓楼。

这两个学生公寓界的大动作，到底是业界大鳄逆天而行还是准确抄底呢？

首先，投资者应该准确地分析市场情绪，很多媒体都在说留学产业已经被动摇基础，铺天盖地的新闻都在说澳洲不再是留学生的首选、中国学生想出国的人数越来越少云云。

听了这些新闻，很多投资者的第一反应就是：一拍脑门，“完了，学生公寓要完了，不能做了。”

留学市场的变动确实对学生公寓的入住率和价格会产生一定的影响。

但我们不应该忘记的是，所有媒体在报道留学生数量减少的时候，采用的词汇都是

“International Student Arrival”

而不是

“International Student”.

也就是说，从短中期来看，留学生在局面稳定后是会返回澳洲的，除非他们转头去到其他国家留学并躲避疫情，但在目前的情况下来看，也不是很现实。

因为完全没有受疫情影响的留学目标国基本不存在；如果是转学去别处找寻更好的机会深造，那么这种就属于留学生的自然流失，并不是需要地产界因为这些新闻，而变得过于悲观。

就现在的市场来看，学生公寓的供应量还远远不能满足本地学生和尚留在澳洲的留学群体，更不要说是情况好转后大量学生回归之后了。

而供求是决定市场的最重要的因素，所以学生公寓在中期来看，都是属于有前景和需求强劲的中风险投资类别。

随着市场供求关系的不断趋于平衡，学生公寓的市场竞争会逐年加大。

无论是在学生数量有限的疫情期间，还是在学生数量回归正常的后疫情时代，要想追求更高的租金收入和更低的空置率，学生公寓的软硬件设施都需要不断的进步和完善。

学生们对于居住体验的要求会越来越高，如何提升自己的学生公寓的市场竞争力，在未来的几年内，是所有学生公寓投资人需要重点思考的话题。

地理位置的便利性、与高等学府的合作紧密程度、价格、安全性、软硬件维修、清洁程度、Care Taker的服务质量，公共区域和定期活动的丰富性都是学生们会考虑的问题。

多数“有利可图”的市场都始于供应缺口，成于抓住机遇，最后归到核心竞争力。

随时在价格、质量和性价比上保持竞争力，是在市场中长盛不衰的唯一办法。

有的客户问我：我想收个能做学生公寓或短租公寓的小型开发用地，再少花点钱随便盖一个十几个房间的学生公寓，你觉得怎么样？

我的回答一定是：除非这块地在未来几年后对你有更好的用途，否则就别趟这水了，没个一两年，这种‘随便一盖’的学生公寓肯定会被淘汰，要做就做好的；否则不如买一个商铺或者厂房，投资回报也不少，还省着你操心费力。

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疫情过后，房产投资者接下来将面临怎样的境况？

来源：澳洲房产大全

由于投资者基本缺席，澳大利亚当下房价的复苏主要是由包括首次置业者在内的自住业主推动的。

AFR财富榜前十名之一，公寓开发商及Meriton创始人Harry Triguboff表示：“我们没有看到他们的身影。”

“他们”指的是投资者，

尤其是来自海外的投资者。这类人群在市场繁荣时期对市中心的期房公寓十分青睐。

房地产集团Mirvac也遇到了类似的情况，目前90%的买家都是自住业主。

Mirvac的住宅主管Stuart Penklis表示:“即便是那些自称是投资者的人，也打算最终搬进这套公寓，要么是自己住，要么是家人住。”

房地产经纪公司Ray White Group主管Dan White表示，

尽管投资者的借贷成本继续下降，多数市场的租金保持稳定，但“我们在市场上看到的投资者越来越少”。

然而有专家预计，受房价上涨、新冠疫苗【相关阅读:纪录片：恐怖的疫苗真相之谜】的研制前景和利率的鼓舞，澳大利亚住房投资者将开始重新出现。

相对于其他资产类别，住房投资的现金回报正开始变得具有吸引力。

更重要的是，下一波房地产投资者将会有不同的关注点。与过去十年的投资者不同，他们的首选不再是墨尔本和悉尼内城的公寓。

从澳大利亚统计局对投资者住房贷款承诺(不包括转贷)的系列数据中，可以看出投资者活动的下降程度。

在2015年4月投资者活动达到顶峰时，投资房贷款承诺达到了每月略高于100亿澳元的峰值。

而在今年9月，尽管增长了约5%，但仅为52亿澳元，接近当年峰值的一半。

储备银行在11月的货币政策声明中写道:“尽管对投资房贷款的需求在接近第三季度末时有所增强，但以历史标准衡量，它仍然疲弱。”

“这可能反映了投资者对不确定的房价前景、租金下降以及悉尼和墨尔本的高空置率的敏感性。”

澳大利亚央行在一定程度上是正确的。许多投资者度过了艰难的一年。悉尼内城区和墨尔本的公寓租金确实有所下降，空置率达到历史高位，房价也有所下跌。

由于没有外国学生和移民，悉尼内城区和墨尔本的空置率非常高。

投资研究机构SQM research估计，悉尼市中心在9月有1200套空置公寓，空置率相当于12.8%。

而在墨尔本邮编为3000的城区，空置公寓数量远远超过2000套，空置率为10.8%。

然而，在悉尼和墨尔本的内城区之外，情况就大不相同了。在悉尼以西的蓝山， 9月份的空置率为0.7%；由于旅游业崩溃而受到重创的凯恩斯，空置率已降至1.4%；墨尔本外郊的Cranbourne，这一比例为0.9%。

SQM在珀斯、堪培拉、阿德莱德和达尔文等城市调查得出的空置率低于1%。

空置率是租金乃至最终房价上涨的关键指标。

许多投资者也已响应受疫情影响的租户和莫里森政府的要求，降低或推迟收取租金。但是，这一比例并没有想象中那么高。

澳大利亚住房和城市研究所在编写一份名为《COVID时期的租房状况:了解其影响》的报告时，在7月和8月对澳大利亚各地1.5万户私人租赁和公租房家庭进行了调查，发现仅有9%的家庭获得了租金延期缴纳或减免。

澳大利亚房地产协会对这些家庭的具体情况进行了调查。其主席Adrian Kelly表示，悉尼和墨尔本内城区有5%的房东同意减租或延期缴纳房租，但在其他地区只有1%的房东同意这样做。

根据房地产媒体巨头REA Group的数据显示，基于那些投资者的搜索情况，他们目标已经瞄向了新市场。

不出意料，投资者对悉尼和墨尔本的兴趣已经下降。相比之下，堪培拉、达尔文、珀斯以及大多数偏远地区的受欢迎程度都有所上升。

REA集团首席经济学家Nerida Conisbee表示，接下来的投资市场将与往日不同。她表示:“这将涉及偏远地区的市场活动，比如昆士兰州东南部和新南威尔士州乡村地区。”

从大城市“撤退”成为了新的主题。根据澳大利亚统计局本月发布的区域性移民预估数据显示，首府城市，主要是悉尼和墨尔本，在今年第二季度净减少10,500人，为2001年开始编制该数据以来的最高水平。

如果澳大利亚有了一幅新的投资地图，那么它也有了一个新的投资环境，这是由利率大幅下降推动的。

SQM Research创始人兼主管Louis Christopher表示:“在我的职业生涯中，我第一次看到悉尼和墨尔本的房产都出现了正现金流。”“这对投资者将非常有吸引力。”

在他的分析中，悉尼山区和墨尔本的Mornington Peninsula地区的公寓收益率已经超过了4%。

这些总收益率不包括利息和管理成本等费用。不过，即使扣除1%的支出准备金，回报也很可能高于融资成本。

投资者十分谨慎。他们希望看到驱逐禁令的终结，他们也在关注JobKeeper等补贴的发展。

那些执着于墨尔本和悉尼内城区的投资者，将关注新冠疫苗研制的进展以及外国学生和移民的返回前景。同时，他们也将观察从中心城市搬离的趋势有多严重。

Triguboff相信，租房者将会回到市中心。

“虽然他们买了很多远离工作地点的房子，但这一趋势将会终止。他们不会想要每天在通勤上花费两个小时。他们将回到市中心来，”他表示。

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2020年11月11日星期三

维州房产引4名买家竞拍，业主5年赚$27万

来源：RealEstate 作者：Clay

上周六的拍卖会上，维州Hamlyn Heights的一处三居室房产以70.1万澳元的价格卖出，让买家在5年的时间里赚了$27万。

（图片来源：Realestate）

据Realestate房地产网站消息，不仅如此，该房产这段时间还能获得租金收入。

据悉，卖家在2015年以43.05万澳元的价格买入了该房产。

地产中介Matt Plunkett表示，该房产吸引了4名买家竞拍，包括自主者和开发商。

Plunkett说，新买下该物业的是来自Newtown的买家，将其买下拿来投资。

“他们认为这里很有增值潜力，房产1000平方米的面积更是带来了吸引力。他们将进行适当翻修，然后将房产租出。”

（图片来源：Realestate）

Plunkett表示，卖家原本准备开发这个地块，但最终放弃了。

Hamlyn Heights的房价在过去12个月里攀升了4.1%，达到56.2万澳元。

过去5年内，该地房价攀升了48%。

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