2021年2月20日星期六

形势大好，房子卖得也快！悉尼这些区最神速

来源：ASSA盛通澳洲投资

形势大好，房子卖得也快！

悉尼这些区最神速！

在悉尼内西区的Leichhardt，一套不适宜居住、几近废弃的独立屋挂牌出售。当天，有人当场提出以84万澳元的指导价买下它。

LJ Hooker Newtown的经纪人米利奥尼斯(George Milionis)说，“就在上市的第一天，我原本可以在上市几个小时之后就把它卖掉，但房主决定将其拍卖。” “目前市场非常强劲；什么都卖得很快。”

根据Domain收集的关于独立屋销售速度的最新数据，Leichhardt已经成为悉尼最热门的地区，独立屋从挂牌上市到最终出售的天数大幅减少。

Leichhardt的这一天数几乎减半，从2020年1月的64天降至2021年1月的34天。

在悉尼的大部分地区，独立屋被抢购一空的速度比一年前要快得多，许多通过私人协议成交，甚至连拍卖宣传时间也在缩短，从传统的4到4周半缩短到3周半。

“这都是因为买家的巨大需求，低利率，人们在家工作，他们想要找到一个更适合自己的地方——而且市场正在呈上行趋势，”Hudson McHugh的普莱斯（James Price）说道，他也是负责Leichhardt区的业务。

“我一直认为Leichhardt是郊区的风向标，与其他郊区相比，它更早地抓住了市场波动等趋势，因为它是内西区最大的郊区之一，销量更高。我们在周六的开放看房活动中，有100人前来看房。这简直太疯狂了。”

紧随Leichhardt之后的是再往西一点的Auburn，房产从上市到成交的天数从111天减少到73天。

这里更多的房产被拍卖，而不是通过私人协议成交，反映出需求也在不断飙升。

比如，位于Auburn Road 198号的一栋独立屋，在短短一周半的上市宣传之后就被拍卖掉了。

西南部Canterbury的待售天数下降幅度略小，为34.1%，从91天降至60天。

在西北部，Rouse Hill是房屋销售最快的地区，待售天数从117天降至86天，降幅达到逾25%。

地产经纪公司Murdoch Lee的莱恩(James Laing)说，这可能也是利率低和抵押贷款条件放宽的结果。

他表示，“我们在这里有很多新楼盘，此前人们发现这些楼盘更难获得融资。但现在，融资更容易了，库存更少了。”

在Ku-Ring-Gai, Baulkham Hills和Merrylands，这里的房产销售速度也非常快，而在东区南部，如Maroubra, Matraville, Randwick和Coogee等郊区，独立屋的上市天数从75天减少到58天，降幅为22.7%。

悉尼内城区的独立屋销售速度也更快，从53天降至41天，降幅为22.6%，但McGrath经纪人斯图尔特(Andrew Stewart)表示，Miller Point等一些地区的私下交易可能会进一步降低这一水平。

“悉尼的许多地区明显缺乏库存，这将减少市场上的房产交易天数，但私下交易也会导致房产在一两周内脱手，”他说。

位于悉尼西部的St Marys，房产上市天数已从74天减少至58天，降幅为21.6%;北悉尼-Mosman从80天降至63天，降幅为21.3%。

“我们发现，由于库存短缺，很多人聘请了买家经纪人，而且由于他们经验丰富，人们的出价要快得多，”

北岸Atlas Lower的万西(Jacqui Wansey)表示。

在纳入研究的40个悉尼地区中，只有8个地区的独立屋上市天数在过去一年中有所增加。

Pennant Hills-Epping的天数翻了一番，从52天增加到79天；Chatswood-Lane Cover增加了三分之一以上，从54天增加到74天；内西区的Strathfield-Burwood-Ashfield从80天增加到88天，增加了10%。

就公寓而言，市场销售天数下降幅度最大的是悉尼北部的Mosman，从80天降至52天，下降35%；

Chatswood-Lane Cove，从87天降至58天，下降三分之一；Liverpool从126天降至85天，下降32.5%。

东区南部郊区的上市天数从69天下降到50天，降幅为27.5%。

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房贷市场迅速膨胀！ 住房贷款增长31.2%！四大银行放百亿新房贷，贷款利率再降

来源：悉尼名城快讯

据澳统计局（ABS）公布的最新数据，2020年12月新住房贷款总额和自住房贷款总额分别创下新高。四大银行在澳大利亚的房贷市场占有率继续提升。

2020年12月新增住房贷款总额上升8.6%至260亿澳元，较2019年12月增长31.2%。新增自住房贷款总额上升8.7%至199亿澳元，比2019年12月上升38.9%。

据澳大利亚四大银行—澳新银行（ANZ）、联邦银行（CBA）、国民银行（NAB）及西太平洋银行（Westpac）公布的最新财报，上一季度新房贷显著攀升，而延期贷款则持续下降。

CBA

2020-21财年的上半年，联邦银行的贷款规模已增至4980亿澳元，半年内增加130亿澳元。

截至1月31日，联邦银行有2.5万笔房贷处于还款延期状态，约2000笔商业贷款延期。

ANZ

澳新银行的住房贷款余额增加了50亿澳元，有1.5万笔房贷仍处于还款延期状态，预计约40%的延期房贷会2月恢复偿还。

NAB

国民银行尚未披露最新的贷款数据，但有信息透露，NAB已批准4000余名首次购房者首付计划，而且延期贷款也在减少。截至12月31日，房贷延期余额已降至20亿澳元，而最高峰时为380亿澳元，商业贷款的延期余额也从最高峰的190亿澳元下降到10亿澳元。

Westpac

西太平洋银行房贷规模则有所下降，从2020年3月的4460亿澳元降至2020年9月的4410亿澳元，到年底降至4390亿澳元。

截至今年1月31日，西太平洋银行仍有2.6万笔延期房贷，总金额达107亿澳，另有4亿澳元的延期中小企业贷款。

澳大利亚住房贷款市场的利率已降至历史最低水平，有迹象表明贷款机构仍愿意降低利率以吸引新的借款人。

Greater Bank将一年期固定利率降至1.69%，成为澳大利亚自住业主自住贷款利率最低的一款产品。

在过去12个月里，悉尼几乎每个城区的独立屋房价都在上涨，其中115个城区实现两位数涨幅！

根据最新的《Domain House Price Report》房地产价格报告，悉尼的独立屋中位价在2020年第四季度飙升4.8%，达1,211,488澳元，创历史新高。惊人的独立屋中位价比Covid 19疫情前高出近5万澳元。

低利率为首次置业者提供了更便宜的信贷，极大程度地缓解了难以付首付入市的窘境。

澳大利亚联邦政府的多重优惠福利措施、消费者信心的“明显反弹”、银行的抵押贷款延期、历史低利率、疫情的高效监管等，都稳定了大流行期间的房地产市场，缓解了想要入市者的购房压力。

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澳洲房价30年翻了5倍！最新公布：这种房子升值潜力最大

来源：澳洲微报

30年澳洲房产翻了5倍！

独立屋和单元房涨幅接近，悉尼上涨最快，第二让人意想不到！

未来独立屋升值潜力大增！

#01：澳洲房产，30年升值500%

澳洲房价不断飙升，专家预计，今年和明年都将会大涨。明知房产在快速升值，买家增多，投资者自然也会增多。

那么有个问题必须要考虑清楚，澳洲房产中，独立屋和单元房哪一个的升值潜力更大？

Real Estate Institute of Australia做了一份详细的数据分析，对30年以来澳洲房地产价格全面评估以后，得出了这样一个结论：过去30年内，单元房和独立屋的升值都在500%左右！

具体数据分析：悉尼1990年底至2020年底期间，独立屋价格一共增长了565%，从17.3万澳元一路飙升至115万澳元，涨幅居于全澳首位；

墨尔本的独立屋涨幅稍有落后，为448%，从11.35万澳元涨到62.25万澳元。

布里斯班的总体房价中位数从10.6万澳元攀升至53.9万澳元，增长了408%，不过单元房的增长幅度仅为328%，反而是独立屋涨幅更多！

全澳范围内，只有阿德莱德是唯一一个单元房价格增长超过独立屋价格增幅的城市。

数据统计，阿德莱德单元房价格增长了404%，升至41.05万澳元，而独立屋价格增幅371%，从10.5万澳元到49.5万澳元。

塔州作为近几年的移民热点，大量人口移居，霍巴特的房市水涨船高，也是仅次于悉尼的全澳第二房价增长快速的城市。

房价涨幅涨幅达519%，从8.8万澳元上涨到54.5万澳元。

#02：独立屋和单元房哪个升值空间更大

上面的一系列数据都是证明过去的30年里，单元房和独立屋都在大幅升值，但是在经过疫情的肆虐之后，单元房和独立屋的升值潜力还会和以前一样持平吗？

对此，一些房产专家给出了这样的解释。

买房自住的业主大多数都喜欢购买独立屋，反而是海外投资者更青睐单元房。

理由很简单，独立屋最大的价值在于土地，这是会随着时间推移不断升值的，可以视为一项长远的投资。

而单元房在土地方面上没有那么高的收益，更倾向于地理位置和租金收入。

如果是疫情之前，澳洲租房市场火爆，单元房的价值也能够从租金回报上得以体现。

可是疫情导致留学生和游客无法进入澳洲，租房市场遇冷。

大批单元房降价出租，这就十分影响了它们的经济收益。

反而是独立屋的价值在不断攀升，特别是最近一段时间，本地自助买家的需求大增以后，房产清盘率不断走高。

从目前的情况分析，虽然过去30年里，独立屋和单元房同样上涨了很多，但未来更有升值空间的一定是独立屋。

最后

随着低利率，政府鼓励首次置业者购房等等利好政策的帮助，澳洲房产市场快速恢复繁荣，而且一扫几年来的颓势。

所有预测，未来两年，澳洲房产将会大涨，主要集中的就是在独立屋上面，毕竟土地才是最值钱的！

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2月20日 | 澳洲五大首府城市拍卖清空率及房价走势

来源：澳洲财经见闻

澳洲最新房价变化

本周CoreLogic住宅价格指数连续第18周上涨，涵盖五个主要首府城市的上涨了0.55％。

在过去3个月里，珀斯房价大涨4.53%，悉尼房价上涨了2.70%，墨尔本房价上涨2.69%。

与12个月前相比，悉尼房价上涨了2.4%，墨尔本下跌1.8%。

最新

据CoreLogic RP Data数据统计显示，截至2月20日，在过去的一年时间里悉尼房屋价格上涨2.48%，墨尔本房价下跌了1.86%，西澳首府珀斯上涨了4.26%；布里斯班（包含黄金海岸）上涨5.83%，阿德莱德上涨6.89%，澳洲5大首府城市上涨1.96%。

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是什么推动悉尼出现了自1997年以来最高的拍卖清空率?

来源：每日地产ozreal

本月，悉尼的拍卖清空率创下24年来的新高，初步清空率达到了惊人的88.7%。自1997年6月14日最终清空率达到89%以来，拍卖市场还从未出现过如此高的结果。

Domain数据显示，1997年悉尼的独立屋价格中值仅仅为26万澳元，利率约为6.5%，如今悉尼的物业拍卖氛围已与当时大不相同，1997年悉尼当周只有226套房产拍卖，而本月单周为408套。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，1997年和2021年的房地产市场有许多的共同点，不仅仅是拍卖清空率极高。在这两个创纪录的拍卖结果期间，利率也创下了相对历史新低。

Oliver说:“结合来看，1980年代末的利率曾达到17%。1990年代经历过一次衰退，抵押贷款和利率大幅下降。”

他表示,到1997年,利率回到6.5%,导致市场火热,在此基础上,悉尼的独立屋价格开始一路走高，毫无疑问的成为世界上价格首屈一指的地方。

Domain的数据显示，仅在1997年，独立屋价格就飙升了14%。

Oliver说：?“尽管有一些倒退，但1997年市场迎来了一段很长的强势时期。到2000年代中期，随着矿业繁荣，移民数量激增，同时住房需求也出现了增长。”

“悉尼的房价从全球相对便宜变成了昂贵。”

他表示，虽然市场出现了周期性的放缓，但悉尼的独立屋价格从多次价格下跌中反弹。Oliver表示，市场的重创包括2000年代的“科技灾难”，互联网股票下跌，科技公司倒闭，包括美国在内的国家陷入衰退。

同样，2008年全球金融危机让悉尼的房地产市场放缓了，悉尼贷款标准收紧也是从2017年年中开始影响市场。

2018年和2019年悉尼的独立屋价格下跌了15%，因为房贷申请很难批。但到2019年底，价格开始反弹。2020年3月，当悉尼爆发疫情时，悉尼正处于上升阶段。

在2020年经历小幅下跌后，价格再次上涨，到今年年底，悉尼的独立屋价格中值达到121.1488万澳元的新高，全年上涨4.8%。

这比1997年的中值高出近100万澳元。

中介表示，虽然悉尼市场受COVID-19以及其相关的失业的影响，但低利率扭转了局势，被压抑的需求也起了作用。

Cobden & Hayson主管Danny Cobden表示，市场的最大推动力之一是上市物业紧缺。

The Agency首席执行官Matt Lahood表示，买家涌入市场，24年来激动人心的现场拍卖形式的转变，与1997年相比，买家参加拍卖的可能性最高。

他说:“过去都是属于集体拍卖，一个晚上会有20个物业参与，但现在单个物业的现场拍卖是主流。”

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澳洲房贷需求激增 贷款机构直呼「压力山大」

来源：澳洲财经见闻

本篇内容为转载/翻译内容，仅代表原文作者或原媒体观点，不代表本平台立场。

借款人苦苦等不到贷款批准，房市竞争激烈，越来越多的买家担心他们的报价会被竞争对手给超过。

Krista和David Smith为了买下在Byron Bay以南20公里位于Lennox Head的房子，尽管在出价前4个月就已经获得了预先批准，但还是等了长达两个多月之久才获准。

Krista说，因为房市非常非常竞争，这让她生活在恐惧之中，她很担心银行不批她们的贷款，导致她梦想中的房子被抢走。

并表示她的存款和信用都是干净的，也提供了所有的材料，但贷款方没有对批审延误做出任何解释。

墨尔本Clover Financial Solutions的主管Phoebe Blamey表示，贷款的最终批审需要10天。

并说很多房产都在场外交易，预先安排好的资金会是交易成败的关键。

这意味着当有好的房产出现时，买家应该要能立刻行动，并备有好的资金条件。

有些代理商声称，因为贷款需求快速增长，积案量不断增加，加上新冠搅局，导致贷款申请批审日从20个工作天拉长到60个工作天。

珀斯的另一位房产代理商Karen Firth表示，随着当地经济因采矿业复苏而起飞，珀斯的房市正蓬勃发展，但有些贷款机构甚至送审完还得等上21天才会开始审查。

专门从事住宅和商业抵押贷款的Barry Thatcher表示，所有的大银行批审都非常慢，许多时候首次批审都得等上15至20天，而二级银行就不同了，它们设法把处理时间控制在1到3 天内。

主要贷款机构声称他们正在改善批审时间，国民银行（NAB）承诺在今年9月底前，30%的住房贷款将在1小时内获得无条件批准。

全国最大的贷款机构联邦银行（CBA）发言人表示，住房贷款申请的倍数增长已经给它们带来巨大压力，有些时候会导致批审时间拉长。

联邦银行已经增加了400名员工，也加班「数小时」，就为了让批审时间维持在「可容许的范围内」。

一名澳盛银行发言人补充，住房贷款需求大量增加，随之而来的申请量已经为整个行业带来时间压力。

澳盛银行正迅速实现自动化批准及增加审查人力，以缩短批审时间。

AMP Capital投资策略主管兼首席经济学家Shane Oliver表示，抵押贷款利率创新低、政府多项刺激措施和收入支持、潜在的需求、银行抵押贷款还款假期及FOMO等都是导致房地产上涨的因素。

包括Oliver在内的经济学家预测，尽管移民和海外学生数量骤减，导致内城区需求疲软，但房地产价格仍呈现双位数的成长。

抵押贷款经纪人表示，特殊交易或贷款人为了争夺市场份额而下杀的超低利率也是造成贷款申请积压的原因。

例如，在过去一周内，有超过5家贷款机构将浮动利率下调了19个基点，此外，还有2家贷款机构将固定利率下调了16个基点。他们必须不断审查标准，以适应不断变化的经济和市场条件。

抵押贷款代理人表示，借款人可以透过以下方式加速贷款进程：

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2021年2月18日星期四

学区房价将持续下跌！留学生难入境，房屋空置率创新高

来源：澳中商圈

2月份，澳洲各地的大学纷纷迎来了开学第一周。然而目前，澳大利亚仍未开放边境。

大批留学生留在自己国家，一边支付着昂贵的学费，一边通过摄像头和显示屏远程和老师同学交流。

澳洲政府虽然在2月5日的内阁会议上拟议了国际学生带回计划，但仍未公布详细日期。

2020年开始，所有留学生同属一个大学–Zoom大学 图源：网络

别的州暂且不谈，但就刚刚解封的维州来说，隔离酒店一再出现问题，不得不让人对国际学生是否能在今年返澳产生怀疑。

因为留学生们在他国远程上课，大学附近的公寓和房屋一改往年的供不应求。专家表示，如果国际学生在近期依然不能返回澳洲，这将对大学周边的房地产产生持续的影响。

01、留学生数量人数持续减少

一份来自澳大利亚政府关于新冠病毒和国际学生的报告显示，澳大利亚的542,106名学生签证持有者中，有30%仍被困在国外。

而2020年学生签证的申请量呈断崖式下跌，申请人数从2019年的11.7万人下跌至4.5万人，与2019年同期相比下降了62%。

图源：Victoria University

02、大学周边地区房价下跌严重

在维州，临近大学的郊区房价持续走低，其中一些专为留学生打造的一居室或两居室小公寓房价下降尤为明显。

截止至2020年末，墨尔本大学附近的Carlton公寓房价的中位数下降了20.5%，临近迪肯大学的Balwyn区公寓房价下跌了26.7%。而位于莫纳什大学附近的Clayton，房屋价格中位数下跌了11.1%，公寓价格下跌了5.9%。

然而国际学生返回澳洲仍然遥遥无期，这些数据仍将持续下降。相关专家认为，即使留学生现在可以返回澳洲，某些地区的公寓价格还需要一段时间才能完全恢复。

Charter Keck Cramer的研究和战略总监Angie Zigomanis说：“如果澳大利亚的国境线在接下来的12个月里依然没有对国际学生开放，那么临近大学郊区的公寓价格将受到极大的影响。”

图源：reason foundation

“因为目前房屋空置率如此之高，它对投资者们没有任何吸引力。”

03、因为远程授课，当地学生也纷纷搬离

截止目前，各大高校仍然以远程授课为主。就像远程工作驱使市民搬离市中心一样。远程授课也使一些仍留在澳洲的国际学生和本地学生搬离大学附近。

图源：网络

Domain的资深研究分析师Nicola Powell博士说：“与大学联系紧密的公寓市场很可能也会受到国内学生的长期影响，因为疫情的到来从方方面面改变了他们对于居住环境的要求。”

Powell博士表示：只要CBD和莫纳什大学附近的Clayton等地公寓的空置率居高不下，那么房价还将持续走低。

目前，墨尔本市中心和莫纳什附近的公寓空置率是11.8%和4.9%，创下新纪录。

悉尼各地区的房屋空置率对比（2019年9月-2020年9月）

图源：Victoria University

墨尔本各地区的房屋空置率对比（2019年9月-2020年9月）

图源：Victoria University

空置率高导致这些地区公寓租金下跌，进一步影响房地产投资市场。

根据NHFIC，从去年3月份至2021年1月份，墨尔本市中心的租金下降了11.2%，悉尼市中心和南部郊区的租金下降了10.8%。

图源：网络

不过澳洲其他较小城市的房屋租金在疫情下持续走高。昆士兰地区租金涨幅最高，在2020年三月至2020年一月间上涨11.4%。其次是达尔文地区，租金上涨11.1%。

图源：NHFIC

但是Powell博士寄希望于疫苗【相关阅读:纪录片：恐怖的疫苗真相之谜】，她相信一旦国际边界开放留学生大批返回，租赁市场将恢复到原来的水平，而空置率将下降。

疫苗全面普及后，澳大利亚对留学生吸引力依旧很强。

“这不仅是因为我们拥有一流的大学，而且因为在这里对疫情的处理方式已经达到了世界一流水平。”

04、小型公寓价格暴跌

一些面向家庭的大公寓在这期间价格相对稳定，而专为留学生和本地大学生建造的小型公寓是此次下跌的主要“受害者”。

墨尔本的人口统计学家Simon Kuestenmacher说：“如果没有新的国际学生进入，目前租给国际学生的许多公寓可能会在三年内空置，这将导致较小的一居室或两居室公寓的价格暴跌。”

图源：hotels in melbourne

“但我们发现，价格下跌仅局限于那些较小的公寓，因为即使在那些临近大学的郊区，对较大的公寓和房屋的需求也在不断增长，甚至在疫情期间也是如此。”

迪肯大学Geelong分校附近的地区就是一个很好的例子，说明学生减少仅影响市场的某些部分。

图源：business events geelong

Geelong新物业管理公司的Braeden Tournier说：“目前Geelong的租赁市场存在两个极端。一方面，受疫情影响大批市民搬离墨尔本，普通住宅供不应求，人们甚至愿意增加房租而且预交4到6个月的房租以租到心仪的房子。”

“另一方面，由于学生越来越少，公寓的周租金下跌了20到40澳币不等。国际学生大幅度减少，本地学生也不愿租房，因为他们不确定面对面授课何时开始。”

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澳洲房价30年来涨了多少？统计结果太惊人了

来源：1688 澳 洲 新 闻 网

澳洲各地房地产价格的上涨，再次点燃了房产买家和业主们的对一个关键问题的好奇心：到底是独立屋还是单元房增值幅度最大呢？

对30年来的澳洲房地产价格进行的一项新的分析显示，独立屋处于领先地位——但领先幅度并不大，两者的涨幅都超过了5倍，让每一位长期业主都成为了经济上的赢家。   

澳洲新闻集团对澳洲房地产协会（Real Estate Institute of Australia）数据的分析发现，州府城市的独立屋中价平均攀升了453%，而单元房则增长了405%。

悉尼从1990年底至2020年底期间，独立屋价格增长565%，从17.3万澳元到115万澳元，涨幅居于首位；而墨尔本则夺下了独立屋增幅最大的桂冠，涨幅达到448%，从11.35万澳元涨到62.25万澳元。

布里斯班的房价中位数从10.6万澳元攀升至53.9万澳元，增长了408%，但其单元房价格却以328%的增长滞后。

阿德莱德是唯一一个单元房价格增长（增长404%至41.05万澳元）超过独立屋价格增幅（增长371%，从10.5万澳元到49.5万澳元）的州府城市，不过CoreLogic的独立新数据显示，阿德莱德的独立屋价格涨幅在过去三个月中超过了单元房价格。

霍巴特近年来房市大涨，成为自1990年以来增长速度第二快的市场，房价从8.8万澳元上涨到54.5万澳元，涨幅达519%。

澳洲房地产协会主席凯利（Adrian Kelly）表示，部分地区的公寓和其他单元房受到疫情期间移民不足、旅游业不景气和留学生缺位的影响，但这些都是 “会好转的因素”。

“大多数自住业主都喜欢住在独立屋里，而单元房往往是包括海外的投资者的首选。”他说。

一些房地产专家更喜欢独立式的独立屋，因为随着时间的推移，土地价值才会上升。

凯利说，房地产应始终被视为一项长期投资。

“澳洲房地产市场的弹性水平是其他投资类别如股票所不具备的。”他说，“家庭住宅不仅为全家人提供了安居乐业的地方，也是一种安全的投资形式。”

CUA的新研究发现，购房者对家庭的关注度仍然很高，超过一半的父母建议在生儿育女之前买房。

CUA产品主管纳什（Barbara O‘Conor Nash）表示，创纪录的低利率和“首置业者首付计划”（First Home Loan Deposit Scheme）等激励措施帮助了许多家庭和首次购房者进入市场。

“拥有房产一直是澳洲人的梦想。”她说。

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悉尼今年最强拍卖 破旧危房超预期90万出售

来源：澳洲生活网

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悉尼北部海岸一栋破败不堪不能住人的房屋，大约需100万元的装修费才能达到邻近房屋的标准，在周六（13日）拍卖中以惊人的300万元的高价售出，高出预期90万元。

据每日电讯报报导，当天的拍卖在大雨中进行，大约有150人拥挤在伞下，观看竞标，其中包括25名登记在册的竞标者。

Belle Property-Neutral Bay的销售代理人Chris Davies表示，这栋位于Crows Nest区Emmett St的两居室露台别墅引起了极大兴趣。“它吸引了想要装修工程的人们的想像力。”

“当地没有很多这样的露台别墅，它是大街上仅有的两层楼的房子……许多人希望在房子后部做大范围的扩建。”

他的中介公司向250多个买家群体展示了房屋。

据了解，这栋房屋之所以变成目前的状况，因为房东一直忽略维修。房产交易 记录显示，她在1986年以$ 131,000的价格买下了这套房子。

这座建于1900年历史的房屋坐落在226平方米的地块上，其中大部分都被植被所覆盖。

拍卖师Andrew Robinson以200万元的开拍，并表示投标是“鼓舞人心的”。

最初的出价以5万元、5万元的增长，后来减慢至约25,000元，总共进行了30次竞标。

据报导，买家正在计划进行大规模翻新，并将搬入该物业。

拍卖师Robinson先生表示，这套房子卖了300万是个非常高的价格，”他补充说，这是他今年迄今为止最强劲的拍卖。

Davies先生说，如果价格达到250万澳元，他的销售团队就已经“高兴坏了”。他说：“卖到300万元真是太了不起了。” “很多邻居来这里已经很长时间了，如果他们没有一直关注市场，看到这个价格会很震惊。”

悉尼买家对具有翻新潜力的房屋特别感兴趣。上周，一栋需要大量装修的Marrickville房屋在拍卖会上以高出预期33万元的高价售出，并吸引了33名竞标者，创下该区纪录。

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全澳房市热潮再起，然而这并不是一场“全民盛宴”

来源：澳财网

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房屋拍卖现场，图/Domain

在经济学理论中，管理一个国家的经济需求，有两个主要的政策杠杆——“货币政策”（如利率）和“财政政策”（政府的税收和支出决策）。

到目前为止，在新冠疫情期间，澳大利亚的这两大杠杆一直在精诚合作，表现在央行——澳联储（RBA）超宽松的货币政策、以及联邦政府对经济的历史性支持。

但是随着政府债务不断增加，莫里森是否会提前收紧财政，以至于无法与澳联储协同一致呢？

由于在接下来的一个月，新冠疫情中政府的大量财政援助举措——留职补贴JobKeeper和房贷延期等都将到期，澳大利亚本地媒体纷纷对此产生了疑虑。

《时代报》刊文指出，就目前而言，这些措施的撤消将对经济产生收缩影响。不过，家庭可以通过使用疫情期间积累的大量储蓄缓冲来抵消部分影响。但这是否足以支撑整个经济平稳过渡，仍有待观察。

而在三个月之后的五月，另一份年度联邦预算案也将出炉。这份预算的主要任务是确保计划减少的支持性举措不至于太陡峭而使经济陷入困境。

如果政府不能为经济继续提供足够的支持，则决策的负担将落在澳联储身上。而央行所能做的就是降低借贷成本。每次这样做，都会让融资成本更便宜。

而在举债成本便宜的情况下，澳大利亚人往往会成群结队地借更多的钱买房，继而进一步推高房价。事实上，这一切正在发生。

这个夏天悉尼和墨尔本保持了高清盘率，图/Domain

上周末，尽管维州开始进行为期5天的封锁，可丝毫不影响房地产市场蓬勃的势头，墨尔本和悉尼一样，双双录得近88%的房屋拍卖清盘率。而在被封锁影响撤回的拍卖中，有一半的房子也成功被出售。

年初以来，澳联储行长菲利普·罗伊（Philip Lowe）多次就房地产市场的火热发表评论，一再强调目前的情况符合预期。

但不断上涨房价还是让这一最基本的人类需求——住房对于年轻的澳大利亚人来说变得越来越难以负担。

低利率会“杀死”住房可负担性？

有短暂的一瞬间，年轻一代的购房梦似乎触手可及。

过去几十年来，澳大利亚房价快速上涨，似乎势不可挡。疫情发生初期，房价持续下跌的前景给35岁以下的年轻人带来了一线希望：如果他们能够努力持续地工作，拥有住房不再只是梦想。

当时，甚至相对保守的分析师也在预测房价可能下跌15-20％。在5月份，最大的银行，澳大利亚联邦银行（CBA）更是预计房价可能暴跌32％。

然而，房价的下跌不仅短暂，而且温和得多。

部分最低房贷利率的提供者，Finder网站截图

如今，利率仅略高于零、疫情防控得当、再加上联邦政府出台的大规模刺激措施，疫情导致的经济危机得到有效缓冲，房价迅速反弹。

从去年11月起，澳大利亚首府城市独栋屋房价重新开始上涨。

同时，住房信贷供应的增长、各种住房补贴举措（例如联邦政府的Homebuilder计划）的推出时机也可谓“刚刚好”。澳大利亚联邦政府拟还议对《负责任贷款法》进行改革，目的是进一步扩大房贷供应量。

根据澳大利亚统计局（ABS）发布的数据，2020年10月份，自住房贷达到创纪录的227亿澳元，较去年同期增长超过30％。

当然，在房价迅速升温这件事情上，澳大利亚并不孤单，邻国新西兰的独栋屋价格走势也是如火如荼，截至2021年1月的三个月中，全国房价上涨6.27%，使得平均房价直接比2020年同期高出了15%。引发了一场关于“经济适用房消失，住房危机出现”的热议。

在澳大利亚，“经济适用房”也同样停留在讨论层面。

真正能够提高住房可负担性的途径是降低价格，然而，这可能导致金融体系面临风险过大。

因此，政府采取的一系列新措施，从首付款担保计划到首次购房者补助，归根到底都是在保持房地产市场的膨胀。

值得注意的是，住房可负担性不仅与价格有关，偿还贷款的成本几乎同样重要。

由于这些成本目前处于历史最低水平（新的住房贷款利率可低于2％），因此，借款人现在支付的费用要少得多。

这也是刺激住房需求的原因之一。根据澳联储的信息，利率在2024年之前都会保持在目前的历史最低水平。

但是，如果房价继续以目前的速度回升，那么年轻人进入房地产市场的窗口期可能会很短暂。

实际上，按照目前的趋势，到明年年初，澳大利亚整体住房价格就有望创新高。

最近几个月首次购房似乎出现了爆发式增长，投资房比例则始终处于较低水平。2015年，投资房占新增住房贷款的比例接近一半；现在，这一数字已经降至22%左右。

可以说，本轮住房市场的复苏几乎完全由自住房购买者所驱动。

不过，随着经济的回升和住房租金的上涨，又加之如此便宜的借贷成本，投资者很可能随时回归市场。

老一代人如何垄断房地产市场

在过去的40年中，房价的快速上涨让很多年轻一代压根就买不起房。这种情况近年来有愈演愈烈的趋势。

根据澳大利亚联邦政府的研究，在1980年，年龄介于30至34岁之间的人中，近70％是有房一族。如今，相同年龄组中只有约50％的人拥有住房。

而且，随着年龄的递增，当今一代人的住房自有率越来越不可能与前几代中的同龄人相匹配。

这种趋势的长期后果令人深感忧虑。

前联邦财政部重量级人物迈克·卡拉汉（Mike Callaghan）于去年年底发布了一份退休系统的报告。报告指出，退休人士中有房的人很少陷入贫困。相反，大多数租房的无房退休人士则处于贫困当中。

随着房屋所有权日趋集中，政府退休金的支出只能相应增加，继而导致联邦政府面临更大的压力。

住房方面所存在严重缺陷成为代际不平等的鲜明例证。

利率的持续下调、以及获得融资的便利性成为房价失控的主要驱动性因素。可此外，还有一系列其他因素也起到了推波助澜的作用。

比如负扣税，以及对持有超过一年的房产投资实施资本利得税（CGT）减免50％，都鼓励了住房投资，尤其是年长一辈的投资者。

在这群人中，很多人自身居住在一套无抵押房屋的同时拥有一个或多个投资物业。这种趋势推高了住房价格，导致首次购房者难以进入市场。

然而，事实证明，任何试图改革此类税收的努力无异于政治自杀【相关阅读:安乐死根本安乐不了，别宣传了】。这一点在前工党党魁比尔?肖顿（Bill Shorten）试图改革而败选得到了很好的验证。

莫里森利用民众对税收的恐惧，在2019年的选举中成功翻盘

澳联储和监管机构是影响房价涨幅的重要力量。

2018年曾出现严重的房地产市场冷却和房价下跌，持续时间为一年多，尤其是在悉尼和墨尔本。与此同时，投资房的贷款比例也出现了显著的下降。

这绝非偶然，而是澳联储与银行监管机构APRA合作，通过迫使大型银行提高投资房贷门槛来给房价降温，继而形成了房价下跌。

当时，他们担心房地产市场失控。因此开始整治只付息贷款市场，并对放贷人施加了一系列其他限制，这些就是所谓的宏观审慎控制。

但是，重复这一举措在短时间内可能无法实现。由于新冠疫情打乱整体的经济发展和周期，目前澳联储所希望的是，当房价上涨，人们会倾向于认为自己的财富增加，继而进行更多消费，以帮助经济摆脱疫情引发的衰退。

这种方法确实开始发挥作用。然而，需要思考的是，巨额的政府债务总需要有人买单。真的要把它们和高昂的房价一起留给年轻一代吗？

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原文链接：全澳房市热潮再起，然而这并不是一场“全民盛宴” - 澳洲房价走势 - 澳洲房产
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