2020年1月4日星期六

澳洲租房的攻略

来源:搜狐旅游

原标题:澳洲租房的攻略

在澳洲租房其实和国内也差不多,留学生住宿可以选择学校宿舍,可以找人拼租,也可以住公寓,也可以住house。

但是,租房要花几步?澳洲有哪些好用的租房网站?澳洲租房有哪些坑?又到了刷一波租房知识贴的时候了!

在澳洲租房分几步? 确定租房地点

首先,要确定租房的地点与区域。例如你要去悉尼大学留学,那么悉尼大学周边的区域,以及交通方便就都是可选项。

首先一点要说清楚,在英语中“suburb”是指郊区的意思,但在澳洲,SUBRUB只是指城市的某个区,并不一定是郊区。例如,你可能住在悉尼的Newtown suburb,或者昆士兰的hendra,而单纯的sydney,一般是指市中心。

所以,开始找租房之前,要清楚学校在哪个区,想找哪个区域的房子,这样就能大大缩小找房的范围。

做好预算

租房的时候一般会有租金+押金两项,另外的水电气,上网费用看情况。

租金:$100-500/周不等,根据所在的城市,房子的条件等有所不同,但是不同州之间,城市与城市之间,城市与偏远地区之间,租金相差也很大。如果你和别人合租,房租可能稍微低一些。靠近市中心,交通便利的地方,房租也可能更高。

押金:可退回的押金(Bond),一般是4个周的租金。如果在租期结束,房间状况良好没有损害,租金将会全额退回。但押金由于房间的一些小损害,或者清洁问题被扣除一部分,也是很常见的。

算好租房的预算,大概清楚自己能接受什么价位的租房,大概有一个区间。

好用的租房网站

就跟在国内一样,租房最方便的当然是上网找了。推荐澳洲常用的几个租房网站:

www.rent.com.au:适用于租房、买房、拼租、其他有用信息。

www.realestate.com.au:适用于买房、拼租

www.domain.com.au:租房、买房,拼租

www.rent-a-home.com.au:假期租房

www.share-accommodation.net:租房,拼租,登记

www.apartmentservice.com.au:租公寓

除了这些常用的租房网站以外,澳洲也有专门针对学校的学生公寓。因为澳洲的大学,学校本身提供的学生宿舍少,所以,澳洲有很多专门为学生建的学生公寓。有些是开发商建的,有些是学校和开发商合作建的。有的在学校里面,有的在学校周边,一座学生公寓大概能容纳100-400个学生。

家具齐全,生活方便,价格和学校宿舍差不多。主要的几个包括:

Iglu:主要在悉尼,墨尔本以及布里斯班。

UniLodge:澳大利亚和新西兰的城市都有,澳洲的包括悉尼墨尔本,阿德莱德,布里斯班,堪培拉,达尔文。

Urbanest:在悉尼墨尔本,还有布里斯班,阿德莱德有分布。

另外还有一些,这种学生公寓在学校住宿界面的官网上也可以找到,尽管学生公寓有生活交通方便,家具齐全等好处,不过也有生活更独立,某些区域需要公用等挑战。

租房注意事项

等找到了合适的地方之后,下一步就是需要实地考察,确定租房了。

对于学校宿舍,学生公寓来说,位置有限,所以一般都是需要提前申请的,有单人间,也有多人间,可以选择一个学期,也可以选择一年。(有时候价格可能和时间有关)

对于私人租房来说,可以找中介租房,和国内不同的是,如果你对房间情况满意,还需要出具个人的一些条件,填写租房申请,例如你的信用。除了你考察房间,房东也会考察租户,考虑要不要租给你。

1.检查房间里所有的电源插座,电话线,电视接口。

2.检查你是否需要自己付水费账单:每个州的法律不一样,但澳洲的大部分公寓,是房东付水费账单,但如果你租的是house,一般是你自己付账单。记得事先检查一下水表以及水管是否正常。

3.检查所有的窗户,橱柜,抽屉,看看有没有损坏的。

4.检查这个区域:周边堵不堵车,会不会有噪音,晚上回家安全吗。

签合同

如果都达成一致,就到了租房合同的这一项了,一般来说,签约之前,必须达成一些条件:

押金:一般是4个周的租金

租金:一般是要求提前支付2-4周的租金,具体看情况

水电,上网费用:包含在租金中,还是需要自己付

Condition Report:合同的附件,确保了房间的质量,找到房间的一个小的毛病也必须要指出,即使是墙上的一个黑点。

怎么更省钱? 让选择范围更广:

事实就是,如果你想住的更靠近市中心或沙滩,那么租金就更贵,经济压力就更大,虽然很多留学生来澳洲之前都是这么想的,但最后其实很少有人真正住到市中心,或者海边。所以建议是,结合交通路线看看,会让你的选择范围更广。

小心谨慎:

有时候网上看到的,又便宜又完美的租房,都是有一定原因的。租房的时候一定要谨慎,最好是先去学校官网的租房区先看看。

拼租更便宜:

大家都想自己住一间,但事实是,澳洲租房真的超贵的,所以很多人都选择拼租。例如,在Monash附近,一个单间公寓一周要$320,小型公寓要$250,但拼租可能只要$170左右。返回搜狐,查看更多

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数据来了!过去10年,澳洲首府的房价到底涨了多少?

文章来源:Ozhome.com.au

人们普遍认为,房地产价格每10年就会上涨一倍,但随着经济增长和建筑潮日渐疲弱并抑制了房价,这种看法已不复存在。

首府城市综合房价自2009年以来仅上涨了三分之一,尽管在21世纪10年代出现了几次明显的上涨周期,最终在2017年,悉尼房价中值突破100万澳元。

然而,房地产研究机构CoreLogic的数据显示,2010年代以来,悉尼的房地产价值仅增长了66%。

过去10年,全国房地产价格仅上涨33%,与2000年代房价上涨110%的情况相比出现了巨大逆转。

CoreLogic的研究负责人劳利斯(Tim Lawless)表示,由于不断攀升的家庭债务和有限的工资增长给市场带来了压力,资本收益下降的趋势不太可能改变。

“考虑到家庭债务状况的上升,房价未来翻倍的可能性非常小。此外,由于工资增长受到限制,房屋价值与家庭收入之比再次恶化,很难看到家庭能够像以前那样进行杠杆操作。”

2008年全球金融危机之后,经济状况转弱,市场上大量的新房产帮助缓解了供应不足的压力,有限的贷款环境也抑制了2010年代房价的涨势。

本世纪头十年的巨大增长也是由于上世纪90年代房价较低的结果。

投资管理顾问公司Escala Partners的首席投资长麦克诺顿(Tracey McNaughton)表示,作为多元化投资组合的一部分,住宅地产仍可能是一项有吸引力的投资。

从2009年到2019年,墨尔本房价上涨了53.5%。霍巴特上涨39.1%,阿德莱德和布里斯本的涨幅不大,分别为16.8%和8.5%。珀斯和达尔文的房价分别下跌14.1%和25.7%。

“经济增长预计至少在未来几年仍将低于趋势水平,这意味着就业增长低于平均水平,工资增长持续疲软,这可能是另一个抑制房价的因素。”

这一转变意味着,投资者可能需要重新评估他们对投资房产回报的预期。由于资本收益未能达到一些人的预期,到2019年,房产投资收益率降至3.8%,远低于上世纪80年代和90年代的5%。

她说,“关键是正确购买,平衡市场的内在风险。澳大利亚人有这种偏爱,但你也不应该纯粹出于税收原因投资住宅地产。”

墨尔本理财顾问、Verse Wealth创始人沃特利(Corey waste)表示,获得正确的建议是决定你有一笔良好抑或是糟糕资本收益的投资关键。

“如果你要买房,可以找买家代理人,并记住这是一项长期投资。这与中短期的现金流收益无关,而是与资本增长有关。”

降息也救不了!澳洲1/5家庭仍被房贷压得喘不过气来

来源:澳洲新鲜事

比较网站Finder的分析显示,尽管利率处于历史低位,但约五分之一的抵押贷款借款人(约200万个家庭)在偿还贷款上倍感压力山大。

分析显示,未来几周,由于圣诞节和新年的消费增加了人们对可支配收入的需求,未来几周的这种压力预计还会增加。

借款人被敦促“货比三家”,寻找更低的利率,因为最低和最高的自住业主还本付息之间的差距已扩大至90%左右。

自去年5月份以来,陷入困境的家庭数量有所增加–澳储行已将现金利率下调了三次,从1.5%下调至0.75%。

高杠杆

贷款机构也一直在通过提供创纪录的低利率和不断增加的激励措施来争夺新业务,这些措施包括为产权转让业务提供现金奖励,以及为转贷提供折扣等。

“家庭债务仍然很高,有很多借款人背负着巨额抵押贷款,”格拉坦研究所(Grattan Institute)的家庭财务项目负责人科茨(Brendan Coates)表示。

维州和新州,尤其是墨尔本和悉尼,杠杆率通常最高,而在房价下跌的西澳和北领地,杠杆率已经下降。

科茨说,“工资和通胀的增长势头不是很强劲,这意味着收入增长无法抵消成本的上升,债务也没有减少。”

可支配收入

澳洲国民银行(NAB)的分析显示,全国家庭金融负债已达到约2.5万亿澳元,但增长缓慢,年增长率约为4%。

政府统计数据显示,去年,有抵押贷款的业主每周平均住房成本增至484澳元,而2015年至2016年,这一数字为469澳元。

约有五分之一的家庭将其可支配收入的30%以上用于家庭开支,这通常被认为是避免财务压力的最高比例。

约5%的受访者的这一比例超过50%。

根据NAB的分析,家庭负债与年收入之比达到创纪录的202%,而2000年和2010年分别约为120%和178%。

常数监测

Finder的个人理财专家布朗(Kate Browne)表示,许多借款人未能利用最近的降息机会找到更便宜的贷款,并减少月供。

布朗说,“抵押贷款需要持续监控。”她补充称,为了更低的利率,与现有贷款机构讨价还价或许也是值得的。

科茨补充道,“借贷者并没有像他们应该的那样到处比价,他们不应该向贷款人缴纳忠诚税。”

例如,自住业主的还本付息(P&I)浮动利率由2.74%至5.14%不等,相差约90%。

五年期自住业主P&I固定利率由2.88%至5.04%不等,差幅约为70%。

NAB的分析显示,最近新增贷款有所增加,但收入疲软和本已高企的债务水平可能会限制新增贷款。

科茨认为,家庭债务的最大缓解将是进一步降息。

他表示,“澳大利亚央行仍可以从现在开始降息,这将产生影响。问题是,银行是否会继续传递降息。”

你还有6个月的时间卖掉!澳洲新税即将开征,如何避免损失

来源:CityDiscount都市折扣

如果你居住在海外,并在澳洲有房产的话,本财政年结束前(6月底)如果没有出售房子,可能将面临被征收资产增值税(capital gains tax,CGT)。

根据去年12月12日通过的新税法,政府取消了对自住房的豁免。

以及征税期将从购买房产之日起算,而不是他们前往海外的日期算起。对于购房较早的人来说,这可能将意味着巨额税款。

(CGT:对买房所花费的成本与出售房产时所获得的收入之间的差额征收的税费。如果是收益,就需缴纳资本增值税,还可能包括持有房产时的利息市政费等,具体算法建议咨询会计师)

例外:

但该法规定,在2017年5月9日前已开始持有房产的海外居民如果在2020年6月30日前卖出房产(签订出售合同),将可申请资产增值税主要住宅豁免(CGT main residence exemption)。

在2017年5月9日7:30pm(AEST)之后持有的主要住宅,以及个人在外国居住的时间不超过6年,除非有特殊情况发生,否则不能再享受任何主要住宅的CGT豁免。

根据特定的生活事件,这些特殊情况例如:最终的医疗状况、死亡或离婚”等,但只适用于非常有限的“不幸状况”:

你、你的配偶或未满18周岁的孩子在此期间患有绝症;

你配偶或未满18周岁的孩子在此期间死亡;

CGT事件涉及到你与配偶因离婚、分居或类似的维护协议产生的资产分配。

“缺勤规则”恐不再适用:

之前,于1985年9月20日起生效的“缺勤规则”:如果一套自住房一次租出去不超过6年(且你没有选择其他房产作为自住房);或者不出租,哪怕无限期将房屋空置着,都不会被征收该税。这使得不少澳洲业主在利用他们的自住房做有限期的租赁,但得以豁免资产增值税。

现在,这一规则失效了。

尤其影响:

一个来澳期间在澳洲买了房居住的外国公民,当他们回到祖国之后再出售澳洲房产;以及常居海外、且主要居所在海外,只是不时回澳暂住的澳洲人,都会受到此影响。这和你是否是澳洲国籍无关。

这项改革起初在2017-18财年联邦预算案中提出(2017年5月9日这一期限也由此而来),当时一提出就受到了大量批评,使得联邦政府将这项新政延期至去年大选之后,预计有望每年因此增加5.81亿澳元的财政收入。

局长认为,对于外国人,此举等于提高了对澳洲身份的持有成本。

不少拿到了澳洲绿卡的人,会为了不想因海外收入在澳洲被征税,两边来回跑,每个澳洲财政年内不在澳洲境内待满183天(当然,判断是否是应税居民,还需通过户籍,居住,养老金测试等)。

然而之后,卖房的那一刻不是澳洲应税居民,这些人在澳洲出售主要住宅时,也将无法享受CGT豁免(除非满足之前提到的豁免条件),不管之前居住了多久。

也就是:你是澳洲应税居民,自然交税给澳洲政府;现在如果不是,征不到你的其他税,不行,你不能逃,我们还是得想办法征上你一笔钱才行。

一起看!各路专家预测悉墨2020年房价走势!

文章来源:Ozhome.com.au

专家表示,澳大利亚房地产市场将在2020年继续上涨,但如果再出现住房负担能力问题,房价涨势可能在今年年中逐渐停息。

去年,在经历了历史上最快的反弹之后,房价飙升,清盘率高企,最终房价一路扶摇直上。至少在新年的前六个月,卖家和买家仍可以看到房价走势仍将延续。

市场将继续受到低利率和贷款条件改善的提振,但国民经济的状况可能会减缓上涨的步伐。

悉尼和墨尔本

新州Ray White首席执行官安德鲁(Jason Andrew)表示,2020年,悉尼和墨尔本将继续引领房市复苏。

安德鲁说,“我们在整个悉尼都看到了异常活跃的景象,但即使到了夏季……结果也非常令人难以置信,我们看不出有什么理由让新的一年会有放缓之势。”

他说,墨尔本是这座海港城的翻版,但反弹没有那么强劲。

安德鲁还表示,如果冬季没有更多房屋入市,下半年可能也会有强劲的表现。

但AMP Capital首席经济学家奥利弗(Shane Oliver)称,这两座城市的房价涨幅将在下半年放缓,因其在目前的轨迹,已创下历史新高。

他预测,2020年的房价将会上涨,东部沿海的两个主要城市将成为领头羊。

“这只是因为负担能力将再次成为一个问题……墨尔本可能在2月或3月(触及纪录高点),而悉尼可能在5月。”

“如果信贷增长继续增加,我们甚至可能会看到澳大利亚审慎监管局(APRA)再次收紧政策。”

Frasers Property住宅业务总经理莱加特(Cameron Leggatt)说,房价进一步上涨可能会受到整体经济的抑制。

他说,土地和公寓市场在新的一年里应该会有所改善,因为新增加的供应很少。

莱加特表示:“在过去两到三年的时间里,这显然是我们经营过的最艰难的市场。”

“确实,我们已经经历了触底……我们应该看到价格企稳,交易量可能会回升。”他补充称,这取决于宏观因素,包括利率、信贷渠道、就业和工资增长。

Cooley的拍卖师库利(Damien Cooley)也认为今年的房价会上涨。

“我确实认为上半年房价将持续上涨,但我认为整体经济的健康状况以及国际层面的情况将产生影响,”他说。“如果整体经济受到冲击,这将影响买家信心。”

“我们原以为繁荣已经结束,但或许这只是个开始。”他说。“如果APRA再次介入,并停止放贷,市场就会放缓,买家的借贷能力直接影响到价格的上涨或下跌。”

2020年1月3日星期五

今年3月澳洲房价重回巅峰?

来源:澳洲中文网

CoreLogic数据显示,在刚刚过去的2019年全国平均房价大反弹,在到12月的三个月内,全国房价平均上升了4%,这是2009年11月以来最快的季度涨幅。

以年度增幅来看,八个首府城市中的五个,以及七个偏远地区中的五个,年末的房价都高于年初。在首府城市中悉尼和墨尔本的年度增幅最快,两个城市的房价都上涨了5.3%。CoreLogic研究部主管Tim Lawless,说尽管月度房价上升仍然是快速的趋势,但12月1.1%的涨幅低于11月的1.7%和10月的1.2%。他说如果目前的涨幅可能在2020年获得重现,那么全国房价将在2020年3月份正式恢复并创下新高。

数据显示12月底悉尼独立屋的中位价为97万3664澳元,而公寓中位价为74万6017澳元。墨尔本独立屋中位价为77万8649澳元,公寓为57万6475澳元。

强势反弹!悉尼2019全年房价劲涨5.3%!

来源: Ozhome.com.au,文章内容并不代表本网立场和观点。

  

根据CoreLogic的数据,在经历了低迷的2018年之后,悉尼在2019年强劲反弹,全年房价上涨5.3%。

悉尼和墨尔本是房价增长最快的首府城市,在截至去年12月的过去3个月里表现尤为强劲,住宅价值跃升6.2%。

目前,悉尼一处房产的中位价格为逾84万澳元。

房地产市场的复苏在很大程度上受到高端市场的刺激,悉尼高端25%房产的价值增长了7%,而低端25%房产的价值仅增长了1.4%。

悉尼的内西区、Baulkham Hills和Hawkesbury地区是新州表现最强劲的地区,均增长8.8%。

CoreLogic公司研究部负责人劳利斯(Tim Lawless)表示,“积极的年终结果展现了过去两年截然不同的情况——我们看到2019年上半年首府城市住宅价值下降了3.8%,然后在下半年反弹了7.0%。”

他补充称,抵押贷款利率下降、借贷标准放宽、库存水平下降以及可承受性提高是房价反弹的主要原因。

展望2020年,劳利斯认为,不断恶化的住房负担能力,将导致对价格敏感的房地产市场活动放缓。

最重要的是,库存水平可能会上升,因为卖家会充分利用价格回升和强劲的销售条件。

劳利斯表示,“预计到2020年,大多数地区的房价都将上涨,但今年可能会带来增长动力的变化,到2019年下半年,较大城市的快速增长速度将有所放缓。”

2020年1月2日星期四

墨尔本10年房价暴涨地区公布,最高涨幅超104%!增长最慢的则是…

来源:发现澳洲

墨尔本的房地产市场在过去10年里繁荣、繁荣、再繁荣,尤其是自2012年以来更是如此。

虽然去年出现了轻微的低谷,但房价已经开始向2017年的高点回升。

墨尔本住宅房价中位数从2010年的553693澳元飙升至今年的855428澳元,涨幅高达54%。

但自本世纪初以来,哪些郊区的房价涨幅最大,哪些郊区的房价涨幅最小呢?

就像墨尔本经常发生的情况一样,这是一个关于两个城市的故事:一个在北方,一个在南方。

墨尔本10年房价上涨最快的地区

根据2010年至2019年的相关数据显示,房价涨幅最大的三个郊区分别是:

  • South Yarra,上涨104%,达到1477750澳元;
  • St Kilda,上涨98%,达到1175000澳元;
  • Prahran,上涨70%,达到1402000澳元;

下面是墨尔本各地区房价增幅最快的10个郊区:

经济学家 Trent Wiltshire 表示,在过去10年,墨尔本房市经历了三个阶段:2010年至2011年的疲软期;

2012至2017年的繁荣期;

2017年末至2019年年中的回升期。

Wiltshire 先生说:“在2012年至2017年期间,房价上涨了50%左右,这是相当惊人的。它主要是由较低的利率、强劲的人口增长和大量新住房建设所花费的时间推动的。”

他表示,房价已经开始从最近的低点反弹,事实上仅6个月就恢复了一半的跌幅。

South Yarra 的房价中位数从2010年的72.5万澳元飙升至今年11月的1477750澳元。距离2017年的峰值176万,只差一步之遥。

房产经纪人Eleisha Doherty并不惊讶这个文化中心在墨尔本的快速发展。

“热门的房地产总是受到欢迎,每10年就可能翻一番。”

“这里提供的生活是无与伦比的。”

墨尔本房价增长最小的地区

房价增长最低的郊区都在Tullamarine Freeway 以东的北部地区,分别是:

  • Oak Park,仅上涨23%,为74995澳元;
  • Glenroy,仅上涨28%,为630000澳元;
  • Pascoe Vale,仅上涨29%,为730000澳元。

但是,如果把膨胀因素考虑在内的话,这些地区的增幅不足8%

下面是墨尔本各地区房价增幅最小的地区名单:

Oak Park 房价上浮极小,现在的房价中位数仅略高于2010年South Yarra的房价。

截止今年11月的销售报告显示,房价中位数仅为749950澳元,较2010年高出约14万澳元。

相比之下,South Yarra同时期的收益超过了75万澳元。

该领域的专业人士 Richard Imbesi 说:“这有点像‘北方故事’-传统上,这里一直是小镇上人们能够负担起房价的地方。”

他惊讶地发现,Pascoe Vale几乎排在名单的末尾,并指出它是“北方人购房的目标郊区”,但他补充说,人们仍未在 Glenroy 和 Oak Park 看到同样的潜力,只是程度稍微轻一些。

“郊区的耻辱可能会延续几代人,我认为这种情况需要时间才能改变。”

墨尔本公寓价格较低

其中,unit 涨幅最大的郊区分别是:

  • Malvern East
  • Glen Waverley

而unit 涨幅为负的郊区分别是:

  • Hawthorn East
  • Abbotsford
  • Docklands

2010年至2019年,墨尔本住宅均价上涨了27%,从409565澳元涨至520940。

但 unit 的房价相对于house要有所滞后。

2009年公寓中位数为378731澳元,到了2019年时也只达到了520940澳元,历经这么多年仅增长了142209澳元。

而house的房价则从2019年的490667澳元,在2017年达到峰值时的房价中位数为908933澳元,2019年时则为855428澳元,这期间增长近乎1倍。

Wiltshire 先生说:“压低公寓房价的一个重要因素,就是我们所经历的公寓建设热潮导致的。尽管这种热潮主要发生在市中心和近郊,但它确实影响了整个公寓市场。”

房价超越2017年峰值的地区

与此同时,维州还有一些地区house的房价已经达到了甚至超越了2017年房市峰值。

在东北部的 Ivanhoe ,在2017年的房价峰值达到了135.5万澳元,去年跌至127.5万澳元,但今年前11个月的房价中位值已经反弹至136万澳元。

Nunzio Sulfaro 指出,缺乏出售的house房源,其中很多在拍卖前或者市场外就被抢劫一空了。

“在好地区的house竞争力非常强。”

墨尔本房价崛起的郊区如下图所示:

悉尼夫妇年纪轻轻坐拥32套房!年租金高达$90万

来源:1688 澳 洲 新 闻 网

在过去10年里,斯科特(Scott)和米娜·奥尼尔(Mina O ‘Neill)夫妇从一笔规模不大的首次置业开始,如今名下的房产投资组合高达2000万澳元。

大约六年前,这对悉尼夫妇有足够的被动收入便辞掉了日常工作,自此,他们每年至少有三个月前往海外度假。

目前,他们在澳大利亚5个州拥有32处房产,其中还有1处位于希腊,8处是商业地产。

现年32岁的斯科特和31岁的米娜于2014年开始创业,名为“反思投资”(Rethink Investing),帮助客户利用他们积累财富的战略和规则来实现投资目标。

“我们买的第一套房子是在悉尼Sutherland的一套独立屋,带有老奶奶套间;我们在2010年花了48万澳元买下。这处房产的租金约为每周680澳元,”斯科特说道。

“我们买的房子现在价值110万澳元,而我们当时看的单元房却没有任何增值。我第一套房产的首付是6万澳元,我花了超过5年攒下。”

“扣除所有成本,我们每年的净收入超过1万澳元——租金减去维护费和市政费,我们口袋里还有大约1万澳元–所以我们的想法是:如果我们可以尝试买10套房,我们就有10万澳元的收入。”

2012年,这对夫妇在Maroubra买下了一处单元楼,随后进军商业地产,后者给他们带来了强劲的现金流和机会。

“我们的第三次出击是2014年在麦觉里港(Port Macquarie)购买的一处单元楼。一开始进展相当缓慢,但到2014年的时候,我们开始持有我们在悉尼的两处房产的大量净值,这让我们能够立即购买下一处房产,”斯科特表示。

“我们在黄金海岸又买了一处单元楼;每一次我们买房,我们的被动收入就会增加,而我们的其他资产就会产生净值。”

他们在昆州、南澳、西澳、新州、首都领地和希腊都有房产(“那是一处度假屋,我们可能会把它作为AirBnb的现金流”),每年租金收入90万澳元,投资组合中有53%是债务。

米娜说,他们已经做了10年的租房投资者(rentvestor),“2018年,我们在悉尼买了一套房子,这是我们第29套房,也是我们买的第一套不是投资的房子。”

从现金流的角度看,商业地产是他们的主要关注点,它提供比住宅市场更高的收益率——但米娜表示,新投资者可能对住宅更放心,因此他们将从投资住宅开始。

他们把目光放在在中产阶级化的首府郊区,毛收益率最低为5%的独立屋。

斯科特说,“我们不只是想买高质量的房产,因为它们的总收益率只有3%,你无法持续借贷。”

“其中一部分(获得贷款)是确保收入尽可能高;更高的租金在很大程度上帮助实现这一平衡,”他补充称,租金和商业投资以及工程师和营销等高薪工作也帮助提高了他们的借贷能力。

他们为初级投资者提供的建议是:“在首府城市,以40万至50万澳元的价格购买那些租金仍然不错、从租金角度看有增值机会的独立屋。”

但如果是首次置业,他们不推荐单元房投资。

2020年澳洲房价继续上涨 在哪投资最合适

来源:澳洲网

2020年澳洲房价继续上涨 在哪投资最合适(图/澳洲金融评论页面截图)

【澳洲网诺伊1月2日编译报道】房地产专家预测,2020年是澳洲房地产市场又一个繁荣的一年,澳洲最大城市们的房价有望以最低14%的速度增长。不过,并不是所有的街区都能迎来强劲增长。为此,《澳洲金融评论》对澳洲领先的房地产分析师进行了采访,以预测今年房价表现最佳的街区。

新州Loftus

《澳洲金融评论》2日报道,当挑选合适的房产进行投资时,Select Residential Property研究主管谢普德(Jeremy Sheppard)表示,他最看重两方面——供应与需求。

“这是唯二会影响价格变动的因素。”谢普德称,“当需求相对于供应较高时,价格上涨。由于买家的需求旺盛,他们会在彼此竞争时推高价格。”

谢普德认为,悉尼南部街区Loftus的需求高且供应低,符合他的标准,“在过去的几个月中,这里的房产清拍率都达到100%,显示出强劲的需求”。

新州Crestwood

位于悉尼CBD以西33公里的Crestwood,也是一个需求高且供应不足的街区,不仅对于买家来说,对于租客也是。

“去年大多数时间这里的空置率不足1%。”谢普德称,“这解释了过去12个月的高收益和租金增长。如果空置率保持在如此低的水平,则有望进一步提高租金。”

就算是以悉尼或墨尔本的标准来看,Crestwood的租金回报率也非常高,接近5%。

新州St Peters

此外,阿德莱德大学房地产市场作家与项目主管库里佐斯(Peter Koulizos)指出,靠近工作区的高档化街区为资本收益提供了坚实的潜力。

位于悉尼CBD以南7公里的St Peters就是这样的街区之一。

“考虑到与CBD的距离,St Peters是一个价值被低估的街区。”库里佐斯称,“这是一个典型的工人阶级内城区,并处于高档化的早期阶段。”

昆州Greenslopes

Suburbanite首席执行官珀尔特尔(Anna Porter)认为,她在距离布里斯班CBD东南部5公里的Greenslopes看到了增长潜力,因为这里的理想性与相对较可负担性。

“这里拥有接近市中心的生活方式,且临近海边与工作区。”珀尔特尔称,“72万元的房价中位数在我们看来代表着超值,到2020年该地区将至少增长5%。”

维州Balaclava

在墨尔本,位于CBD南边7公里的Balaclava在谢普德看来将是2020年房价表现最好的街区之一。

“这里的售房周期非常短,平均仅一个月。买家被迫快速行动,这推高了价格。”谢普德称。

Realestate.com.au数据显示,去年11月,Balaclava房屋的搜索次数达到约1700次,几乎是全澳平均水平的3倍。

“市场上的待售房屋储备一直处于非常低的水平,在过去的3年中一直没有超过1%的增长。”谢普德补充道。

编辑:杨雅乔

买家心凉凉!饮恨错失良机,悉尼中位房价预计下月破百万

作者:Clay

根据CoreLogic周二午夜发布的最新房价数据报告显示,悉尼独立屋房价中位数有望在今年2月再次突破百万澳元。

据《悉尼晨锋报》报道,目前悉尼独立屋房价中位数为97.4万澳元,公寓中位价为74.6万澳元。

在2017年7月,独立屋中位价达到顶峰,为106万澳元,2019年6月跌至86.5万澳元。伴随着降息以及贷款政策放宽,悉尼房市于去年下半年再度激活。

在去年年底,CoreLogic研究负责人Tim Lawless提供的初步数据显示,悉尼住宅价格在2018年下跌8.9%后,于2019年上涨了5.3%。

Lawless表示:“这是一个相当大的转变,房价反弹速度高于任何人预期。”

仅仅是去年12月,房价就上涨1.5%,不过与11月的2.7%涨幅相比略有放缓,这是自1980年代以来创造的最快增幅。

CoreLogic预测显示,悉尼房价有望在今年3月打破记录,Lawless认为独立屋房价将再次突破百万澳元。

她说道:“根据目前的增长率,悉尼独立屋价格可能会在今年2月超过100万澳元。”随着投资者为了寻求资本收益而重返市场,CoreLogic认为今年悉尼房价将上涨10%。

5%首付计划今日生效,但Lawless认为该计划无助于缓解住房负担能力,因为70万澳元低于悉尼独立屋和公寓均价。

此外,虽然该计划会对房价产生一定的边际上行压力,但由于名额上限为1万个,所以影响并不大。

意外!悉尼房市“失宠”,墨尔本、布里斯班成接班人

作者:Clay

不知从曾几何时起,投资者眼中的香饽饽——悉尼,不再香了。

而相较于悉尼,澳洲房产投资者们开始青睐于墨尔本和布里斯班的房市。

(图片来源:RealEstate网站)

据RealEstate网站报道,近期Finder网站的一项调查显示,大多数房地产投资者不会考虑在悉尼买房,而是会考虑在布里斯班和墨尔本买房。

Finder Insights的经理Graham Cooke表示,对此调查结果非常惊讶,悉尼是澳洲最大的城市,也曾经是最受欢迎的城市,如今却“失宠”于房产投资者。

他表示:“尽管墨尔本和布里斯班是澳洲房地产市场的最有潜力的城市之一,但收集到对悉尼房市的调查结果却令人吃惊。”

悉尼房市“失宠”于房地产投资者,可能与房价有关。悉尼的房价比墨尔本房价平均高出20万澳元。

布里斯班(图片来源:RealEstate网站)

悉尼和布里斯班的房价差距甚至更大,据Realestate网站的数据显示,布里斯班一套普通住宅的价格约为53.5万澳元,而悉尼一套的价格为91万澳元。

《Your Investment Property》杂志的另一项调查显示,68%的投资者认为现在是购买房产的好时机,大多数投资者青睐于墨尔本和布里斯班房市。

在一项对全国1800名投资者的调查中,其首选是墨尔本,有39%的投资者表示他们正在考虑在墨尔本买房。

调查显示,37%的投资者青睐布里斯班,而11%的投资者选择悉尼。长期资本增长和“买入、增值和持有”是最受欢迎的投资战略。

大约五分之二的受访者希望购买独立式住宅,只有2%的受访者希望购买楼花,而此类房产在2019年成为新闻头条,此前许多公寓楼被曝裂缝危险。其中包括悉尼Homebush的Opal Tower,以及悉尼南部的Mascot Towers。出于安全考虑,两座建筑的居民已被疏散。

2020年1月1日星期三

今年年中,悉墨房价将重回2017年巅峰!

来源: Ozhome.com.au,文章内容并不代表本网立场和观点。

经济学家预计,随着澳储行进一步降息,房价将在2020年重新创下历史新高。此前,住宅地产市场一直是投机者的目标。

根据《澳洲金融评论报》(AFR)的季度调查,今年头几个月,房价将继续上涨。但经济学家并不都认同储行的观点,即房市复苏加上货币宽松和减税措施将刺激消费增长。

IFM Investors首席经济学家乔纳(Alex Joiner)表示,“房价增长已大幅加速,如果澳大利亚央行继续降息,房价将继续上涨。在良好的经济环境下,墨尔本和悉尼的房价在2020年年中左右重攀高峰。”

央行预计至少再降息1次:在9月份的政策会议之前,期货市场已充分消化了降息的预期,在接受调查的25位经济学家中,有12位预计,到2020年,现金利率将降至0.25%的创纪录低点。只有一位受访者认为今年的现金利率可能会上升。

根据CoreLogic房价指数,5个主要首府城市——悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德和珀斯——的房屋价值在2019年的涨幅约2.6%,而2018年的跌幅为6.1%。

悉尼和墨尔本目前是澳大利亚最强劲的两个房地产市场。在2018年的回调中,这两个城市的房价分别下跌8.9%和7%。2019年,悉墨房价均将上涨近5%,并在进入2020年之前保持强劲的上涨势头。

Yarra Capital Management宏观和战略负责人图希(Tim Toohey)表示,“2019年下半年,房价对首次降息的反应无疑令央行感到意外,但在这个阶段,他们仍会欢迎房价上涨,只要它带来住宅建设和消费的改善,而不是一轮房地产投机。”

图希还表示,储行可能会把重点放在确保经济的通胀和失业目标得到实现这一更艰巨的任务上,而不是抑制房地产市场的增长。

但房价的快速上涨确实引发了对家庭杠杆率的担忧。

其他人警告称,降息可能最终会伤害那些希望进入住宅房地产市场的人。

Capital Economics的蒂连特(Marcel Thieliant)表示,”由于收入增长依然疲弱,尽管央行降息,但房市在不久之后显然将变得难以承受。”

“我们估计,如果房价继续以去年6月见底以来的速度上涨,到2020年底,支付一套普通住房抵押贷款所需的收入比例将超过2018年的峰值。”

幸好,一些经济学家预测,到2020年,房价增长将放缓。

AMP首席分析师奥利弗(Shane Oliver)表示,”随着时间的推移,房价涨幅可能放缓至更温和的水平,这反映出较低的购买力、疲软的经济、较以往更为严格的贷款标准,以及APRA可能再度出手干预。”

汇丰银行(HSBC)经济学家布洛克瑟姆(Paul Bloxham)也认为,悉尼和墨尔本的快速增长是不可持续的。

经济学家已被要求注意2017年的情况,当时房地产价值的迅速走弱蔓延到了经济的其他领域。

“我非常担心资产价格过度膨胀,” UTS商学院教授、澳新银行前首席经济学家霍根(Warren Hogan)说。“我相信,在家庭债务、负担能力和经济中的长期金融风险方面,我们将回到2017年的水平。”

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2019墨尔本最贵的20大“豪宅”出炉!豪宅标配居然是这些

来源: 墨尔本微生活

一起来围观豪宅吧~

2019年马上就要过去了。

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虽然今年墨尔本的房地产市场不像往年那么热闹,但是不差钱的买家始终不差钱,所以天价豪宅仍然一个接一个地诞生。

今天,我们就一起来围观一下今年墨尔本卖得最贵的20大豪宅吧。

1

成交价:超过$2000万

位置:3684 & 3686 Point Nepean Rd, Portsea

成交价:$1017.5万

成交价:超过$2000万

位置:3 Heyington Place, Toorak

3

成交价:超过$1700万

位置:69 Sutherland Rd, Armadale

4

成交价:$1650万

位置:9 Albany Rd, Toorak

5

成交价:$1600万

位置:The Penthouse/85 Rouse St, Port Melbourne

6

成交价:$1500万

位置:9 Yar Orrong Rd, Toorak

7

位置:Penthouse/35 Spring St, Melbourne

成交价:$1370万

位置:3880 Frankston-Flinders Rd, Shoreham

成交价:$1361万

位置:3210 Murray Valley Highway, Rutherglen

10

成交价:$1340万

位置:2 Chastleton Ave, Toorak

11

2

成交价:约$1300万

9

位置:28 Irving Rd, Toorak

12

成交价:$1250万

位置:41-42 Howe Cres, South Melbourne

13

成交价:$1180万

位置:8 Black St, Brighton

14

有的豪宅还有私人影院、酒窖、健身房啥的。

成交价:$1100万

位置:4 Heyington Place, Toorak

15

成交价:$1088.8万

成交价:$1450万

位置:31-33 Sackville St, Kew

成交价:$1060万

位置:19 Albany Rd, Toorak

17

位置:5 Forrest Court, Toorak

18

位置:71 Kooyongkoot Rd, Hawthorn

19

成交价:$900万-$1000万

位置:13-15 Avalon Rd, Armadale

20

成交价:$970万

位置:401 Glenferrie Rd, Malvern

成交价:$1042万

小微看了一下,基本上,泳池、网球场、超大车库、书房、娱乐室等等这些,都是豪宅的标配。

有钱人真的会享受啊。啥也不说了,2020年努力,希望自己也能早日住上这样一套大house…

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