2021年4月24日星期六

悉墨房市开始降温！拍卖清盘率明显下滑

来源： Ozhome，文章内容并不代表本网立场和观点。

过去一周，悉尼和墨尔本的拍卖清盘率略有下降，这表明房价飙升的步伐可能正在放缓。

在这两个首府城市，尽管挂牌待售房屋数量较一周前减少，但清盘率均有所下降。

CoreLogic的数据显示，悉尼777场拍卖的初步清盘率为82.1%，而上周的初步清盘率为84.8%，后来被下调至81.5%。

墨尔本的初步清盘率为76.1%，低于上周的78.1%，上周的数据被修正为77.3%。

CoreLogic记录的全国初步拍卖清盘率为78.5%，低于上周的80.5%，后者后来修正至78.6%。这也是今年以来独立屋清盘率首次降至80%以下（79.6%），而单元房清盘率为74.7%。

CoreLogic的房屋价值指数显示，截至4月18日的四周里，悉尼住宅价格连续上涨2.3%，墨尔本上涨1.5%，布里斯班上涨1.8%，珀斯上涨0.9%。

尽管数据强劲，但低于3月份的涨幅。3月份，悉尼房价上涨3.7%，墨尔本和布里斯班上涨2.4%，珀斯上涨1.8%。

CoreLogic研究总监劳利斯(TimLawless)表示，“这是房价增长放缓的第一个明显迹象。这表明房地产价值增速出现了明显而广泛的放缓——这一趋势自3月底以来一直很明显。”

JobKeeper和其他政府支持计划的结束，以及待售房屋数量的增加，都是市场降温的因素之一。

澳大利亚最大的房地产经纪公司Ray White报告称，上个月其经纪公司的新上市房产数量同比增长62%–全澳共有5141套新房产。

该集团表示，上周售出了10套住房中的8套。

Ray White的一名发言人表示，“额外的库存正在迅速被吸收，没有任何迹象表明价格或活动有所放缓。”

在较小的拍卖市场中，堪培拉再次脱颖而出，初步拍卖清盘率为97.7%。布里斯班的初步清盘率为76.2%，是较小首府城市中第二高的。

AMP Capital首席经济学家奥利弗（ShaneOliver）表示，复活节、学校假期和澳军军团日(Anzac Day)长周末(部分州)等季节性因素也导致3月清盘率和销售额较低。

“市场依然强劲。关键驱动因素仍然是经济和就业复苏、超低利率、激励措施、错失恐惧(FOMO)和投资者的回报。”奥利弗说道

My Housing Market的首席经济学家威尔逊博士(Dr Andrew Wilson)表示，“繁荣时期的市场状况仍在继续，对卖方来说，结果仍然是非常好、非常积极的”。

Morrell & Koren的墨尔本购房者经纪人布鲁姆(Emma Bloom)说，在高端市场，需求仍然远远超过供应。

“很多交易都是私下进行的……你稍微打个盹，你就输了。”

她补充说，另一个趋势是海外买家的出现。

在悉尼，一对最近从香港回来的夫妇以165万澳元的价格拍下了悉尼下北岸St Leonard的一套两居室公寓。

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4月24日 | 澳洲五大首府城市拍卖清空率及房价

来源：澳洲财经见闻

澳洲最新房价变化

本周，CoreLogic的五大首府城市指数上涨0.47%。

截至2021年4月22日，本月悉尼以1.68%的涨幅领跑，阿德莱德和布里斯班紧随其后，上涨1.31%，墨尔本+0.95%，珀斯+0.46%。

过去3个月澳大利亚在五个主要市场的住宅价格已上涨6.67％，两大主要城市悉尼和墨尔本涨幅分别为8.40%和5.71%。

与12个月前相比，悉尼房价上涨了6.7%，墨尔本上涨1.5%，阿德莱德涨幅已达9.7%。

HomeOn每周一区

EPPING目前以华人占比19%成为各个suburb华人第15集中的区域，目前区域内成交主要以House为主，House中位价在$1.85M；近半年价格范围分布在$0.70M-$3.00M。

最新

据CoreLogic RP Data数据统计显示，截至4月24日，在过去的一年时间里悉尼房屋价格上涨6.90%，墨尔本房价上涨了1.61%，西澳首府珀斯上涨了6.48%；布里斯班（包含黄金海岸）上涨9.33%，阿德莱德上涨9.81%，澳洲5大首府城市上涨5.60%。

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集体出售均亏$70万！悉尼Mascot Towers业主再遭致命一击

来源：1688 澳 洲 新 闻 网

悉尼Mascot Towers公寓的业主希望在进行亏本出售前获得州政府的帮助，但却遭到无情拒绝。据悉，每名业主预计将损失逾70万澳元。

周二，Better Regulation厅长安德森（Kevin Anderson）和Mascot Towers业主法团之间的会议以失败告终，安德森拒绝了许多援助请求。

业主法团主席德根（Gary Deigan）要求政府要么买下这栋楼，把它用作经济适用房，要么贷款给居民2500万澳元，这样他们至少可以弥补损失，重新开始。这笔钱将通过多次法律途径偿还。

但这些要求统统被拒绝了，这使得该栋楼132名公寓业主和9名商业业主中的许多人面临破产。

“许多业主仍在祈祷奇迹发生，但却没有，”德根表示。“如果我们不出售，很多业主都会破产，我只是132名无家可归的房主之一。”

2019年年中，位于Bourke St的这栋公寓楼被发现裂缝后，住在里面的居民被疏散。业主法团正准备在未来两周组织投票，以“约4000万澳元”的价格将房产集体出售给一个开发商。

这将允许开发商拆除并重建这栋楼，而价值超过100万澳元公寓的业主只能拿到至多30万澳元。

业主还必须偿还政府贷款给他们的700万澳元应急住房费用。

Mascot Towers向开发商Aland及其工程师索赔1500万澳元以上的损害赔偿，他们被指在开发Mascot Towers旁边的一座大楼时存在过失责任。

“新州政府去年高调推出了新的建筑法规，”Mascot Towers业主法团代表律师Mills Oakley的希金斯(Scott Higgins)说。“然而，这一揽子改革中真的没有任何东西可以特别帮助到Mascot Towers的业主。”

与此同时，业主已经要求政府披露任何有关Aland或工程师在相邻项目上的调查和行动的细节。

希恩(Treacy Sheehan) 当初以90万澳元的价格买下她的公寓，她说，如果这栋楼没有问题的话，它现在的价值应该是140万澳元。相反，她将从集体出售中只能获得30万澳元。

“这就像一个工作了35年的人被告知，他必须把所有的钱都给别人，”她说。“这太无法令人接受了，不应该发生。”

安德森表示，政府从未打算成为一名潜在买家。

他说，“决定权在业主法团手中，看他们是将大楼集体出售给私人开发商，还是修复大楼缺陷。”

*以上内容转载自1688 澳 洲 新 闻 网，AllaboutAUS对内容或做细微删改，不代表本网站赞同其观点和对其真实性负责。

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澳洲房价大涨! 普通人，该怎么投资？

来源：澳房投资见闻

房市火热不减

悉尼最近天气骤降，冬季即将来临。

但火爆的房市却丝毫没有半点降温的迹象。

拍卖现场  图片来自网络

与此同时，地产的销售速度也创下新纪录。

3月份全澳范围内，房产在市场上停留的平均时间为48天，远低于去年6月的71天。其中新州平均27天，维州平均30天。

在拍卖场下，对房市的关注度也是翻了几番。

自新冠疫情冲击澳洲以来，Realestate网站上每套房源的浏览量增加了逾100%。

交易、关注普升，需求仍然大于供应。

相比前几年，现在的市场已今非昔比，是卖方牢牢掌握主动权。

市场疯了，普通工薪阶层能不焦虑吗？

工薪阶层朋友好不容易拿到贷款预批。

面对现在的行情，到底怎么办？

是较远的House 、Townhouse 还是公寓？

澳洲太大了，我们今天就只聊聊悉尼市场。

32年来最快上涨速度

近期数据显示，全澳房价在3月份以32年来最快的速度上涨。

悉尼3月房价涨幅更是居全澳之首，一举将城市住宅价格中值拉升至创纪录的92.8万澳元。

澳洲主要城市房价指数 图片来自网络

不仅如此，悉尼的房价还出现了过去3个月的最大涨幅，为6.7%。

真是活久见！

在2020年年中，只有24个郊区被列为上涨市场，如今一下子上升至140个，为有记录以来的最高水平。

公寓 和 独立屋价差 创新高

随着房价飙升，使得独立屋和公寓之间的价格差已达到创纪录水平。

当前，悉尼的独立屋中位价在去年第四季度达121万澳元，较目前单元房中位价72.9万澳元高出66%。

公寓和独立屋价差 图片来自网络

这是自1993年开始追踪价格以来最大的价格差距。

过去10年的单元房及独立屋平均价差为46%，两者历年来很少出现反向变动。

虽然大家都说房价涨！涨！涨！

但是细看地区，其实不难发现，此轮房价上涨最快的板块大多是质优的改善型住房类型。

在北区，西北地区，由于改善型购房者的涌入，使得原本相对平衡的独立屋与公寓价差出现急剧拉大的情况。

虽然购房族对单元房的兴趣远低于独立屋，但由于首置业者的进入市场，也使得高质量的单元房很抢手。

该怎么选择？

作为工薪阶层，在悉尼是该选择独立屋还是公寓？

首先还是要看你的需求。

是投资还是自住？

1. 自住

如果是自住，我的态度都是一贯的，即刚需优先，先首套再改善。

如果你现在需要购买首套自住房，无论什么时候，都是可以买的。毕竟这是你可以自己居住的地方。

对于很多工薪阶层而言，有了一个自己的房子，就不会为了房租增长，以及搬家而时刻担心了。

况且，目前超优的利率以及政府的支持措施，使得在许多地区，买房要比租房还便宜。

以公寓为例。

在年轻工薪阶层较多的地区，如Olympic Park、Mascot、Parramatta和Homebush等地买房，如果不包括市政费和物业管理费等相关的持房成本，平均每月比租房便宜约20至90澳元。

热点地区 图片来自网络

独立屋市场虽然目前价格较高，但是如果资金充沛，我还是建议刚需优先的。

一定要量力而行，切不可超过自身资金实力而追高。许多首次置业人士刚入市场，很容易在独立屋的拍卖环节“蜜汁自信”勇敢举牌追高。等到拍后冷静下来，才后悔莫及。

还是我常说的那句话，没有哪套房子是非买不可的！

其次，就是我一直强调的，先首套再改善。

我身边有许多朋友，来澳洲也有十年的时间了，在16 – 18年房价高峰时期，他们就说等等，说房价当时是高峰，总会跌回的。现在买公寓的钱，过几年多存些钱估计就可以个独立屋了，以后就不愁了。

现在了？面对新一波的高峰，自然还在等。

图片来自网络

所以，一定要奉劝各位，买房子不要总想着一口吃一个胖子，也不要总惦记着买一套住一辈子，一次到位。

大部分工薪阶层往往要先解决首套刚需，之后才有机会一步一步购买改善型住房。

且对于工薪阶层朋友们来说，首套房是基础，也是家庭财富大幅增值的唯一方式。

面对成交价往往至少要双倍于目前自住房的改善房而言，唯有依靠自住房增值，才能有机会购买改善房。

2. 投资

说完自住，说投资。

对于投资房，我就一个主旨：现金流！现金流！现金流！

如果是18 – 19年，朋友问我投资房该选公寓还是独立屋，我大部分时候都回答是公寓，除非你的资金量非常好。

但是，现在我则要告诉你，要悠着点。

之所以，我之前一直看好公寓市场，主要在于澳洲的移民国家政策，以及良好的投资回报率和资金占用率。

但是受疫情冲击，澳洲封闭边界，使得留学、旅游人数呈断崖式下跌。许多公寓投资者一度面临现金流压力。

虽然目前，公寓租赁市场已经开始企稳，个别市场也有恢复迹象。但是，如果澳洲还是一直关闭边境，没有新移民过来。那公寓市场将仍然将处于寒冬。

对于持有面积较小的公寓投资者而言，虽然租金可能会有所承压，但是出售方面，由于有刚性购房者，所以出售市场仍然较为乐观。

但是对于持有面积较大或者价格购买较贵的公寓投资者而言，不仅租金承压，出售机会也不太容易乐观。毕竟这个档位，无论是对于首套房刚需还是改善型住房人士而言都非常尴尬。

不仅个人投资者面临这样的问题，大的地产开发商也在做抉择。

澳洲行业巨头CBUS在悉尼西北门户Epping的超大型公寓盘Langston Central Tower目前就面临这样的烦恼。

无论是交通、教育、购物而言Epping都是一个热门区域，且在这一轮房价上涨热潮中，Epping的独立屋也是位列涨幅前列，使得公寓和独立屋的价差有100万澳元。

但是由于缺少新移民，以及海外人士来澳，使得CBUS不得不改变销售策略。

一位接近该项目的人士透露，该项目最好的一栋，将会由开发商持有并出租，他们预计开发商至少要等该栋估值上涨30%才会考虑出售。

CBUS Epping项目 图片来自网络

大的开发商有充足的现金流可以支撑，但作为个人投资者的你是否可以应付每月的支出费用了？

所以，无论是自住还是投资，只有新移民进来了，投资回报和增值才会涨起来。

那独立屋当下是否可以投资了？

这要一分为二来看。

由于当下土地价格高企，使得House的租金回报率降低不少，这也使得当前House的投资现金流极有可能为负数。

且当前囤House、囤地成本上涨，后续很难说还会有今天如此大的涨幅。这使得许多房子虽然很好，但是由于买入价太高，最后出售的时候扣除了各种成本后根本没有利润可言，甚至还要降价出售。

目前，较为可行的House投资方式，就是短期增值的潜力 – 买地不买House。

什么是买地不买House了？

实际就是你看中的是那块地，而非地上的房子。此类House价格往往会在购入后进行推倒重建，或者大幅度地翻修。然后，寻求短期内的增值的潜力。

但是此类方式由于需要占用较大的资金储备，所以也不太适合普通投资者参与。

那独立屋市场就没有任何投资机会了吗？

并非如此。

相比于House, Townhouse将会是目前一个较好的投资品类。

贷款收紧

虽然目前监管机构还一直“嘴硬”表示还没到出手抑制房价的时候。

但面对火热的澳洲房市，包括CBA和Bendigo Bank银行在内的众多贷款机构正悄然取消超低的四年期固定利率优惠，并将借款人推向短期融资选择。

图片来自网络

那目前房贷市场到底是怎么样的？

其实，随着银行加倍努力向市场推出廉价的固定利率贷款，包括再融资，新的每月固定利率房贷总值已经增加了三倍多，从疫情前的47亿澳元增加到2月的157亿澳元。

往常，固定利率贷款仅仅只占新房贷的10%-15%，但今年初这一比例已飙升至接近40%。

此外，去年9月财长弗莱登伯格宣布了取消负责任的放贷的相关法律计划也恐将进一步抬高房市。

澳洲国库库长（财长） 图片来自网络

说白点，取消负责任的放贷就是允许借款人获得他们无力偿还的贷款，且一旦借款人无力偿还借款，他们的房产将会被收回，且银行不会因为过度放贷而受到处罚。

所以，情绪激动的买家到时候千万要悠着点，别拍卖的时候一直举牌喊价超过自己的承受范围。

房市优惠政策即将到期

不仅是房贷收紧，作为此轮房市行情的重要推手之一的政府政策支持也在慢慢关闭。

在新州，买房者只剩下几个月时间可以享受资格扩大的印花税豁免了。

目前，由于市场行情变动，可以享受税惠的新房价格上限已从65万澳元提高到80万澳元，同时时间延期到7月31日结束。

但是，80万似乎还是太低。环顾大悉尼能在此价格区间的地区真的是屈指可数。

另一个政策则是非常受欢迎，即“首置业首付计划”，该计划允许首置业者只需拿出5%的首付就可以贷款买房。自去年推出，约有三分之二的首置业客户利用了该计划。

但有一点要特别强调的，那就是这个计划是先到先得。目前，该计划中可用于二手房的名额只剩下430个。错失机会的人只能等到7月新财年再放出1万个名额。

对于自住的朋友们，建议刚需优先，先首套再改善。

无论地产处于什么样的行情，解决刚需自住需求永远是对的。但切不可想着一口吃一个胖子，也不要总惦记着买一套住一辈子，一次到位。

对于资金充沛的朋友们，在拍卖场上一定要量力而行，不能只图一时爽，事后后悔莫及。

在投资方面，现金流是关键。无论是公寓还是独立屋都要保障自己有足够的现金流可以支撑日常运转。

人人都有一本买房经，说说你的买房经历。

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2021年4月23日星期五

超低利率要结束了？有些银行已经提高了利率

来源：澳洲中文网

连续的创纪录的低利率可能快要结束了，一些银行和贷款机构提高了房贷利率。尽管央行表态至少2024年之前都不会调整利率。

过去几个月里有14家机构提高了4年期固定贷款的利率，引发了低于2%的超低利率将变得更加罕见的观测。

一个月前联邦银行把4年期固定贷款的利率提高到2.19%。

昆士兰银行，教师互助银行和西太银行也都追随了联邦银行的做法。

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HomeBuilder延期 全澳建房迎新一轮热潮

来源：澳洲生活网

据澳洲金融评论报导，联邦政府周六（17日）宣布，将签约HomeBuilder激励计划的住宅开工时间再延长12个月——建商可在明年9月30日之前开工，而不是今年9月底。这项延期将促进更多住宅建成。

据统计，已有超过12.1万人申请HomeBuilder补助金，申请已于3月底截止。但申请者能成功获得补贴的一个关键条件是开工日期，如今将开工日期延长一年，使很多可能失去补贴者重获机会。

住房工业协会（HIA）对政府的决定表示欢迎。该协会认为，25亿澳元HomeBuilder计划可能将今年的独立屋新开工量推高至13万套，高于其最新预测的12.7万多套。在全国范围内掀起前所未有的住房建设热潮。

“我们今年要建造的新房数量将超过每个州之前的峰值至少10%，”HIA首席经济学家Tim Reardon告诉澳洲金融评论，”我们很少看到整个东海岸的房屋建筑量达到峰值，更不用说东海岸、西海岸和所有地区同时达到峰值。”

建筑商和开发商对周六备受期待的公告感到高兴。

全澳最大的上市住宅开发商Stockland的首席执行官Mark Steinert表示，开工时间的延长，缓和了房屋建筑商和材料供应链的压力，减少了人员短缺，扩大了与房屋建筑相关的就业增长效益。

他说，”我们已经看到了成本压力–钢材涨20%，木材涨10%，珀斯缺乏砖瓦工，昆士兰缺乏木匠—都是由于开工时间太紧张而出现的。所以延期提高了房屋的负担能力，延长了经济效益的实现期。”

全国性建筑公司MJH集团的首席执行官Andrew Helmers上个月警告说，如果不给予延期，该行业将在成本和产能压力下 “崩溃”。

“这将使行业平稳度过高峰期，”Helmers先生说，”它将增加所需的缓冲，供应商和建筑商可以专注于更好的交付产品。我们不想浪费政府创造的机会。”

在宣布延期的前夕，最新的官方数据显示，12月季度新的独立房屋开工量经季节性调整后跃升至34,313套，为2000年3月以来最高，这主要是由于HomeBuilder合同已经触发的工作。

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盖房材料和人工涨价逾三成 HomeBuilder带来的新建房热潮出现消退迹象

来源：1688 澳 洲 新 闻 网

盖房材料和人工成本飙升，建筑行业的利润率大幅下降，澳洲HomeBuilder的建设热潮制造了一颗定时炸弹。

Master Builders Queensland副首席执行官保罗·比德韦尔（Paul Bidwell）表示，由于木材、管道、水管工和屋顶承包商等各类产品的价格都在上涨，由HomeBuilder拨款推动的新建房项目激增可能会让更多建筑商陷入困境。

在昆州东南部，一套30万澳元的新房的平均盖房成本可能会多加3万澳元，在许多情况下，建筑商无法将这些成本转嫁给客户。材料占建筑成本的约60%，人力占其余部分。

对一些建筑商来说，这将是一场无利润的繁荣，因为尽管有很多工作，但利润越来越少。

我们可以忍受无利润的繁荣，但我们不希望建筑商倒下。由于没有能力将成本转嫁出去，建筑商只能接受这个事实。

人们能做的最好的事情是给他们的建筑商更多的时间来完成项目，而不是要求赔偿延误。

澳大利亚的每个建筑商都在同一条船上，所以必须有一定的灵活性。

本周，PlanBuild任命了清算人，至少40名房主陷入困境，其中一些人已经申请了HomeBuilder资助。

建筑经纪人和业内其他人士表示，为了在竞争日益激烈的市场中赢得业务，PlanBuild已经进行了大幅降价。

越来越多的建筑商难以通过降低合同价格来获得更多资金。

HomeBuilder并不是让该行业面临困境的唯一罪魁祸首，低利率、COVID-19后供应链延迟以及风暴破坏导致的人力资源短缺也加剧了形势。

保罗说：“我们非常担心，我们在Rockhampton有一个建筑商，他通常每年建造75个房子，但现在有300个合同。他也找不到屋顶桁架和其他材料。”

昆州公共工程和采购厅长米克·德·布伦尼（Mick de Brenni）表示，去年这个时候，全国的行业都预测会出衰退，但昆州现在拥有全澳最强劲的住宅建筑市场。

澳大利亚一家最大的建筑供应公司本月早些时候警告称，由于房地产市场繁荣导致的贸易人员短缺，昆州东南部地区出现了未完工的房屋，保险灾难即将来临。

总部位于布里斯班的Stoddart集团表示，去年，昆州东南部遭遇了一场大风暴，数千座被冰雹损坏的屋顶需要修复，这导致该地区缺乏为新房子安装屋顶的专业人员。

该公司发展主管尼克·库克（Nick Cook）表示，由于屋顶施工延误，现在有可能无法按时将房屋移交给客户，在某些情况下，安装一个屋顶的成本从2.5万澳元上升到了3.8万澳元。

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RBA按兵不动 房贷利率还是涨了!澳洲14家银行联合上调房贷利率

来源：1688 澳 洲 新 闻 网

尽管澳储行（Reserve Bank of Australia，RBA）暗示至少在2024年之前不会改变利率，但处于历史低位的利率可能已经结束，银行和贷款机构都在上调抵押贷款利率。

在过去几个月里，14家银行上调了4年期固定期限贷款的住房贷款利率，低于2%的超低利率可能会很难得了。

一个月前，尽管两家主要竞争对手坚持将利率维持在2%以下，但CBA（Commonwealth Bank，联邦银行）颇具争议地将其4年期固定利率上调至2.19%。昆士兰银行（Bank of Queensland）、教师互助银行廷德尔表示，（Teachers Mutual Bank）和西岸银行（Bankwest）等银行纷纷效仿。

RateCity研究主管Sally Tindall表示，四年期的固定利率可能不会处于低位太久，澳储行为金融业提供廉价资金的定期融资工具（TFF）将在未来两个月结束。下一次现金利率上调将在2024年初（如果不是在2024年之前的话），对于超低的4年期和5年期固定利率贷款来说，形势已不容乐观。

现在的贷款可能很便宜，如果经济继续复苏，未来几年情况可能会大不相同。

澳储行的TFF是另一项措施，旨在让银行业获得更多资金，以帮助降低企业和家庭贷款的价格压力。澳储行将官方现金利率下调至0.1%，预计至少在未来3年内不会上调。

澳储行表示，目前的政策设置可能会保持不变，通胀和工资增长仍低于2%至3%的目标区间。

在四大银行中，Westpac提供的4年期固定利率最低，为1.89%。

Tindall女士表示，对许多房主来说，2025年之前以低于2%的利率还款的想法是一个极具吸引力的提议，但这并不意味着它现在就是一个好主意。固定贷款会有额外的限制，比如额外还款的上限，通常没有抵消账户，如果你想提前退出，还会收取违约费。购房者可以选择的抵押贷款分为可变抵押贷款和定期抵押贷款两种，这让人们可以灵活地支付额外的款项或持有重新提取贷款。

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住房贷款承诺额有所下降，房价上升或将放缓

来源：每日地产ozreal

虽然房市超乎寻常的增长使新贷款承诺额保持在接近历史高点的水平，但近来却略有下降，表明房价上升或将放缓。

ABS的数据显示，2021年2月新住房贷款承诺额下降0.4%，至286亿澳元。

早些时候创纪录的水平是受益于自住业主利用HomeBuilder补贴的推动，独立屋获批数量较去年增加了57.5%，而公寓则增加了20.1%。

买家活动的增加推高了所有首府城市独立屋和公寓的价格。

根据RBA的数据，尽管贷款数量和获批的贷款有所增加，但利率持续下降，现有贷款平均利率为3.14%，新贷款平均利率为2.79%。

Capital Economics的经济学家Ben Udy表示，贷款承诺额通常与房价是相关联的。

Udy 说："住房贷款承诺额与未来几个月房价年度涨幅一致，而涨幅会在下半年回落。"

市场可能处于一个转折点，但开发商坚信在国际边境重新开放之前，工作会是满负荷的状态。

ABS金融和财富主管Katherine Keenan表示，新住宅建筑贷款承诺额上涨了4.4%，持续了自7月以来创纪录的增幅。

Keenan说:“尽管从2021年1月1日起减少了2020年6月出台的HomeBuilder补贴金额，但通过提高新建筑合同的价格上限，新州和维州的借款人可以更广泛地获得补贴。”

“2020年末，也就是政策变更之前递交的建筑贷款申请有程序审批的时间，这些数据会报告在2月份的贷款承诺额数据中。”

Keenan表示，各州房贷表现各不相同，新州和昆州有所下降，而在堪培拉和维州表现为上升，但都远高于2020年的水平。

Keenan说:“2021年2月，自住房新贷款承诺额下降1.8%，但仍比2020年2月高出55.2%。2月份的下跌是由于二手房贷款承诺额减少，但仍较2020年2月份高39.7%。”

同时，投资者贷款在5月份跌至20年低点后开始重返市场。2021年2月，投资房新贷款承诺额增长4.5%，至69亿澳元，比2020年2月高出31.6%。

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2021年4月22日星期四

墨尔本即将重回澳洲第一城宝座！人口突破510万，反超悉尼在即，近百年来最小差距！房价将持续上涨

来源：世界头号

墨尔本一直在为了成为澳洲第一大城市而努力，最直观的就是在人口方面。

墨尔本努力引入更多的居民，想要在城市规模、经济产出等各个领域上全面缩小与悉尼之间的差距。

的确，这个差距也在越来越小。

疫情又帮助墨尔本完成了一次飞跃。

根据澳洲统计局公布的最新数据：墨尔本疫情【相关阅读:数据说话 铁的事实 越亲共 中共肺炎疫情越严重(多图表)】之后目前阶段的总人口为510万，距离悉尼的530万人口，差距仅为20万。

这也是自1930年以来，墨尔本和悉尼之间人口差距最小的一次。

即使是受到疫情的影响，悉尼和墨尔本对人口的吸引力有所下降时，墨尔本新增人口数量仍然超过悉尼。

2019-20年，悉尼新增57107人，是2007-08年以来人口增幅最小的一次。而墨尔本增加了80,088人，是自2011-12年以来最小的年度增幅。

按百分比计算，墨尔本的人口增长了1.6%，而悉尼的人口只扩大了1.1%。

墨尔本人口增多，对房产的需求不断上升，房价势必继续上涨！

在2019-20年，全国各州首府城市人口增长数量其实都不算高，一共增加了24.5万居民，也是自2010-11年以来最小的数字。

不过布里斯班和珀斯的人口增长比例达到了1.8%，超过了悉尼和墨尔本。

ABS人口统计主任Phil Browning表示，目前全澳人口2560万，有1740万，即67.7%的居民居住在首府城市。

但随着疫情的因素，首府城市的吸引力越来越下降，越来越多的人准备搬到偏远地区居住。

官方数据统计：维州第二大城市Geelong的人口增长就非常迅猛，在12个月内增长了2.4%，超过28.2万。

Ballarat的人口增长了1.7%，达到近11万人，而Bendigo的居民增加了1500人，达到102,500人。

沿海中心如Ulladulla，人口增长2.3%，达到近1.7万人、St Georges Basin增长1.6%，达到1.99万人、Port Macquarie增长1.6%，达到4.95万人和Ballina增长1.7%，达到2.7万人，增长速度均轻松超过悉尼。

主要的内陆中心，包括Albury-Wodonga拥有超过96,000名居民和Goulburn拥有24,382名居民，人口增长速度也快于悉尼。

维州的人口大量增加，但新州的人口却在不断流失。

最西部的Brewarrina和Cobar的人口在疫情期间都收缩了3%以上。

Broken Hill地区的人口流失最少，但仍达到了2%。

不过，这个区域的人口流失已经持续了足足时间，总人口减少了10%！

Balranald、Moree Plains、Tenterfield、Uralla、Walgett、Bogan、Coolamon、Coonamble、Gwydir和Lachlan等内陆市府辖区在这一年中都至少减少了1%的人口。

昆州则成了最大的赢家，阳光海滩和优越的生活环境不断吸引着大量移民前往。

黄金海岸人口在这一年中膨胀了2.3%，达到近71万，而阳光海岸则增长了2.1%，达到近34.8万居民。

按照目前的趋势发展，尽管都受到了疫情的影响，但悉尼受影响的程度比墨尔本更高。

可能不用太久的时间，墨尔本就能反超悉尼，成为澳洲人口最多的城市。

这也会成为墨尔本全面超越悉尼的重要一环！

*以上内容转载自世界头号，风平浪静对内容或做细微删改，不代表本网站赞同其观点和对其真实性负责。

原文链接：墨尔本即将重回澳洲第一城宝座！人口突破510万，反超悉尼在即，近百年来最小差距！房价将持续上涨 - 澳洲房价走势 - 澳洲房产
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疫情下！悉尼CBD“鬼楼林立”！空置率达50%！或将巨变成这样…

来源：微悉尼

话说，在家上班的小伙伴们，是否想念City的川流不息啊？

不知道大家是不是习惯了早上起床不洗澡就开始办公的日常，反正写字楼们是很想念大家呀！

据新州一名首经济学家表示，自新冠疫情封城以来，悉尼写字楼被闲置，它们可能会被改造成类似于纽约和伦敦的住宅公寓，以重振澳洲经济中心。

Stephen Walters表示，随着越来越多人在家办公，CBD可能永远无法回到疫情前的样子。

尽管CBD终将从衰退中复苏，但政府仍需采取大胆的新措施，以应对澳人工作方式的转变。

Walters表示：“我们不会回到以前每周在CBD工作5天的时候，现实情况是，对办公空间的需求将一去不复返。”

他说，虽然需要修改规划和贸易法，但可以把办公室的空置楼层变成住宅空间，纽约、香港和伦敦都是这样做的。

Walters还表示：“这些多余的闲置楼层可能被转租，甚至被改造成住宅，这样就会变成下层是零售店，中层是办公室，上层是居民。

在香港和伦敦等其他城市，他们就是这么做的。”

据澳大利亚房地产委员会（Property Council of Australia）的最新数据显示，3月悉尼办公楼的空置率高达50%。

该委员会的Jane Fitzgerald表示，悉尼仍将需要优质的办公空间，新冠不会扼杀商业写字楼。

“我毫不怀疑悉尼的办公楼市场仍充满弹性和强劲，疫情过去后，它就会和以前一样。”

“但非常重要的是，我们不应让高质量的住宅开发变得困难，地方和州政府需要确保规划规则有足够的灵活性，且确保在需要时可以改变用途。”

Walters指出，曼哈顿下城在2001年9月11日后从一个金融区，变成了一个居住人口几乎翻了三倍的住宅区。

据2016年的人口普查数据显示，共有17252人居住在悉尼CBD。

Walters表示，一旦国际边境重开、留学生返澳和移民归来，CBD将重新焕发活力。

据新州交通厅的数据显示，去年第一季度，有超3000万人次进入CBD，在4月至7月的疫情高峰期，这一数字仅略高于800万。

而在今年第一季度，有1800万人次进入CBD。

根据悉尼市议会的数据显示，悉尼CBD在2018年到2019年创造了约1300亿澳元的经济活动，占大悉尼经济的三分之一以上、该州GDP的20%，以及澳洲经济的7%以上。

新州财长Dominic Perrottet表示，CBD再也不会是一个商业区。

“我们不能指望我们的生活会恢复至疫情前的样子，CBD也不会。”

“疫情后时代，CBD将变得不同，那将是商业和住宅的混合，并将反映出工作性质的改变。”

Perrottet还表示：“我们必须灵活应对，做好适应的准备。”

那么问题来了：对于这样的变化，你做好准备了吗？

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四大银行表示正以前所未有的速度处理激增的房贷申请

来源：澳房汇

各大银行收到了大量的住房贷款申请，并正以前所未有的速度处理。

四大银行大幅削减了房贷审批时间，这将支持繁荣的房地产市场，各主要大型银行简单房贷申请的审批时间只需两天或更短。

加快审批速度让更多首置买家得以进入房地产市场，这与Hayne皇家委员会调查后出现的漫长审批流程形成对比。

企业监管机构关于“负责任贷款”的指引也让问题变得更加复杂，这些指引导致贷款机构向潜在客户询问诸如Netflix订阅和美容费用等日常消费的细节。

但银行现在表示，他们已经简化流程，可以更快地做出决定，尽管有关限制ASIC对银行放贷决定进行监督的法案投票已被推迟到6月。

澳新银行(ANZ)、联邦银行(CBA)、澳洲国民银行(NAB)和西太平洋银行上周透露，对于有固定收入的现有客户来说，他们的房贷审批时间降至一天。

澳洲国民银行执行长Ross McEwan周五对众议院经济委员会表示， NAB可以在短短24小时内批出一般的房贷申请。

McEwan说:“如果是简单的房贷，在我们的分行，50%的贷款在不到一天的时间内可以获得审批，另外50%的贷款在不到5天的时间内可以批出。”

上周众议院经济委员会主席、自由党议员Tim Wilson对四大银行的首席执行官提出质询，查问他们审批房贷所需的时间。政府计划废除负责任贷款法，以帮助信贷流动，但由于无法在参议院获得足够的支持，该计划被推迟。此前，消费者团体进行游说，他们担心改革可能会导致弱势的借款人获得的贷款额超出他们偿还的能力。

低效的流程

各银行向政府保证，取消这些法规不会导致过度借贷情况泛滥，因为澳大利亚金管局的贷款标准仍要求严格的审批标准。

各大银行承认，有监管机构关注这个情况，将在一定程度上对他们有帮助，并指拟议的负责任放贷改革将简化客户的申请流程。

不过，上周提交给经济委员会的文件显示，银行在克服ASIC的繁文缛节方面取得了重大进展，投放更多资源在各自的系统，并取消了拖慢审批时间的低效流程。

McEwan表示，国民银行在过去6个月推出了简化的房贷流程，减少了办理贷款的银行职员数量，缩短了客户等待审批的时间。

祸不单行

在2019年最糟糕的时候，一些银行的审批时间曾飙升至一个多月，因为在企业监管机构起诉西太平洋银行的“和牛和设拉子葡萄酒案”之后，银行对费用审核变得过于谨慎。不过，西太平洋银行最终赢得了诉讼。

西太平洋银行、澳新银行和国民银行将于5月第一周公布上半年财务业绩，届时投资者将密切关注体系的改善。

澳新银行可谓祸不单行，除了采取更谨慎的措施，系统升级同时将多个平台整合，导致该行在短短12个月内就失去了0.75%的市场份额，令人震惊。

澳新银行首席执行官Shayne Elliott周五表示，决定房贷审批时间的关键因素是申请数量。他还透露，今年初，由于客户希望把贷款固定在超低的利率，申请数量太多令他们应接不暇。

早前，因为疫情的关系，澳央行下调利率，促使银行将创纪录低位的房贷利率推出市场，出现首置买家的购房热潮。

Elliott说:“如果你是我们认识了一段时间的澳新银行客户，你走进一家分行，会议结束时你便会获得审批，你几乎在一小时内就会知道答案。”

不过，评估新客户需要更长的时间。“如果你是银行的新客户，我们不认识你，而你通过经纪人的渠道申请， 如果你带着所有正确的文件、正确的工资单和所有的详细资料，你通常会在10到12天内得到答复。”

周四，西太平洋银行首席执行官Peter King透露，该行在审批时间方面有所改善。一年前危机爆发时，在某些情况下，审批时间一度长达六周。

去年3月，西太平洋银行受到打击，菲律宾当局迫使其关闭位于马尼拉的申请处理中心，并需将业务迁回澳大利亚。该行开始对将在未来5天内需处理的贷款进行分流，同时清理积压了30天的申请。

但King表示，西太平洋银行目前12%的房贷申请可以在两天内批出，在10天内批出的占50%。不过，他也指出，较复杂的贷款需要更多时间。

King说:“如果是快速的简单贷款，即有固定收入的申请人，我们希望在两天内完成。这取决于客户想要什么，以及申请的贷款类型。

“较复杂的申请需要更长的时间，当涉及信托或更复杂的家族事务时，需要更长的时间。我想说，这方面我也想改善。”

西太平洋银行、澳新银行和国民银行的回答显示，他们正在缩少与CBA在关键竞争优势方面的差距。联邦银行在2020年期间从其竞争对手中夺得房贷市场份额，目前仍相信其审批流程可以又快又符合负责任贷款的要求。

Comyn周四表示，房价创下10多年来最强劲的表现后，导致住房贷款申请相应增加了40%。联邦银行在“运营压力”下，仍能维持原有的审批时间。

Comyn 说:“两天之内就可以了。如果通过经纪人申请，时间将略长。在过去18个月的大部分时间，我们不会超出太多时间，可能会多出几天。”

随着3月季度拍卖清出率反弹，银行能够迅速决定申请人是否应该获得贷款，将有助于支撑火热的房地产市场。

Comyn表示，联邦银行预计2021年全国房价将上涨10%。西太平洋银行的King认为，房价在2021年和2022年会同样上升10%。澳新银行的Elliot预测房价在圣诞节前甚至可能上涨17%。

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墨尔本房价中位数破百万！各区涨幅排名出炉：这个华人区上涨最多

来源：微墨尔本

虽然由于疫情导致边境关闭，墨尔本的租房市场目前依旧惨淡，但是近段时间来售房市场的火爆，那是有目共睹的。

最近墨尔本的房价已经悄悄达到了历史新高…

墨尔本房价中位数突破100万

澳大利亚维州房地产研究所的数据显示，墨尔本房价中值在3月份第一季度上涨9%后，已首次突破100万澳元大关口！

数据显示，维州解封后的房价飙升，是2009年末全球金融危机之后墨尔本地区房价的最大涨幅，直接让墨尔本的房价中位数一路高歌猛进，达到了1004,500澳元。

由于疫情导致维州多次封锁，限制措施让至少几千场拍卖被迫取消。

因此在解封之后，买家和卖家们都没有浪费时间，立马在市场上活跃了起来。

此外，对首次购房者的补贴措施、抵押贷款还款假期和低利率也提振了房价。

维州的郊区房价也出现了增长，房价中位数首次突破50万澳元，较过去12个月增长了12.3%。

REIV总裁Leah Calnan表示，维州的买家们对于买房的热情空前高涨，本季度的交易数量达到3.5万笔，为六年来最高水平。

在适合家庭居住的中环郊区，升级者对更好住房的争夺，推动房价中位数上涨7%，至114.85万澳元。

更令人感到惊讶的是，尽管墨尔本部分地区的租金出现了两位数的大幅下跌，但本季度墨尔本的公寓价格中位数仍上涨了5％，至672,500澳元。

其中独栋别墅中位价上涨幅度最大的是East Melbourne，上涨了50.5%，至3,912,500澳元。

中位价最高的是Toorak，涨幅26.8%，价格为5,650,000。

而公寓价格涨幅最高的地区为著名华人区Box Hill，涨幅53.6%，中位价749,000。

中位价最高的区则是Hampton，涨幅38.3%，价格为1,230,000。

在截至3月31日的12个月中，墨尔本偏远郊区对公寓的需求增长了8％，中位价为59万澳元。

维州偏远地区的房地产价格由于移民人口的增加而继续增长，整个季度的房价中位数上涨了4％，至510,500澳元。

公寓价格增长更快，达到6％，达到383,500澳元。

在过去的一年中，维州郊区房价上涨了12％，而公寓价格上涨了19％。

Calnan 说，她预计市场将随着“动荡的2020年生活恢复正常”而稳定下来。

不过墨尔本房价飙升的同时，南部首都城市的房屋租金中位数下跌2.3％，至430澳元，表明需求减少。

到2021年的头三个月，出墨尔本外，其他所有首都城市的房屋租金都开始回升。

疫情过后，突然就买不起了

对于大部分买家来说，疫情后方式的火爆程度都是令人意想不到的。

大批原本在疫情之前准备在墨尔本购房的人发现，解封之后，自己找房子、存钱的速度，远远跟不上房价上涨的速度。

来自墨尔本的Cassandra Huett和她的伴侣是数千名试图在2020年打入墨尔本房地产市场但未能成功的人之一。

Cassandra和她的伴侣在存钱买房的同时，租了为期七年的一套一居室公寓。

去年疫情爆发时，他们正准备在Hawthorn买一套公寓。

然而，当疫情之后他们重新开始寻找房产时，发现房价已经涨得超出了他们的承受能力。

“在疫情之后，我们决定不再在墨尔本寻找心仪的房产，因为这不值得。我喜欢住在公寓里，但我不想一辈子都住在公寓里。”

本周，维多利亚州工商敦促维州政府将印花税换成土地税，以减轻首次购房者的部分负担。

最终，Cassandra和她的伴侣在Launceston买了房，准备从墨尔本搬到塔斯马尼亚州。

她无奈地表示，“我们在墨尔本买不起房子。如果我们在这里有房子，我们就会想住在这里。”

疫情爆发的时候，不少买家和卖家的节奏被打乱。

结果疫情平稳之后，突然发现房子买不起了，也是很心塞。

不仅仅是墨尔本，全澳各地的房价都在暴涨，不少人担心房市过热的问题，澳央行此前曾暗示将会从中调解。

未来房价如何发展，还是要看未来几个月的政策变化。

*以上内容转载自微墨尔本，指点山河对内容或做细微删改，不代表本网站赞同其观点和对其真实性负责。

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澳洲多个城市公寓价格暴跌！但专家却劝人再便宜也别买？

来源：1688 澳 洲 新 闻 网

尽管独立屋价格正以32年来的最快速度上涨，但澳洲供应过剩的城市公寓并没有得到买家的青睐。

在一些地区，单元房价格在过去一年中暴跌，依然没有从19年的新冠疫情打击中恢复过来——悉尼和墨尔本是受打击最严重的州府。

这些城市尤其严重依赖留学生和外籍工作者的自由进出境，并租下投资者不想自住的公寓。

这就是伊恩（Ian Kingsford-Smith）跟另一半伯妮（Berni Joseph）如何能够在两周前在悉尼买下他们的第一个家。

伊恩告诉澳广（ABC）：“要是我们在六到十二个月前购买这处房产，价格会高出5%到10%。”

像很多澳洲人一样，他们租房多年，在西悉尼的Parramatta附近找不到任何符合预算的房子。

但这次大流行却给这对夫妇提供了一个机会，让他们可以在一个有很多空房子的地区买下一套新建公寓（价格还很便宜）。

根据CoreLogic提供的数据，在过去的一年里，Parramatta公寓中价下降了3%至574,963澳元。

这是一个巨大的下降，尤其是考虑到全澳单元房中价在过去一年上涨了2.3%至547,543澳元，而中位数房价跃升7.4%至643,203澳元。

所有这些与乡镇房价相比都相形见绌，因为在大流行期间，更灵活的工作安排引发了人们向农村（和小城市）的迁移，导致乡镇房价暴涨（+11.7%）。

但是，州府城市的某些地区反而远远落后。

受移民欢迎的地区跌幅最大

在比较公寓市场时，悉尼和墨尔本在过去一年中的涨幅最为微弱——分别增长了0.2%和0.9%。

较小的州府城市表现更好，包括布里斯班（+1.9%）、珀斯（+4%）、阿德莱德（+5.1%）、堪培拉（+5.8%）、达尔文（+9.8%）和霍巴特（+11.2%）。

然而，有一些郊区仍然没有从大流行中反弹，而且便宜了很多，特别是在全澳最大的两个城市。

悉尼和墨尔本郊区的房价跌幅最大，因为它们是“我们最国际化的城市”，CoreLogic的澳洲研究主管欧文（Eliza Owen）说。

不要买公寓

买方代理卡什莫尔（Catherine Cashmore）说，公寓的主要问题，特别是在她的家乡（墨尔本），就是供过于求。

她说，“公寓太多了”，而“没有足够的人租用它们”——这导致了租金下降和投资者兴趣减弱。

而且近年来，新建公寓的名声也不太好——涉及易燃包层问题和高层建筑质量低劣的问题，如（悉尼的）Opal Tower和Mascot Tower。

尽管一些房产专家警告人们不要购买过去20年建造的公寓，但卡什莫尔的建议更加极端。

“如果你买房是想看到它涨，那就不要买公寓。”她说，“如果你在寻找资本增值，那么公寓并不是一个好的投资。特别是较新的公寓，在你看到它们的价格上涨之前——你会首先看到它们的价格下跌。”

她给买不起独立屋的买家的建议是“自己租房，然后在其他地方买投资房”。

也就是说，她建议先租房，然后在“稍远的地方”买房——在对有孩子的家庭有吸引力的地区（即使你自己并不想住在那里）买投资房。

*以上内容转载自1688 澳 洲 新 闻 网，Max说澳洲对内容或做细微删改，不代表本网站赞同其观点和对其真实性负责。

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