来源：澳房投资见闻
房市火热不减
悉尼最近天气骤降，冬季即将来临。
但火爆的房市却丝毫没有半点降温的迹象。
拍卖现场 图片来自网络
与此同时，地产的销售速度也创下新纪录。
3月份全澳范围内，房产在市场上停留的平均时间为48天，远低于去年6月的71天。其中新州平均27天，维州平均30天。
在拍卖场下，对房市的关注度也是翻了几番。
自新冠疫情冲击澳洲以来，Realestate网站上每套房源的浏览量增加了逾100%。
交易、关注普升，需求仍然大于供应。
相比前几年，现在的市场已今非昔比，是卖方牢牢掌握主动权。
市场疯了，普通工薪阶层能不焦虑吗？
工薪阶层朋友好不容易拿到贷款预批。
面对现在的行情，到底怎么办？
是较远的House 、Townhouse 还是公寓？
澳洲太大了，我们今天就只聊聊悉尼市场。
32年来最快上涨速度
近期数据显示，全澳房价在3月份以32年来最快的速度上涨。
悉尼3月房价涨幅更是居全澳之首，一举将城市住宅价格中值拉升至创纪录的92.8万澳元。
澳洲主要城市房价指数 图片来自网络
不仅如此，悉尼的房价还出现了过去3个月的最大涨幅，为6.7%。
真是活久见！
在2020年年中，只有24个郊区被列为上涨市场，如今一下子上升至140个，为有记录以来的最高水平。
公寓 和 独立屋价差 创新高
随着房价飙升，使得独立屋和公寓之间的价格差已达到创纪录水平。
当前，悉尼的独立屋中位价在去年第四季度达121万澳元，较目前单元房中位价72.9万澳元高出66%。
公寓和独立屋价差 图片来自网络
这是自1993年开始追踪价格以来最大的价格差距。
过去10年的单元房及独立屋平均价差为46%，两者历年来很少出现反向变动。
虽然大家都说房价涨！涨！涨！
但是细看地区，其实不难发现，此轮房价上涨最快的板块大多是质优的改善型住房类型。
在北区，西北地区，由于改善型购房者的涌入，使得原本相对平衡的独立屋与公寓价差出现急剧拉大的情况。
虽然购房族对单元房的兴趣远低于独立屋，但由于首置业者的进入市场，也使得高质量的单元房很抢手。
该怎么选择？
作为工薪阶层，在悉尼是该选择独立屋还是公寓？
首先还是要看你的需求。
是投资还是自住？
1. 自住
如果是自住，我的态度都是一贯的，即刚需优先，先首套再改善。
如果你现在需要购买首套自住房，无论什么时候，都是可以买的。毕竟这是你可以自己居住的地方。
对于很多工薪阶层而言，有了一个自己的房子，就不会为了房租增长，以及搬家而时刻担心了。
况且，目前超优的利率以及政府的支持措施，使得在许多地区，买房要比租房还便宜。
以公寓为例。
在年轻工薪阶层较多的地区，如Olympic Park、Mascot、Parramatta和Homebush等地买房，如果不包括市政费和物业管理费等相关的持房成本，平均每月比租房便宜约20至90澳元。
热点地区 图片来自网络
独立屋市场虽然目前价格较高，但是如果资金充沛，我还是建议刚需优先的。
一定要量力而行，切不可超过自身资金实力而追高。许多首次置业人士刚入市场，很容易在独立屋的拍卖环节“蜜汁自信”勇敢举牌追高。等到拍后冷静下来，才后悔莫及。
还是我常说的那句话，没有哪套房子是非买不可的！
其次，就是我一直强调的，先首套再改善。
我身边有许多朋友，来澳洲也有十年的时间了，在16 – 18年房价高峰时期，他们就说等等，说房价当时是高峰，总会跌回的。现在买公寓的钱，过几年多存些钱估计就可以个独立屋了，以后就不愁了。
现在了？面对新一波的高峰，自然还在等。
图片来自网络
所以，一定要奉劝各位，买房子不要总想着一口吃一个胖子，也不要总惦记着买一套住一辈子，一次到位。
大部分工薪阶层往往要先解决首套刚需，之后才有机会一步一步购买改善型住房。
且对于工薪阶层朋友们来说，首套房是基础，也是家庭财富大幅增值的唯一方式。
面对成交价往往至少要双倍于目前自住房的改善房而言，唯有依靠自住房增值，才能有机会购买改善房。
2. 投资
说完自住，说投资。
对于投资房，我就一个主旨：现金流！现金流！现金流！
如果是18 – 19年，朋友问我投资房该选公寓还是独立屋，我大部分时候都回答是公寓，除非你的资金量非常好。
但是，现在我则要告诉你，要悠着点。
之所以，我之前一直看好公寓市场，主要在于澳洲的移民国家政策，以及良好的投资回报率和资金占用率。
但是受疫情冲击，澳洲封闭边界，使得留学、旅游人数呈断崖式下跌。许多公寓投资者一度面临现金流压力。
虽然目前，公寓租赁市场已经开始企稳，个别市场也有恢复迹象。但是，如果澳洲还是一直关闭边境，没有新移民过来。那公寓市场将仍然将处于寒冬。
对于持有面积较小的公寓投资者而言，虽然租金可能会有所承压，但是出售方面，由于有刚性购房者，所以出售市场仍然较为乐观。
但是对于持有面积较大或者价格购买较贵的公寓投资者而言，不仅租金承压，出售机会也不太容易乐观。毕竟这个档位，无论是对于首套房刚需还是改善型住房人士而言都非常尴尬。
不仅个人投资者面临这样的问题，大的地产开发商也在做抉择。
澳洲行业巨头CBUS在悉尼西北门户Epping的超大型公寓盘Langston Central Tower目前就面临这样的烦恼。
无论是交通、教育、购物而言Epping都是一个热门区域，且在这一轮房价上涨热潮中，Epping的独立屋也是位列涨幅前列，使得公寓和独立屋的价差有100万澳元。
但是由于缺少新移民，以及海外人士来澳，使得CBUS不得不改变销售策略。
一位接近该项目的人士透露，该项目最好的一栋，将会由开发商持有并出租，他们预计开发商至少要等该栋估值上涨30%才会考虑出售。
CBUS Epping项目 图片来自网络
大的开发商有充足的现金流可以支撑，但作为个人投资者的你是否可以应付每月的支出费用了？
所以，无论是自住还是投资，只有新移民进来了，投资回报和增值才会涨起来。
那独立屋当下是否可以投资了？
这要一分为二来看。
由于当下土地价格高企，使得House的租金回报率降低不少，这也使得当前House的投资现金流极有可能为负数。
且当前囤House、囤地成本上涨，后续很难说还会有今天如此大的涨幅。这使得许多房子虽然很好，但是由于买入价太高，最后出售的时候扣除了各种成本后根本没有利润可言，甚至还要降价出售。
目前，较为可行的House投资方式，就是短期增值的潜力 – 买地不买House。
什么是买地不买House了？
实际就是你看中的是那块地，而非地上的房子。此类House价格往往会在购入后进行推倒重建，或者大幅度地翻修。然后，寻求短期内的增值的潜力。
但是此类方式由于需要占用较大的资金储备，所以也不太适合普通投资者参与。
那独立屋市场就没有任何投资机会了吗？
并非如此。
相比于House, Townhouse将会是目前一个较好的投资品类。
贷款收紧
虽然目前监管机构还一直“嘴硬”表示还没到出手抑制房价的时候。
但面对火热的澳洲房市，包括CBA和Bendigo Bank银行在内的众多贷款机构正悄然取消超低的四年期固定利率优惠，并将借款人推向短期融资选择。
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那目前房贷市场到底是怎么样的？
其实，随着银行加倍努力向市场推出廉价的固定利率贷款，包括再融资，新的每月固定利率房贷总值已经增加了三倍多，从疫情前的47亿澳元增加到2月的157亿澳元。
往常，固定利率贷款仅仅只占新房贷的10%-15%，但今年初这一比例已飙升至接近40%。
此外，去年9月财长弗莱登伯格宣布了取消负责任的放贷的相关法律计划也恐将进一步抬高房市。
澳洲国库库长（财长） 图片来自网络
说白点，取消负责任的放贷就是允许借款人获得他们无力偿还的贷款，且一旦借款人无力偿还借款，他们的房产将会被收回，且银行不会因为过度放贷而受到处罚。
所以，情绪激动的买家到时候千万要悠着点，别拍卖的时候一直举牌喊价超过自己的承受范围。
房市优惠政策即将到期
不仅是房贷收紧，作为此轮房市行情的重要推手之一的政府政策支持也在慢慢关闭。
在新州，买房者只剩下几个月时间可以享受资格扩大的印花税豁免了。
目前，由于市场行情变动，可以享受税惠的新房价格上限已从65万澳元提高到80万澳元，同时时间延期到7月31日结束。
但是，80万似乎还是太低。环顾大悉尼能在此价格区间的地区真的是屈指可数。
另一个政策则是非常受欢迎，即“首置业首付计划”，该计划允许首置业者只需拿出5%的首付就可以贷款买房。自去年推出，约有三分之二的首置业客户利用了该计划。
但有一点要特别强调的，那就是这个计划是先到先得。目前，该计划中可用于二手房的名额只剩下430个。错失机会的人只能等到7月新财年再放出1万个名额。
对于自住的朋友们，建议刚需优先，先首套再改善。
无论地产处于什么样的行情，解决刚需自住需求永远是对的。但切不可想着一口吃一个胖子，也不要总惦记着买一套住一辈子，一次到位。
对于资金充沛的朋友们，在拍卖场上一定要量力而行，不能只图一时爽，事后后悔莫及。
在投资方面，现金流是关键。无论是公寓还是独立屋都要保障自己有足够的现金流可以支撑日常运转。
人人都有一本买房经，说说你的买房经历。
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