如何看待地产开发的规模

2012年5月2日星期三

如何看待地产开发的规模

来源：澳洲网站

本文作者Steven Zhou

我们在之前的连载文章中曾经着重讨论过政府大型规划对区域地产市场的特别影响。也特别关注了悉尼一些集中规划开发的住宅新区。我们已经了解到，要寻找一个市场平均表现之上的投资热点，一点要关注政府的重点规划和开发，因为这些地区不但拥有迎合市场正常向上表现的能力，更拥有一些额外增值的机会。政府集中投入规划的地区往往同时拥有几个特点：

1. 人口快速增长

毋庸置疑，人口增长对住宅的需求是地产市场增长的原动力，一个人口快速增长的地区必定会迎来一个住宅物业的快速增长。这一原理放之四海皆准，这也就是为什么在房价已经到达相当水平的一线城市由于人口的居高不下以及外来人口的大量迁入，房价能够屡创新高而一些二三线城市房价始终无法与之相比的原因。

2. 规划与重建的位置

政府着重考虑规划的地区较之其他地区往往拥有更好的地理位置与未来发展的前景。特别是在悉尼这样一个国际化大都市，由于历史原因形成的一个规划遗留问题导致政府着重规划与重建的地区普遍拥有很好的地理位置及交通条件。

3.开发的规模

由于政府投入的规划与重建是为了提升整个规划区域的不同方面需求，并且要满足特别增长的人口压力，那么除了政府对于重建规划中的商业、就业、购物等方面的规划外，对于住宅的规划开发必定是选择大规模开发才能够容纳预期人口增长。

由于政府特别规划地区的以上一些特点，就形成了这些重点规划地区比较集中的住宅开发的特点，往往在这些地区会集中若干不同规模的开发商，这也就让投资者产生一定的疑虑，这样大规模的兴建住宅会不会形成囤积，会不会导致购买下来的投资物业租不出去或者租金过低呢？我们很理解投资者这样的一个顾虑，作为投资房我们关注的无非就是租赁和增值两个方面，那么这些规模比较大的住宅开发会不会造成租赁市场供给过量呢？我们还是要通过数据分析来看。

首先我们知道，澳洲目前的城市规划与数十年上百年前不同，已经是完全建立在科学的数据分析与考察的基础之上。政府对于规划区域每一个项目的DA审批必须与该地区的规划相匹配。以Green Square地区为例，在Sydney City Council的预计规划当中，该地区的人口在未来20年里预期增长为每年4.9%，至少增加35000多居民，正是在这样的一个人口增长数值的基础之上才会规划出Zetland Victoria Park为中心的大量住宅项目。根据我们对悉尼市政规划预计的了解，政府对未来人口增长的预计往往落后于实际增长量，例如之前纽省政府在2004年人口420万的时候预计2031年的时候人口达到530万，然而2011年实际人口已经达到475万，按照这个速度2031年纽省的实际人口应当超过600万。即使参考这样一个较低的预计，在Green Square地区现在的住宅规划规模不能够完全满足实际的需要，更何况人口增长在很大程度上会超出政府的预计呢？

其次，一个地区租赁房是否供应过量必须要考察的是这一地区的出租房空置率。我们之前的文章介绍过，空置率代表一个地区每100套出租房里有多少是空着的，3%空置率是一个最健康状态，而低于2%的空置率则代表出租房严重供不应求。仍然以Zetland地区为例，在过去的10年中这一地区兴建了相当数量的公寓住宅，但这一地区的空置率今天仍然不到0.7%，远远低于已经非常低的悉尼整体空置率1.5%。一个地区租赁房供给是不是看租金和楼宇总数目，而要根据市场供需关系来看。由于大规模兴建住宅，集中完工，给人的感觉是同时市场上出现大量的租盘，但一个供不应求的地区会在非常短的时间内将这些租盘消化转化为已出租物业并且空置率回落到正常水平。因此只要我们考察我们感兴趣的投资热点地区一个较长时间的平均空置率，租赁市场的水平就一目了然了。

因此说，与某一地区单一开发的小型项目相比，有政府着重投入精力的大型规划开发项目具备更大的增值前景。而从租赁水平相比，大规模的住宅兴建往往也比小规模的住宅更具优势。毕竟有需求才会刺激供给，您是宁可在人迹罕至的地区购买物业来等待租客还是在租客如云的地区来挑选租客呢？我相信大家都有自己的答案了。

如果您希望了解更多地产投资信息请与本文作者Steven Zhou联系，

电话: 0433 560 987 Email: steven.zhou@newvisionglobal.com.au