解密房产投资中的负收入和正收入

2012年8月27日星期一

解密房产投资中的负收入和正收入

来源：澳洲网站

无论是通过长期持有后物业增值，还是通过租金带来的额外现金收入，房产投资的目的是买房生钱，而且最理想的情况是在实现长期增值之前，能够实现以房养房。很多投资者认为，只有高租金回报的物业，才能产生正的现金流。房产投资公司Rocket Property Group的总经理Lindy Lear认为，投资者在进行投资评估时，除了租金收入，还应考虑折旧带来的退税收入，根据个人情况的不同，一套负收入物业有可能为你带来正的现金流入。

我在从事房产投资咨询的这些年当中，被问得最多的问题就是，"你能帮我找到一套正收入（Positive Gearing）的物业吗？"大多数投资者都希望投资的房产能够自己养自己。在他们看来，只有那些租金回报达到8%以上的物业才有可能带来正收入，或者说只有高回报物业的租金收入才能支付所有的养房费用。高租金回报=正现金流，已经成为了一个广为接受的投资定律，但真的是这样吗？
确实，要想在目前的市场上上找到一套既安全，又能带来正收入的投资物业，还不是一件容易的事情。一些边远地区矿业小镇房产的租金回报确实很高，但风险也很高，其中包括意外的高额维护费用。一旦出现热水器出了问题，或者物业出现其他破损，由此产生的费用远远高出正常水平，投资房很可能就此从正收入变成负收入物业。
那么，反过来，一套负收入（Negative Gearing）的房产（即物业的持有费用超过了租金收入）是否有可能给你带来正的现金流呢？很多投资者对这种投资策略总是远而避之，即使负收入投资能够带来节税效应，但他们也不愿意从自己的口袋中把钱掏出来。不过，很多人不知道的是，负收入房产也能为你带来正的现金收入。
正现金流和负现金流
事实上，正确的提问是"你能帮我找到带来正现金流的物业吗？"投资者真正关注的是"持有成本"或"现金流"，而不应过分纠结于"负扣税"还是"正收入"这个问题。
那么如何找到正现金流物业呢？根据我的经验，投资者应该关注有增值潜力的区域，以合适的价值购买合适的物业。而判断是否有增值潜力就要分析考察推动当地房市的驱动因素，包括经济、基础设施、人口增长等。在进行投资分析时，投资者不仅要看租金收入，还要同时考虑退税收入。我不会把只把眼光盯在目前有多少钱进账，我的目标是实现物业增值。因此我会全面考虑所有的收入和成本费用，进行投资分析，并以此基础做出判断。
投资分析计算
我有一个简单实用的投资现金估算表。在计算投资费用时，要纳入的费用包括房贷利息费用、市政费用、小区或大楼物业管理费，保险费用（房东保险和建筑保险）、物业租赁管理费以及折旧费用。大多数情况下，维修费用也是十分重要的，除非你买的是全新的物业。
折旧费用可能是产生正现金流的关键
我最开始涉入房产投资时，并不十分熟悉折旧费用，但是终于有一天，我明白了折旧费用能有效降低物业的持有成本。折旧费用只是一种纸面费用，而不是实实在在的现金流出，但折旧费用能够作为物业持有费用，从而可以增加可抵减收入的费用，并因此增加退税收入。
举个例子：一个投资者购买了一套37万的全新物业，贷款价值比为90%，即向银行贷款33.3万元，每周租金420元。按照现行的市场利率，初步估算下来每年的净损失约4000元，因此这是一套负收入物业。但是如果算上折旧费用，结果就不一样了。因为这是一套新物业，因此折旧相对比较高，第一年可以达到16,000元，也就是说，你的应税收入可以再减少16,000元。以30%的税率计算，这套物业在算上退税收入后可以为你带来600元的额外现金，如果你的纳税率是40%，每年可以收获2000元的现金流入。
从以上的分析可以看出，即使物业的租金收入不足以支付物业的持有费用，但仍然可以实现以房养房，甚至为你带来正的现金流。按照这个思路，投资者就可以用很低的持有成本，或者零持有成本，以更快的速度积累投资物业。在选择投资物业时，你的眼光也可以放得更广一些。
如果你想获得投资现金流估算表，或者想进一步了解我的投资故事，可以发送电子邮件至lindy@rocketpropertygroup.com。
本文获得作者本人许可翻译转载。 Lindy Lear是Rocket Property Group 的总经理和资深投资顾问，也是一名成功的房产投资者。虽然她很晚才开始房产投资，但在3年中已经积累了8套投资物业。Lindy Lear在2009年获得了年度物业投资顾问大奖。她的目标是帮助更多的人通过房产投资实现财务自由。

如果你有房产投资方面的问题，可以致电02 8012 9669咨询或查询网站rocketpropertygroup.com.au