| 来源：澳洲网站
早晨看到一则《中国经济周刊》报导，《鄂尔多斯2千万平在建楼盘停工 全民放贷变讨债》。全文讲述鄂尔多斯由于近年来楼市狂热开发，导致今时今日到处是停工的烂尾楼和焦急的讨债者。康巴甚新区早已成为一座大量房屋无人居住的"鬼城"，老城东胜区也变身一个充满着钢筋水泥烂尾楼的"怪胎"。一位当地人说，从去年10月份开始，这些工程就再也没有动过。鄂尔多斯90%以上的家庭都拿出了钱投资房地产，如今，这些钱都变成了尚未完工的钢筋水泥。2011年前11个月，鄂尔多斯市新开工1005.9万平方米住宅，加上前两年的续建项目，共有2225.3万平方米。其中80%以上的建设项目都已经停了，而这些房子的投资60%以上来自于普通市民，更可怕的是背后的民间高利贷已经让债务翻番了，在这个节点上，所有人都想拿回自己的本息，局面失控了。 看到这样的报导实在让人唏嘘不已，这座曾经的中国最富城市，竟会在短短的数年里崩塌，如今除了经济学家和理论研究者，没有人相信鄂尔多斯楼市会复活。究竟是什么导致一个原本一派繁荣景象的城市楼市几乎在一夜间全盘破灭？ 看到鄂尔多斯的今天，浮现在脑海的只有一个名词——房地产泡沫。经济的过热，人性中贪婪导致不顾后果的追求投资利润，加上不健全的融资体系，就形成了鄂尔多斯这个有中国特色的房地产泡沫。虽然大量民间借贷导致鄂尔多斯楼市泡沫与历史上其他房地产泡沫相比有所区别，但总体来说都符合房地产泡沫由于过度开发，单纯追求高回报而导致房地产市场严重供过于求，从而导致房地产价格虚高的普遍特点。因为这时的房地产开发早已脱离了基于提供由于人口上升而产生的住宅需要，反而越来越接近证券市场一类的纯投资手段，那么房地产也就失去了其原本最具竞争力的一个特性——稳定性。 其实说到房地产泡沫，不能不提20年前日本房地产泡沫的破灭，日本至今都还没有走出20余年前那场房地产泡沫的阴影。今天我们在此做一个总结以期真实地还原当年的那段疯狂。人类的贪婪所导致的"市场的均衡是短暂的"其实是放之四海皆准的。 日本房地产泡沫的特征：2007年底，六大城市土地价格仅相当于1991年高点的27.7%。绝对价格也只相当于25年前，也即1982年的水平； 日本房地产泡沫发生时的背景：日本的城市化进程已经接近尾声；与快速城市化相伴的是土地价格快速上涨所导致的所谓的"土地神话"；宏观经济增速下降，经济增长方式也转为"出口主导型"；日元的国际化和金融自由化于1980年代加速； 日本房地产泡沫的形成及扩大：日元国际化和低通胀导致扩张性货币政策的实施；期间金融机构行为、企业行为都发生了严重扭曲；企业购买大量土地并作为资产保有而脱离交易市场，导致有效供给不足，土地价格持续上升；金融加速器机制起到推波助澜的作用 无论是鄂尔多斯、海南岛或是数年前的美国和20年前的日本，土地和房产脱离其商品的使用价值特性成为单纯追求投资增值回报都是房地产泡沫诞生无法避开的一个话题。幸运的是当我们在澳大利亚进行房地产投资的时候，虽然我们同样追求房地产价格增值带来的回报，我们更加关注的是自己所投资的房地产究竟有没有实现其使用价值——供人居住。只要始终保证将居住的需求放在房地产投资的首选考虑，澳大利亚房地产就始终稳稳地在一个坚实的基础之上不断成长。 澳洲目前投资房的占有率仅占全澳房地产市场的30%，有70%的物业属于自住房。这样的一个比例本身就抑制着房地产泡沫的产生，因为自住买家不会过分关注房地产价格的浮动，更不会由于价格的浮动而产生类似证券市场的那种恐慌性抛售，这样能够保证房地产价格的稳定性。仅占总数30%的投资买家虽然是以追求价格上涨增值回报为目的的，但由于目前全澳极低的租住房空置率，30%的投资物业绝大多数也是有租客入住的，这也确保了这些买家的投资时基于市场需求的基础之上。与此同时新房批建量的不足和人口增长之间的矛盾日趋恶化，强大的市场需求会稳固地支撑房地产市场健康发展。所谓泡沫是指房地产价格虚高的部分，从市场的供需关系来看，澳洲的房地产虽然不能说毫无泡沫，但至少是十分接近刚性需求的。 如果您希望了解更多地产投资信息请与本文作者Steven Zhou联系， 电话: 0433 560 987 Email: steven.zhou@newvisionglobal.com.au 相关文章:本文标签：地产，投资From "鬼城"的诞生 带给地产投资者的启迪 by 澳洲新闻 | |||
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