| 来源：澳洲网站
到目前为止，人们往往习惯于相信所谓专家的一家之言，认为澳洲房地产的价格即将崩盘。 《经济学家》有许多专家，投资传奇人物格兰森（Jeremy Grantham）就告诫大家，澳洲房产的泡沫十分可怕，一旦爆破，房价可能下跌50%。另外美国咨询杂志《Demographia》今年把澳洲列为世界最贵的房产市场，房价与平均年收入比为6:1。正拜访美国的经济预测师登特（Harry Dent）则预言，世界将经历第二轮经济"海啸"，届时将席卷整个澳洲房产市场，使房价跌回10年甚至更多年以前。 以上所有预言的问题在于，它们仅代表个人观点或者基于他们特定的世界观、分析数据和当地经济所得出的理论。有些预言非常离谱，也有些语言却出奇的准确。 首先需要明确的一点就是，海外预言家往往是从自身的经验预测全局。他们根据较高的家庭债务、较高的房价收入比以及较低的租金收益，然后马上推断房价即将下降。 这些分析忽略了澳洲房产市场一些不同于海外市场的本土。最基本的一点就是澳洲持续的强劲经济增长，以及以商品出口为纽带的与繁荣的亚洲经济的密切关系。 其他特点就很难放在一起相提并论了。如澳洲房贷是浮动利率，适时调整以适应整体经济的变化，与海外的固定利率截然不同。而且澳洲房贷具有全额追索性，即借贷方承担房屋售出时所造成的全部损失。澳洲的借贷条款比海外市场要严格。这点无形中给房屋购买方加强了约束，因而房贷坏账率极低。 海外市场往往通过较低的蜜月利率吸引几乎毫无还贷能力的人购房，并给人以房价总是上涨的错觉。在美国，购房者往往会因为房价暴跌而只需交回钥匙，无需承担其他责任。 税收也起了非常重要的作用，如自住房无需缴纳房屋增值税，出租房的负扣税等增加了收益，从而支撑了合理的高房价。此外，澳洲房产的高品质造就了高价位，房屋装修和扩建都自然而然地增加了物业的价值。 另一很容易被海外人士忽略的事实是，尽管澳洲房贷债务水平较高，不过绝大多数人能很轻松还债。房贷债务的3/4被收入排在前40%持有雄厚资产的人持有。澳洲房贷者通常及时还贷并在最近几年积累了一定资金以应对不良的经济事件。而房屋贷款90%以上、50%以上收入用于还贷的债务人仅占不到2%。 不过，贷款增长速度减缓也会反映为房价增长速度放慢，这种趋势在去年已颇为明显，房价增长在保持数年的强劲势头后有所回落。 此外，还有一个所谓的供应过量或供应不足的老话题。稍微关注一下房屋建造业，澳洲新房新公寓的供应远远不能满足不断增长人口的需求。但西悉尼大学副教授其恩（Steve Keen）认为供应不足的观点是毫无证据的，政府的首购房补贴搅乱了房产市场。 支持房价下跌最有力的说法就是人口结构的变化，这也是登特在其分析中提到的。这种观点认为，随着婴儿高峰期出生的人陆续退休，房屋供应将增加，因为他们将用大房子换小房子以获得更多收入。登特用他们的消费作为指标，判断他们何时会从购房者转为售房者。
以上观点很有说服力，不过由于移民的不断增加以及工人退休延期等因素，澳洲的情况要略复杂一些。 相关文章:本文标签：澳洲房市From 澳洲房市能经受更大的考验 by 澳洲新闻 | |||
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