2012年悉尼房展印象记

2012年8月10日星期五

2012年悉尼房展印象记

来源：澳洲网站

尽管澳洲房市平淡疲软，但7月中旬在达令港展会中心举办的悉尼房展会却吸引了上万投资者和潜在购房者。从7月18日至20日，来自全澳的上百家开发商、建筑商、投资中介、金融机构和行业协会整齐亮相，还有数十位业界知名人士举办专题讲座，解读市场，分享经验。和往年一样，项目推介仍然是不少参展商的重头戏，但面对日益谨慎和精明的投资者，性价比和现金流成为诉求新焦点，一些基于DIY的新兴服务模式也吸引了很多眼球。本文特撷取了展会上的一些亮点与读者分享。

新房和旧房孰优孰劣

对投资者来说，最关心的话题自然是哪里投资最有潜力，什么策略更明智。参展商对此各有看法。Property Secrets公司的创办者Paul Giezekamp认为从长期看，最佳的投资策略无疑是购买有分割潜力的物业，通过积极的开发获取增值。他的主题演讲「投资者和开发商，谁是赢家」特别强调了这个理念。

Paul Giezekamp在与记者交谈时介绍说，自己在22年前第一次投资地产时便遭受了失败，原因是仅凭借热情，既没有投资知识，也不懂市场。之后的很长时间，他一直在不断的试错中寻找答案，渐渐总结出一套成功的经验，目前已拥有20套物业。Paul Giezekamp表示，创办Property Secrets的目的就是为了让更多的人分享到自己的知识和经验，不要再重复自己走过的弯路。公司的业务涵盖了投资教育、购房中介、开发、贷款服务、租赁管理等房产投资的所有环节，为投资者提供一站式服务。

不过，并不是所有的人都有能力涉足开发。由于城市人口结构和生活方式的改变，不少地段、配套和质量占据优势的新公寓也具有不错的投资价值，但一般来说，这些物业更适合可享受负扣税优惠的较高收入人群。此外，购买时机也是获利关键。

来自墨尔本的Preview Property是一家专注于打造精品公寓的开发商。这次在展会上推介的是在墨尔本市中心6公里西区的一栋小型公寓。总裁John Centina表示，位于人口增长迅速、配套完善的内城区的高质量公寓，其租金回报和增值潜力都会高于市场平均水平。虽然目前墨尔本房市处于低谷，但这是市场的自我调整，对买家来说，反倒多了很多选择的机会。对于记者提出的墨尔本公寓开发过量的问题，John Centina表示，市中心确实存在这个问题，但在Brunswick，Hawthorn，Richmond，Abbotsford，Pascoe Vale等区的物业价值仍相对被低估，而且对精品公寓一直有很好的需求。至于新房和旧房孰优孰劣，他提到了购买期房可以享受的印花税优惠、高折旧以及负扣税，但也承认这种策略更适合高收入的年轻人。

哪里投资获利更高

俗话说，资本无国界。这次展会上亮相的除了来自澳洲各州的项目，还有美国的房产。据说自从金融危机后，那里的房价已经跌至价值以下，平均投资收益在10%以上，一些城市每年的租金回报甚至可以达到45%。US AUS Property Investment公司打出标语，可以帮助客户从银行直接购买法拍屋，吸引了不少观众。

另一个引人注目的就是西澳和昆州一些矿业小镇的投资房产。一些参展商表示，矿业镇的人口增长和高收入使这些地区物业有很好的增值潜力，而且租金远远高过市场平均水平，可以让投资者在第一年就获得正现金流。

不过，也有一些业内人士认为，矿业地区的房价现在已经相对过高，而单一的产业结构意味着这里的房市面临更大的波动风险，州府城市是更加稳妥的选择。 Lime Property Solution的一位研究总监称，从房市周期来看，悉尼和西澳目前处于最好的投资时期。

另一家房产投资中介propertystore带来了3个参展项目，分别是悉尼Sylvania的排屋，昆士兰Hervey Bay的度假公寓Ramada以及布里斯本内城区的Rosemount公寓。公司客户经理Eddie Sidhom表示，这3个项目各有特点，适合不同的投资策略。他特别提到，布里斯本的房市正在逐渐复苏，物业价格还处于低点，是入市的好机会。 Eddie Sidhom认为，澳洲房市基本面还是很健康的，现在投资要关注的是物超所值的买卖，即租金回报高，价格低于其内在价值。至于具体如何投资，还是要根据每个人的实际情况而定，这也是其团队的服务优势。

房贷—银行还是非银行机构

虽然大多数购房者已习惯于从银行获得贷款，但这次展会上亮相的众多的非银行房贷机构让人眼前一亮。除了连锁机构RESI、RAMS和AUSSIE Loan之外，连续获得2011年和2012年最佳非银行房贷机构的State Custodians Mortgage Company以其低至5.77%的房贷产品受到格外关注。

State Custodian机构的总裁，演讲嘉宾Heidi Armstrong在接受采访时表示，这是公司第六次参加房展会。作为一家专注于住宅物业贷款的非银行金融机构，State Custodian最大的特点就是没有分支机构，也从来不通过贷款中介拓展市场，由此大大降低了运营成本，从而保证能够给客户提供性价比极高的贷款产品。公司自2007年推出的标准可变利率房贷被知名的Canstar Cannex金融分析机构评定为五星级，已成为公司主打产品。这种产品不仅利率低，而且包含了许多免费的增值服务，包括免费的冲销账户（Offset Account），免费一次性还款以及免费动态调整还款额等。

Heidi Armstrong介绍说，公司的经营理念是为客户提供知识，并帮助他们找到解决方案，而不是仅仅推销产品。在服务方面，由一个客户代表提供全程服务，代表客户负责与公司内部所有部门沟通，可以帮助客户省下大量时间和精力。

当被问及华人市场的开发计划时，Heidi充满信心。她说：「我们已经帮助过很多华人客户，对他们的印象非常好。我发现他们都很聪明，很勤力，有出众的商业头脑，知道什么是真正好的交易。」Heidi还透露，公司正在考虑招募会说国语和粤语的客户代表，更好地为华人小区服务。

自管养老金（SMSF）

—投资新策略？

也许是因为疲软的市场让投资者更看重现金流，六成以上的参展商打出「正现金流」的广告语，并推出设立自管养老金（SMSF）投资房产的服务。Preview Property在推介其公寓项目时特别提到，可以与金融机构连手，帮助有条件的客户设立自管养老基金，设立费最高不超过$1150，投资者在第一年就能获得正现金流。

Freehold Financial是参加这次展会的SMSF管理机构之一。其创立人Michelle Southern介绍说，用养老金进行房产投资近一两年受到了越来越多投资者的青睐，「这是养老金在管理基金和股票市场之外的另一种投资渠道。」其最大的优势是税收优惠，「在持续缴纳养老金期间，用养老金投资的收入税率低至10-15%，资本利得税率只有10-15%，而一旦退休之后，就无需再支付任何收入税和资本利得税。」此外，还能释放更多的投资现金，而且有很大的灵活性，投资者可以用SMSF自住投资物业。因此，这种投资方式受到了自营公司人士的欢迎。

不过，Michelle也提醒说，由于SMSF涉及到很多合规性要求，一定要咨询有资质和经验的管理公司，因此也涉及到一笔不小的设立和管理费用。投资者在决定之前应该多加权衡。一般来说，养老金账户余额至少应在10万以上才有条件考虑设立SMSF。

在澳洲投资房产都讲长期策略，物业租赁管理也因此成为一个很重要的环节。尽管大多数投资者都会选择专业公司，但他们在很多时候发现，找一个好的物业租赁经理和找一个好的租客同样不容易。

这次参展的Property Boss和RentingSmart提出了各自的方案。前者是一家专门帮助投资者搜索物业租赁经理的网站，汇集了全澳上千名租赁经理的信息，客户可以通过网站进行比较和沟通。 Renting Smart则是帮助投资者自助管理物业的软件。借助网站的免费专业咨询和专业软件，投资者可以实时跟踪租金和费用交付情况，提醒业主何时进行验房和维修，还能帮助业主找到合适的专业技工。

Renting Smart的创办者Ben Levi对记者说，他开发的这套软件系统之前只是提供给专业物业中介，但现在开始针对个体投资者。上个月，他刚在美国公开推出这套系统，接下来将集中开发澳洲市场。

文：潍蔓