来源：澳房汇
新的模拟研究显示，恐慌性购买和投机加剧了住房需求。图: Peter Rae
新的模型研究认为，由于投资者回归和担忧错失良机的情绪，把房价推高，甚至高于低利率和其他因素可以解释的程度，澳大利亚大部分房地产市场都出现泡沫风险的迹象。
麦格理大学和耶鲁大学经济学教授的新模拟研究显示，悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德和堪培拉的房价超出了租金、利率、收入和住房供应等基本面因素的预期，并受到恐慌性购买和投机的支撑。
麦格理商学院经济学教授Shuping Shi说:“尽管利率处于历史低位，一些城市的住房供应大幅下降，但不能完全解释一些城市房价快速上涨的原因。”
随着房价飙升，澳大利亚房地产市场是否存在泡沫，或说被高估，一直是经济学家的热门话题。许多人认为，除非泡沫破裂，房价大幅下跌，否则无法知道资产价格是否存在泡沫。Shi教授强调，她预计房价不会大幅下跌，但未来可能会停滞不前或小幅下跌。
Shi教授指出，需求增长的另一个原因是，一些买家担心，如果房价继续以目前的速度上涨，他们就会被完全挤出市场，而投资者则希望房价迅速上升，可以获得巨额利润。
由于担心价格继续快速上涨会错过机会，越来越多人现在希望买房。图: Peter Rae
她表示，因为预期可以获得“巨额且几乎确定无疑”的利润，所以吸引更多投资者进入市场，再加上恐慌性抢购，可能导致住房需求大幅飙升和房价爆炸性上涨。
基于3月份数据的模型研究显示，这些因素在悉尼的影响最大，其次是墨尔本和堪培拉。投机性泡沫首先在春季出现在布里斯班和悉尼，随后是去年底的堪培拉，以及三月季度的墨尔本和阿德莱德。
Shi教授指出，房价/租金比率被认为是评估“实时泡沫指标”的因素之一，悉尼的房价/租金比率在一个月内出现了两位数的增长，堪培拉创下了有记录以来的最大增幅，引起了公众和政策制定者的担忧。
Shi教授还指霍巴特、珀斯和达尔文也出现了投机性和恐慌性的购买，但还没有达到显示住房过热的水平。
可以在The Housing Fever网站上找到的模型研究也覆盖了新西兰的六个地区。Canterbury和奥克兰都被发现处于投机泡沫中。
Shi教授说:“我们可以预计，未来这些市场可能会放缓，也可能会出现价格下跌……有些市场的下跌幅度会比其他市场大得多。”
不过，她强调，与金融市场不同的是，当投机泡沫结束时，房价更有可能回稳或小幅下跌，而不是大幅下跌。
投机及恐慌性购买在悉尼的影响最大 图: Peter Rae
汇丰澳大利亚首席经济学家Paul Bloxham表示，两位数的年度房价增长似乎已经超过了澳大利亚的基本面因素。
他表示:“我们预计，房地产市场将在未来几个季度降温，直至2022年。”他指出，不断关闭边境和停滞的人口增长将削弱住房需求，房价增速将回落至个位数。
他表示，创纪录的低利率带来的需求激增也将随之回落。由于澳央行坚持不会实施负利率，未来不会再有进一步的降息来刺激需求和价格增长。
Bloxham还认为尽管市场快速反弹主要是由首置买家活动推动，但最近市场是由投资者主导。
他说:“涌入的投资者越多，就令人越担心可能会开始变得有点像由投机推动的市场。”
“但我们并不认为有出台审慎政策收紧的必要。我们观察到的是，贷款标准……一直相当严格，我们认为房地产市场基本面本身，尤其是封闭边界，将是导致市场降温的主要因素。”
The Housing Fever网站旨在为政策制定者提供独立的模型研究，Shi教授希望通过深入了解推动住房需求的因素，为正在进行的有关房价快速增长的政策讨论做出贡献。
她指出，这也将帮助个人消费者做出决定，让他们知道是否处于投机泡沫中，如果是，泡沫持续了多久。
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