房产投资者必了解的趋势

2012年3月12日星期一

房产投资者必了解的趋势

来源：澳洲网站

澳洲的移民政策走向对房产投资的影响显著，已经是一个不争的事实。不过人们在是否应该继续增加人口却各执一端，关于大澳洲和小澳洲的争论也从未间断。主张大澳洲一方的目标是让澳洲人口到2050年增加到3千600万，这意味着平均每年要有40万的新移民，而坚持小澳洲的人也从就业、环保等角度陈述了充分理由。两方立场都有其道理。不过，我今天要谈的不是基于理念或情感的「应该」，而是从一个投资者的角度，探讨如何把握现实，审时度势，做出明智的投资决策。

我们面临的现实

首先让我们来看看现实。在过去几年中，澳洲每年的新移民数量基本保持在40万水平。40年前澳洲总人口只有1千260万，而现在已经超过了2270万。如果继续保持这个增长速度，到2050年总人口将达到4千060万，甚至超过了达到「大澳洲」目标所预测的3千600万。这样看来，不管喜欢与否，「大澳洲」似乎已经是一个不可阻挡的趋势。

从2012年开始，60年代出生的婴儿潮一代开始陆续加入「强大的退休大军」。那些在2020年前退休的人由于没有足够的强制养老金，对政府养老金的依赖性更强。所有的这些退休人士意味着需要更多的纳税人支持政府的养老金系统。因此，我认为至少到2020年之前，将移民数量保持在现有，甚至更高水平对政府来说已几乎成为必要之举。

在未来几年中，澳洲已锁定总额达8千300亿澳元的投资总额，这意味着我们必须履行这些合约，但我们缺乏足够的劳力成为严峻的挑战。相当一段时间以来，已有许多大的采矿公司对政府在引入外来劳力方面的政策进行了严厉的抨击，一些人还提出引进大量的临时签证技工解决这个问题。（投资者应该理解矿产公司的这种处境，这类似于开发商已经预售了10套物业，却发现没有足够的工人来建造）。

甚么决定着人口规模

那么究竟是甚么决定澳洲的人口规模呢？我归结为两类因素，影响力和情感。下面就逐一分析。

影响力

我们都知道是政府决定着每年的移民政策，那么影响政府决策的因素有哪些呢？有两类政府：君主制和民主制。在君主制国家，是政治影响主导经济决策，而在民主国家正好相反，是经济影响主导政策决策，也就是说商业团体更有可能在政治决策中拥有更大的发言权。

澳洲是一个民主国家。无论谁上台，都要为自己代言的团体，尤其是大企业争取利益，因为大企业具有更大的影响力。因此政府可以对陷入困境的大公司伸出援手，却不一定为小团体说话。在移民政策上，关键的问题是澳洲的大公司希望更多还是更少的移民？下面就让我们简单分析一下澳洲大企业和大机构的需求。

◎ 矿产公司要履行合约是否需要更多的工人？

◎ 大航空公司是否需要更多乘客？

◎ 大零售商和商场是否希望更多客户购物？

◎ 大的物业开发商和建筑商是否希望有更多的买家？

◎ 大银行是否需要更多贷款客户支付利息？

毋庸置疑，对这些问题的回答都是肯定的，政治家面临的压力也可想而知。那么你认为澳洲增加移民的概率是大还是小呢？

在澳洲生活了23年后，让我印象最深刻的就是许多政策都是利益团体和政治家之间讨价而还价的结果，而且经济力量在诸多政府决定中发挥着关键性的作用。那些实力雄厚的利益团体或者直接影响着政治家，或者通过媒体间接地影响他们的决策。

对大多数的平常百姓来说，更多担心的是移民增多会导致失业，或者会影响环境的可持续性。也许你会说他们也会影响政策走向。但就我的观察而言，除非依托大集团的力量，否则普通民众的影响力是十分有限的。即使意见再合理，如果不具备足以游说政府的经济影响力或财力，最终的政策是不会倾向于他们的。

我知道这样说会让那些主张小澳洲人多少有些失望，但很遗憾这就是民主社会的运作模式。需要强调的是，我无意评判对错或道德的合理性，我只是在陈述一个已经发生的事实，我相信每个人都有信仰的权利，而且每件事都有其两面性，而我现在只是对未来趋势作出分析，让你做出明智的投资决策。

公众情感

另一个影响政府决策的因素是公共情绪，或者说是人类情感。当今的政治角逐说到底是人气或民心的竞争。如果你看看任何一个工业国家在过去50年的政坛，不难发现那些靠坚持自己价值观而在政坛上获一席之地的年代已经过去。而现在决定竞选成败的似乎越来越取决于对公众意见的迎合。因此，了解未来几十年澳洲多数民众在这个问题上的态度也就变得很重要。

首先，澳洲是一个移民国家。除了原住民，澳洲人都有移民背景，今天半数人口在家里用非英语交流，并且大多数澳洲人的血统都可追溯到不同的种族。

我自己就是第一代移民。在过去的23年中，我可以坦白地说我从来没有受到过歧视。因此总体上看，澳洲是一个相当开放、包容和多元化的国家，因此种族主义在这里不会有市场。

如果你自己不是第一代移民，你也许不会感受到第一代移民对来自自己国家新移民的那份热心，这不仅因为他们想念自己的家人和朋友，而且因为他们想帮助新来者获得更好的生活。

试想一下平均每年40万移民带来的影响力。这批移民潮从5年前开始，再过5年，就有4千万新移民（这相当于墨尔本的总人口），他们会进一步推动壮大支持移民的声音。这400万新选民自然会给那些反对移民的政治家施加压力，因此他们不希望自己的家人和朋友因此失去和他们一样的机会。

分析至此，我们不难看到公众对大澳洲的支持立场，也自然能预知政策的走向了。

本文作者曾宝鋆先生是澳洲怡和成金融集团的创办人。集团自2001在墨尔本和悉尼的综合业务包括投资教育、物业顾问、财务策划、贷款按揭和物业管理。曾先生在过去10年不断地用他的实战经验进行金融和物业投资教育，听过他的英文讲座的澳洲本地人超过10万人之多，各大英文物业投资杂志，报纸，网站常刊登他的文章。在2008年，他还被聘为首届澳洲最佳房地产投资者年度大奖的首席评审员。英文网站: investorsdirect.com.au。