透过迷雾看走势影响房市的五大要素

2012年1月23日星期一

透过迷雾看走势影响房市的五大要素

来源：澳洲网站

2011年全澳房价缩水4.2%，成交量下降,清盘率跌至48.3%,创下3年的最低点。2012年房市如何走向，业界看法不一。本文认为，市场涨跌为多种因素作用结果，只有看清基本面，才能克服恐慌，把握行情，并做出明智决策。

供需差距拉大推动市场上扬

澳大利亚全国住房供应理事会的最新报告显示，澳大利亚目前已出现严重房荒，供需差距扩大到18.6万套,预计在20年内，这个差距会扩大到64万套，这将给澳大利亚的社会住房和低端租赁市场以巨大压力。报告还指出，新住房建设的速度非常缓慢，使得供求关系比预计还要紧张，其中受住房短缺影响最大的地区是新南威尔士州和昆士兰州。联邦住房建设部的年度报告显示，由于基本需求的增长，住房供应短缺成为不可避免的事实，而住房的负担能力确实是许多澳大利亚人所面临的挑战，报告说，政府将会对低收入者进行财政支持，并更改相应规划来增加住房供应和人民负担能力。住房供需的巨大差距，政府的财政支持和规划都将对澳洲2012年的房价形成一股强大的向上推动力。

人口增长变缓减弱房价涨幅

由于人口自然增长率降低以及净海外移民人口骤减，澳大利亚人口增长速度已经明显减缓。根据澳大利亚统计局（ABS）最新的人口调查数据，截止至2010年12月31日，澳大利亚人口总数为2250万左右，与2009年同期相比只增长了1.5%。数据显示，澳大利亚人口增长率（出生人口减掉死亡人口）降低了1.8%，达到15.54万人。人口出生数量较稳定，但死亡数量增长了14.35万，增幅2%。然而，净移民数量大幅消减35%，达到17.1万。根据移民部的数据，净移民数量减少的趋势还在继续。与此同时，离开澳大利亚的人数在逐年增加。这一人口变化的趋势表明人口变化对澳大利亚整体房价的影响力在减弱，但是州际及城际人口流动还是会对当地区域的房价造成一定影响。

就业市场疲软形成向下压力

澳洲统计局公布的数据显示，11月的失业率出人意料上升为5.3%，表明澳洲劳务市场正在疲软。麦考瑞银行的年度报告指出，随着欧洲债务危机的延续，澳洲就业率很难在短期内恢复。堪培拉在最近发布的经济展望中指出，预期2012年中期失业率为5.5%。而早先预测的是5.75%，与2008年的5.8%相当接近。在同一份报告里，预期2012年工资水平指数增长为4%，与2011年的数值持平。通货膨胀系数将由2011年的3.25%降到2012年的2.75%。这些都会对2012年的房价形成向下的压力。

双速经济将加速市场分化

澳大利亚的经济信心指数可谓喜忧参半。一方面采矿业和银行业是2011年的两大赢家：四大银行创下了240澳元的年平均收益，而矿业未受欧洲债务危机的消极影响继续保持增长势头。但另一方面，零售业却徘徊于低迷，甚至出现负增长，建筑业一派萧条，全年销售额减少12%，利润降低。这些因素或将强化澳洲双速经济特征，并可能推动房市的进一步分化。

利率对房市影响或将减弱

在2011年12月澳联储连续第二次调低利率，但一些机构预测澳洲利率于2012年连续大幅下降的可能性减少。国际清算银行（BIS Shrapnel）甚至预测今年联储会上调0.5%的利率。不过，鉴于标准普尔已经将澳洲四大行的信贷评级降至AA-，加上不断攀升的融资成本给银行收益造成压力，这将影响它们在未来跟随央行全额降息的能力。因此，利率变化对房地产市场的影响力将会减弱。

此外，还有多种因素形成了市场的向上动力。包括碳税将推高建筑成本；澳联储对澳元2012年年中的汇率预期下调至0.9500美元，这也将吸引外国投资进入澳洲房地产市场，对房价的上扬做出贡献。

综合以上的分析可以看出，澳大利亚的房产市场正在朝两个方向分化。一方面，由于对市场经济健康的担忧导致许多地区房价下降，拍卖售出率降低。另外一方面，住房审批率和建设减少意味着新房供应不能赶上需求，又限制了房屋价格的下降趋势。欧洲债务危机以及供应短缺形成两股相互交织上下波动的力量，这两股力量的相互作用将促使2012年澳洲房地产市场的走向呈现先抑后扬的态势。

QBE LMI报告显示，每年约有9.4万首次置业者入市，这一数据预计将会在2012年攀升至11万以上。欧洲债务危机的延伸将会使澳洲房价在2012年上半年出现小幅下跌的趋势，随着政府出台一系列包括改革税制，增加和改革联邦租金援助以及对首次置业者提供更好和更有针对性的计划等激励政策，澳洲房市将会在2012年下半年迎来拐点，首次置业者将会再一次充当拉抬澳洲房价的主力，预计全澳洲房产中值最高将涨4%，有些地区涨幅会更大，预计悉尼和布里斯本将会出现6%-10%的涨幅，这一势头会延伸到2013年。

David Chen

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