来源：澳房投资见闻
“像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”
近日中国银保监会主席郭树清就防范金融衍生品投资风险问题发表主旨演讲时用房价来做对比，将炒期货、炒黄金和炒房划上等号。
一个“沉重代价”，使得中国楼市抖三抖。
精明的炒房客们直呼“国家级劝退来袭”。
那面对异常火热的澳洲房市，澳洲政府是否也要对房市宣战了？
澳洲房市依旧强劲
根据国际房产巨头莱坊 (Knight Frank) 的2021年第一季度全球房价指数显示，全球房价正以2006年以来的最快速度上涨。
而澳洲似乎在引领这波上涨潮。
在过去的六个月里，澳洲的房地产市场的攀升速度比大多数其他国家都要快。
截至3月份，接受调查的56个国家和地区的平均基准价格年化涨幅为7.3%，其中13个国家的涨幅达到两位数。
而澳洲市场在过去六个月上涨了8.7%，在全球涨幅排名中位列第四。
莱坊的澳洲住宅研究主管Michelle Ciesielski表示，尽管有全球范围的疫情，但本地市场已被证明“特别有弹性”，比许多其他经历了更严格封锁的国家和地区要好得多。
正常原本是房产淡季的5月，今年则是异常红火，丝毫没有放缓的迹象。
由于买家的强劲需求，5月悉尼房价飙升至创纪录高位。
而纵观今年前4个月，悉尼住宅价值上涨了9.3%，悉尼的房价中位价稳居各首府城市之首，比全国平均水平高出49.8%。
但细看市场，略有不同。
2021年第一季度，悉尼高端住宅市场增长了11.4%，而低端住宅市场仅增长5%。
悉尼独立屋和公寓中位价 ?数据来自：Urbandeveloper
与此同时，经济状况的改善和低利率的结合继续支撑着消费者信心，而消费者信心反过来又创造了持续强劲的住房需求。
可是这种供需之间的不平衡继续给买家带来紧迫感。
强劲的市场也使得待售天数降至不到30天的历史最低水平。此外，卖家提供的折扣中位数也降至有记录以来的最低水平。
悉尼拍卖清空率 ??数据来自：Urbandeveloper
拍卖清空率一直保持在80%的高位也反映出目前处于卖家市场的状况，。
买家多于卖家，市场依然强劲。
关键的驱动因素仍然是经济和就业的复苏、超低利率、激励措施、错失恐惧(FOMO)和投资者的回报。
新州建筑许可数据 ?数据来自：Urbandeveloper
不仅是自住人士，投资者也开始回归，并在市场上活跃起来。
好在新州建筑许可数据也呈上行趋势，越来越多的新房源进入市场，会一定程度上缓解买家一直以来的艰难处境。
面对火热抢房潮，许多人都常问经济形势尚处疫情复苏期，房价却这么高，买房的人哪来的这么多资金？
居民杠杆率高企要不要担心？
资金哪里来？
绝大部分都在来自金融机构的借贷。
这里就不得不提一个重要的指标- 居民杠杆率。
居民杠杆率是指居民部门债务占GDP比重，其也是衡量居民债务整体负担的重要指标。
值得注意的是，有别于传统认知，澳洲居民杠杆率远高于其它主要发达国家，仅次于瑞士。
2020年Q3的数据高达122.6，约为中国（61.1）、日本（64.3）的一倍。
且BIS数据来源于各国政府官方公布的居民贷款数据，所以实际的居民负债水平将远高于此。
那房价和居民杠杆率间又何联动了？
从数据来看，近20年澳洲房价和居民杠杆率都是比较平稳上升。
美国在2006年，英国在2007年达到房价最高点，因2008年金融危机，美英两国房价出现下降，此后2年居民杠杆率达到最高点，并转头进入下行通道。
简单来说，房价最高点要早于居民杠杆率最高点两年。
也许有人会说，澳洲居民借这么多钱，怎么还？万一出现不利情况，房价是不是就崩了？
平稳上涨、下跌都是正常的情况。
况且澳洲一直是居民杠杆率国家，并非短期大幅增加借贷导致。
所以，只要房价和居民杠杆率没有出现大幅度下降，就不会出现房地产泡沫破裂和金融危机。
澳洲调控看谁？
中国银保监会郭主席的一席话让房市“紧张”。
那澳洲房市调控要看谁、听谁了？
可能还是要先看政府指挥棒（各级政府）。
瑞银(UBS)就预计，澳洲房地产热潮预计将持续下去，直到出现政策回应，可能是宏观审慎紧缩，而不是澳联储加息。
的确也是如此。
澳洲联储行长 Philip Lowe就表示，尽管经济复苏速度快于预期，但澳联储仍认为，在通胀率达到2%至3%的目标区间之前，不会加息。
澳洲联储行长Philip Lowe???图片来自网络
面对外界无数被动加息的声音，澳联储始终、反复声明不加息、不要瞎猜。
且更为重要的是加息的诱发因素不再仅关注经济复苏状况而转移到通胀率上。
澳洲统计局(Australian Bureau of Statistics)最新的经济数据就显示，经济复苏强劲已大致恢复疫情造成的所有产出损失。但通胀仍然可控。
联储持续鸽派，但各级政府却似乎坐不住了。
新州政府率先出手。
为了改善房屋可负担性，提振经济产出率，新州财长Dominic Perrottet希望废除购买房产的印花税，为未来买家分阶段引入年度土地税。
新州政府6月11日的报告显示，如果改革房产税体系，房屋拥有率可增加6%。这将逆转从1990年代的70%到现今的64%的下跌之势。
如果自愿选择年度土地税取代一次性的印花税，首次置业者可以提前两年半置业。且经济分析预测家庭可获益3300澳元而新州经济可在长期扩大100亿澳元的规模。
但豪宅买家则没有那么幸运了，据初步方案显示，在初期阶段，新州最贵的20%房屋不会有资格，将继续付印花税。此外拥有民宅和商业用房组合的房东将面临更高税率。
如果顺利推行，这将是自霍华德政府2000年引入GST后最大的税务改革。
且如此民生大计，如果实施得好，恐怕其它州没有哪个能顶得住不效仿的压力。
后记
还是那句老话。
高房价下，有房产者躺赢，无房产者躺平。
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