奥克兰的房价仍在像火箭一样蹿升,央行也仍在是否减息上犹豫不定,这让想买房的人们感觉无所适从。一方面害怕房价继续疯涨,不快去抢房唯恐错过了机会,令拥有自己的住房难上加难;另一方面,央行面临通缩的压力,需要降息减压,但这样做的直接后果,就是给本来就过热的奥克兰房地产市场火上浇油。所以央行在今年是加息为奥克兰房市灭火、还是减息缓解通缩,直到目前谁都很难预测,这些不确定因素,都让奥克兰房地产市场的风险,进一步增高。
奥克兰房地产市场之火,早已蔓延到周边城市——北边的方格瑞(Whangarei)以及南面的汉密尔顿(Hamilton),房地产价格也被带动着迅速增长。尤其是汉密尔顿,作为新西兰第4大城市,又处在连接奥克兰和惠灵顿、奥克兰和陶朗加之间的交通要道,是新西兰最大、最蓬勃发展的省会城市。再加上与奥克兰仅1个多小时的距离,所以其房市遭奥克兰热火波及,并不出乎意外。
自去年以来,越来越多的奥克兰人到汉密尔顿买房,其中相当大一部份人,是把汉密尔顿作为投资出租房产的最新地点。还有一些中小开发商,在地价狂涨的奥克兰难以运转、转而投资到汉密尔顿——因为在奥克兰投资一套房地产的价钱,在汉密尔顿则足够2-3套房地产,从而有更多的施展空间;也有因为在奥克兰买不起房的年轻家庭,在这里购买第一套房产;其中也不乏厌倦了奥克兰高昂的房屋租金和阻塞的交通,在汉密尔顿找到了不错的工作,从而在那里添房置业、开始安家。
本周发表的Westpac房地产投资报告披露,汉密尔顿是新西兰唯一的一个城市、其一些城区的房地产既能维持稳定的升值空间,又确保出租房地产有较高的回报。这也相应证实了为什么越来越多的人、虽然原因不同,但都同时看好汉密尔顿的房地产。
这份报告分析,汉密尔顿城区以怀卡托河为界,东部的4个城区Hillcrest、Silverdale、 Hamilton East和Queenwood,占据了房地产升值空间最大的前5名;而西部的5个城区 Deanwell、 Nawton、 Maeroa、Melville和 Frankton,则占据了出租房产回报率最高的前5个地区。其中最值得一提的是Deanwell地区的房产,不但出租回报率高达6.1%,房屋资产升值也达到了4.7%,也就是说,这个城区的房地产,投资、自住都包赚钱。
Westpac零售总经理Ian Blair说,在所有研究的城市中,汉密尔顿很“特别”,能够资产增值和高出租回报这两者兼得,这可能得益于人口和就业的持续增长,与汉密尔顿持续增长的经济也有关系。
Harcourts房地产仲介公司的总经理 Brian King说,越来越多的买家来自汉密尔顿以外,尤其是从北面的奥克兰前来。因为跟汉密尔顿的出租回报率6%相比,奥克兰大部份街区的房屋因为价格高昂、出租回报率只有3%-4%,大约只有汉密尔顿的一半。同时,尽管奥克兰房屋升值空间大,比如Glen Innes就达到17.5%,但现在很多人都知道奥克兰房市的风险很大,既难预料房价是否达到峰值,也难估计房市泡沫什么时候破掉。对于那些中小投资商来说,与其冒着那么大的风险在奥克兰投资几个房地产,不如在汉密尔顿投资双倍乃至3倍的房地产,又保险又安全,还能拿到同样的资产升值的钱。
King表示,汉密尔顿“对于奥克兰人来说,不管是买房还是投资,都是个非常吸引人的地方”。很多在奥克兰南区工作的人,也都开始寻求在汉密尔顿买房,因为汉密尔顿较低的房价、加上现在变得更好的交通状况,也令更多在奥克兰工作的人选择住在汉密尔顿。
房地产经纪公司Lugton 的经理Simon Lugton 也证实,汉密尔顿的房屋投资市场正被奥克兰人推高。去年11月,他们公司的房屋销售,创下历史最高水准,超过了2006年11月的最高峰时期,简直就是“疯了”。
怀卡托房地产委员会主席Robert Dol 预计,汉密尔顿的房屋市场正处在一个“非常繁荣的阶段”,在接下来的几年里,仍将有强劲的增长。Dol 认为,汉密尔顿房地产的出租回报和资产增值的强劲增长,都让这里的房地产市场与奥克兰和陶朗加相比,有着相当大的优势。因为城市闲的房地产市场竞争主要在于房地产的价格。汉密尔顿目前的房地产价格,与奥克兰相比,实在是低之又低:去年奥克兰出售房屋中闲价已经高达78万元(Barfoot&Thompson数据),而汉密尔顿的出售房屋中闲价,只有35万8000元(新西兰房地产学会数据),奥克兰的一半还不到。
另外,根据房地产学会的最新数据,今年2月份汉密尔顿的房地产热度,达到了“危险”的程度。2月份出售房屋的数量,高达308套,比去年同期的193套,高出60%。房地产学会地区总管Philip Searle 说,尽管所有价位的房地产都有所增长,但性价比高(低价格高质量)的房地产仍是最受青睐,很多地区的房源仍很紧张。2月份,汉密尔顿出售房屋中闲价为35万2000元,比去年同期下降了6%,显示低价格的投资房产(普通3、4卧室房产)最热。
来源:大纪元 责任编辑:张莉莉
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