过去一年，澳大利亚房地产市场涨幅惊人。
因为疫情期间，买家借助创纪录的低利率、政府刺激措施以及把不能前往海外度假而节省下来的资金全部都投入到了房地产市场上。
投资银行瑞银（UBS）公布的一份最新报告警告称，悉尼房地产价格被高估，澳大利亚家庭正在承担远超收入的债务。
不过，这份报告中也指出，目前房市还看不到任何缓解的迹象。
除非利率上升，否则房地产价格可能会继续上涨。
而澳大利亚储备银行在本周二发布的会议纪要中则再次强调：上调利率这种情况，在 2024 年之前不太可能发生。
再考虑到澳大利亚目前经济需要迅速恢复，但许多领域又面临人力短缺，澳洲联邦政府或不得不放开移民政策的情况，预计未来1-2年，房价还是不会停止上涨。即使金融监管机构出台相关贷款限制措施，估计也只能暂时缓解疯狂涨势。
澳洲房价一直被高估！但还在继续涨
在瑞银发布的 《2021 年全球房地产泡沫指数》报告中指出，悉尼比伦敦或纽约被高估的程度更高，不过该报告并未将悉尼的房地产市场称为泡沫。
相反，法兰克福、多伦多和香港在泡沫风险最大的城市中名列前茅。
任何在该榜单中得分指数超过1.5分的城市都被认为存在泡沫风险！
悉尼的得分为1.39，上升至第11位。
瑞银警告称：“以家庭为单位的购房者必须借更多的钱，才能跟上更高的房价。因此，过去几个季度，几乎所有地方的未偿还抵押贷款的增长都在加速，债务与收入的比率有所上升。在加拿大、香港和澳大利亚最为明显。”
至于悉尼，瑞银方面指出，此前市场的下跌是短暂的，房价已创下新高，如果不加息，房价可能会继续上涨。
“价格增长明显超过了当地收入水平，扩大了可负担能力，这会形成一个恶性循环，要买房就进一步增加了对宽松融资条件的依赖。货币政策可能暂时保持宽松，收紧贷款规则可能会导致价格短暂受挫。”
现在，如果你是一名普通的专业技能工作者，想要在悉尼市中心附近买一套 60 平方米的公寓，需要不停努力工作八年才有可能，而在 2011 年的时候，这个时间为五年。
那对于投资者来说，一套同样大小的公寓现在需要出租30年才能回本，而2011年为20年。
AMP Capital 首席经济学家谢恩?奥利弗（Shane Oliver）表示，将房价与租金进行比较，并根据低通胀环境进行调整后，悉尼独栋屋价格比合理价值高出约39%，墨尔本的情况也有点类似，单元房则被高估了约 30%。
当然，这个衡量标准也不太准确，是将租金与自住房价格进行了比较，而显然买家可能愿意为自住房价花更多的钱。
“房价难以承受的事实是估值过高的迹象，但这并没有阻止悉尼或澳大利亚其他地方的房价上涨。所以，我不会说，因为这些地方被高估了，房价就会下跌。”
他补充称，这座城市自 2000 年初以来一直被高估，但高估的程度各不相同。
澳洲四大银行之一的澳洲国民银行（NAB） 将其对 2021 年和 2022 年首府城市的住宅价格增长的预测略微上调至 23%，而此前预期今年涨幅为 19%，明年为 4%。
该银行曾预测悉尼的增长率为 27.5%，墨尔本为 18.8%，霍巴特为 28.4%，布里斯班为 23.2%，珀斯为 14.5%。
但奥利弗先生表示，他预计价格不会继续以繁荣时期的速度上涨，并预计 2022 年价格将温和上涨 7%，因为获得大笔住房贷款变得更加困难。
瑞银的报告中指出，银行和政府面临采取行动的压力，贷款标准正在收紧，这可能会阻止全球大多数城市的价格上涨。
没错，债务与收入比率一直是焦点。
澳大利亚财政部长乔什·弗莱登伯格（Josh Frydenberg）最近也暗示，可能会对与收入相关的大笔贷款进行限制。
那澳大利亚过去20年来被高估的房价到底是哪里出了问题？
前 RBA 研究负责人、独立研究中心首席经济学家 Peter Tulip最近发表了一篇文章，将澳大利亚住房负担能力问题归咎于供应不足。
澳大利亚房价的“幕后推手”
目前正在进行的联邦住房调查中收到许多意见书，其中很多都主张取消负扣税和资本所得税折扣等优惠政策。
但说句实话，这些政策除了对选举上有影响外，对住房负担能力没有太大影响……
正如在一系列官方报告中指出的那样，房价高企的主要原因是：土地使用限制——通常又被称为规划或分区（planning or zoning）。
我指的这些最新报告包含：新州生产力委员会的白皮书，以及经合组织（OECD）和国际货币基金组织（IMF）对澳大利亚经济的调查报告。
规划或分区通过限制市场上的住房供应量从而推高了澳洲房价！
如果你是一位老澳洲，去过很多郊区就可以发现，其实在澳洲大部分城市土地上，公寓和联排住宅是被禁止的，这些土地是为独栋屋住宅保留的。
而即使是在允许建造公寓的地方，限高也限制了可以提供的住房数量。
这就和其他行业一样，比如限制进口配额，就推高了相应产业的价格。
举个例子，很明显新冠疫情前的住房短缺是由联邦政府在2005年打开移民闸门造成的。
澳大利亚海外净移民数量从 1991 年- 2004 年的平均 89,000 人跃升至 2005-2020 年的平均 215,000 人，移民人数年均增长 140%。但现在移民数量骤减，澳大利亚的住房短缺直接就消失了。
国家住房金融投资公司（NHFIC）的一份住房供需报告也得出了完全相同的结论。
NHFIC 预测，由于移民减少，到 2025 年，市场上累计新增房屋供应预计将比新增需求高出约 93,000套！
所以，要解决澳大利亚住房供应问题，很简单，不要让移民回到新冠之前的极端水平。
但根据《代际报告》的移民预测，澳大利亚的人口将在未来40年猛增1310万人（约50%），达到3880万人。
相当于在澳大利亚现有人口基础上再增加一个悉尼、墨尔本和布里斯班。
这样的人口暴增将会使住房需求直接淹没住房供应，导致在其他条件相同的情况负担能力会更差！
并迫未来的澳大利亚人住在高速增长的“贫民窟”中。
制定公共政策的第一条原则应该是不要让问题变得更糟。
而现在联邦政府正在准备重新启动的大规模移民计划显然违反了这一规定。
可以说，联邦政府影响住房市场的最大方式是通过移民政策。
在 2000 年代中期，澳大利亚的移民人数迅速增加。这导致对住房的需求大幅增加，从而导致房价和租金大幅上涨……
图片中显示的实际人口增长率，从2005年的1.5%上升到2008年的2.4%。
蓝线显示了一个相反的事实，即人口激增并没有发生，人口增长仍保持在2005年的水平。
如下图所示，到 2018 年，移民激增使成年人口增加 650,000 或 3.3%……
结果是需求超过了短期供应，租赁空置率在 2008 年降至接近历史最低水平的 1.5%。
这使得实际租金（下图）比原本要高9%。
租金的上涨逐渐转化为住宅价格的上涨（下图）。
这就出现了两个重要问题：移民政策似乎与其他政策部门并不协调。特别是，最近几年移民的增加并没有与住房供应的相应增加相匹配。
政府激励机制存在不平衡。联邦政府决定移民率。然而，州和地方政府在很大程度上必须为这所需的额外基础设施买单。
移民推高房价，那就需要更好地协调住房供应！
结语
所以，从历史的角度我们看到了，移民的高速增长推高了澳洲的房价！
但是归根结底，也是因为澳洲相关部门的配合不到位导致。
BIS Oxford Economics 首席经济学家莎拉·亨特（ Sarah Hunter ）称，在她看来房地产市场的势头将会放缓。
“在过去的 15 个月里，澳洲房子正变得更加难以负担，去年 7 月、8 月，当市场开始转向时，一个主要的推动群体是首次购房者。现在他们正在逐渐减少。”
她说，工资增长或其他家庭收入来源的增加将提高人们的负担能力。银行监管机构本月决定将购买房产的最高贷款额减少约 5%，这将对增长势头产生抑制作用。
但能抑制多久？
如果真按《代际报告》中预测的那样，澳大利亚的人口将在未来40年猛增1310万人，达到3880万人！
你说房价会涨成什么样子？
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