在我们团队建筑设计与验房过程中，碰到大家问的最多的就是关于Easement的各种问题。
带有Easement的土地能不能买？
买了有Easement的房屋，其到底对土地及其价值有什么影响？今天我们就好好分析一下。首先，什么是Easement?
其实，Easement（地役权）就是在您的产权上注册的土地的一部分，它赋予某人（也就是当地政府等第三方）将土地用于特定目的的权利，即使他们不是土地所有者。 Easement也分好几种，它们分别是：. Drainage pipelines（排水管道）
. Municipal services（市政服务）
. Natural gas lines power and telephone lines（天然气线 电力线和电话线）
. Water and sewage mains（水和污水总管）
. Right of way/passage（通行权/通行权）
一般情况下Easement位于地块的后方距离地块边界1.8-2.5米的范围内，常常是一些用于排污和雨水收集的管道。
通常情况下，Easement可以赋予第三方机构何种权利呢？其主要包括以下内容：. Access your property to inspect a drain （进入地块检查管道）
. Undertake maintenance works on a drain, normally via a stormwater pit （常规维护）
. Excavate within the easement to uncover a drain （进入挖掘找管道）
. Renew a drain if is damaged beyond repair （更换管道）
. Upgrade a drain and make it bigger(扩建管道)
. Direct a property owner to remove any illegal structures or works over an easement(强行拆除没有得到批准的地上建筑)
正因为有以上这些特殊问题发生的情况，所以大家在买房是要特别留意Easement的具体位置，并且确保地块有足够的空间，万一遇到突发情况，可以让第三方机构的维修人员及设备顺利进入，这样避免对房屋建筑造成影响。
如图所示，虽然后院存在Easement，但是都有足够空间的通道可以让维修设备通过，这样也就能把影响降低到最低程度。
那在澳洲，带有Easement的土地能不能买呢？
其实从以上分析不难看出，Easement其实是一种普遍现象，正常情况下大多数地块都是只有一条Easement，但是也会存在同一个地块中拥有两条以上Easement的情况出现，而且这种情况其实也不在少数，一般概率在20%-30%左右。
如下图中的Block中9个地块，都有Easement存在，其中6个是常见的后院存在Easement，但是也有3个地块存在2根easement，特别对Lot 6影响最大，基本已经从中间贯串了整个地块，这样就会造成该地块在建筑设计的时候受到许多限制，对于建筑面积的使用也造成诸多不利影响，因此类似这样的地块，Easement其实是对土地价值造成了很大影响。
所以大家在买房时，最好选择没有Easement的地块，但是考虑到Easement的普遍性，相对而言，尽量规避Easement在中间的地块，同时在Easement周围，注意与建筑之间保持一定空间，确保万一需要维修，相关机械设备能方便进入，而不破坏建筑；
并且如果发现Easement上方存在建筑，最好在买房之前向房东确认该部分建筑是否已经获得政府相关部门批准，因为council有权勒令拆除未上报的建筑体，我们验房团队在实际验房过程中发现此类情况也会及时通知买家注意，避免日后产生不必要的法律风险。
那么，什么样的建筑可以获得批准可以修建在Easement上呢？其实在澳洲申请Building over Easement有一套完成的流程。
首先就是你需要明确Easement的隶属机构，比如到底是属于水公司，还是煤气或者电力公司。然后可以准备一些相应的材料，向第三方公司提出申请，在获得同意后，方可去当地政府的Building Services Department申请关于Build over an Easement的Report and Consent，获得批准后才能申请Building Permit，也就是我们常说的施工许可。
其实整个过程非常复杂，并不是所有申请都能获得通过，那怎样的建筑类型才比较容易获得批准呢？
一般情况下，主体建筑、游泳池、永久性结构以及条状基础结构的都不太容易获得批准，而可移动的临时建筑、水泥车道以及一些轻质材料和点状基础结构的建筑比较容易获得批准，因为对于第三方服务机构而言，未来方便进入维修才是其考虑的重点。
那么那些容易获得批准的建筑，在设计与施工过程中需要满足哪些要求呢？
我们先拿最普遍的Deck来举例，首先如果Deck建在了Easement的上方，并且横穿了整个Deck,则最大的跨度不能超过8米，而且Deck需要设计成为可拆卸状态方便日后施工。如果管道只有局部在Deck一下，则规定长宽1.2米范围内，Deck木板需要做成可拆卸的，对于地下基础来说，点状Pad Footing需要保证距离Easement最少600毫米，并且这些规定需要体现在设计图纸上，才能获得批准，同时施工时也会有专业监理人员过来检查。
其次，关于挡土墙，其实第三方的要求和Deck差不多，不过对于地下基础部分，石材类的挡土墙会比木材料的要求更高，除了满足与Easement的间隔在600mm-1000mm范围内，还需要有特定的最小角度要求，所以绝大多数第三方，会要求结构工程师在图纸上标注这个角度。
最后，对于后院可拆卸的轻质结构建筑，比如Shed、Granny Flat、Carport等，首先这个建筑需要设计为点状基础，其次无论这个建筑是建在Easement上方，还是距离Easement范围在1米以内，都需要满足Pad Footing距离Easement最少600mm，并且和之前Deck和挡土墙一样，所有这些规定都需要体现在设计图纸上，并且在施工工程中也会受到监督。
所有综上所述，澳洲恒大建筑 & 恒大验房给予大家以下建议：
第一， 买房前务必仔细确认清楚土地上Easement的相关信息，并且在验房过程中特别留意Easement的上方是否存在建筑，如果存在则确认清楚是否获得批准；
第二， 如果购买了带有Easement的土地，最好不要在其上方或者1米范围内修建建筑，这样会省去许多繁琐的申请流程；
第三， 如果需要在Easement的上方修建建筑，最好事先向专业团队寻求建议，判定可行性并协助申请许可，并且严格按照要求设计与施工；
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