如何选择投资公寓？

2012年3月26日星期一

如何选择投资公寓？

来源：澳洲网站

作者： Chris Tolhurst

对于大多数首次涉入房产市场的投资者来说，投资公寓相对于独立住宅是一个更加明智的选择。尽管如此，价格并不是唯一的考虑因素。在决定购买具体物业之前，了解人口结构是一个必做的功课。需要记住的一点是，澳洲持续的住房短缺，以及迅速增长的人口都表明，地段优越的公寓将有很好的成长性。

那么究竟什么样的公寓是最好的投资呢？是全新的现代高层公寓，还是art -deco风格或其他更具传统特色的公寓呢？事实上，无论是新建公寓，还是老式公寓，都各有优势，也有明显的不足，需要在投资时仔细考虑。

与老式公寓相比，新建公寓的优势显而易见。室内装修更加合理时尚；因为新，对租客更具吸引力，同时维修费用也更低。如果投资楼花，还能节省大笔印花税。此外新房的折旧退税也远远高于老公寓。

尽管如此，许多物业投资专家仍然建议选择投资传统风格的老式公寓，包括那些在上世纪七八十年代在内城区建造的公寓，这是因为这些物业更具稀缺性。买家中介 McRae房产中介的总经理兼估价师麦克雷（David McRae）认为，市场对内城区的老式公寓有很强的需求。与新公寓相比，这些公寓更能吸引潜在买家，而且老公寓在未来将更具稀缺性，因为不可能再在相同的地段复制这些建筑，而且老公寓中，每套物业的占地比率也比现代公寓高。

墨尔本房产咨询公司MGI公司的弗格里（Phi de Fegely）提醒说，投资大体量高层建筑的公寓往往风险更高，因为大量的物业共同分享一小块土地，因此随着时间的推移，公寓价值贬值的可能就比其他类型物业要高。这样的资产更多是"基于建筑而不是土地。"

弗格里更倾向于在Richmond、Prahran和Elwood 区的那些低层不带电梯的公寓。他说："这些公寓通常只有三层，没有电梯。我认为这比起那些高层建筑的公寓是更好的投资，其价值增值幅度更高。"

澳洲房产投资协会主席罗马斯女士（Margaret Lomas）强调，不管是购买新公寓，还是老公寓，或者是楼花，都要仔细分析所在区域的作为物业投资要考虑的根本因素。但她不赞成投资那些有上百套物业的建筑内的概念公寓，因为这些物业看上去很雷同，再出售时价值很难增值，有时甚至不升反跌。

罗马斯分析说："如果公寓所在的建筑有200套物业，那总会有业主因为财务压力而急于出手。一旦有人因为这样而降价出售，就会影响到相同房型的物业。"

至于期房，麦克雷提醒要特别小心其价格和价值往往不是一回事。他说楼花的价格更多情况下反映的是开发商的成本，而不是市场的真实价值，而"新建筑内的一切卖点，如游泳池、电梯等，都会使物业管理费用直线上升。"

当然，老公寓也不是高枕无忧。Art Deco风格的公寓常常碰到潮湿的问题，许多上世纪六、七十年代建造的公寓也需要进行重大维修。不过按照维州现行的法律，这必须要取得75%以上业主的同意才能进行。罗马斯指出，这导致需要亟需维修的物业因得不到物业管理委员会的同意只能维持现状，她呼吁政府修改相关法律改变这一现状。

此外，房型设计也是影响物业价值的关键。合理的房型和好的地段一样，是租客最为关心的要素。作为投资房，比较理想的房型特点包括：

（1）浴室位于中心，有通向客厅的入口。如果浴室只能从厨房或者甚至卧房进入，这就会失去那些好客的租客。这在日后还可能影响整套公寓的增值潜力。

（2）设置进门的玄关和通道，这有助于提升私密性。避免前门直接对着大厅的房型。

（3）面积合理的阳台或者后院也会给公寓的租金和增值加分。阳台最好和客厅，而不是和卧室连通。