投资正现金流物业8要诀

2012年3月26日星期一

投资正现金流物业8要诀

来源：澳洲网站

市场不景气，对经济前景信心不足，很多投资者的兴趣开始转向能带来正现金流物业的房产。但很多人并没有真正了解什么样的物业能带来正的现金流。澳洲抵押贷款选择公司的普罗捷斯基（Robert Projeski）为投资者总结了8个要诀。

普罗捷斯基表示，第一步是弄清楚需要多少租金才能实现正的现金流。"这取决于很多因素，包括收入、纳税情况、债务承担能力等。一旦理清自己的财务状况，就可以确定最佳的财务方案并判断预计的租金是否足够。"对于善于管理债务的人来说，可以考虑用自有资产来填补高成长物业在前期投资时期的资金缺口。他提醒，要确保弄清楚这种策略的利与弊。很多投资者在用自有资产为投资物业提供资金时，往往由于预算太紧，利息或者租金的任何一点变化都会导致陷入困境。因此，在决定投资前，务必向有经验的贷款中介和税务会计咨询，做到心中有数。

在具体选择物业时，不要忽略8个关键要诀。

1. 查阅专业房产数据库，做足功课。通过RP Data以及专业房产杂志上找到大多数区域的市场数据，包括年均租金、物业价值以及物业出售历史等。理想的方法是先找到最高"平均"租金回报，然后再对大区域或附近的物业进行研究。

2. 上网开展研究。在目前互联网发达的时代，通过网络找到各地最适合的物业，越来越成为必不可少的能力。通过研究找到特定类型、价格、地段和风格的物业意味着需要具备相当的高效管理时间的能力。使用提醒功能，可保证符合选择标准的新上市物业能够及时送到你的邮箱。另外，不妨考虑寻找一些低价格的物业（这些物业的回报往往是最好的）、单元房、经济型旅馆以及学生公寓等。

3. 用Google earth 网上软件足不出户查找物业地址。 Google earth 是一个非常棒的卫星定位软件，只要输入地址，就可以在网络上显现物业所在区域的布局和物业外观。

4. 向尽可能多的当地房产中介了解情况。和当地房产中介交谈是了解区域总体情况的最有效的方式之一，能够帮助你理解当地的经济，增长的潜力以及应该避免的地段。也可以向他们发送电话和电子邮件，如果可能的话，面对面的交流会更加有效，有助于和中介建立关系。有一点可以肯定的是，中介希望卖出房子，因此他们很乐意和任何潜在的投资保持联系，让他们在第一时间拿到物业信息。

5. 向物业经理了解当地租赁市场。如果要购买出租物业，除了销售中介，一定要和当地物业租赁经理接触，因为他们是向你提供当地租赁需求、租金回报等信息的最佳人选。他们深谙租客的需求，知道喜欢什么样的物业类型，以及哪些地段的房子最受欢迎。

6. 了解当地就业、交通、购物和学校。在投资出租物业时，对当地就业中心如工厂，购物中心以及交通可达性等因素进行充分研究是必不可少的一个环节。因为有就业，就聚人气，就会有租赁需求。因此，要了解附近是否有正在规划的基础设施，这对吸引租客和今后的出售都很重要。当然，毗邻购物中心和学校也是保证物业出租的重要因素之一。

7. 永远从低位开始出价。一旦找到了高于通常租金回报或增值水平的物业，就要盘算你愿意支付的价格。记住，第一次报价要低于你的心理价位。因为现在是买方市场，对方拒绝报价只是意味着打开了一扇还价的大门。如果房子放在市场上已经有一段时间了，那么卖家降价销售的可能性就更大一些。说到底，投资最终是数字说了算——报价不要怕麻烦，最终总能达到你理想的价格。

8. 锁定与众不同的物业。有特色的物业往往能实现更高的租金，为你创造正现金流的可能性也就更大。一些有翻修潜力的Queenslanders风格的老房子，有分割潜力的物业等都是可以考虑的对象。

此外，带有姻亲房（Granny Flat）的物业，由于可以分别独立出租给不同的租客，因为也越来越受到欢迎。在新州，2009年后法律修改放宽对这方面的规定，允许在同一个产权下的物业分租给不同的租客，以满足不断增长的租赁需求，缓解物业短缺。

如果资金充足，可以考虑投资老式小旅店，重新装修后出租给学生。这种策略对物业地段要求很高，如毗邻大学或实习医院会很受欢迎。有的物业如果有后门，还可以考虑将院内的工具房或储藏室单独出租。