房产投资者常见的报税误区

来源：澳洲网站 作者：Annette Sampson 每年约有170万名澳洲纳税人申报资产负扣税，出租房报税因此成为税务局的关注焦点。去年底，澳洲税务局宣布，未能正确申报税务抵扣的纳税人高达10万，他们在本财年将成为税务局的"关照"对象。因此，如果您有投资房产，并准备申报负扣税，了解一下常见的申报错误就很有必要。 误多申报物业贷款利息 根据德勤会计事务所（Deloitte）的研究报告，出租房业主最常见的错误是分不清什么情况下可以申报利息扣税，什么时候不能申报。 首先，是否可抵扣取决于借贷数额，而非业主提供的抵押品价值。如果贷款所购买的物业是用作自住，那么由此产生的利息不能抵扣，这和抵押物无关。举个例子，假设迈克已经完全拥有一套房 产，但他决定将老房子租出去，并用旧宅作抵押品，贷款购买新房。在这种情况下，尽管用作抵押品的老宅已经出租于人，用老房子作抵押获得的贷款是用作自住，因此相关的利息不能抵减免所得收入。 其次， 关联或分割贷款（linked or split loans）也会导致税务问题。这类贷款通常兼有自住和投资用途。很多借贷机构会向 客户推荐这种贷款产品，声称这样不仅可因此更快地还清自住房房贷，而且，通过先清偿自住房房贷，而让投资房贷积累利息的方式，业主还可获得更多的利息税扣税。但在 现实生活中，或许并不是这么一回事。 德勤事务所指出，事实上有两套针对此类贷款利息的扣税体系，并且，新近的税收计算法（tax determination）针对的就是如何将税收法规中的反逃税条例（anti-avoidance provision）运用于上述违规者身上。 如果一笔贷款兼具投资和其他私人用途，其利息必须分配得当。比如说，如果一名业主原是以购买投资房的名义申请了一笔贷款，但之后又将其中一部分用于买车，或支付信用卡债，那么，这部分私人用途的贷款便无法获得税惠。 如果出租房产是联名（joint names）持有的，那么，房贷利息必须根据各自对于该房产的法定所有权合理分配。如果房产以低于市场租金水平的价格出租于家庭成员或朋友，那么，房贷利息也将根据上述二者的比例收取。 另一个常见错误是将贷款还款作为利息扣税，申报税惠。在贷款还款中，利息部分的扣税是很有限的，除非这笔贷款是只还利息不还本金的贷款（interest-only loan）。自愿的预付款还款也没有资格申报扣税。 维修和折旧费用申报误区 维修和折旧费用也是容易出错的项目。一般来说，因维修出租物业所产生的费用通常是可以抵扣的，税务局将其视为资本成本。不过德勤会计事务所提醒，如果是对新进购如出租物业所发生的维修费用，虽然这也被视作资本费用，但是不予抵扣。 对于这部分维修初建费，可以将其纳入建筑成本，每年可抵扣的比例为2.5%。在日后物业出售时，初建费可以抵减资本利得。 物业折旧最普遍的问题是，房主往往按照初始购买成本计算，但事实上，税务局应用的计价方法是公平市值（Fair Market），要考虑折旧项目的使用年限和条件。此外，重置成本法也不适用。 此外，厂房和结构项目的折旧方法也不一样。按照税务局的要求，有两种区分方式。如果某个部件与建筑物分离会导致严重损害，就被视为建筑物不可分割的一部分。这些包括入墙柜、电线等。而厨房橱柜、浴室台盆、门等，虽然移除时不会对损害物业，但也被视为住宅物业不可分割的一部分。 相关文章: 暂无相关文章 本文标签：房产报税 From 房产投资者常见的报税误区 by 澳洲新闻

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