| 来源：澳洲网站
早晨浏览网页，看到一篇文章报导指出目前澳洲最好的投资区域是悉尼外围，寻找便宜房子的投资者应该考虑"树的变化"（tree change) – 在全国范围里最好的投资区域是农村地区。该文作者认为"在悉尼，没有多少地方的平均房价是低于35万的""如果能找到，这些房子一般都是几乎不能住人，或者十分十分小。通常来说，只有农村地方才有低价位，有增值潜力，又有好的租金回报的房子""这些是最重要的考虑因素"。文章列举众多数据来支持这一论点，十分具有说服力。 在笔者理解看来，所谓"树的变化"(Tree Change)应该是指房地产区域发展类似树木的生长，越接近枝头的树叶可以获得更多的阳光，能够长的枝繁叶茂，因此说最具备发展潜力的区域应当是大城市发展的最边缘地区甚至于农村地区，因为那里价格成本最低，树叶最具备发展成为树枝的潜力。初看来这个推论好像没有什么问题，但仔细思考就出现了很多疑问，既然将悉尼的房地产市场比作大树，那么枝叶的繁茂应该不仅仅取决于阳光的充足与否吧？根扎的够不够深，主干够不够粗壮，能不能将足够的水和养分送到树叶恐怕也是要考虑的原因。 如果用树来形容，那么整个悉尼的根无疑是CBD，随着地区经济的树枝状延伸发展，东西南北的各条经济走廊发展成为粗壮的树干，逐渐形成大悉尼整棵大树的全貌。根据树的理论，城市会不断向外延伸拓展，开枝散叶。然而与现实生活中一样，再优秀的大树也有自身发展的极限，无限生长的大树并不存在。与树木相同的经济与地产发展也是一样。悉尼由于建设初期的无计划性，在百余年前拓展的非常迅速，从而形成整个大悉尼区以CBD为中心超过50公里的发展辐射半径。其实这个范围对于一个城市来说已经比较超出正常范围了，许多城市距离CBD三十五公里就已经接近城市边际。过分的拓展就导致枝干与树叶之间的联系不够紧密，简言之就是悉尼的城乡结合部其发展程度与15公里以内地区不可同日而语。 其实如果要用一个理论来形容悉尼的房地产发展，笔者则更愿意使用房地产界已经非常通用的一个理论，那就是水波效应。水波效应是说扔个石头在水中，水波从中央向四处扩散。落水处波浪最高，旁边次之，越往旁边越次之。时间上是一个延续过程。在一个城市中，以一个中心点延伸开来，房产表现可以是好区，中区，差区这样的一个波纹辐射开来。以价位来看也是高价至中价至地价逐步减弱。 悉尼最大的中心点就是CBD，这里也拥有一个最强的辐射半径，水波效应拓展开来可以达到接近10公里的范围，但绝对不足以支撑到整个大悉尼区50公里的范围。之所以悉尼50公里以上发展半径仍然能够进行是因为不止一个石头落水产生水波。由于人口的聚集，悉尼东南西北各有一些卫星城在发展，这些卫星城产生的水波虽然不足以像CBD那么大，但仍然可以支持到附近数公里的发展。 如果以水波理论来看，之前文章中提到过的，在全国范围里最好的投资区域是农村地区虽然是可行的，但前提就是在这些区域是能够产生水波或是属于水波效应辐射较强的地区。否则单凭这些地区房屋单位价格低就作为投资的选择依据其实并不科学。因为有许多区都是价格竞争力强，但是由于发展规划，人口构成的不同就是无法产生房价的推动力。这样的区域就未必是投资的首选了。 其实水波效应真正的的产生源头来自于政府的城市规划，当政府着力于开发某地区，就无异于在原本平静的水面丢下一颗石子，而相应的水波影响范围的远近也就取决于政府投入的开发力度。在我们之前的文章中曾经介绍过，Wentworth Point，Rhodes以及悉尼奥运公园的三角地带就是其中不可忽视的一个水波创造点，而悉尼数十年来最大的旧城改造计划，Green Square Town Centre计划则是另一个水波创造点。通过对这些点的研究我们知道，当您投资的物业距离这个石子的落水中心点越近，您房价的预期回报浪花就越高。 如果您希望了解更多地产投资信息请与本文作者Steven Zhou联系。电话：0433 560 987，Email: steven.zhou@newvisionglobal.com.au 相关文章:本文标签：房地产From 水波效应与房地产 by 澳洲新闻 | |||
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