| 来源：澳洲网站
对于大多数年轻的首次购房者来说，支付首付和获得银行贷款都不是一件容易的事情，尤其过去10年房价的快速飙升更使得不少初入职场的年轻人望房兴叹。为了让子女尽早拥有自己的物业，不少父母以自住房作为担保，帮助子女申请银行贷款。但这样做，往往埋下了风险的种子。专家建议，在决定这样做之前，父母应该咨询专家，根据具体的情况三思而行，并考虑其他更加安全的方案。 担保贷款的最大风险就是一旦债务人（子女）无力偿还贷款，银行就会要求担保方承担还贷义务，或者一次性还清贷款。金融专家说，事实上一旦这样的情况发生，很少有父母有能力承担。澳洲清算和信托服务中心的报告显示，在2010-2011财政年间，有405人由于债务担保而破产。 Dixon咨询公司财务咨询部负责人科尔（Nerida Cole）表示，「经常有父母向我们咨询，如何更好地帮助孩子置业。我们会帮助他们寻找解决方案，同时把尽量控制他们向银行的负债。比较好的方式是，拿出自己的一部分资金，借给子女。」因为「2万或者5万的借款，和自己的房子比起来，风险还是小很多。」科尔推荐的另一种方法是，父母用自己的收入资助孩子。她说：「如果父母有充足的现金流，可以帮助孩子偿还一部分银行贷款。」
金融专家：审慎管理风险
澳洲统计局最新的数据显示，全澳首次购房者的平均贷款额为$283,400。如果抵押贷款和抵押物业价值的比例为90%（意味着银行愿意按照物业价值的90%发放贷款），那么借债人至少需要自己拿出$28,000支付首付。如果为了省下抵押保险，按物业价值的80%申请贷款，那么自有首付资金就要增加至$56,000。 尽管住房产业协会和联邦银行编制的住房可负担性指数显示，澳洲的住房可负担性已经连续五年有所改善，但澳洲的房价仍然处于全球高位。全球经合组织（OECD）的研究则显示，澳洲目前的房价收入比为28%，高于长期平均值，接近经合组织成员国的最高点。 中心财富（Centric Wealth）金融机构贷款部的负责人华尔施（Sheyne Walsh）认为，对于希望助子女一臂之力的父母来说，担保贷款是一种可以考虑的方案，但必须慎之又慎，严格控制。他举了自己资金经手的一个案例。 这是一对准备帮助孩子首次置业的父母。他们的儿子看上了一套房子，准备向银行申请74万的贷款，房贷价值比（LVR）是95%，为此还需要额外支付3万元的保险费。他们提出是否可以用自己的房子做抵押，并把LVR降下来。沃尔施表示，「这里最关键的是千万不要让父母的房子承担太多负担。」 沃尔施建议的方案是将房贷分离成两个账户，这是很多银行和金融机构都接受的做法。其中一个子账户的贷款额相对较大，只还利息，不以父母物业做担保；而另一个子账户的贷款额相对较大，同时偿还本金和利息，以父母物业作为担保。这样做的好处是第二个子账户的贷款将最先还清，因此能尽快地将父母从担保义务中解脱出来。沃尔施说：「从风险管理的角度来看，将父母担保的贷款额控制在10万左右，是比较好的方案。」
法律专家：警惕好心酿出家庭悲剧
尽管金融专家对父母物业担保贷款持保守的肯定态度，但法律专家给出了否定的回答。新州消费者信贷法律中心的主任律师雷尼（Katherine Lane）说，在任何情况下，她都不会建议父母选择这种方式帮助子女置业，因为这里面存在着一个不可回避的问题。 雷尼说：「父母爱他们的孩子，希望帮助他们，并且认为一切事情都会自然解决。但他们不了解其中的风险。这里最大的一个问题是，如果孩子无力偿还贷款，银行通常会要求担保人将贷款一次清还清，而不是很多人想象的，先帮孩子偿还一段时间的贷款，再还清全部贷款。在现实中，几乎不会有这种情况发生。」 这里的风险就是，一旦发生这种情况，财务危机就会同时导致家庭危机。雷尼强调，「我告诉人们不要用这种方式帮助孩子，因为在他们失去自己房子的同时，孩子们也失去了他们的房子。」她说她本人每个月都会接触到一至两个这样的例子。 墨尔本消费者行动法律中心的政策主任布罗迪（Gerard Brody）表示，为了降低担保风险，政府在前一段时期已着手修改消费者信贷法规，要求银行和金融机构向客户提供更透明详细的信息，但很多人对风险的了解仍远远不够。 布罗迪解释说，按照政府要求，「银行或贷款机构有义务向你提供详细的手册，阐述作为担保人的权利和义务，同时要提供一份签字合同。」不过，很多情况下，人们提出担保贷款多少处于来自家庭的压力，因为很少会仔细思考。 Bransgrover 律师事务所合伙人布兰斯格鲁（Matthew Bransgrove）专门处理抵押贷款相关的法律纠纷。他说，在最近经办的案子中，如果法庭觉得父母和其他家庭成员在签订合约时对合约没有充分的了解，判决结果会倾向于客户一方。
法庭：担保人要了解自己的权利
去年9月，新州上诉法庭做出的一项判决给贷款担保合同中，借贷双方权利义务的界定提供一个指导。这起案件的当事人分别是Fast Fix贷款机构和Samardzic，法庭最终的判决是，贷款机构在决定是否要发放担保贷款时，仅仅依据担保物业的价值是不够的。贷款方同时应该评估担保方还清贷款的能力。 在这个案例中，担保方的儿子是一个建筑商和物业开发商，在过去13年中公司一直运营得不错。担保父母的年龄分别在77岁和70岁，已经退休，住在Bawral区的一套小物业内。由于儿子开发物业需要一笔过渡资金，便要求父母提供担保。但后来物业开发失败，Fast Fix要求作为担保方的父母还清全部贷款。 新州上诉法庭在判决书中认定，Faxt Fix的做法欠妥当。因为该机构「仅凭资产价值，而不考虑贷款人分期还贷的能力，就做出贷款决定，因为他们认为一旦发生违约，有充分的担保资产作为保证，就种做法相当于仅仅因为没有损失风险，就向不能产生效益的企业发放贷款。」 法庭认为，在这个案例中，担保物业是担保人唯一的住所，从公共利益角度考虑，这样的担保合约是不公平的，至少借贷方已经表现出缺乏保护自身利益的合理能力。
其他方案
其实，父母要帮助子女置业，可以考虑其他风险更小的方案 赠与：如果父母有能力，最普遍的方式就是出资帮助孩子买房。这样做最大的好处是父母不会被任何债务约束。但弊端就是，一旦有了什么问题，父母对出资和物业都不能有所作为。沃尔施举例说：「如果子女离婚，赠与的房产就成为婚姻期间的共有物业，双方都有份。」 借钱给子女：如果担心赠与风险，父母也可以选择以贷款的形式给子女提供资金，这可以是非正式的，也可以通过正式的贷款合同。不过科尔提醒说，如果子女用这笔贷款支付定金，银行会将其视作有负担的资金，不一定会接受为合法定金。这可能使房贷复杂化，成本也会更高。 购买投资物业：父母也可以购房一套投资房给孩子住，可以收租金，也可以不收。在收取租金的情况下，租金收入要纳税，但同时相关的利息和维修费用可以抵减收入。这种做法最大的好处就是保护父母的资产。 联合贷款买房：这种方案可以利用父母自住物业中属于自有资产的部分作为抵押申请贷款，同时还可以和子女共同偿还贷款。不过，这样做也有风险，一旦孩子无力还付贷款，父母也要承担还贷和清偿义务。
作者：John Kavanagh 相关文章:本文标签：父母, 贷款买房From 父母担保贷款买房： 不可不知的风险 by 澳洲新闻 | |||
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