物业和贷款问答专栏

2012年5月27日星期日

物业和贷款问答专栏

来源：澳洲网站

问：如果我准备参加物业拍卖，标准的披露文件是否提供了足够的信息，让我有信心参加拍卖？

答：买家必须注意一点：拍卖实施的是"买家自负"（Caveat Emptor ）原则。拍卖一旦成交，买方要在合同上签字，并准备好支票，没有冷静期。

不幸的是，除了首都特区，其他州都没有强制要求参加拍卖会的卖家提供物业建筑报告、害虫检察报告或物业节能报告。但这只是问题的一方面。更重要的是，不是每个州都要求披露完整详细的产权报告。这些都需要根据具体的每项交易加以分析解决，但确实是拍卖中存在的特有问题。

因此拍卖前的准备十分重要。在进行拍卖前，你很难预知结果，因此尽管在之前为了回答所有问题要耗费大量的时间和一笔费用，但这对保护你自己的利益是必需。另外要指出的是，即使你在首都领地参加拍卖会也不能自动解决所有的问题。尽管他们要求卖家提供物业建筑报告、害虫检察报告和物业节能报告，但在其他方面的披露要求，包括"良好产权"的要求可能比其他州的要求更低。

那么参加拍卖的买家应采取什么策略呢？

首先确保在拍卖前拿到所有联系人和披露声明的复印件，并征询律师的意见。同时向他们咨询还需要哪些其他信息，并根据他们的要求获得这些信息。

你的律师可能甚至会建议你对合同进行修改。根据你准备拍卖的物业的具体情况，将由此带来的额外费用计入你的拍卖价格。一般来说，建筑、害虫检查和节能报告的费用在800到1600元左右，此外还要考虑律师费。考虑到这些费用，你应适当调低拍卖的出价，这也许意味着会失去这套物业，不过不要担心，很多交易都是在拍卖会之后确定的。

另外要记住，拍卖后没有冷静期。至于定金，最好和房产中介沟通，明确支付方式和支付时间。在准备参加拍卖会之前，要考虑很多实际的问题，但在整个过程中，律师就是你最好的朋友，是值得你信赖的法律意见来源。需要记住的是，每个州都在对这些问题不断地进行审视，因此要确保你得到的建议是最新的。

本栏目获得Your Investment Property 杂志和State Custodian Mortgage公司许可翻译转载。State Custodian Mortgage公司刚获得Your Mortgage Magazine 全澳贷款服务2012年度大奖。

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