| 来源：澳洲网站
上周简讯中，我们报导了一则在南澳发生的因卖方家庭纠纷导致买家在签下拍卖合同后，交房前的一周被法院判决交易无效的事件。买家是一对准备在新家迎接第一个孩子的华裔夫妇，在拍下房子后，他们已将在St Mary的房子出租准备入伙新房，暂时住在朋友家过渡。对他们来说，这样的判决着实是意外的打击。究竟谁应该对此负责？买家能否获得赔偿？带着这个问题，本报咨询了南澳有经验的专业人士，答复是责任应由买家自负。他们可以选择起诉卖家或产权保险获得部分赔偿，但不可能推翻交易无效的判决。 案例回放： 一对满心欢喜准备搬进拍卖购下的新家迎接第一个孩子的年轻夫妇，却因为卖家父母的债权要求而落得无家可归。原因是物业产证上的一个警告性条款赋予债权方否定交易的权利，而买家却忽略了这一点。 数月前，一对王姓华裔夫妇威尔（Will Wang）和 达芙妮（Daphne Wang） 以$481,000的价格拍下了一套位于南澳Westbourne Park的三睡房独立屋，交房时间为今年3月。拍卖时卖家维维安（Vivian）的父母谷格斯夫妇（John & Disonia Gogos）住在屋内。 当时维维安（Vivian）为了买这套房子，不仅背负了48万的房贷，还向父母举债10万。因此，谷格斯夫妇（John & Disonia Gogo）对卖价的预期是55万，这样能够让女儿还清所有欠款。因此，在物业以低于预期的价格成交后，他们提起法律诉讼，要求强制执行对女儿的债权，这意味着他们有权否定任何形式的销售。 最高法院于今年3月，也就是约定交房前的一周作出判决，认定销售合同无效。法官库拉吉斯（Chris Kourakis）解释说，由于交易没有获得谷格斯父母的认可，违反了"明确房贷和贷款协议条款"的要求。 威尔说他拍下这套物业时并不知道这个条款，Harris中介在当天出示产证时也没有提及这一点。Harris中介的哈里斯（Phil Harris）回应说，公司是按卖家要求出售这套物业，卖家当时表示将在交房当天撤销这一条款。他还说，这一点在卖家声明Form 1上已作了"清晰合法"的表述。卖方声明约定了出售条件，买家可在拍卖前3天以及拍卖开始的半小时前查看。 专家点评 首先，如果有人试图以低于贷款金额的价格出售物业，债权人，无论是银行还是其他债权人（这个案例中是卖方父母）可以阻止交易。因此，古格斯夫妇有权对此拍卖结果提出异议。 其次，在这个案例中，合同中包含了警告性条款（Caveat），提醒买家卖家仍有负债，一般来说，带有Caveat条款的物业都会降价出售，因为卖家不得不出手。所有潜在的买家在购买包含此类条款的物业时要格外留心。如果他们在签订合约之前，或者在冷静期咨询律师，他们也许可以向他们指出这一点，但没有人能够预见到最终结果。如果交易是通过拍卖进行，风险就更大，因为没有冷静期。在这个特定的案例中，可以明显看出卖家试图通过降价出售房产逃避对父母的欠债，似乎和家庭内部纠纷有关，这是任何人都无法意料的。 作为买家，他们最好的规避风险方式仔细阅读卖家声明和合同，向律师咨询，知道可能发生的最坏后果，必要时可提出修改合同。在私人销售的情况下，可以在冷静期内咨询相关信息，即使是拍卖，也可以在拍卖前三天以及当天获知相关的详细信息。 这样的事情发生后，买家可以起诉卖家或通过产权保险获得部分赔偿，但无法以原有的价格获得物业产权。 这名业内人士也提到，有些时候如果银行或其他债权人预见到无法收回所有的欠款，也许会同意物业低价出售，将剩余欠款作为坏账冲抵。但这种情况显然不适合该案例。
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