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几天前，某媒体以“澳洲最大华裔发展商又设陷阱，悉尼华人在交房后暴怒….. ”为标题… 35名买家，很多是华人，抱怨道..
“公寓面积没变，但书房却整个儿没了。。。原本买的楼花附带一片30平米的庭园，结果建好之后只有一块13平米的共用自然带…..
原本购买的楼花附带45平米的院落，结果建成之后只剩下12平米…
原本37平米的后院被切成了15平米….
”
结论是：
“这跟说好的不一样！”
“开发商见面，他们提出可以打98折，节省1、2万元，我要求退还定金不行，因为不能取消购买…
“签了具有误导性和欺骗性的合同…
这几年有太多的受害者，尤其购买楼花方面，卖家和开发商很会玩，买家有苦难言。。。
新州政府针对楼花买卖条款重新审查，12月1日新规定开始实施！！！
了解买房规则，
比较不容易被骗…
首先，
看看买房程序
The Sale Process
（我挑重要的说，就谈买卖现房！）
如果有游泳池，SPA池，需要有政府注册的证书，每三年注册一次（须符合政府对家用游泳池的各项规定）…这点律师应该很清楚。
如果最后交屋之前，突然发现游泳池没有注册证书，你有权反悔已经签下的合同。
交换合同
这部分的迷点比较多
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一旦买家提出的条件得到卖家的同意，双方就『交换合同』，这个时候买家需要交付房产全额的0.25%保证金。
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交换合同之后，买家有5个工作天的『冷静期 Cooling Off Period』…五天之内，如果买家反悔，0.25%的保证金就送给卖家！
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『冷静期』一过，合同自动生效，除了买、卖家有一方反对！买家这个时候要付10%的头期保证金，这个时候合同就是正式的法律文件，双方有法定履行义务。当然这都是律师之间的工作。
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『冷静期』后的两个工作天，律师需要交换合同，买、卖家同时有一份签署好的买卖契约！
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当然，『冷静期』法定是5天，但是双方可以讨论之后延长或缩短！！
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但是，请记住，如果是拍卖房屋Auction,就没有『冷静期』了，双方将直接交换合同。
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『冷静期』之后的6个星期 （42天），是法定交屋时间，但是双方可以商量将时间延长或缩短！！
因此，在『冷静期』之前，买家最好找厉害的建筑师和各种专家去检查房子，都没有问题，再交换合同。
原则上，卖家没有反悔的余地！一旦交换合同交付0.25%的保证金之后，卖家如果反悔，买家可以要求赔偿。
现房在交屋程序上，牵扯的麻烦相对比较少，因为一切都摆在眼前。
但是楼花就不同了。有人说，买楼花相当于购买一个『梦』，如果『梦境』与『事实』不符的时候，那就不妙了。
楼花 就是—— 还没开始盖的房，开发商筑梦和买家买梦！！
根据新州政府的新规定，从2019年12月1日以后交换合同的楼花开始生效！！
开发商必须提供开发项目详细的讯息：
按计划出售房地产的卖方需要向买家提供更多信息，开发商需要在合同上附加一份披露声明（Disclosure Statement）概述关键信息，例如，日落日期和其他买家需要知道的事项，提供草案文件，如计划，拟议的完工时间表和章程草案。
*日落日期（Sunset Date）最晚需要竣工并交付的时间
当买家同意购买之后，先签合约，交付 0.25% 保证金。
一旦交换合约之后，购买楼花的『冷静期 Cooling Off Period』是10天，10天之内买家有权利反悔，当然一旦反悔0.25%的保证金就没有啦！！
10天一到，买家需要支付房产价格的10%保证金。
开发商必须通知买家：开发的变更细节和补救措施
楼花开发过程中经常会发生变化最后可能导致与买卖合同或开发商对房产的介绍不同。已生效的新规中，要求，供应商必须将“重要的细节”告诉买家，其中必须披露的建房过程中可能导致与事实不符合的内容，都是『必须』通知买家的。
在某些情况下，如果买家对开发商提出的变更不高兴或认为损失太大，买家可以要求撕毁合同，要求退还保证金。或者要求开发商对建筑上无法履行承诺的部分提出赔偿方案。
楼花交屋前的至少21天前，开发商必须要提供买家一份最新（向政府注册的版本）的建筑平面图。
关于保证金：
很多人认为，走到最后一步，再不满意房子， 梦境与事实相违背，也没有办法了，因为保证金10%已经在开发商手上….
2019年的新规定开始，
合同支付的保证金/押金同意经过房产商的信托基金保管（第三方公司），也就是说，没有交屋之前，不会付给开发商。也就是说，如果房展开发途中，开发商破产了，买家的权益仍然受到保护。楼花的保证金/押金可以透过银行担保或是银行现金存款支票等方式，由银行作为第三方来监管。
关于日落条款：
“日落条款”（Sunset Clause）是购房合同中规定开发商所承诺的最晚交房日期与补偿方式的条款，明确了购房合约中部分或全部条款的无效日期。
其中，包括各种法律中以及合同中关于有效施行期限的规定，只要时限一到，合约自然失效。
通常： 1. 如果在开发项目进展不顺利，如因审批、施工或者资金原因导致项目完工重大延误的情况下，允许开发商或者买房者解除合同，并且不承担违约责任；
2. 落日期后（定下的完工最晚期限之后），开发商可选择不继续运作该项目，对项目进行处置或者放弃；
3. 落日期后，如果开发商还未交房，那么购房者可以选择不继续等待，索回定金，进行其他投资；
4. 落日期后，原签订合同失效但开发商也可选择继续运作该项目，与买家协商并可对项目合同进行重新拟定；
原则上来说，日落条款规定如果在某个时间前项目未完工，则合同作废！买方的定金将予以退还，并且买方有购买别处房产的自由！
之前，
有开发商利用日落条款的漏洞
坑害买家
比如说，
根据现在市价卖出的楼花，开发中的两年，其价值突然飞涨，可能原本两房公寓 70万，现在可以卖到85万，之前无良的开发商就在建造过程中加以变化，把原本两房 （95平米）的面积变成 80平米，一栋楼下来开发商不仅能多卖几套，每一套能多赚15万….想想，原本的300套，变成现在的350套…..上千万就进账了！！
对于旧买家，开发商将工程一拖再拖….
最后，就以『日落条款』取消原本的旧合约！！！
开发商的梦想实现了，
但买家的梦想却破碎了！！！
新规定中：
开发商在使用日落条款终止合同的时候，必须得到买家的同意签字。
如果买家不同意，开发商就必须向新州最高法院申请终止合同，这个过程中，所有的猫腻就会被发现了！！！
购买楼花的整个过程中，一定要找一个可靠的律师，你要知道自己一切的权益和退路！！
另一件重要的事：
去看一栋很抢手的楼花时，
当你表现很强烈的兴趣时，Agent可能提议，你先付一部分押金，
这个时候，你要搞清楚，你签字付押金的内容是什么？？
应该是Expression of Interest ， 这是没有法律效应的，
也就是说，你付出押金后，卖家没有真实的义务卖给你，
而你如果最终没有买的话，那么这个押金是必须全数退还的。
Agent必须对这个款项开出收据！！
但是，
如果你签字的是Contract for Sale , 也就是前面提到的有法律约束的买卖合同，
那就不是那么简单了，整个程序就是按照前面说的走了！！
所以，在Agent三寸不烂之舌的游说下，再心动也要看清楚你签字的是什么文件！！
当你知道自己的基本权益之后，被骗上当的机会就会降低，
再找一个可靠的律师，问清楚一切细节！！
当然，小编提供的只是粗浅的解说，真正的细节，上NSW政府Fair Trading 网站去看吧！！
买房切忌道听途说，
需要一一查证！！
周末愉快
推广
来源：侨居澳洲
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