什么类型的物业最适合投资？（一）

2012年3月7日星期三

什么类型的物业最适合投资？（一）

来源：澳洲网站

继连续三周我们详细分析了一些选择投资方向及投资热点地区之后，相信很多读者朋友对于如何寻找地产超值表现地区有了一定的心得。与股票投资不同，地产投资不需要过多的专业金融知识，需要的往往是一些常识性判断，一旦把握了准确的投资方向，在物业投资上有所斩获是指日可待的事情。不过到了具体投资物业的选择方面，许多朋友又有一些疑虑，主要的疑虑比如，应该买House还是买公寓，应该买现房还是买楼花呢？这期我们先谈谈投资物业中House与公寓的区别，下周我们再来看现房与楼花的区别。

首先，既然是投资，当然是可以买新也可以买旧，可以买House也可以买公寓，我们需要作出选择的时候只要计算清楚究竟哪个能够为我们带来更好的回报就可以了。由于房地产投资是一笔数十万以上的投资，我们往往是需要贷款的，更由于澳洲地产的安全性，我们往往要充分的利用贷款来进行投资，最高可达90%的贷款额度*。因为如果我们完全不依赖贷款，投资几十万物业就真的投几十万现金进去，澳洲房地产又不会像十年前的中国那样一两年翻一番，一年最高不过百分之十左右的回报就并不那么诱人了（关于贷款与投资之间的关系限于篇幅就不赘述，我们会在之后的文章中详细讨论）。首先贷款投资物业是我们的一个前提。

有了贷款购买这个前提，我们再来看我们的投资物业，因为我们背负了正常来说80%房价的贷款，银行是要收取利息的，为了抵消我们的利息支出，我们需要把物业出租来获取租金，我们总是希望租金尽可能高些，能够尽量多的抵消利息支出。这时候产生新房vs旧房，House vs公寓的第一个正面交锋。我们都知道，在同一地区同一种类房子里，越新的房子租的越贵，同时卖的也越贵，这是一个房地产市场的普遍常识，于是新房可以获得更多的租金。另外，在同一地区同样是2睡房或3睡房的物业中，House比公寓卖的要贵些，但作为出租物业时，这部分价格优势并不明显，在同一地区同样是3睡房物业House并不见得比公寓多租出许多，但由于House的购入成本更高，贷款也就更高，同样的出租价格对House是不利的，所以说公寓在租金方面又要胜过House。其实很简单的道理就在租客并不关心您物业的地多大，他们关心的只是房屋的新旧，租金的高低以及便利的程度。其实观察出租市场表现就知道，越是高价位的物业，公寓与House之间在租金的表现上就越明显，同样是200万的物业，在传统居民区与在市中心出租回报相差是相当大的。

我们之所以关注租金正是因为澳洲房地产以稳见长，不会出现大起大落但始终稳稳地长线看涨。我们需要给投资物业一个足够的时间段来累积回报，在这个时间段里我们的物业越早能够达到收支平衡对我们的投资越有利。因此在租金这一点上，新房胜过旧房，公寓胜过House。

如果从增值角度来说，近年来公寓与House的增值表现差异从以前的House表现优异公寓表现平平到今天两者位置兑换是悉尼房地产市场的一个特点，其实这也是国际化大都市城市发展进程中必然的现象。随着社会发展，家庭结构的变化，越来越多的都市人倾向于现代化的条件环境舒适的公寓式住宅，特别是地产投资者特别值得关注的"Y Generation"也就是所谓的年轻一族，年轻的单身或家庭，他们有稳定的收入，注重生活品味，是租客人群中最优秀的一类人群，他们的喜好同时也决定了房地产市场的喜好。从去年最后一个季度的房地产数据可以清楚地看到这一特点，根据RP Data数据统计，去年最后一个季度悉尼House中位价为$550,000, 最后一季度跌了0.6%，去年一年House跌幅1.5%；而与此同时Unit中位价为$453,000，最后一季度上涨0.7%，去年一年Unit上涨1.8%; 根据同组数据，悉尼去年House的平均租金回报率为4.5% 而Unit的平均租金回报率为5.2%。几组数据清楚地显示出在悉尼目前的房地产市场上，不论是租赁还是买卖，Unit与House相比都有更佳的表现。我们都知道受到消费者推崇的任何商品都会有良好的市场表现，购买的人多价格表现就会好，房屋既然也是商品，自然也不会违背这一规律。

综合看来，至少目前在悉尼，从投资的成本和回报来看，特别是真正的长线投资来看，公寓不论从租金回报还是市场表现都要好很多。