澳洲房价明年或下跌投资者压力山大

2021年11月4日星期四

由于提前升息的可能性加大，加上不断恶化的负担能力和激增的挂牌房源，专家预计，澳洲房价可能在明年年中左右达到峰值，然后下走。投资者要小心财务压力。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver预计，澳洲房价在明年9月份左右达到顶峰，然后随着经济下滑的势头，2023年房价可能会下降5-10%。独立屋价格有可能在2023和2024年共下降20%。

Oliver说：“我认为明年晚些时候，更高的利率，糟糕的负担能力和更多挂牌，将开始影响房地产市场。”

“如果房价下降20%，我不会感到惊讶，但我认为这将分散在几年内，而不是在一年内发生。”

房价下跌投资者压力上升

有分析称，即使抵押贷款利率仅上涨一点点，加上APRA调高缓冲利率，将使成千上万房产投资者陷入财务压力，并可能在明年年底前推动房价下跌。

数字金融分析公司（Digital Finance Analytics）的建模发现，如果抵押贷款利率上升25个基点，并考虑到3%的缓冲利率，将有另外4377名投资者陷入财务紧张。这意味着房东将出现现金流问题，因为他们的总支出上升高于他们的租金收入。

该公司主管Martin North表示，如果房贷利率最初仅提高0.26%，对系统的冲击还不至于太大，因为房东可能会通过提高房租转嫁更高的成本。North认为，投资者虽然遭受财务压力，但仍然存在热情，他们正在寻求扩大其投资组合。

澳洲房市明显降温

自今年3月份增长速度达到顶峰以来，澳洲住房市场已经大幅放缓。

CoreLogic 的房屋指数显示，10月房价环比增长已放缓至1.49%，低于前一个月的1.51%，也远低于3月份的2.8%。

其中悉尼的房价仅上涨1.5%，墨尔本的房价上涨0.9%–还不到3月份涨幅的一半，当时分别为3.7%和2.4%。

CoreLogic的研究总监Tim Lawless认为，主要原因是负担能力变差，以及更多房源进入市场。

悉尼和墨尔本两个市场的新房源数量激增，为买家提供了更多的选择，也降低了一些紧迫性。在过去两周里，悉尼的拍卖清盘率一直低于80%。

自9月份以来，新的挂牌房源激增了47%，结合11月1日开始的信贷评估收紧，住房市场极有可能继续失去动力。

Lawless认为，澳洲房市的下行风险正在上升。中长期前景肯定已经转向下行。“由于通胀数字非常强劲，我们可能会在2024年之前看到利率上升。”

尽管前景暗淡，但Oliver博士说，住房市场仍有一些积极因素。随着经济重新开放，以及移民和外国学生回来，可以为市场提供一些补偿。

到目前为止，住宅价格继续走强，特别是对于较小的首府城市，如布里斯班，房价在一个月内跃升了2.5%–成为各首府城市中增长最快的市场。堪培拉上升了1.9%，而阿德莱德和霍巴特都上升了2%。

珀斯是最弱的市场，价格下降了0.1%，而达尔文仅上升了0.4%。

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