2021年11月2日星期二

未来24个月最关键!公寓市场成败在此一举

“独立屋太贵,买不起”,这是我最近常听到身边朋友们的抱怨。

那公寓是否考虑了?

我的答案还是一贯的,只要是自住,无论什么时候都是好时机!

可是你要投资,就不一定了。

因为你要当心未来24个月的趋势。

未来24个月公寓市场形势或将大翻转

Riskwise的研究显示,随着数千套新公寓将在未来24个月内上线,悉尼西北Schofields和Rouse Hill外郊将面临供应过剩的风险最高。

未来两年,悉尼Schofields 共有 3397 个新单元房将进入当地住房市场,这将使现有住房供应增加一倍以上。

在同样位于西北部的 Rouse Hill,有 1274 个新的单元房在建中,相当于现有住房量的 88.2%。

Riskwise Property Research 首席执行官 Doron Peleg 表示,与独栋屋相比,高密度住宅的需求较低时,大量单元房供应可能会抑制这些房价增长和租金潜力。

“一般而言,楼花公寓的表现往往落后于市场,尤其是在住房供应量已经很高的地区。”

“在悉尼边缘地区,有进一步开发的空间,那里的独栋屋更便宜,更受欢迎,未规划单元房的增长前景甚至更低。”

墨尔本市场,South Melbourne 在未来两年内也将分别将完成1056套新单元房。

珀斯 Subiaco 郊区面临公寓供过于求的风险,因为 1798 套新单元房即将上市,这相当于该区原有数量的 46.4%,而珀斯 CBD 将增加 1276 套单元房。

Peleg表示,随着投资者转向独栋屋和适合家庭居住的住宅,公寓买家的数量甚至更少。

“如果你以后想出售楼花,那可能会更困难。此外,要考虑的第二个问题是,国际移民存在不确定性,所以我们不知道边境何时会重新开放,以及会有多少移民到来。”

“而且随着灵活的工作安排成为常态,我们不知道是否以及有多少人会回到这些单元房居住,因为如果人们搬到中央海岸或布里斯班,他们可以花费相同的钱买独栋屋。”

公寓市场出现信号,但相比租金而言,房价表现出了更强的韧性。

危险?公寓价格持续走高,租金却在暴跌!

在悉尼和墨尔本受重创的 CBD公寓市场,房价比租金更抗跌。

据Domain网站报道,低利率降低了投资者的抵押贷款成本,使得不少房东可以在一段时间内接受较低的租金,而不是被迫出售。由于边境关闭使得留学生和国际工人无法抵澳,对CBD租房的需求也随之大减。

空置率不断上升,房东不得不降租吸引租客。最新Domain房价报告显示,截至今年9月,在过去的一年里,悉尼CBD公寓的价格上涨了3%,但同期租金却下跌5.5%。

墨尔本CBD公寓房价下跌7%,租金则是暴跌17.8%。

Domain AMP Capital首席经济学家Shane Oliver认为,“CBD的公寓,尤其是在悉尼和墨尔 本,收益率已低于周边区的独立屋,房价贵但收益率低,这是非常危险的。一旦投资者改变主意,不再接受如此低的租金,并打算出售,那么可能会面临风险。”

布里斯班CBD也有着类似的情况,尽管租金持平,但公寓房价却上涨了4.1%。悉尼和墨尔本CBD租赁市场的疲软显示出疫情期人们生活方式的改变。

Charter Keck Cramer研究和战略总监Angie Zigomanis也注意到了低利率带来的推动作用,他说道:“作为一个购房者,你掏出的钱不再像以前那样多,这是房价上涨的关键原因。”

不过利率不太可能长期保持在如此低的水平,储备银行此前表示会在2024年提高现金利率。而一些经济学家认为,在通胀率上升和经济前景回暖后,储备银行最快可能在明年采取行动。

投资银行瑞银最近一份报告发现,悉尼的房地产被高估。

另一项研究称,由于买家喜欢更大的居住空间,新公寓的平均面积提升到了11年来的新高。

结语

数千套公寓涌上市场,投资者怕了?

在高密度住宅需求低于独立式住宅的情况下,大量公寓供应必将抑制房产的资本增长和出租潜力。

此外,国际移民方面存在不确定性,毕竟目前的政策尚未通知何时将重新开放边境,以及会有多少移民到来。

但并非都是那么悲观,因为一旦国际边境开放,有些地区的价格很有可能反弹,尤其是悉尼和墨尔本CBD的公寓市场。

所以,作为投资者,你想好了吗?

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