“独立屋太贵，买不起”，这是我最近常听到身边朋友们的抱怨。
那公寓是否考虑了？
我的答案还是一贯的，只要是自住，无论什么时候都是好时机！
可是你要投资，就不一定了。
因为你要当心未来24个月的趋势。
未来24个月公寓市场形势或将大翻转
Riskwise的研究显示，随着数千套新公寓将在未来24个月内上线，悉尼西北Schofields和Rouse Hill外郊将面临供应过剩的风险最高。
未来两年，悉尼Schofields 共有 3397 个新单元房将进入当地住房市场，这将使现有住房供应增加一倍以上。
在同样位于西北部的 Rouse Hill，有 1274 个新的单元房在建中，相当于现有住房量的 88.2%。
Riskwise Property Research 首席执行官 Doron Peleg 表示，与独栋屋相比，高密度住宅的需求较低时，大量单元房供应可能会抑制这些房价增长和租金潜力。
“一般而言，楼花公寓的表现往往落后于市场，尤其是在住房供应量已经很高的地区。”
“在悉尼边缘地区，有进一步开发的空间，那里的独栋屋更便宜，更受欢迎，未规划单元房的增长前景甚至更低。”
墨尔本市场，South Melbourne 在未来两年内也将分别将完成1056套新单元房。
珀斯 Subiaco 郊区面临公寓供过于求的风险，因为 1798 套新单元房即将上市，这相当于该区原有数量的 46.4%，而珀斯 CBD 将增加 1276 套单元房。
Peleg表示，随着投资者转向独栋屋和适合家庭居住的住宅，公寓买家的数量甚至更少。
“如果你以后想出售楼花，那可能会更困难。此外，要考虑的第二个问题是，国际移民存在不确定性，所以我们不知道边境何时会重新开放，以及会有多少移民到来。”
“而且随着灵活的工作安排成为常态，我们不知道是否以及有多少人会回到这些单元房居住，因为如果人们搬到中央海岸或布里斯班，他们可以花费相同的钱买独栋屋。”
公寓市场出现信号，但相比租金而言，房价表现出了更强的韧性。
危险？公寓价格持续走高，租金却在暴跌！
在悉尼和墨尔本受重创的 CBD公寓市场，房价比租金更抗跌。
据Domain网站报道，低利率降低了投资者的抵押贷款成本，使得不少房东可以在一段时间内接受较低的租金，而不是被迫出售。由于边境关闭使得留学生和国际工人无法抵澳，对CBD租房的需求也随之大减。
空置率不断上升，房东不得不降租吸引租客。最新Domain房价报告显示，截至今年9月，在过去的一年里，悉尼CBD公寓的价格上涨了3%，但同期租金却下跌5.5%。
墨尔本CBD公寓房价下跌7%，租金则是暴跌17.8%。
Domain AMP Capital首席经济学家Shane Oliver认为，“CBD的公寓，尤其是在悉尼和墨尔 本，收益率已低于周边区的独立屋，房价贵但收益率低，这是非常危险的。一旦投资者改变主意，不再接受如此低的租金，并打算出售，那么可能会面临风险。”
布里斯班CBD也有着类似的情况，尽管租金持平，但公寓房价却上涨了4.1%。悉尼和墨尔本CBD租赁市场的疲软显示出疫情期人们生活方式的改变。
Charter Keck Cramer研究和战略总监Angie Zigomanis也注意到了低利率带来的推动作用，他说道：“作为一个购房者，你掏出的钱不再像以前那样多，这是房价上涨的关键原因。”
不过利率不太可能长期保持在如此低的水平，储备银行此前表示会在2024年提高现金利率。而一些经济学家认为，在通胀率上升和经济前景回暖后，储备银行最快可能在明年采取行动。
投资银行瑞银最近一份报告发现，悉尼的房地产被高估。
另一项研究称，由于买家喜欢更大的居住空间，新公寓的平均面积提升到了11年来的新高。
结语
数千套公寓涌上市场，投资者怕了？
在高密度住宅需求低于独立式住宅的情况下，大量公寓供应必将抑制房产的资本增长和出租潜力。
此外，国际移民方面存在不确定性，毕竟目前的政策尚未通知何时将重新开放边境，以及会有多少移民到来。
但并非都是那么悲观，因为一旦国际边境开放，有些地区的价格很有可能反弹，尤其是悉尼和墨尔本CBD的公寓市场。
所以，作为投资者，你想好了吗？
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