来源:买房网 作者:Aries
任何考虑购买投资房产的人都会对房产的回报感兴趣——换言之，房子的收益率是非常关键的。
在认真考虑投资房产之前，大多数投资者会计算这套房产的收益率，看看它是否能入选他们的候选名单。诚然，一些投资者会出于其他原因购买房产：储备土地、看上基建潜力或追求某种生活方式，但是大多数人其实只关注当下的回报和潜在收益。
在我们分析如何计算一套房产的收益之前，让我们首先了解一下这一行的行话。
租金收益率是衡量房产投资价值的重要指标。图片来源：realestate.com.au/buy
解密投资术语
收益率
收益率是对一项投资的未来回报的衡量，每年基于资产的成本或市场价值折算成一个百分比。它与资本收益无关。
毛收益率
毛收益率是指扣除成本之前的投资收益。对于房地产而言，将要扣除的费用可能相当巨大，因此，毛收益与净收益之间会存在巨大差异。
净收益率
净收益率是指扣除成本后的投资收益。成本可能包括采购和交易成本，例如印花税、律师费、虫害和建筑检查费、贷款启动费、广告和由于租客空缺而损失的租金等。
除此之外，可能还有房屋的维修保养费、管理费、保险、市政费和管理费。大多数时候，你没法知道这些开销的确切数额，所以还得对其进行估算。
回报率或者总回报率
回报率是指在特定时期内投资带来的收益或损失。它包括资本收益，要么是以票面上的名义价格，也就是澳元表示，要么以利润和投资之比的百分数表示。
与收益率不同，回报的重点是房产的过往效益，而不是其未来的盈利潜力。
回报率指历史效益，收益率关注未来效益。图片来源：realestate.com.au/buy
收益率和回报率之间有什么区别？
根据上文的定义，我们看到，收益率仅基于租金收入，而回报率还包括资本收益。这两个指标常用于销售模式中。但在你决定一套房产是否值得投资之前，务必与中介确认他们提供的统计数据究竟基于哪个时间段——也就是说，一定要确定这些数据是否是按年计算的。
还要记住以下这一点：回报率是回溯性的，收益率是预测性的。
如何计算收益率？
我们可以分三步计算一次房产投资的净收益率。
首先，你从房产的年度租金收入（每周租金 × 52）中减去房产的常规成本和闲置成本（即房租损失）。
其次，您将第一步的结果除以房产的价值。
最后，将第二步的结果乘以100%。
这个方法将以年度百分比的形式给出房产的收益率。
毛收益率 = [年度租金收入 (周租金 × 52) / 房产价值] × 100%
净收益率 = [年度租金收入 (周租金 × 52) － 年度开支] / 房产价值 × 100%
案例分析
假设你以450,000澳元的价格购入了房产，并以每周375澳元的价格出租，并且每年的成本费用总共2875澳元（房租损失和广告费用1,075澳元，维修费用600澳元，保险费1200澳元）。
那么，你的净收益将是：
19,500（375 x 52）（澳元，年租金）－2875（澳元，年度开支）/ 450,000（澳元，房产价值） × 100% = 3.69％。
当你在投资房地产市场时，中介往往会提供一个收益率。你需要特别小心，他们中的大多数指的是毛收益率而不是净收益率，因为这样看起来百分比更高。因此，在决定投资之前，一定要问清楚他们引用了哪一个数据。
在寻找合适的投资时，租金收益率只是其中一个需要考虑的因素。图片来源：realestate.com.au/rent
收益率越高越好吗？
投资房产并不是一门精确的科学，同时也没有理想房产收益率。
高租金收益率的确对您的现金流有利，但并不一定表明该房产将提供强劲的长期资本回报。这将取决于众多因素。
例如，位于墨尔本市区内的一套大型两居室公寓可能会与一栋在郊区的两居室住宅获得相同的租金，但它的购买成本要比郊区低几千澳币。前者的租金收益率会更高，因此对您的短期现金流更有利，但后者的价值在长期内可能会比前者增长幅度更大，并提供更高的资本收益。
因此，虽然租金收益率是一个有用的衡量标准——而且还有一些方法可以改良这个指标——但它不应该是你在挑选投资房产时所使用的唯一衡量标准。归根到底，在权衡最佳的房产投资时，你需要考虑自己的理财目标和财务状况。
“硬”收益率/“软”收益率是什么意思？
房地产需求推动房价上涨，这可能会影响您投资房产的收益率。房价越高，作为以房产价值为分母的百分比，租金收入也就越低。所以当你听到人们谈论收益率在硬化时，他们的意思是由于房价上涨，收益率正在下降；相对应的，收益率软化意味着收益率正在增加。
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