疫情严峻，房价不降反增
澳洲疫情日益严重，昨日新州录得单日新增1288例，新州州长表示，封城将持续一段时间，“至暗时刻”很有可能在10月份到来。
维州也是岌岌可危，昨日新增176例，维州州长已官宣延长封城至9月底。
在连续数月的封城之下，如火如荼的澳洲房市被迫降温。
据Real Estate.com报道，目前全澳待售房屋总量与去年相比，下跌23.7%，创下2016年以来最大跌幅。
有趣的是，封城期间澳洲房市交易量虽然惨淡，但房价依旧不降反增。
CoreLogic 数据显示，截止到7月份，澳洲房价年增长超过16%，其中悉尼房价上涨18.2%，布里斯班上涨15.9%，而墨尔本上涨10.4%，涨幅都非常可观，可见封城并没有导致房价下跌。
房价暴涨
如今莫里森政府，已经放弃完全清零的计划，一旦疫苗【相关阅读:纪录片：恐怖的疫苗真相之谜】普及率达标，各州将解除封锁，力保经济复苏。
新州州长大胆承诺，11月将解封，人们可以回家过圣诞；一向严防死守的维州州长也开始松口，表示在9月底有望放松部分限制。
如果今年能够顺利解封，房价是否会和去年年底一样，大幅反弹呢？
解封后，房价走势如何？
影响房价，最主要的因素无非有二：供求关系和调控政策。
1.供求关系
目前的房市，供不应求的情况非常紧张。
封城令下，大部分房东担心房子卖不出去，纷纷推迟、甚至取消拍卖。
而封城期间，很多建造工地被迫停工，再加上建造原料和人工短缺，导致原本供应不足的房屋更加稀缺。
那么，目前房屋供应量究竟有多低呢？
根据CoreLogic最新报告，2021年的待售房屋数量远低于过去5年平均数量。其中，8月份的待售数量比过去5年的平均值足足低了27.1%。
房源不足
相比之下，购房需求有多强劲呢？
截止到目前，全澳的销售量一直在不断攀升，远高于5年平均水平。
按照往年规律，冬季一般是销售淡季，但今年的冬天却一改往常，销售量远超过去5年同期水平，达到了历史新高！
历年澳洲房屋销售量对比
由此看来，供不应求的局面短期内依然严峻，解封之后，买家积压的需求必然会得到释放！
不仅如此，按照莫里森政府的计划，澳洲在疫苗接种率达到80%之后，会打开国门。
澳航宣布，将于12月重启国际旅行，恢复与美国、日本、英国、加拿大和斐济的国际航线，而2022年初将与中国香港互通。
澳洲国门打开
届时，无数想要移民、投资澳洲的海外人士得以入境，必然会将资本注入到房市，当“抢房大战”的戏码再次上演，房市也会迎来新的一波增长。
2.调控政策
由于澳洲经济尚处于恢复时期，澳联储RBA将维持现金利率在0.1%的历史低点，以量化宽松的政策鼓励人们拿钱出来消费、投资，以拉动经济增长。
虽然不断有“提前加息”的消息传出，但是大多数专家表示在2022年底之前，澳联储RBA突然加息的可能性很低。
低利率对于RBA而言，是一枚子弹，而目前让经济迅速恢复最明智的方式，是保持量化宽松，按兵不动，让这枚子弹“再飞一会”。
RBA(图源：Sina)
因此，只要RBA不加息，市场上投资活跃，房价就能保持稳定增长的状态。
有低利率加持，再加上市场供不应求，今年解封之后，买家很可能会迅速重返市场，无论是交易量还是房价都会出现反弹。
未来长期房价增速如何？
既然房价上涨的基本面没有变，那么房价会一直暴涨吗？
虽然供不应求的局面仍然存在，但是值得注意的是，房屋的可负担性正在恶化。
如果房价一直处于居高不下的状态，很多买家就会被挤出市场，尤其是中低收入的买家，从而导致市场上的需求量大大减弱。
如今在澳洲三大城市买房有多难呢？
经济学家Mark McCrindle把目前的房价和个人收入做了对比。
目前澳洲的平均工资是8.9万澳币一年，拥有这样的中等收入水平，在悉尼也需要13年不吃不喝才能买得起独栋房（中位价119万澳币），大概9年才能买得起公寓（中位价78万澳币）。
在墨尔本，情况也相当严峻，需要奋斗10年才买得起独栋房（中位价约91万澳币），努力近7年才买得起公寓（中位价60万澳币）。
布里斯班情况稍微好一点，但也需要超过7年才买得到64万澳币的独栋房。
可见房价高企，已经让无数普通家庭，尤其是年轻家庭，望尘莫及。
普通家庭无法买房
而分析需求情况还有一个指标，就是自住型和投资型买家的比例情况。
众所周知，自住型买家是买房刚需，也是推动房价上涨的主力军。
但如今，由于房价越来越贵，超出很多自住型买家的承受范围，不得不陆续退出市场。
CoreLogic 8月份的报告显示，目前全澳自住型买家的比例已降至27.7%，是今年最低水平。
当今的房市，主要由投资型买家来推动，虽然投资型买家也能推动房价，但是毕竟不是刚需，如果政策一变，利率上调，就会延迟甚至取消购房计划。
因此，从未来1-3年来看，房价过于虚高、供应持续增加的地方，很有可能出现房价增长乏力，甚至理性回调的情况。
但是，无论市场如何调节，位于核心区域和地段，具备稀缺资源的房子，依然会保值增值，价格即使出现短期波动，长远来看也会呈现螺旋式增长的趋势。
抢房大战
总结
总结一下：1. 从今年来看，解封之后房价会出现反弹，主要的原因是房屋供不应求，且贷款环境较为宽松，海外移民的加入也会带动房价进一步上涨。
2. 从长期来看，因可负担性恶化，房价在未来有可能出现增长迟缓、甚至回调的情况，但核心地区的房子依然能保值。
责任编辑：yxy
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