来源：澳房投资见闻
市场直呼，负利率来了。
7月12日，澳洲审慎监管局(APRA)向银行业喊话，它们必须制定一项计划，以应对到2022年4月可能出现的零利率或负利率的可能性。
虽然此前澳洲央行一再表示，澳洲实施负利率的可能性很小。但澳洲审慎监管局(APRA)此番表态，着实对市场来了记重拳。
什么是负利率
所谓负利率其实就是在某些经济情况下，存款利率(常指一年期定期存款的利率)小于同期CPI的上涨幅度。
这时居民的银行存款随着时间的推移，购买力逐渐降低，物价指数（CPI）快速攀升，资产缩水。
负利率实际上是因为对市场前景长期看衰，认为存在通货紧缩的风险。所以投资者宁可倒贴把钱存在银行，也不肯参与到投资中来。
而央行采取负利率的风险也很高，可能会陷入到流动性陷阱之中。
央行试图通过降低利率来保持经济扩张，但一旦利率成为零值甚至负值，大量的投资者将会开始倾向于保存现金，而不是在银行存款。
这可能会损害央行设定利率的能力。而由此产生的不确定性，可能会对经济产生更加负面的影响。
所以，从负利率的两面出发，房产投资策略也应该遵循两点。
负利率对房市有什么影响
从以往的情况来看，负利率往往会出现两种局面。
一个局面即是短期内房市爆发出大量购房需求，推动房价再次上涨。
因为负利率将直接影响房贷利率，使得购房的资本杠杆率提高。购房者面对走低的购房利率，购房意愿就会明显上涨。
另一种局面则是购房者观望不出手，房价稳步下跌。
既然利率低，那为什么还会出现观望的情况了？
这就要说下负利率出现的背景。
以全球经济情况来看，只有在经济不好、楼市行情不好、房价下跌（如2012年左右的丹麦），整个房地产市场需要刺激的时候才会出现负利率政策。
如此的大环境，自然会让购房者产生一种楼市已经差到需要负利率政策来刺激的地步，肯定不行了的心态。
虽然，目前澳洲的房市和2012年左右的丹麦完全大相径庭。
但是市场并不是没有质疑的声音，即房市疯涨，泡沫终究会被挤破。
尚且不说是负利率真正来临之时，即便是当下。澳洲房市也渐渐处于买卖双方势均力敌之势（卖方希望提高售价，买方热情渐渐趋于理性）。
可能会出现浓厚观望气氛，不管出台什么样的政策都不看打动购房者，市场上的需求很可能会进一步出现下跌，房价也就会因为需求下跌而出现大幅度下跌。
但无论是大幅度上涨，还是大幅度下跌，这两个结果不管是出现哪一个对于澳洲房地产市场都是难以承受的结果，稳定向好才是最适合澳洲房地产市场的发展趋势。
负利率时代的投资策略
如果澳洲真正进入负利率时代，房产投资应该怎么做呢？
1、 采用固定利率贷款
固定利率(fixed rate)指的是在一定期限（即固定期限，一般为1-5年）内，房屋贷款的利率保持不变。
这意味着在固定期限内，房屋贷款利率不会随市场变化而改变，无论RBA宣布加息还是降息都不会对其产生影响。
固定期结束后，房屋贷款利率自动变为届时的银行浮动利率。
2、贷款周期优先于利率
虽然负利率的抵押贷款大多存在于10年期的房贷，但更建议大家选择20年期到30年期的贷款。
10年期贷款，租金收益是普遍无法覆盖贷款的。如果遇到房价颓势，你的房产有一定概率会成为负资产。
以丹麦为例，如果采取20年期0利率的贷款，每年的租金回报扣除丹麦高额的租金税费（约35%）后，仍然基本能够覆盖每年的还款额度。
这种情况下，即使遇到房价颓势的情况，出现负资产概率的情况也几乎为0。
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