上周，新西兰政府终于公布了过去3个月房屋销售的详细数据，指在这段时间里，外国买家购买新西兰房产只占总销售的3%，虽然华人占外国买家的50%，但因为基数本身较小，与之前工党对华人姓氏买家的统计数字——近40%的比例相差甚远。政府进而指责工党故弄玄虚、误导民众；工党也反指国家党故意掩盖，是拿自己都说不准的数据，为自己在奥克兰房市危机上的无所作为开脱、辩白。媒体、政界和各路专家，也都参与论战，一时间全国上下又吵成一片，陷入了你错我对的纠缠。
措施不少 难见成效
其实，在房地产的统计方法和数字的解读上，可能谁都有道理，但是谁又都看不完全。所以任何一方如果想要以偏概全压倒另一方，都不可能真正实现；而由自己片面的数据和推论所衍生出来的解决方法，恐怕也无法突破局限，所以至今为止出台的措施，都无法让奥克兰房市危机解套。
在过去两年中、在民众对奥克兰房价节节窜升的一片惊呼之中，政府和央行也陆续推出一些政策，但奥克兰房价的涨势似乎没有任何趋缓；在一次次希望又失望之后，很多人似乎觉得这个危机已经无药可治、不可避免。
著名独立经济学家伊葵博（Shamubeel Eaqub）说，“奥克兰房市已经疯了，并且这种状况已经持续多年。” 他批评政府做得“太少、太慢”，对奥克兰房市危机缺乏有效的应对措施，“我们是在讨论一个房价10倍于收入的危机；但尽管这边已经火烧眉毛了，我们还在那边搞来搞去”。
在最新统计数据出来之后，总理之前承诺的对外国买家收缴土地税一事，应该是没有了下文，因为这些数据已经为政府的不作为找到了依据；工党和其它政党也都提出不少建议，但短时间内恐怕都很难付诸实施。
ASB银行的经济专家Tony Alexander建议把限贷率（LVR）提高，即把首期抵押款从原来的房价的20%，提高到50%，这项建议遭到了很多人的反对，指其不但对冷却奥克兰房市不能起到任何作用，还可能对首次买房的家庭造成更大危害，使他们永远也不可能拥有自己的房产。
对于一个年轻家庭来说，如果想在奥克兰购买一套平均房价82万的房产，每周储蓄500元钱，存够20%、16.4万元的首期款，都得6年半的时间；如果存够一半、41万元，那就是将近16年的时间，那这些家庭就别想攒够抵押款，更不用说申请贷款；只有房价不但停止疯涨反而大跌，情况才可能发生逆转。
储备银行本周则放出信号，表示可能会效仿英国，把贷款和收入直接挂钩，限制贷款额度在收入的4.5倍以内。即一个年收入10万元的家庭，房屋贷款最多可以拿到45万元，这对于房屋中间价已经超过90万元的奥克兰来说，这项政策跟50%的抵押款一样，几乎是高不可攀。
储备银行说，这项政策对于改善不良贷款，提高银行的金融稳定性非常有效，也希望能够借此限制投资者囤积房产。
不过公众对此似乎不太喜欢，不少读者和观众反馈，这项政策获益的是银行，受害的是工薪家庭，而对于那些已经囤积了十几甚至几十套房产的投资者们来说，年收入上百万，这项政策对他们继续贷款囤房毫无阻碍。
投资者占据市场
与50%买房者为投资者这个数据相比，外国买家所占的比例反倒并不那么重要，因为现在的当务之急，不管登记买房的人是外国人、还是留学生、或短期工作者和旅游者、甚至是通过在新西兰设立的外国信托公司和空壳公司购买房产，只要他们的目的不是为了自己或家人居住、或为了拥有一个属于自己的“家”，而是为了在短期或长期内赚钱（或用来洗钱、藏钱），那就是投资者，更严重的是投机、炒房。
不难想像，在一个国家的房地产市场上，投资者或投机者占到了买家总数的一半以上，这个市场的危险程度，恐怕就已经到了任何人都无法忽视的程度了。
伊葵博指出，“我们的问题是，在新西兰，房产更多地被当成一种投资，而不是“家”的概念，这促使我们的税法偏向于房产，银行的法规也允许大量为房屋贷款。”
拚命建房会解决问题？
在如何解决奥克兰房市危机的辩论中，不管是政府、反对党还是专家，各方都有一个共识，那就是房源严重不足，目前的建房速度远远赶不上房屋的需求量，奥克兰每年至少要短缺1万多套房，而且越积欠越多；而同时，由于房价飞涨引发民众恐慌，更让很多人加入抢房大军，因为害怕以后房价涨到更难负担，从而让房源更加紧张。
不过不管怎么说，增加房源都是一个事情两个方面的一方面。如果一方面拚命地建房、一味地增加房源，而另一方面，则任由投机者们大量囤房，那建房的速度会一直赶不上囤房的速度，就会使泡沫越来越大，等房市泡沫大到一定程度，破灭也就成了必然，前几年爱尔兰房市崩溃就是这么上演的。
在2000年左右，爱尔兰房价也是一路窜升，由于银行贷款政策宽松，国内国外人都加入炒房运动；同时，各方也都在拚命建房，这个跟新西兰人口相似的国家，每年建成高达7.5万套房产，到了2007年，房市泡沫破裂，才发现房屋建设已经严重过剩，房价一跌到底，都柏林各地出现了不少没人住的“鬼城”。
打击投机 法度不够严厉？
近些年，不仅是新西兰，澳大利亚、英国、美国和加拿大，所有被炒的火热的房地产市场，都有中国资金和中国人主导，这些国家的数据都很全面和详细。台湾媒体报导说，台湾的房地产，也已经因为无法阻止大陆资金涌入，而被炒到让很多台湾民众都望洋兴叹的程度。
不过专家们注意到，中国资金唯一不敢进入的就是德国，因为德国法律对于房地产价格炒作惩罚严格。比如只要在规定的10年内出售房产，就要收缴15%的投机税；如果房屋出售获利超过20%，就会收到至少5万欧元罚单，最高可达500万欧元；如果超过50%，就直接判刑监禁3年。过去 10 年德国的房价一直很稳定，据信和德国防范房地产投机的措施有关。
奥克兰房市危机到什么程度？
在过去15年中，奥克兰平均房价大涨了2倍，也就是说，2016年的房价，已经涨到了2001年房价的3倍，但居民平均收入却只增加了66%，这让新西兰民众房屋承付能力，变成全球最差。
在2001年，奥克兰平均房价为25万，是居民家庭平均收入的5倍；到了2016年，奥克兰平局房价高达82万，是居民家庭平均收入的10倍。也就是说，要在奥克兰买一套82万元的住宅，先不说16.4万元的首期抵押款（房价的20%）从哪里来、要攒多少年，刨除抵押款后的65.6万元贷款，即使还到退休、30年期限，每周至少要还800多元、一年则超过4.2元，再加上几千块钱地税和房产保险，扣除个人所得税以后，一个年收入8.2万元的家庭，全家人一年的生活费，只剩大约2万元，这对于一个普通的4口之家来说，恐怕相当艰难。
如果嫌30年期限还的太慢、太多，想在20年内还完贷款，那每周就要至少还1000块钱，每年的还款额也会增加到5.2万元。
当然这些计算都是以一成不变的状况来看，如果你在这期间收入增加了，那你很幸运，日子也会好过不少；但如果你一段时间没有工作，或者贷款利率从目前的最低水平上调了，或者家里出现了什么变故需要用钱，那恐怕就很糟糕，如果时间长不还或拖延贷款，银行可能就会把房子收掉，十几年的努力就全打了水漂。在前些年美国的金融危机和爱尔兰的经济危机中，就有很多这种被银行拍卖的房产，美国甚至曾经有房产的拍买价格只有1块钱。
来源：大纪元 责任编辑：易凡
没有评论:
发表评论