过去的一个来月，房地产贷款业出现了一些相当大的变化，其中一些会对房地产投资者造成不同程度的影响。
据澳洲房地产投资者网报导，为了帮助人们更好地理解这一问题，房地产专家、畅销书作者雅德尼（Michael Yardney）在《澳洲房地产投资者杂志》上撰文做了如下的解释。
审查监管局的要求
澳洲审查监管局（APRA）出台了一些措施，旨在遏制房地产投资贷款，鉴于澳洲房地产市场上，特别是墨尔本与悉尼这两个最大城市的市场上，投资贷款的大幅增加。
需要说明的是，审查监管局并不真正在乎房价的高低。他们要做的，也是他们本身的职责所在，就是要保证澳洲银行业的稳定。
2014年12月，审查监管局建议银行把住房投资贷款的年增加幅度限制在10%以下。然而，这似乎没有对银行批准投资贷款产生什么影响，投资贷款继续增加，在房地产总贷款量中占到了50%。所以，今年5月，审查监管局加强了监管，致使各大银行明显地改变了投资贷款政策。
6月底，审查监管局向五大银行发出了一个临时性的指示，要求他们增加对抵押贷款资本的持有量。这意味着，澳纽银行、联邦银行、国民银行、西太平洋银行、麦觉理银行，需要把本来可以以购房贷款形式发放出去的几十亿澳元留在银行。这样做的结果是，抵押贷款费用会更高，抵押贷款额会更低。
银行的回应
简言之，银行的做法是，贷款比以前更难贷到，贷款的成本更高。某些银行采取的措施是，更改贷款的计算方式，把“压力”测验纳入考虑之列，换言之，要衡量如果利率涨到7.5%或更高的话，你是否还能偿还得起你的贷款的本金与利息。这样一来，一些处于可贷或不可贷款边缘的人就被排除在外了。此外，在计算贷款时，把负扣税所得剔除在外。还有，设定对贷款与房地产价值比率的上限，现在投资贷款的上限是80%，用自我管理养老金的贷款的上限是70%。投资贷款的自由裁量定价也被废止，也就是说，提高了投资贷款的利率。
这些做法上的变动，对投资者来说，根本上意味着需要准备更多的首付款，需要能更负责地证明自己有能力在贷款期内偿还贷款。
对房地产市场的影响
成千上万的投资者面临财务危机，他们买了楼花，但到房子建完交割之际他们无法完成交割，因为没有能力贷到足够的款。
新地建新房，或许也会被影响到。但在已经建成的区的现房市场不大可能受到严重影响。省会城市内城区的热度很可能会降低一些。这样的结果，好的一面是，市场上房子的存量会增加，竞争会减少。尽管市场上的房价不大可能会降低，房地产的增值在未来几年大概会减缓。
是件好事
房价在过去几年的上涨幅度，特别是在墨尔本和悉尼，是不具可持续性的。房价的涨幅变小，意味着当市场冷却下来的时候更可能是软着陆，而不是硬着陆。贷款政策的变化可能会对布里斯本和珀斯的公寓房的价格产生一些小的影响，目前这两个城市的市场上的投资者数量不多。
对起步投资的影响
第一次投资房地产的人，往往通过买抵押保险来贷款，贷款额与房地产价值比很高，这些人是被贷款政策变动影响最大的人。他们中许多人可能绞尽脑汁也难以凑够所需的20%的首付款，也难以证明他们有能力偿还贷款。那些可以在过去价位较低的情况下买房的人，会发现难以买得起好地点的高品级的房产。这些人应该耐心等待，不要冲动地不惜代价地进入市场，否则，到头来买到手的却是二流的房产。
对现有投资者的影响
已经拥有投资房的投资者们受到的影响是，利率的少许上涨，除非他们采取的是固定利率。然而，那些有较高收入的投资者，以及投资房产中净值较大的，仍然有能力进一步获得贷款，购买新的房产。毕竟，银行就是经营钱的商店，需要通过发放贷款来盈利。
一些现有的投资者，已经有多处房产，并且计划用现有的资产净值来购买另一个房产，他们可能会因为新的对偿贷能力的要求而受到很大的打击。尽管银行的利率一般只有4.5%至5%，但银行可能会依据他们在利率7.5%的情况下能否具备偿还其所有贷款的能力做出评估。这将使得某些现有的投资者难以把现有的贷款重做以购买更多的房产。
底线
审查监管局将得到其所期望的结果，让房地产市场上的投资部份的活动冷下来。这个过程将需要一定的时间。积极的一面是，任何能避免房地产市场硬着陆的举措都是好事。不然的话，如果悉尼和墨尔本的房地产市场还是按着其过去几年来的样子飙涨，那么我们面临的就是一场严重的房价暴跌（不是崩溃，而是暴跌），如今，新的措施可能已经把这样的前景化解了。
如果你正在想新买自住房，那么这可能是再好不过的时机了。如果你已经是一个很长时间的投资者，那么市场上会有一些大好机会给你。但是，要仔细选择所要买的房产，这是极其关键的，永远如此。
来源：大纪元 责任编辑：简玬
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