| 来源：澳洲网站
有经验的投资者都知道，房市每隔数到十年，都会经历一个繁荣，调整，萧条再重回复苏的周期。入市和退出的时机在很大程度上决定了投资的成败。澳洲房市一个有趣的现象是，每个州府城市在同一时点上所处的周期点是不一样的。也就是说，明智的投资者决定是否应该投资某套物业时，更应关注其所在城市所处的市场周期，方能游刃有余。 如果将房市周期比喻为一个时钟，当市场处于最低谷时，相当于时钟上的六点；市场最高点则对应于12点。从6点到12点，市场处于复苏期，而从12点开始，市场从最高点走低，进入调整期，直至跌入谷底。 尽管业内专家对于澳洲房市周期有不同的解读，不过Jon Tkach在综合了不同市场人士观点的基础上，对目前各州显得有些扑朔迷离的房市进行了周期分析。
新州 悉尼 时间：7点 周期：上升期 主要推动因素：人口增长；就业和收入增长；住房供应不足；租金攀升 在过去相当长的时期中，悉尼房市的基本面保持了不错的态势，但房市却持续处于低迷。不过房产数据研究机构APM的首席经济学家威尔森（Andrew Wilson）认为，悉尼房市已经走出低谷进入复苏，最终显示出了强劲的增值潜力。他说：「我们已经走过了萧条期，我认为现在开始显示出了活力。这是一个好的征兆，因为增值潜力已经让投资者活跃起来，而且还能获得合理的投资回报。」 由于缺乏强劲经济增长的支持，悉尼房市在过去10年也受到压抑，而去年不景气的经济形势又进一步拉低了市场。威尔森表示，在过去几个月中，新洲经济已经显示出一些复苏迹象，而且看起来这种趋势已趋向稳定，并在向好的方向发展。他特别提到的了边远地区就业率和零售额的改善。 不过威尔森提醒说，悉尼市场也存在分化。相对而言，中低端市场的交易活动出现了明显的上升趋势，而高端市场则持续低迷。威尔森说，「市场正在向两极分化。」在他看来，高端市场尚未见底，因此潜在买家可以再观望一段时间。 Redwerk投资公司的谢帕德（Jeremy Sheppard）尤其看好南部Southerland 及邻近区域的前景。他说就供需比例而言，这是全澳需求缺口最大的地区。因此，投资安全性几乎是毋庸置疑的。「如果你希望在这里投资，那么迟早都会获得资本增值，低空置率以及高租金。即使你遇到了甚么麻烦，要出售也是很容易的。」 Herron Todd White（HTW）公司的哈尔康比（Gavin Hulcombe）的观点相对保守。他认为在目前这个阶段市场增长仍然相当缓慢，投资者不能太指望自然而然的资本增值。因此，创造财富更重要的策略是主动增加价值，或者寻找独特的机会。
新州边远地区 时间：7点 周期：上升期 主要推动因素：人口增长；本地经济日渐走强，并显示多样化；资源行业带动 总体上看，新州边远地区基本走出低谷，开始缓慢进入回升通道。不过，一些业内人士认为，部分地区的势头更加强劲。威尔森表示：「一些地区的市场表现肯定要超过其他地区—比如橘镇（The Orange）房市已显示了强劲的复苏力度，纽卡素（Newcastle）的部分地区以及猎人谷（Hunter Valley）的部分地区也是如此。」 一些业内人士认为，纽卡素和猎人谷的部分地区在过去几年受益于资源产业，市场持续走高，已经接近最高点。HTW的哈尔康比表示，尽管目前新州资源镇的物业需求仍然强劲，但已到了增长的极限。因为要进一步增长，需要来自全球的需求推动，而这些地区的很多项目已进入了运作期，在未来几年对工人的需求可能会渐渐减少。他的建议是，投资者应该在大项目正式启动之前入市。 需要提醒的是，尽管受访专家一致认为新州大部分的边远地区已进入复苏期，但由于旅游业不景气，加上供给过度，新州北海岸市场目前仍然低迷，要进入复苏尚需时日。
维州 墨尔本 时间：4点 周期：下跌期 主要因素：物业供给过剩；租金走低弱化购房动因；低迷的维州经济 墨尔本房市已经在低谷徘徊了好几年，而这种情形预计仍将持续。业内的普遍看法是，墨尔本的房市仍在继续下跌，何时见底还很难说。 在2009年之前，墨尔本房市曾连续几年经历了高达33%的年增长。支撑这种增长背后的因素包括维州强劲的经济增长，人口增长以及首次购房者补贴计划。但之后不断攀升的房价，加上公寓房的过量供应，迫使市场开始调整。Residex的数据显示，去年墨尔本房市下跌了6%，跌幅为全澳所有州府城市之首。 威尔森认为墨尔本的房市现在还没有跌至谷底，主要原因是维州经济形势疲软，失业率居高不下，目前已达到5.8%，而且还有继续走高的趋势。此外，墨尔本和悉尼不同的是，所有市场无一幸免地陷入低迷。「我们不仅看到高端市场在大幅下跌，而且中端和低端市场也十分疲软。」当然，目前的市场对租客来说无疑是有利的，这意味着潜在买房者可以选择继续等待。
维州边远地区 时间：7点 周期：上升期 主要因素：低迷的维州经济；墨尔本市场的不利影响 和墨尔本市场相比，业内人士更看好维州边远地区的市场。他们普遍认为市场已经走出谷底，部分地区甚至出现令人鼓舞的迹象。威尔森认为，考虑到维州的经济形势和墨尔本的房市现状，边远地区的市场表现还是不错的，「大部分市场已经到底，有的甚至逆市上扬。」不过，他认为未来还存在着一些不确定性，如果就业机会没有明显改善，边远地区房市有可能和墨尔本一样，陷入长期的低迷。
昆士兰 布里斯本 时间：6点 周期：谷底 主要因素：昆州和地方经济开始走强；旅游业仍在下滑；部分地区仍存在供给过量；资源业繁荣势头仍强劲。 布里斯本的房市在经历了连续3年的大幅下跌之后，似乎终于降至谷底。威尔森认为，这是投资者进入的好机会。最大的理由当然是时机，在如此低的谷底入市，当然机会很好。他说：「肯定无疑的是，今年开始到现在，我们已经看到了一些实实在在的复苏迹象。」 其次，边远地区的就业增长带来的人口增长也是支持布里斯本房市上升的重要因素。此外，新任政府应该会实施一些经济刺激政策，从而给房市带来一些利好消息。 不过，HTW的哈尔康比提醒说，投资者要想在布市看到强劲的增值，可能还得等上相当长的一段时间。不过，在市中心10公里之内的物业应该都有不错的租金回报，这将缓解投资者在等待期间的压力。
昆士兰边远地区 时间：6点 周期：谷底 主要因素：昆州经济开始走强；旅游业仍陷入困境；资源繁荣已将部分市场推至最高点 受矿业繁荣影响，昆士兰边远地区的房市也表现出明显的双速经济特征。一方面，Surat Basin和Gladstone等矿业地区的房市不断走高，已经接近最高峰，而其他地区则经历了连续数年的低迷期，现在看起来似乎终于见底。 威尔森认为，昆州的多数矿业中心的物业需求仍将保持强劲态势，但不断攀升的价格正将市场推到增长的极限，并开始让投资者望而止步。许多市场人士公认的最突出的过热地区是MOranbah，目前的起价已经超过了合理区域。而Gladstone以及Surat Basin的周边小镇的房价尚属合理。 不过，昆州南部沿海的旅游地区的前景则会有较大差异。威尔森认为黄金海岸日益融为大布里斯本的一部分，而且今年已经开始出现复苏迹象。而阳光海岸则面临更多的不确定性，物业需求在很大程度上取决于明年的经济形势，目前来看，市场还远没有见底。
西澳 柏斯 时间：7点 周期：上升期 推动因素：人口增长强劲；西澳在全澳乃至全球强劲的经济实力；正在经历资源繁荣 在经历了长时间的低迷之后，柏斯的房市现在似乎出现了复苏的迹象。APM的首席经济学家威尔森表示，他对柏斯房市的增值潜力终于有了信心。他说：「今年以来，我们已经看到了从谷底复苏的迹象。」威尔森提出的乐观理由包括：首先，柏斯拥有全球最强劲的经济实力，这会吸引很多人到西澳就业；其次，在过去几年中，柏斯的新房营建量一直处于低位，这将加剧物业供需的不均衡。 目前紧缺的租赁物业对于投资者来说，也是一个令人鼓舞的消息。根据西澳房协（REIWA）提供的数据，今年2月份，柏斯租赁物业空置率跌至1.6%，比全球金融危机前还要低。威尔森十分看好柏斯的增长。他说：「就资本增值而言，柏斯无疑是今年全澳前景最好的州府城市。我预计柏斯今年能补回去年损失的价值损失，驱动因素十分强劲。」威尔森认为，柏斯和悉尼不同的是，由于经济基本面强劲，中高端物业会有更好的增值潜力。
西澳边远地区 时间：8点 周期：上升期 推动因素：经济强劲；人口增长；资源繁荣 和昆士兰的矿业镇类似，西澳边远地区的矿业小镇已经经历了数年的高速增长，房价已有虚高迹象。威尔森说，在Pilbara地区和其他主要的采矿中心，攀升过快的价格会成为制约房市的因素，其增长很可能已接近最高点。不过，他表示，这并意味着这些矿业小镇就没有投资机会。 「需求总是有的，问题在于你的投资是否能获得合理的回报。」
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