2021年3月18日星期四

全球房地产市场齐上涨,泡沫正在快速形成?

来源:澳财网

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目前,澳大利亚的住房市场可以说是,如火如荼,一派繁荣景象。随着大量潜在买家迫切想要入市,几乎每个周末,都会有疯狂的住房拍卖消息,成交价和拍卖底价之间的差距越拉越大。

澳大利亚统计局昨天(3月16日)发布的数据显示,2020年第四季度全澳住房价格上涨了3%。更重要的是,房价涨势暂时没有减缓的感觉。大多数经济学家预计,未来1-2年全国房价将继续上涨,推动房价总计上涨约20%。

房价快速上涨并不仅仅发生在澳大利亚,而是一个全球性的现象。在全球范围内,房价都在急剧攀升,很多国家的房价涨幅创至少十年新高。

尽管澳大利亚房价正在以1980年代末以来的最快速度上涨,但相比新西兰,涨幅也瞬间黯然失色。在截至今年2月的一年内,新西兰房价飙升了21.5%,奥克兰已经称为全球房价可负担性最差的市场之一。有一些新西兰人已经开始考虑为了能买得起房,移民澳大利亚。

而据《华尔街日报》报道,美国房地产市场也出现了自2006年以来“久违的火爆景象”。2020年四季度的房价享交前一年同期上涨了10.8%。英国房价2020年增长也达到7.3%,为六年来最高水平。

这次和全球金融危机时不同

当然,考虑到各国政府和央行都在巨量放水,全球房价上涨并不奇怪。

正如澳联储(RBA)行长菲利普·罗伊(Philip Lowe)一直以来的立场,低利率的副作用是资产价格上涨,包括房价。

而且,和金融危机时期不同,全球银行系统现有状况要好得多。这意味着,金融机构有足够的资本储备来向家庭提供贷款。

在金融危机时期,许多银行损失惨重,放贷能力受到限制。

在美国投资银行雷曼兄弟倒闭后的十年中,全球发达经济体的房价实际或经通胀调整后仅上涨了1%。

只有少数发达经济体例外,包括澳大利亚、瑞典和加拿大,由于当地的银行体系相对不受金融危机的影响,几乎毫发无损。

在危机发生十年后,澳大利亚的实际房价上涨了25%,加拿大为41%,瑞典为55%。

然而,这一次,大多数发达经济体似乎都在见证房价的飙升。

国际清算银行(通常被称为央行的央行)在上月发布的一份报告中指出:“全球实际房价在2020年第三季度的同比增速加快至2.5%。在这段时期,新冠疫情的持续影响,推动出台了重大的财政和货币刺激措施。”

根据国际清算银行的说法,“发达经济体的实际住房价格出现普涨,平均涨幅达到4.4%,为2016年以来最快的同比涨幅”。

相比之下,新兴市场的实际住房价格涨幅相对要小得多,同比仅上涨0.9%。

正如国际清算银行所指出的那样,自2020年大流行开始以来,发达经济体的实际住房价格似乎已加速上涨,到2020年第三季度同比增速达到4.4%,超过一年前的2%。

国际清算银行的报告说:“加拿大(上涨9%)、欧元区和美国(均上涨5%)的实际房价上涨非常明显。”

“相比之下,澳大利亚(上涨4%)和英国(上涨2%)的房价上涨相对温和,日本则保持稳定。”

“在欧元区,实际房价涨幅创自2005年以来的最高水平,主要由几个大型成员国的强劲涨幅所推动(德国上涨8%,荷兰和葡萄牙上涨7%,以及法国上涨5%)。”

放贷失控是风险

当然,在短期内,随着人们利用较低的借贷成本来建造新房或翻新现有住房,央行倾向于欢迎房价上涨对经济活动的推动作用。

房价上涨也可带来心理效应,主要表现在人们对自身的财务状况更有信心,继而消费起来更放松。

然而,房价飙升会引发人们对住房负担能力的担忧。由于收入基本停滞不前,住房负担能力下降可能导致一系列问题,例如抵押贷款压力和转移其他消费者支出的行为,这也会对经济造成了伤害。

而且,在房价上涨的过程中,必然使得家庭债务急剧增加。房价上涨会推动家庭杠杆率上升,从而导致更高的房价。由于房价的上涨,借款人的胆子也会更大,愿意承担更高的债务水平。同时,随着房价上涨推动抵押估值上升,银行也愿意为他们提供更多的信贷。

目前,澳联储正在密切关注房价的走势,主要是超低的借贷利率是否有助长债务推动的投机周期。

澳联储行长Lowe上周表示:“资产价格上涨,贷款标准恶化以及借款行为离谱——这些才是值得担忧的问题”。

他还补充说:“这也是我们非常关注确保贷款标准健全的原因。如果我们看到债务融资推动的资产价格投机热潮,那就会是大问题。”

不过,现在信贷还似乎没有明显不健康的迹象。在截至2021年1月的一年中,住房信贷增长相对稳定,增幅为3.6%。相比之下,五年前的住房信贷的增长一度达到了7.3%。

此外,尽管四大银行为争夺房贷市场份额而展开了激烈的竞争。但是,银行业皇家委员会的教训足够让他们仍心存“畏惧”。这也意味着,短期内贷款标准不至于偏离太远。

值得注意的是,澳大利亚审慎监管局(APRA)的数据显示,高风险房屋贷款在2020年第四季度显着上升。新住房贷款中,债务收入比率(DTI)“高”的占比升至59.3%,“非常高”也达到16.9%,都是“创纪录”水平。

澳联储虽然一再强调对于房价“并不担心”,但也警告,如果放贷失控,它将与监管机构一起采取行动,保障金融稳定。

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