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墨尔本内城区公寓租金暴跌正在冲击全国公寓投资者市场。
在地理位置优越的墨尔本内城区，2019年的公寓周租金约为415澳元，现在的挂牌租金价格约为每周300澳元，直降逾25%。自然而然，由于坏事传千里，这些公寓的价值也在缩水，全国各地银行在向购买公寓的投资者放贷时变得更加紧张。
但影响墨尔本公寓市场的特殊因素与悉尼和其他澳大利亚首府完全不同，后者的租金在小幅下跌后，现在又开始回升。
事实上，悉尼在房市繁荣时期设计的土地税框架，如果学生们返回，现在可能会造成严重的公寓短缺，房租会螺旋上升。
近十年来，墨尔本成为世界第四大大学城，结合大量的土地和合理的规章制度，结果一股公寓楼建设热潮正在兴趣。繁荣时期开工较晚的项目现在已接近完工，因此，如果中国留学生回归，他们将享有大量低成本的住宿，这与悉尼形成了鲜明对比。
在悉尼的房地产热潮中，中国开发商为悉尼的土地支付了令人难以置信的价格，新州政府想要分一大杯羹，这是可以理解的。实际上，它实行了一种土地税制度，意味着开发商和投资者要缴纳15%的土地税，这一比例大约是其他州的5倍。除此之外，还有世界上最麻烦、最容易延迟的开发审批流程。
最终，在蒙受了巨大损失(不仅仅是因为土地税)后，中国开发商收拾行囊撤离。而且，所开发的公寓远远没有接近墨尔本内城区的水平。
在悉尼，尽管许多人因为“通行距离长”压力太大而返回市中心，但审批率和开工率却大幅下降。而虽然留学生人数大幅减少，但悉尼的公寓租金现在已经开始上涨。
然而，独立屋价值的增长速度比公寓要快，其增长势头是由自住业主推动的。
提供出租住房的投资者几乎已经离开了大多数市场。由于利率高于自有住房利率，投资者难以从银行获得贷款，加之房地产价值上升导致收益率下降，投资者纷纷撤退。
这意味着，不仅在悉尼，在全国各地，包括墨尔本，租一套独立屋变得非常困难。
这当然会迫使人们再次涌入市场买房，但一个庞大的租赁市场需要更高的租金才能吸引投资者回来。在除墨尔本外的每个首府城市的公寓中，我们都能够看到租金上涨的趋势开始出现。
新州的公寓一直背负着比独立屋更高的税收，但现在差距有望缩小，当局也准备提高投资者所有独立屋的土地税。再一次，高税收是在繁荣时期征收的，但政府将需要非常小心，不要犯公寓税同样的错误，当繁荣结束时还保留着税收。
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