小议时机在地产投资中的作用

2012年3月21日星期三

小议时机在地产投资中的作用

来源：澳洲网站

在以往的文章中，我们曾讨论过房地产投资决策需要考虑的诸多因素，比如房地产超值表现区域的选择，租赁对房地产投资的影响，房地产投资该选择怎样的物业等等。唯独有一个因素我们始终没有涉及，那就是"时机"。在许多投资者看来，购买的时机才是投资成功的决定因素，比如购买股票、黄金甚至艺术品等等投资产品，时机的好坏对投资回报的影响是不容小视的。至于房地产投资，我们当然不能否认时机的作用，但是由于房地产投资的特殊性，时机其实只在很有限的范围内对投资结果产生影响。

首先我们要明确的是，房地产投资是所有投资产品中最为追求长线回报的一种投资方式，特别是在澳洲健全发达的房地产市场中，长线回报是被投资者普遍认同的投资方向。澳大利亚房地产最大的特点就是长期稳定的增值，与中国过去10年里房地产近乎疯狂的表现不同，澳洲房地产在表现极佳的时期也很少见到那样的增值，但是澳洲房地产的止跌能力却非常强，即使表现极差也很少出现与去年国内房地产大调价那样的跌幅，投资的安全性有相当的保障。这样的特点决定了投资澳洲房产最重要的一个原则：依靠可靠的租金持有物业，让时间来为投资者赚取良好的资本回报。在这样的投资原则影响下，"时机"对于最终的投资结果影响就显得非常有限了，因为不论购入物业的时机如何，经过一个10年甚至20年的时间来看结果，差别都是非常微小的。举例来说，2004年悉尼房地产经历了大涨之后的调整，有一些这期间入市的买家从短期看投资物业表现不佳，但如果一直持有这样的投资物业，到今天经历了数年稳定的增值，仍然是取得了不错的市场表现。

其次，与股票等其他一些投资产品一样，房地产市场也充斥着买涨与买跌的矛盾观点。追涨杀跌是非理性投资心态的典型表现，这样的心态在房地产市场就表现为对时机的过度追求。当市场上负面消息开始流行，就觉得房地产前景黯淡，如果投资就必败无疑；当市场上一片看好，又觉得房价太高买不起，还是等跌下去以后再买吧；当利息高的时候觉得负担过重，利息低的时候又觉得房价太高。总之是要等待一个房价也低，利息也低，汇率也低又充满无限增值潜力的时机才进行投资。遗憾的是，这些房地产市场指标一一对应互为反比关系，这种理想状态下的"时机"并不存在。应该如何看待房地产市场上的时机呢？我们看看下面的一则小故事：

日本的《禅海珍言》记载了一则"哭婆"变"笑婆"的故事：京都南禅寺前住着一个绰号"哭婆"的老太太，她雨天哭，晴天也哭，成年累月以泪洗面。南禅寺的和尚问她为什么哭。她边哭边答："老方丈，您有所不知啊！我有两个女儿，大女儿嫁给一个卖鞋的，小女儿嫁给一个卖伞的。天晴的日子，我会想到小女儿家的伞卖不出去。下雨的时候，我又想到大女儿的鞋肯定没人买。想到这些，我怎么能不伤心落泪呢？"

和尚劝她："老太太，你不要哭，你试着这样想。天晴的时候你大女儿的鞋店肯定生意兴隆；下雨时，你小女儿的伞店一定卖的更多。"老太太经他这样一点拨，当即"顿悟"，破涕为笑了。

其实房地产投资的时机与故事里的禅机相仿，客观的数据都是一样的，但看的角度不同，可能就得出完全不同的结果。明智的投资者能够从负面的消息中看到机会的存在，而悲观主义者者往往在最佳的市场表现中也会看到负面的讯号。

总之，进行房地产投资如果能够把握好的时机，占据一些市场的与政策的优势当然对您的投资能够起到锦上添花的作用，但时机不是投资成功的唯一条件，更重要的是您能够真正做出投资的决策。任何时候都是好的"时机"，唯一最差的"时机"就是永远都不采取行动。