房客三年赶不走澳洲房东的尴尬困境

2012年2月27日星期一

房客三年赶不走澳洲房东的尴尬困境

来源：澳洲网站

现在的澳洲，大家都在谈论住房危机，尤其是房屋租赁市场的危机。想买房的人买不起，想租房的人租不起，租不到。怎么办？

其实，办法无非是开源节流。

开源:不但要更多地建房，买房，更要提高现成房屋投放租赁市场的数量。可供出租的房子多了，不但租客容易找房，而且租金也会下降，这样的好事，相信会使草根阶层的租客雀跃的。

节流:无论是房东或租客，在合理的基础上，大家都稍微住得挤些，房东的收入提高了，租客租金下降了，也应该是件美事。现在澳洲政府提供的救济屋，主要给没有工作的人住，其舒适条件，包括宽敞程度，看起来比许多人用自己的辛勤工作所得去租借或购买的房屋，条件更优越。看来，澳洲政府在更合理地使用纳税人的金钱方面，还应该多下点功夫。

开源节流，说起来容易，做起来难。难就难在政府的措施长期跟不上。现在建房费用昂贵，其中政府的各种收费占了很大比例。开发商当然要把相关的开支打入成本。建房成本一高，买房的印花税也水涨船高，让买房人望而生畏。政府为了限制房价，采取了一些方法，但有些方法看起来不太合理。比如，澳洲刚取消对外国人在澳洲买房的规定后不久，又重新出台了限制政策。这不但影响澳洲的国际形象，让人觉得澳洲政府的政策缺乏稳定性，使人无所适从，而且也断了澳洲本国的财路。如今全球都处于经济危机中，大家都要努力向全世界去推销自己的产品，房子也是产品，为什么要限制海外买家呢?如果是担心海外买家推高房价，扰乱当地房产市场，何不想些其他方法，比如，征收特殊的海外买家费用，既允许海外买家买澳洲的房屋，又让澳洲多收取相关费用，把多赚的钱去补贴本国老百姓，岂不更好？

出租—好不容易把房子买到了手，许多人手头紧巴巴的，很希望出租一下，多少也补贴一点贷款费用。大家都出租，租房的房源就来了。但是，一出租，问题丛生。

最大的问题是，缺乏保护房东的相关和必要法律。房东与租客之间，总难免有各种矛盾。租客找得到新的更理想的地方，马上可以走人，根本不怕房东扣押金，四周的押金，稍微一拖欠租金就消耗净了，租客有什么可怕的？找不到新的地方，那就与房东抗着，也吃不了亏，高兴就交租，不高兴就不交租，吃不了兜着走的，必定是房东。澳洲现在的租房法律明文规定，没有家具的住宅，最多只可收取四周押金，如果是期限性合同，则必须在期满前三周书面通知，并得到租客认可，才能够如期结束租约。如果租客不认可，那么就耗着吧，就算租客不交租，损坏屋业，也照样可以赖了不走，报警警察不管，租客打骂房东或其他租客，房东也没有办法，因为警察实际上常常不管这类纠纷，等警察来了，打架就暂停，警察走了再接着打，房东一点办法也没有。澳洲法律规定，房客至少得两周以上不交租，房东才可以通知租约的结束，然而不是马上结束，而是两周之后，还得从书面通知交到租客手中算起。如果仍然不能够终止租约，然后才能去法庭申请结束租约。法庭开庭需要排队至少两周，法官对租客往往比较仁慈，通常还会让租约延期几天甚至几周。由此可见，即使租约官司以最快的速度打赢，租客也有机会赖租至少近七周，比最大的押金额至少多了三周。当法官判租客欠租金必须偿还时，如果租客不想偿还，房东多半只好选择放弃，否则，继续花钱请法警执行命令，到头来常常不是根本找不到赖租的人，就是赖租的说没钱还，你拿他怎么办？除了认倒霉，再无它法！

能够及时赶走坏租客，在房东的立场，已经是最好的结果了。如果一不小心，法律程序搞得不完整，法庭判房东输，房东就更惨了。于是，以上的程序只好从头做起，于是重新写租约终止通知，然后重新去法庭……至少又得五周才能够拿到法庭判决同意租约终止。

但如果租客成功地逃避法警的驱赶程序，那么他仍然可以继续住下去不走，所以有的电视台据说编了一出戏，写的是房客如何可以不停地赖下去，三年都赶不走，这样的戏文，很有现实基础。

三年都赶不走的租客，当然并不是社会的主流人物。然而其害群之马的社会功效和能量却非常大，而且常常不是省油的灯，除了不交租，还大量地消耗水电，严重地损坏房屋。许多房东一朝被蛇咬，三年见了草绳都害怕，很多人从此就再也不敢出租房屋。

也许制定相关法律的初衷是为了帮助穷人，减少无家可归的现象。从微观来看，在局部确实可能暂时会如此，由于相关法律的存在，使人即使不交租，也不用担心被赶走，只要脸皮够厚，资格够老，从理论上讲，是有可能永远不交租却继续住下去的，许多人也确实心存这样的侥幸心理。这种作法，已经在许多租客中公开交流，不断实践，具体的看法和做法就是；租房嘛，只要交了押金和第一次租金，取得了入住的「门票」，以后就可以一直住下去而再也不必交租了。但是这样一来，租客实际上也没有时间和精力去工作了，成天与房东「斗争」，也同样使租客耗费大量的时间和精力，许多人就在赖租的过程中，行为迹近强盗，逐渐地违背甚至彻底抛弃了社会的公共道德底线，加重了对社会的仇恨感和报复欲，丧失了社会责任心。于是，从整体而言，这类人的失业率更高，失业的时间和机会更多，租房更困难，这样的房客，到最后，实际上并没有，也不可能因为租房法律明显地向他们倾斜而真正地捞到什么便宜，从长远和整体的宏观角度来看，澳洲目前的租房法律，由于严重违背市场经济规律，助长人性中的劣根性，间接地减少租房房源，推高租金价格，所以不但没有能够帮助租客，反而是具有相反的效果。澳洲政府对于穷人，向来有租房补贴。在税务方面，房东必须承担由于租金而产生的税务责任，连雇主为雇员提供租住房屋福利，也会涉及福利税；但是赖租金的人，用不劳而获的手段，钻法律的空子，少交甚至不交应该交的钱，没有为社会做任何贡献，就捞到了实实在在的好处，却从来就不需要为此而交一丝一毫的税。这公平吗？如果社会的机制都是如此设计，那谁还应该去劳动或奋斗呢？

在澳洲的许多现行行政法律上，也有许多不必要的限制条款和作法，严重地妨碍租房市场的建立和发展。

如此种种，房东方面，由于租业艰难，必然成本上升，要么退出租赁市场，要么提高租金，转嫁成本，没有其他路可走。而且，房东必会越来越苛刻地审核租客的资格，使求租难度更大，从宏观来说，最终倒霉的还是租客，是买卖双方双输。在租客群里，除了租赁整套单位的人，还有许多单身汉。他们往往只需要分租即可。但是，当租赁市场紧张时，他们也只好加入租赁整套单位的行列，使租赁市场更加紧张。

在全社会租赁市场紧张时，无家可归的人，整体数量必定更大，社会问题更多。所以，解决租房问题，政府的法规要及时跟上，不然，看起来帮穷人，实际上是害了穷人，让他们更感租房困难。

澳洲租房法律的改革，已经到了不改不行的地步了，而且必须系统地改革，从租赁市场到地方政府到税务等方方面面。听说政府已经在考虑了，这应该是件大好事，但不知道要等到什么时候？结果会如何？在目前的局面下，从调动和保护房东的正当权利和安全着手，从各方面采取有效措施，促进更多的房源贡献租赁市场势在必行。这个工作，政府的各个有关部门不做，谁做？现在不赶快做，更待何时？