2021年10月7日星期四

为什么澳洲年轻人开始争先恐后的买房子?

这两年澳洲房价涨的有点疯,大有一番刹不住车的态势。

同时激增的还有澳大利亚“爸妈银行”贷款量!

截至到今年5月份,“爸妈银行”已成为澳大利亚第九大抵押贷款机构,贷款总额已达到350亿澳元,超过昆士兰银行、汇丰银行、AMP、Heritage Bank、Beyond Bank和Greater Bank等实际贷款机构的贷款总额 。

什么是"爸妈银行"?

说白了就是指父母资助买房。

这个在国内看似是挺常见的事,但在澳洲却正在变得越来越常见。

澳洲父母最常见的帮助方式包括:为住房贷款做担保,或直接提供现金。担保人住房贷款允许一个近亲(通常是父母)使用他们家中的部分资产或全部存款作为担保,同时承诺在借款人陷入困境时负责偿还住房贷。这意味着年轻的买家可以不用付多少定金,也不用支付昂贵的贷款抵押保险(LMI)。

从什么时候开始,澳大利亚年轻人变成了问父母要钱买房子了?

也就发生在最近6年时间里,2015年至今澳大利亚担保人贷款增加了71%。

因为失控的房价增长促使更多的父母帮助孩子可以买房。

其中在2019-20和2020-21财年之间,担保人贷款又迅速增加了21%。

研究发现,高达 60% 的首次购房者从父母那里获得经济资助。

2021 年 4 月,父母的平均缴款额为 92,000 澳元,足以在澳大利亚大部分地区支付 20% 的首付。

尤其在悉尼地区,高昂的房价让许多年轻的购房者无能为力,有贷款机构表示,他们50%的首次购房者客户群都收到了来自父母的“礼物”。

1、如果你不能打败他们,就加入他们!

我清楚地记得,在我买第一套房子,参加房产拍卖的时候。

那是一个2房的公寓,和我当时租的房子在同一个小区,也是习惯了,所以不想换地。

当时的我非常紧张,听从朋友的建议,看了很多的房子,调阅了大量与房地产相关的文章。

拍卖前夕,我甚至还在一张纸上写了我出价的上限,然后小心折叠起来,放在我衬衫的胸前口袋里,并且不断提醒自己不要脑子发热。

拍卖开始后,一对年轻的夫妇率先叫价80 万澳元;我觉得时机差不多的时候,第一次叫价到900,000 澳元,当时我的心几乎快从嗓子眼里跳出来了。

我只能依稀记得口袋里的数字是 950,000 澳元。

最后当然没拍到,竞标失败的几天后,我硬着头皮看了附近城区的几处房子,其中有一处还不错,面积大小,年头和我没拍卖成的差不多。

看完当天,我就告诉中介,要出 860,000 澳元。

很幸运,当时房东也没怎么纠结,就接受了。

至此,我终于在异国他乡有了一个家。

现在,差不多3年过去了…

好像轮到我来粉碎那些想要买房的年轻人梦想的时候了,就像曾经他们对我那样!

因为,从我买房后开始,悉尼的房价几乎上涨没停过。

上个月,我去银行做再融资的时候,他们告诉我,现在这套房子估值差不多130 万澳元了,可以贷出来不少钱。

听到这个消息,第一反应,有点懵。

我什么也没做,住着自己的房子,3年赚了40万澳元?

真的?

说实在话,在我将近10年的新闻职业生涯中,写了太多和房地产相关的文章。

我看到房价一步步的走高,税收优惠措施、历史最低利率推高了购房需求,推高了房价,并使许多年轻的澳大利亚人望而却步。

至少,对于那些没有足够幸运可以获得父母银行支持的人来说是这样。

我也曾经不只一次看到,提到澳洲“住房可负担性”面临的巨大压力!

以前的我讨厌市场上的投资者从我手中把我喜欢房子夺走,当时我特别赞同一句话“房子是用来住的,不是用来炒的!“

而现在,从某种程度上讲,我正在从一个个年轻的家庭手中夺走他们心怡的房子!

我最终活成了自己讨厌的样子!

如果你不能打败他们,就加入他们吧,要不然最后估计连汤都喝不到。

2、同一笔投资的回报天差地别!

有人说,不一定非要买房子啊,做其他投资也一样的。

房地产当然不是我唯一的投资选择。

我也玩股票,混币圈。

之前,我每月用大约 2000 澳元的“可投资盈余”(收入减去生活成本)直接购买股票。投资组合的回报也还行,好的时候从 2000 澳元开始,然后年底顶天了赚 20,000 澳元。

当然这其中也面临不少亏损,补仓的时候。

币圈更可怕,好的时间冲上云霄,差的时间入土为安。

总是羡慕人家赚的盆满钵满,到自己这里一塌糊涂。

但是,如果我把相同的月盈余用于付投资房贷款,例如 600,000 澳元的房产,我从第一天起就可以享受全额的资本收益(或损失)。

虽然说高回报必定伴随着高风险!

但现在看来,房地产市场的回报的还是够劲。

刚好,比价网站Canstar的最新研究结果证明了我的这个观点。

这家网站做了一个非常有趣的调查,你把同样的钱投到房产,放到银行定期,或者投到股票市场,分别可以获得怎样的收益?

结果显示,如果悉尼人在 3 月份以 1,112,671 澳元的中位价购买了一套房屋,首付 20% 为 222,534 澳元。那么他们的房产价值到在短短6个月内将上涨 16.3%,即高达 181,365 澳元。

相比之下,以 0.99% 时的最高利率把首付的20%定金放到银行里,六个月定期存款将仅赚取 2203 澳元,六个月的差额为 179,162 澳元。

或者,如果将相同金额投资于澳大利亚股票市场,则该股票在六个月内将增长 10.02%,收益为 22,298 澳元。

不光是悉尼市场,墨尔本也有类似的情况,以 3 月份 859,097 澳元房价中位数价格为基础,20%的首付 171,819 澳元投资一栋房屋的房主到 9 月房产价值将上涨 10%,达到 85,910 澳元。

如果将相同的金额存定期,相比之下,储户的收入仅为 1701 澳元,六个月间的差距为 84,209 澳元。如果在这六个月期间将 20% 投资于股票市场,将获得回报,这将使价值增加 17,216 澳元。

如果布里斯班人在 3 月份以 607,969 澳元的房价中位数投资 20% 的首付,他们的房屋价值将上涨 13.2%,即 80,252 澳元。如果他们以最高利率将相同金额(121,584 澳元)存6个月定期存款,那么到 9 月,储户将只有 1204 澳元,之间有79,048 澳元的差额。

当然,房产交易伴随着大量交易成本,如:转让、借款成本、印花税、中介佣金和广告;税率、保险、土地税、律师费和维护等持续成本。

上面这些信息只是做了简单比较,没有算进去太多细节。

3、结语

澳大利亚“爸妈银行”的兴起,在二十年前闻所未闻。

AMP Capital经济学家奥利弗(Shane Oliver)将其称之为澳洲住房负担能力快速恶化的一个症状!

在澳洲的一些地区,年轻的首置者需要花7年零1个月的时间才能攒下一套入门级房产的首付,随着房价不断上涨,凑齐首付的时间只会越来越长!

换句话说,澳洲未来年轻人入市的门槛越来越高。

本周,在新西兰央行宣布加息的同一天,澳洲审慎监管局宣布了更严格的住房贷款适用性测试,这将使一些借款人更难申请贷款。

这一举措和我们上周文章中提到的基本类似,但房价的迅速上涨是否真的可以遏制住,还是要打一个问号。

此外,政府那些杯水车薪的补助真能帮助新一批的年轻人不靠父母买到房?

时代正在发生变化,以前我们总是嘲笑拼爹的人,现在却被迫进入了“被迫拼爹”的时代…

澳大利亚年轻人也急了,再不入市,财富的鸿沟只会越拉越大!

等下一代成长起来,已无路可走…

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