Josh Frydenberg指将出台房贷限制措施。图: Alex Ellinghausen
资深银行业分析师Brian Johnson对房地产市场感到担忧。
他担心超低利率和政府住房补贴已经吹起了房价的“泡沫”。他担心他的孩子买不起房。他担心，当低于2%的固定房贷利率到期时，借款人将无法负担较高的再借贷成本。
本周，澳大利亚金管局和财长Josh Frydenberg表示，可能在未来几个月出台房贷限制措施。最有可能限制高债务收入比房贷。
金管局既要在联邦大选前努力为潜在高风险的房贷降温，同时又不想对房地产市场的信心造成打击，希望两者取得平衡。金管局主席Wayne Byres在与澳央行行长Philip Lowe磋商后，将需要巧妙地处理这个问题。
分析人士表示，无论怎样，金管局都无法解决与房地产市场相关的长期经济和社会挑战。
Johnson 说:“最终我们出现的社会问题是，可以进入房地产市场的唯一途径是储蓄20年，而对现在可以借贷的人来说，如果房价有轻微波动，他们在房产里的权益就会消失。”
独立研究中心首席经济学家、澳央行前官员Peter Tulip表示，年轻买家的负担能力是主要问题。
新房贷数据??? 来源: CoreLogic, Financial Review
Tulip 说:“在澳大利亚，住房所有权正变得世袭化。这是一个严重的问题，父母富有的年轻人可以从父母那里借钱来凑齐首付。”
但是“对于那些没有足够的家庭财富来支付首付的人来说，限制贷款只会让他们更难借钱。”
需要长期改革
对于包括新西兰在内的许多国家都面临的住房负担能力问题，澳大利亚没有简单或快速的解决办法。最终，这需要联邦政府和州政府以及监管机构进行长期改革，以解决房市的供需失衡问题。
太多因素一起推动房价朝着一个方向发展。这些因素包括超低利率、对买家和建筑商的补贴、规划和审批迟缓令供应减少、疫情前的高移民率、家庭住房免税、对投资者的税务优惠、将住房不包括在养老金资产审查内，以及可以利用自我管理退休公积金购买物业。
政府一直不愿意处理大部分问题。因此，金管局只好作出短期干预，但不会解决任何长期的潜在结构性问题。
金管局提出的干预在政治上值得关注的地方在于，在国家即将举行大选之际，在自由党财长的支持下，准备打击房贷市场。就在几个月前，Frydenberg还试图取消负责任贷款法例，以确保银行能够自由向家庭和小企业放贷，以帮助经济从疫情中复苏。
如今，房贷正以6.2%左右的速度快速扩张，借款人背负的债务也在增加。今年第二季度，新增住宅贷款(债务至少是收入的6倍)的比例从去年同期的16%跃升至创纪录的22%。
此外，在2019年的选举中，联盟党政府强烈反对工党削减负扣税和资本利得税优惠。总理Scott Morrison和财长Frydenberg警告称，工党会让房地产市场崩溃。
可以肯定的是，现在的房地产市场环境有所不同。Corelogic上周五表示，过去12个月，全国住宅中位价(包括独立屋和公寓)飙升20.3%，为1989年6月以来的最快增速。
悉尼中位价上涨23.6%，至106万元; 堪培拉上涨24.4%，至$838,904; 墨尔本房价上涨15%，至$775,142; 霍巴特上涨26.8%，至$659,622; 布里斯班上涨19.9%，至$625,291; 珀斯上涨18.1%，至$524,589，达尔文上涨20.2%，至$481,767。
2019年5月选举时，悉尼房价下跌约15%, 墨尔本则下跌10%。讽刺的是, 房价下跌被归因于金管局从2014年到2018年打击投资者贷款和只付利息贷款, 因为高负债借款人激增带来风险。
当时，金管局面临来自房贷经纪人、房地产中介和住宅建筑商等群体的压力。毫无疑问，监管机构将再次面临来自房地产行业的阻力。
关注首置买家
这一次，金管局可能会尝试对债务收入比率进行更温和的干预。在悉尼和墨尔本等房价昂贵的市场，投资者和一些首置买家的贷款申请可能被拒，或被迫减少贷款额。
摩根大通经济学家Tom Kennedy表示，债务收入比限制措施是有好处的，因为对首置买家和自住买家的约束力小于投资者，后者更有可能拥有多套物业。
Kennedy说: “实际上，DTI (债务收入比)标准是一种管理投资者贷款数量的方法，同时可以将首置买家和自住买家的杠杆率降低。”
“自住买家债务迅速上升、投资者参与度上升以及年度收入增长下跌，这些因素为出台新的宏观审慎措施，以平息迫在眉睫的金融稳定担忧提供了强有力的理由。”
金管局不太可能针对房价，相反，将着眼于消除房贷市场的泡沫，以防范中期风险。借款者的额外债务不断累积，房贷增长速度是家庭收入的两倍，这些都带来了经济风险。
家庭更容易受到未来冲击的影响。越来越多的客户借款接近他们的最高限额。风险在于，随着越来越多的人负债增加，高企的住房债务可能会增加未来的冲击风险。
如果出现衰退，失业或工时减少，财务紧张的家庭将需要削减支出。这将进一步损害企业、收入和就业，加剧未来的衰退。
国际货币基金组织、澳大利亚联邦银行和澳新银行(ANZ)都呼吁监管机构实施更严格的贷款限制，以降低火热房地产市场带来的风险。
澳央行的低利率正推高房价，但央行坚称，预计2024年之前不会加息，希望届时通胀率将可持续地回到2%至3%的目标。Lowe博士承认低利率导致房价上涨，但他认为，与利率上升导致的高失业率和低工资相比，低利率造成的危害要小得多。
住宅价格过去12个月变化(%)。来源: CoreLogic, Financial Review
负责金融体系的澳央行助理行长Michele Bullock上周表示，房市的强劲势头对经济是积极的，也是货币政策通过住房建造、房屋装修和购买家居用品来支持经济的重要渠道。
她说:“不过，尽管澳大利亚的家庭债务与收入比近年来没有增加太多，但无论是与以往比较还是相对于其他国家而言，都处于较高水平。因此，持续强劲的信贷增长超过收入增长，可能导致银行和家庭资产负债的风险不断增加。”
因此，澳央行一直在与金管局商讨可能的“宏观审慎”措施。金管局提出的干预措施不仅会受到潜在买家的密切关注，银行间已经展开竞争，西太平洋银行本周提出，必须对非银行贷款机构也实施更严格的规定。
Westpac消费者和企业银行业务首席执行官Chris de Bruin说:"任何宏观审慎监管都必须平等适用于金融服务领域，包括受监管和不受监管的机构。否则，资金将进入并通过不受监管的机构以满足市场的借贷需求。”
非银行贷款机构和小型银行迅速做出反应。Bluestone Home Loans顾问经济学家Andrew Wilson指出，从低水平的拖欠房贷还款和金融机构严格的贷款条件来看，不需担忧会出现过度借贷。
“只需建造更多的房屋”
Wilson说:“要小心误导的需求控制政策带来的意外后果，并从以往干预的结果中吸取教训。只需要建造更多的房子让人们居住。”
为了维持金融稳定，金管局在2017年至2019年期间对只付利息贷款实施限制，ACCC发现措施“为四大银行提供机会，降低了只付利息贷款的价格竞争”，而“受严重影响的是借款人”。
由互助银行、信用合作社和建房互济会组成的行业组织——客户持有银行协会(Customer Owned Banking Association)表示，任何措施“都必须针对一个明确的问题，小心谨慎，以免对较小的银行和首置买家造成不利影响”。
本地监管机构正密切关注包括新西兰在内的国际经验。新西兰总理Jacinda Ardern本周公布了一项立法草案，限制房地产投资者从应纳税收入中扣除房贷利息。
此举与工党在上次选举中希望打击负扣税的做法相若，但工党新领袖Anthony Albanese后来推翻了这建议。
新西兰央行6月份获授权对贷款实施债务收入比限制，以冷却飙升的房价。新西兰的住房和银行市场与澳大利亚相似。
新西兰央行的一项分析显示，在新西兰，债务与收入比上限为6，将导致不到2%的首置买家或其他自住买家无法购房，其中一些人被迫减少贷款额，购买价格更低的房子。约10%的新西兰投资者无法购房，另有5%的投资者借到的钱更少。
澳洲金管局将效仿类似的做法。
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