金管局主席Wayne Byres:“金融稳定的中期风险正在积聚。”图: Alex Ellinghausen
金融监管机构已采取行动，为房地产市场降温，提高了银行用于评估贷款的“偿还房贷能力缓冲”，并表示将使一般借款人的最大借贷能力降低约5%。
澳大利亚金管局已致函各银行，要求将缓冲利率提高0.5个百分点，从2.5%提高至3%。此外，还会评估借款人是否有能力根据缓冲利率偿还贷款，以确保他们在未来能够承受更高的利率。
金管局表示，此举将对整体房贷增长产生“相当温和”的影响，并只适用于新的借款人。
金管局决定不实施之前被认为可能推出的债务收入比限制，并指这些限制将“在操作上非常复杂，难以持续实施”，并可能导致一些借款人的利率上升。
金管局决定调整缓冲利率而不是利率“下限”，因为调整“下限”将对自住买家产生更大的影响。
金管局要求银行根据“下限”利率或现有利率加上缓冲利率(两者中较高者)来评估客户偿还贷款的能力。金管局之前曾设定下限利率，但在2019年将责任交还给银行。
在联邦银行首席执行官Matt Comyn呼吁调整利率下限，而财长Josh Frydenberg支持金管局的干预，称其有“一系列可用的工具”后，对政府将限制贷款的预期逐渐增强。
澳央行周二表示，必须维持贷款标准和适当的偿还房贷能力缓冲。金管局表示，针对缓冲，而非利率下限等其他措施，将能更有效地限制投资者借贷。
影响投资者
金管局表示，缓冲措施的调整不一定涵盖所有贷款评估，因为部分贷款的下限利率将更高。这种缓冲更有可能出现在投资物业贷款，利率通常会比自住买家更高，特别是如果他们以只付利息方式借款。
更高的缓冲不会扩大到非银行贷款机构，因为金管局表示，他们的房贷水平影响不大。只有在非银行机构的行为“严重加剧澳大利亚金融体系的不稳定风险”的情况下，金管局才能实施相关规定。金管局表示，“目前认为没有针对非银行机构推出政策的理由”。
金管局主席Wayne Byres指出，此举旨在加强金融体系的稳定性，确保借款人能够有能力负担目前和未来的债务水平。
Byres在一份声明中表示:“尽管银行体系资本充足，贷款标准整体保持良好，但负债累累的借款人比例上升，以及家庭整体杠杆率上升，意味着金融稳定面临的中期风险正在累积。”
Byres说:“在6月季度，逾五分之一的新增贷款是借款人收入的6倍以上。从总体水平来看，预计未来一段时间，房贷增长将超过家庭收入增长。”
“随着全国各地城市开始解封，经济预计将反弹，因此有必要制定更严格的还贷标准，以平衡风险。”
金管局向贷款机构表示，预计将评估新借款人以高于贷款产品利率至少3个百分点的利率偿还贷款的能力。相比之下，目前常用的缓冲为2.5个百分点。
早在今年3月，债务收入比较高的借款人比例已受到关注，因为在全国房价上涨20%后，买家希望通过更多的贷款来买房。
Evans and Partners分析师Matthew Wilson批评有关措施软弱无力，突显出监管机构承认其影响有限，称“为时已晚”。
Wilson在给客户的一份简报中表示: “因为假设的缓冲很容易捏造，这是银行最喜欢的做法。”
Wilson说:“债务收入比6倍以上的情况显然更为严重，但银行没有这方面的数据去实施有关措施，而且在抑制贷款规模和房价方面过于有效。”
Comyn在不到两周前的一次议会听证会上表示，监管机构应迅速采取行动，防止问题失控。“如果我们看看过去12个月的简单数据和相对增长率，我对刚过去的这段时间并不担心。但就住房债务增加和房价上涨而言，我们越来越担心。
金管局表示，采取有关措施是为了保护房贷标准，并不是为了针对房价水平。“相反，金管局的目标是确保房贷是以审慎的方式审批，借款人在各种情况下都有能力偿还债务。”
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