如果仅凭房价判断，人们可能以为奥克兰是新西兰经济表现最好的地区，但事实远非如此。截至2014年的过去7年里，奥克兰房价涨势强劲，增幅近乎全国平均水平的两倍，但人均GDP增长却处于全国第3低的水平，仅高于霍克湾（Hawkes Bay）和北部地区（Northland）。
新西兰各地区人均GDP相对于房价中值的上涨曲线呈良好的正相关，只有奥克兰表现异常。
这一点非常关键，因为人均产出与收入增长有着必然的联系，人们需要通过收入支付抵押贷款和租金。尽管奥克兰房价飙升，但人均GDP水平却相对很低，因此，奥克兰的脱节状态是令储备银行头痛的原因之一。
该行行长Graeme Wheeler在3月12日明确表示，作为金融稳定的监护人，而不是消费者价格稳定的监护人，储备银行关注的是奥克兰已经处于最大容量的两位数房价增幅。
根据新西兰房地产协会的报告，奥克兰2月的房价中值为67.5万纽币，比去年同期高14％。经各类销售住宅混合调整后，其分层指数比全国平均水平高15.4％。
Wheeler指出，尽管房价相对于收入的比率远高于全国其它地区，但奥克兰的人均GDP水平，却并不比新西兰平均水平高多少。
这不是减息方式的问题，现在的局面是，储备银行看到的，不是本世纪最初10年中期出现的房市繁荣的重复，而是由于支出超过收入，房价上涨的财富效应将推动消费进而引发通胀的问题。
储备银行预测，由于就业率和实际收入的增加，在未来一年里，个人消费会有强劲增涨，家庭储蓄率会继续保持温和。目前居民存款的年增长率为10％左右。
他援引了瑞典央行的经验。瑞典央行以提高利率的方式来应对斯德哥尔摩的房价泡沫，因此通胀率骤降，瑞典的全面通缩只持续了6个月，就恢复了正常。
借鉴瑞典央行的做法，储备银行也在寻找有效的监管工具。
Wheeler说，目前全国发放给投资者的贷款约占住宅物业的35％，奥克兰为40％。
与其它发达国家不同，新西兰一直在避免暴跌，大部份发达国家自1970年以来都出现过房价大幅下跌的困境。
他说，从国际经验来看，一旦房价暴跌，住宅物业投资者的违约率要比自住业主的违约率高。因此，储备银行将继续增加对这类贷款的风险加权。
由于2013年开始施行的LVR限贷令对房市的影响正在减弱，因此行长表示，储备银行也在考虑采取宏观审慎的调控措施，但目前尚未决定。
来源：大纪元 责任编辑：易凡
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