| 来源：澳洲网站
精明的投资者善于把握涟漪效应，在市场下一波高潮到来前抢先入市获取资本增值。《Your Investment Property 》最新出版的6月刊介绍了房市涟漪效应的原理，案例以及全澳各州具备从中实现增长的区域。本期将分享地产专家的经验与见解，以及新州3个具备涟漪效应潜质的区域。 有经验的冲浪者都知道，要想破浪而上，就必须提前赶上下一拨浪头。房产投资中也一样，所谓的"涟漪效应"能帮助投资者更好地理解这一策略。一般来说，市场繁荣都是从某个核心区域开始，再向周边区域逐渐扩散。当核心区不断攀升的价格促使买家转向周边寻求次优选择时，就会带动周边区域的价格。这也为精明的投资者提供了绝好的机会：提前洞见到机会，抢先半步入市，赶上新一拨行情。正如Real Estate Investar公司的豪斯（David Hows）所说的，"这绝对是保证投资者获得高于平均水平增值的最简单、最实用的策略之一。" 从"最好的区域"到"下一拨区域" 大多数投资者都很关注哪些区域的市场表现最好，因为他们认为这些在过去一年或几年中有增值出色的区域也将在未来给自己带来同样令人满意的增长。不过简单盲目地实施这种策略存在一定的风险。豪斯说："风险是这些区域已经实现了增长，或者说增长已经到了一定的极限，更糟糕的是，在市场高峰期进入或许会支付过高的价格。" 因此，更理性的策略是关注未来时态，而不是过去时态。豪斯指出，由于核心增长区的涟漪效应，下一拨的增长区很可能是周边还没有达到同样增幅，但可分享核心区大部分设施和特征的区域。 www.hotspotting.com.au 网站的莱德（Terry Ryder）表示，"如果让你们愿意做点研究，看看隔壁区域，甚至沿路下去再稍远一些的区域，如果这些区域与核心区有类同的特征，但在过去一年中还没有实现同样的增幅，我想这些就是下一个区域。" 把握不均衡增长带来的机会 Redwerks房产投资公司的研究总监谢帕德（Jeremy Sheppard）解释说，之所以会产生涟漪效应主要是因为区域内价格增长是不均衡的。一般来说价格增长一般首先从市中心开始，受益于新建火车站或新兴咖啡文化的郊区也可能成为大区域价格增长的引擎。无论是什么因素，只要是让某个区更具吸引力，就可能突然成为增长轴，而人们总会在某个时候希望迁到这个区附近的地方。这可能是因为核心区的价格过高，也可能是房源太紧张，因此买在附近区域就成为次优选择。 豪斯认为，涟漪效应的原理和购买音乐会门票颇有些相似。如果前排最好位置的票价是350元，而在仅有几排之差位置的票价是200元，那么大部分人不会愿意放弃前排。但是一旦A级座位和B级座位的票价差距拉大，就会有很多人其最好座位而择次优。与此同时，随着更多人选择后排座位，竞争也会相应加剧，在公开市场上的票价也会升高。 增长动力——涟漪效应区的关键要素 在过去10年中，澳洲许多精明的置业者和投资者在市场高峰期把眼光投向了热点之外的临近区域，并因此从涟漪效应中获益。但谢帕德提醒首次投资者，不要简单地从地理位置上做出判断，事实上，最具增长潜力的郊区往往不是紧邻先导区的区域。这些区域要么已经错过了涟漪效应，要么不具备先导区域的主要特征。 那么如何发现受涟漪效应推动的区域呢？ 谢帕德的建议是"投资者应该把眼光放到核心区之外两到三层的区域，考察是否存在正在上升的趋势。最关键的是，要找到推动增长的驱动因素。"这些驱动因素包括名校、高品质的娱乐场所、好的健康医疗中心、交通和基础设施等。与先导区驱动因素的相似性越大，就越能从涟漪效应中获益。 具体步骤包括: (1) 找出近期实现高增长的"热点区域"，期限最好不超过12个月； (2) 找出临近区域 –利用Google maps定位热点区域； –列出周边毗邻区域； –列出次外围区域，因为涟漪效应通过会扩展到外围 (3) 画出每个郊区的增长走势 –登录yourinvestmentpropertymag.com.au网站输入郊区名称，重点关注过去12个月的市场走势； –比较高增长区域和临近区域的增长曲线，距离越大，增长潜力就越大。 (4) 找出涟漪效应指标。重点是人口结构和生活方式，比较临近区和先导区域在这些指标上的相近程度。同时，还要关注区域的重大开发项目，这些最终可能打乱涟漪效应的作用机制。
案例分析： Balmain区涟漪效应 在过去10年中，Balmain成为了悉尼的蓝筹区，其自身的增长通过涟漪效应带动了悉尼不少西内城区的发展。 Balmain距离悉尼市中心仅5公里左右，传统上是低收入阶层聚集的区域。但从2000年左右开始受到关注并很快被接受，其房价也相应大幅上涨。莱德尔说："人们发现这里距离市中心很近，又有很多双层排屋，因此很多人买下来重新装修。这样就带动了区域的改造。许多咖啡馆也随着跟进，这里就从一个低端区变成了时尚区。" Balmain 价格上涨又促使未能进入的买家开始寻找替代区域，结果发现悉尼西区有不少类似特征的郊区，包括街区布局，购物区布局等，这些区域也因此成为涟漪效应的受益者。莱德尔认为，这些区域的最大吸引力是价格可负担性。很多投资者的目标是相对便宜，有装修潜力的房子，当这些地方的房价上去后，人们又开始寻找下一个潜力区。 Balmain区的房价是从2000年9月开始大幅增长，当时的市场中位价是41万，和周边区域相比处于中位。但是在之后一年，房价就上涨了58%，中位价被推至65万，远远超过了毗邻区域。 Balmain在2000-2001年 的增长所创造的涟漪效应带动了其西部和南部的若干区域，包括Rozelle, Lilyfield和Annandale，这些区域的房价也在2年后赶上了Balmain。
新州涟漪效应蓝筹区
市场概况 市场中位价： $521,000 周边区域市场均值：$1,064,000 空置率：2.03% 过去12个月增长：-3% 租金回报：5% 增长驱动力 距离市中心3公里 市场关注度高 租赁市场成熟 生活设施完善 Elizabeth Bay 距离悉尼市中心仅3公里，是几乎唯一的能在港湾沿线找到50万以下单元房的区域。也正因为这个原因，市场对这个区的关注度很高。DSRscore.com.au的数据显示，网上搜索率很高，物业市场挂牌周期一般在69天。 Elizabeth Bay的租赁需求也很旺盛。区内的生活设施相当完善，同时还可以近距离地享受到悉尼许多最好的生活娱乐设施，包括酒吧、饭店、咖啡馆和商店等。 和周边港湾区域相比，其价格优势也十分明显。Double Bay单元房中位价为$702,000，Darling Point为$1,225,000元，就连Woollomooloo的单元房中价也达到了$590,000。 就市场定位而言，Double Bay和Darling Point属于高端区，但Woollomooloo和Elizabeth Bay有很多相似之处，包括单元房面积以及与市中心的距离等。事实上，Elizabeth Bay 的房价在3年前还略高过Woollomooloo，不少人预计，在买家意识到两个区目前的价格差后，Elizabeth Bay 的房价将很快超过Woollomooloo。 此外，Elizabeth Bay 也有不少高端物业，这在未来一段时间也可能吸引Double Bay 和Darling Point的潜在买家。
市场概况 市场中位价： $457,500 周边区域市场均值：$515,166 空置率：0% 过去12个月增长：4% 租金回报：5% 增长驱动力 毗邻市中心 供给紧张，需求旺盛 资本增值前景看好 Chippendale距离悉尼市中心仅2公里，悉尼大学、中国城、 Surry Hills和Newtown均在其步行距离。区内不乏好的酒吧、饭店和娱乐设施。 和周边的Alexandria 和Beaconsfield邻近区域相比，Chippendale区在2008-2010年间的市场表现并不令人满意。当时Alexandria 和Beaconsfield的房价都持续上涨，而Chippendale的房价不升反跌，在当时从2010年后，市场走势就发生了逆转，Chippendale 房价缓慢回升，而周边区域则进入调整周期。
目前，Chippendale单元房均价仍低于周边邻近区域，包括Glebe （市场中价$580,000），Camperdown ( 市场中价$575,000)，Redfern （市场中价$533,000）和Waterloo （市场中价），但Chippendale的区位特点和设施却不逊于这些区：靠近中央火车站，距离悉尼市中心步行距离等，因此其资本增值潜力相对更高。一旦买家意识到这一事实，Chippendale的房价可望在不久的将来赶上周边区域。 事实上，Chippendale的增长势头已稍露端倪，其在截至今年2月的一年中，房价上涨了4%，租赁空置率几乎为零，表明这个区很受租客追捧。Chippendale同时对自住者也很有吸引力，目前挂牌房源仅占区域存量的0.46%。 从网上搜索率来看，Chippendale的市场关注度很高，物业销售平均周期为70天。
市场概况 市场中位价： $415,000 周边区域市场均值：$469,628 空置率：0.66% 过去12个月增长：-1% 租金回报：5% 增长驱动力 毗邻当地最知名海滩Bar Beach 与纽卡素交通接驳便利 区内设施完善 供应紧张， 需求旺盛 Adamstown是纽卡素的一个郊区，距离纽卡素市中心8公里，紧邻当地有名滨海高端区Merewether。 在过去10中，Merewether和其他位于Bar Beach沿线的滨海郊区The Junction和Cooks Hill的房价上涨显着，因此也更凸显了Adamstown的价格优势。 Adamstown的当地房产中介沃尔特（Michael Walter）表示，区域生活品质并不逊于周边。"与Lotara 的Westfield购物中心，Homemakers Centre 以及Bar Beach的车程都不到10分钟。对于很多希望在海滩旁边安家，却望价兴叹的买家，Adamstown有很多平价的选择。" 目前，Merewether 的独立房中价为71万，The Junction区的中价接近80万，而Adamstown 的中位价只有46.9万。在截至今年2月的12个月中，The Junction区的房价飙升了16%。值得注意的是，The Junction 区内并没有重大基础设施项目，这种增幅并不太可能继续下去，这也意味着Cooks Hill区的涟漪效应很可能扩展到Adamstown。 目前，市场对Adamstown物业的关注度日益上升，而市场挂牌量仅占区内物业总量的0.68%，这些数据都说明Adamstown在未来有很好的增值潜力。 本文获得Your Investment Property杂志许可翻译刊载。要了解更多房产信息，可登录www.yourinvestmentpropertymag.com.au。 相关文章:本文标签：房市涟漪效应From 发现房市中的"涟漪效应"蓝筹区 by 澳洲新闻 | |||
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