自从新冠疫情开始以来，随着独栋屋可负担能力的恶化。
更多的投资者重返公寓市场，公寓价格的增长开始逐步赶上独栋屋的增长。
整个第一季度，澳洲首府城市独栋屋的上涨速度比单元房快约 1.1%。
但 CoreLogic 的分析显示，到了 8 月，平均差距缩小到 0.7%。
其中，悉尼地区缩小的差距最为明显，自3月份以来，这一差距一直在稳步收窄，8月份仅为0.6%。
自从新冠疫情开始以来，随着独栋屋可负担能力的恶化。
更多的投资者重返公寓市场，公寓价格的增长开始逐步赶上独栋屋的增长。
整个第一季度，澳洲首府城市独栋屋的上涨速度比单元房快约 1.1%。
但 CoreLogic 的分析显示，到了 8 月，平均差距缩小到 0.7%。
其中，悉尼地区缩小的差距最为明显，自3月份以来，这一差距一直在稳步收窄，8月份仅为0.6%。
当初3月份的时候，这一差距一度达到了有记录以来的最大水平，2.2%。
CoreLogic研究总监Tim Lawless表示：“独栋屋和单元房之间的差距正在明显缩小，主要是因为与更高密度的单元房相比，独栋屋的可负担性正大大降低。”
“悉尼家庭在买独栋屋上的花费是其家庭年收入总额的11.3倍，而在买单元房上的花费是7.7倍。”
与此同时，投资者是目前市场中增长最快的部分，投资者的需求往往偏向于单元房市场。
投资者活动的不断增长也进一步缩小了两个市场的差距。
9月9日，新州公布了接下来的“解封”方案，一旦疫苗【相关阅读:纪录片：恐怖的疫苗真相之谜】接种率达到70%就将实施，已经不在追求零病例毫无疑问已经变成了澳洲的新目标。
总理莫里森也多次强调，希望在今年年底前，可以重新开放边境。
从长远角度来看，随着边境陆续开放，国际入境者被允许返回澳大利亚，这应该会对租赁市场需求产生积极的影响，尤其是墨尔本和悉尼的内城公寓/单元房市场。
所以，之前退场的投资者们重新将注意力转到了公寓投资上。
那些年离开的公寓投资者们
对于许多房地产投资者而言，用租金收入来抵消银行贷款和其他成本是公寓投资的核心。
如果你在澳洲买过楼花，相信听过这样一句话：“你买了以后，这个房子的租金收入可以抵消你的银行贷款，每个月你只需要付很少的钱，几年后房子涨了卖掉或者你向银行再融资又可以出来点钱，多好！没一点风险。”
听上去好像真的没有一点风险，而且市场上这么干的人还真不在少数！
然而，谁也没想到，新冠疫情来了。
去年疫情爆发时，由于担心房客申请租金延期支付以及受到不得驱逐房客政策的影响，许多房东被迫卖掉了自己的资产。
没办法，不是每个人都可以一个月倒贴大笔钱换银行贷款的。
朋友老王就是一个活生生的例子。
老王旗下3套公寓房，均位于悉尼市中心精品地段，有的靠近大学，有的靠近旅游景点。
疫情前的老王衣食无忧，上班喝茶，下班带娃，3套公寓租金基本抵消了银行贷款，每个月几乎不用倒贴太多钱。
即使每年有在投资房上的支出，也都可以从税局申报回来。
日子过的不要太爽，早早就考虑以后孩子长大了，把3套房子卖掉，钱够给孩子买房子的事了。
结果，疫情来了之后可把他愁坏了！
留学生没有了，靠近学校的公寓租不出去，每个月硬贴钱还贷。
海外旅客没有了，靠近旅游景点的公寓租不出去，一样，每个月硬贴钱还贷。
唯一那套还在出租的是租给了打工人，但租客要求减租，每周减$150，不然就不租了，老王硬着头皮答应了。
不过另外两套房子的贷款，实在是无力偿还，只得提前忍痛卖掉。
很现实，用经济学入门的第一句话来说就是“高风险，高回报！”
你想赚钱，风险就在那里！
一个合格的房产投资者，你一定要了解自己的实力，有足够的流动资金，应急策略去应对任何突发事件。
通常而言，公寓房的投资除了长期的价格上涨外，最主要的是看租金回报率和租房空置率。
如今的澳洲央行利率处于历史新低0.1%，贷款利率对于投资者来说非常划算。
在需求旺盛的地区，可以获得相当可观的租金回报率。
与此同时，因为就业的回升、对租赁房产的需求增加，以及在家工作的人数的增加，也导致出租房空置率下降。
澳洲租赁市场空置率下降，吸引投资者回归
PRD的最新报告显示，空置率趋紧，尤其是在澳大利亚东部沿海城市的外部，正为投资者创造机会，让他们回归正在复苏的租赁市场。
租赁市场的供应减少，空置率保持在较低水平。
不过，也不是所有地方都复苏。
PRD首席经济学家Diaswati Mardismo解释道：“许多内环公寓市场——距离CBD 5公里以内的公寓市场仍然疲软，与更大的房地产市场形成对比。”
“但如果你看中环或外环，目前的空置率很低。这是在呼唤投资者回归。”
整个澳洲东海岸市区的发展与澳大利亚偏远地区和城郊地区的增长有一些相似之处，租户正在逃离受新冠病毒侵袭的城市。
布里斯班的复苏最为强劲，6 月份外环的空置率下降至 1.1%，远低于 3% 的“健康基准”数字。
与此同时，布里斯班现在每周租金同比上涨近 12%。
随着在家工作成为一种常态，房屋租金中位数已经走强，尤其是在中环和外环。
报告显示，西澳首府内环、中环和外环的独栋屋周租金分别上涨了 17%、20% 和 18.4%，而单元房租赁市场的周租金则上涨了 13.5%、14.3% 和 18.5%。
即使在受疫情打击最严重的城市墨尔本和悉尼，部分租赁市场也已经稳定甚至走强。
与一年前新冠首次袭击时相比，失业率有所改善，因此有更多在家工作的人仍然可以偿还租金。
在截至 6 月的一年中，悉尼市中心四居室或更多卧室的房屋租金中位数出现下降，而悉尼内环和中环的三居室或更多卧室的房屋租金价格上涨。
悉尼的空置率已经回暖，现在接近基准的 3%。
墨尔本的外环空置率为3.1%，是全市最低的，中环为3.9%，内环为5%。
公寓投资者的信心正在恢复！
澳洲历史上最低的利率，空置率的下滑，以及边境即将重启的规划都是吸引投资者回归的重要原因。
其实还有一点，也是公寓房投资者担忧的地方，质量安全问题！
从几年前的墨尔本大楼着火到悉尼的Opal Tower事件，无一不让人担忧是不是不要买公寓了？
而随着新州建筑专员大卫·钱德勒（David Chandler）的任命，买家对公寓行业的信心肯定正在恢复。
钱德勒上任后，新州多个项目被敕令停工整改！
让人看到了希望，如果该做法有效，相信其他各州也会争相实施。
此外，新南威尔士州也将引入一项瑕疵保险计划，在建筑竣工10年依然可以保护公寓业主，监管与创新部部长凯文·安德森（Kevin Anderson）称该举措是新州问题严重建筑行业改革的“终结者”。
这个十年责任保险（Decennial Liability Insurance）计划已经在大约30个国家实施，这将是监管机构和政策制定者一直致力于改善治理、加强对开发商、建筑商和承包商的审查，并允许保险公司准确定价行业风险的一系列改革的最后一项。
该保险计划最初是一个专家小组提出的建议，州政府预计将于明年初开始围绕该建议进行设计。其中将包括：谁将为该保险买单，保险覆盖范围是什么，以及该保险将如何与现有计划合作。
此外，安德森称，希望该计划是强制性的！
可以看出，新州政府对于建筑质量整改的决心。
投资者对公寓行业日益增长的信心也将推动未来几个月更强劲的价格增长。
结语
总结下，澳大利亚独栋屋市场涨太疯了，可负担性持续恶化。越来越多人买不起了，包括首次置业者在内的购房者开始转看公寓。
其次，更多人在家办公，推动需求上涨，空置率开始出现下滑，回归到健康安全的范围内。
澳大利亚疫苗的普及让人们看到了边境重开的希望，考虑到新移民的进入和海外留学生的回归，公寓市场的回暖仿佛就在眼前。
最后，现在澳洲央行利率正处于历史新低0.1%，贷款利率对于投资者来说租金回报率非常划算，现实利好条件许多投资者很心动。
重复下我文中说的话：“高风险，高回报！”
“一个合格的房产投资者，你一定要了解自己的能力，是否有足够的流动资金应对任何突发事件。”
责任编辑：yxy
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