空置率25年来新高！
澳洲写字楼市场的空置率达到25年来的最高水平。
主要首府城市延长的封锁限制，使经济复苏的迹象失去了意义，促使大公司考虑削减办公空间。
大公司起带头效应。
Atlassian、澳大利亚国民银行和 Telstra 等公司表示，他们将采用更灵活的工作方式，而新州因新冠限制而导致的经济放缓也将进一步打击对办公空间的需求。
大公司也在面对居家办公的现实，为此他们希望削减办公空间成本，同时也为明年的经济复苏做好准备。
目前，悉尼中央商务区空无一人，布里斯班也被封锁，墨尔本面临再次封锁；堪培拉、阿德莱德和珀斯受封锁的影响较小。
总体而言，全澳中央商务区的空置率从 11.1% 升至 11.2%。非 CBD 市场的空置率小幅增加，从 13% 增加到 13.6%。
市场行情不佳，但写字楼资产价值仍然保值
空置率新高，也促使租金持续屡创新低。
高纬物业的最新研究显示，到目前为止，悉尼主要CBD的租金降幅最大，自2020年初以来净有效租金下降了24%，当时的租金为每平方米875澳元。
目前价格已降至每平方米665澳元，较3月份下降3%，略低于前两个季度的下降速度。
悉尼房价跌幅最大的是疫情爆发后的6个月，当时租金下跌逾15%。
墨尔本的黄金地段租金在2020年3月为每平方米455澳元，现在的走势略有不同。
在最初的暴跌之后吗，优质物业租赁暂时企稳，但在2021年墨尔本的封锁期间稳步下跌，在6月季度达到每平方米380澳元。
在布里斯班，优质净有效租金到 2020 年基本保持稳定，然后在今年第一季度急剧下滑。
市场行情不佳，悉尼和墨尔本等主要市场的租金已经下跌，但上市业主持有的写字楼保值情况良好。
其中，Charter Hall是澳大利亚最大的商业地产管理公司，Dexus是办公类资产最大的单一所有者，加上Centuria office REIT写字楼资产基金都在全年业绩公布前公布了其投资组合的重新估值，显示价值出现小幅上升。
但不能高兴地太早！
摩根士丹利(Morgan Stanley)分析师Simon Chan和Lauren Berry指出，人们担心，随着租金下跌，写字楼价值可能进一步下跌。
像大型购物中心那样出现价值下降了10%至20%的情况。如果这种规模的下跌最终发生，Charter Hall管理下的资产将大幅下降，该公司管理的520亿澳元投资组合中有45%是办公大楼。
不仅是写字楼价值的下跌，还会对Dexus和centuria运营的上市写字楼基金的净有形资产构成压力。
但好的是，虽然写字楼市场租金不太会会在短期内回升，但租金前景至少已见底。这使得，海外和国内买家都认为，在中长期内，租金最终将回到历史水平。
抄底澳洲写字楼的机会来了
虽然租金持续处于低谷，但是交易市场却风生水起。
诸多机构纷纷出手，抄底优质的写字楼地产项目。
布里斯班市场正在经历一波写字楼销售热潮。一位悉尼投资者以1,880万澳元的价格购买了一栋1920年代的建筑，而Dmann公司则准备支付超过5,000 万澳元购买Queen Street 444号。
与此同时，Knight Frank正在推销一栋由Investa管理的位于Turbot Street 179号的27层写字楼，预计售价约为2亿澳元。
位于Queen Street Mall的布里斯班1号，由Charter Hall所有的三栋建筑组成，其指导价约为1.2亿澳元，目前仍在市场上出售。
今年布里斯班的主要销售额包括Queen Street 307号（以超过2亿澳元的价格出售），以及Cromwell Property Group于5月初以1.175亿澳元收购了Queen Street 545号。
紧随其后的是表现强劲的Eagle Street 10号和Ann Street 310号写字大楼，分别以2.85亿澳元和2.1亿澳元的价格被阿什·摩根（Ashe Morgan）收购。
仅最近一周，投资者就宣布了三笔共价值3.41亿澳元的新交易，收益率低至3.8%。
在最大的一笔交易中，Centuria Office REIT (COF)斥资2.05亿澳元，在南墨尔本Moray街101号买下了这座庞大的超现代写字楼，由迪格集团(Deague Group)开发，于2020年完工。
该资产竞争激烈，以 4.9% 的过低收益率出售，但COF 基金经理 Grant Nicols 表示，与低于 4% 收益率的交易“无处不在”之际，这笔交易很令人满意。
此外，COF还斥资6800万澳元，以5.75%的资本化率，购买了悉尼203 Pacific Highway, St Leonards的50%股份。
这些收购将COF的投资组合价值提升至23亿澳元，将加权平均租约期限(WALE)从4.3年提高至4.5年，同时将入住率提升至93.7%。
与此同时，第三笔交易是在39-47 Regent Street 的一栋七层B级写字楼，该交易竞价非常激烈，迫使价格升至6850万澳元，收益率仅为3.8%。
该房产以10.5年的租期出售，由Malki家族拥有的私人房地产投资公司Intera Group收购。
Intera Group去年年底做出了最重大的举动，是以2.125亿澳元从Charter Hall手中买下了Berry Street 65号，并在悉尼北岸持有另外三座办公楼。
Intera Group高级资产经理安东尼·哥塔德(Anthony Gothard)表示，该建筑距离Atlassian位于科技中心(Tech Central)中心的新全球总部不到100米。
总总的市场交易数据都在显示，抄底写字楼资产的好时机到了！
结语
这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代；这是一个变革的年代，这是一个抄底的年代。
疫情冲击传统办公模式，写字楼资产价格持续高企，巨头纷纷出手抄底。
虽处寒冬，但写字楼市场的春天即将来到？
责任编辑：yxy
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